绿城沁香园-上海绿城沁香园(售楼处电话)2024年最新房价-小区环境-户型图

虹口·江湾 品质新盘

3/20号线江湾镇站约800米

「绿城沁香园」

主推建面约85-145㎡洋房+高层

售楼处电话☎：400-998-8414✔✔欢迎来电咨询！

可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

预计售价9万/㎡以内

展厅已对外开放

8月7日，四批次土拍尘埃落地，绿城一举拿下虹口、徐汇滨江两幅住宅用地。

其中，虹口江湾地块容积率2.25-2.5，溢价率6.48%，楼板价48447元/㎡，装修标准不低于3000元/㎡。

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没想到仅隔2天，双轨交纯新盘——绿城虹口江湾项目，规划设计方案曝光！

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根据项目规划设计方案：

HK0017-18地块计容面积约5643㎡，容积率2.25，拟建1栋6-12F多层、小高层住宅，规划住宅约60套；

HK0017-21地块计容面积约10192㎡，容积率2.5，拟建2栋6-16F多层、高层住宅，规划住宅约71套；

HK0018-31地块计容面积约8937㎡，容积率2.5，拟建1栋4-17F多层、高层住宅，规划住宅约107套。

据传，项目户型面积涵盖65-145㎡，主力产品为85-110-145㎡户型。预计售价9万/㎡以下。

在绿城竞得江湾宅地之前，近1年附近已经推出2个新盘了。

一个是去年7月份就已入市的虹盛里，一期首开451套房源，产品包含高层、洋房、联排，面积段覆盖83-196㎡，整盘均价为9.96万/㎡，目前正在续销。

另一个是中建虹悦里，在绿城宅地的东南侧，去年四批次土拍由中建竞得，溢价率6.4%，联动价8.7万/㎡，目前售楼处样板房已开放，即将入市。

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项目位于虹口中外环间，周边配套成熟，生活氛围浓厚。

交通方面，项目距离3号线江湾镇站直线距离约500米。上车后7站人民广场、8站南京西路/东路、9站静安寺，可以便捷直达上海的大多数城市中央CBD。

另外，项目距离20号线万安路站（规划中）直线约650米。这是一条横穿了普陀真如、静安大宁、虹口江湾、杨浦五角场的高能级轨交，20号线一期西段工程已经于2022年12月15日开工建设。

未来，这里将双轨交环绕，一条通往城市中央的节点性CBD，一条通往大宁、五角场等北上海重要商圈。

示意图

商业方面，项目周边不仅有大宁和五角场商圈，还有虹口龙之梦、协信星光广场、东明生活广场、百联曲阳购物中心、吉买盛江湾店、麦德龙超市等集吃喝玩乐购于一体的完善生活圈。

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教育方面，距离1公里范围内：虹口实验幼儿园分园、虹口阶梯幼儿园、车站西路幼儿园等；虹口区外国语第一小学、虹口复兴实验小学、民办尚外外国语小学、红旗小学等，中学有上海市复兴实验中学、上海市虹口实验学校、上海同济大学实验学校（初中）、上海市江湾初级中学等。

医疗方面，上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三甲）距离项目直线约1.5公里；同济大学附属上海市第四人民医院（二甲）距离项目直线约1.6公里。

3/20号线江湾镇站约800米

「绿城沁香园」

主推建面约85-145㎡洋房+高层

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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