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杭州萧山

绿城桂月云翠

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当下市场有两类产品能火：

一，板块“锚点”楼盘。最新的产品形态，引领片区内住宅的更新换代。

二、有“价值认知差”的项目。产品超出预期，价格出乎意料。比如，3万+的心理价，做出4万+的品质感，卖2万+的价格。

绿城桂月雲翠就是这样自带“火种”的地标“锚点盘”。

继柳岸晓风、水西雲庐、桂语听蘭等红盘之后，绿城又在空港最核心的位置，以5万+的豪宅品质，2—3万的售价，置顶了空港最新一代4.0住宅产品。

这个地段有多好呢？它几乎集齐了流量板块的核心要素：高级烟火气、原生自然、精神地标、通达路网、全新城市界面。

擅长做“地标盘”的绿城，在这样天生丽质的地段，当然要匹配双向奔赴的产品系。

“桂月雲翠”是绿城2024年度作品，是最能代表绿城新一代美学调性与精工品质的产品系。天津桂月雲翠，是继杭州和西安之后的第3座。

它以最新一代的住宅形制，为天津楼市整理了一部“4.0产品方法论”。

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1

4.0新“豪”门制式：门—廊—厅

门头是楼盘封面。“产品控”绿城更加硬控门头。这一次，桂月雲翠带来了全新“豪”门制式：门—廊—厅的经典组合。

宽约46米，高约6.9米的霸气门头，与两侧景墙连为一体，构成约66米的超长楼盘封面。

绿城桂月雲翠社区效果图

普拉达绿、范思哲黑、铂金钻等名贵奢石，如美术馆中的壁画，铺就出门廊的艺术气场。廊，是高端建筑的重要象征。

宽阔的金属挑檐，有古建权门的藻井意象。挑檐中央的镂空，寓意着天圆地方。其下，是可以行车的落客区。

一尊翡翠雕塑喷泉矗立中央，汇集了汉白玉、金属、鎏金大理石等名贵材质，据说造价上百万。

它作为环岛落客区的圆点，也成为整座门厅的精神肖像。

绿城桂月雲翠门厅效果图

与上一代豪宅相比，桂月雲翠升级了新“豪”门制式，形成“门—廊—厅”的星级酒店式门头空间体系。

同时，建立了步行、驾车、车辆环岛、载客等候、快递外卖等全新的社区出行秩序。

而这样的超级门头，只是桂月雲翠归家的第一重礼序。

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2

六进归家，从仪式感到氛围感

高门大户、三重礼序，是上一代高端楼盘配置。而4.0新豪宅，讲究的是归家空间体系的整体升级。

桂月雲翠建造了六进归家系统，即：落客门厅—二进前园—大堂会所—观景游廊—下沉庭院—观景平台。从仪式感到氛围感，沉浸式回家。

绿城桂月雲翠门厅效果图

穿过落客门厅，是一方灵动水院。“御道”形制的青云桥架在中央。桥上是奢石的定制纹理，两侧是水纹琉璃。

绿城桂月雲翠前园效果图

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镶嵌灯光的水幕瀑布与桥下水景连为一体。两排葱郁大树，仿佛从水中生长出来。

绿城桂月雲翠前园效果图

青云桥通向社区大堂。大堂高约9米，宽约19米，整个空间近300㎡。

古有“登堂入室为贵胄”，今有五星级酒店的大堂圣殿。这座被奢石包裹的社区大堂，是桂月雲翠的又一个空间肖像。

通体玻璃的大堂立面，构成了两幅框景。一幅是二进前园的“春题湖上”，一幅是下沉庭院的“叠瀑缘溪”。

绿城桂月雲翠社区大堂效果图

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占地约800方的下沉景观庭院，把大自然的瀑布、溪涧、山丘、森林意象于此。芥子须弥，是东方造园的智慧。

绿城桂月雲翠下沉庭院效果图

环绕下沉庭院的是约1600㎡的业主尊享会所。高成本的超大透光玻璃幕墙，将室内外景观相融合。会所景观化，是高奢酒店的经典设计。

会所功能也和归家动线强结合。健身房、会客厅、瑜伽室、茶室、南开书屋等功能空间举步可达。去往每个空间动线，也是观游园动线。

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绿城桂月雲翠奢石会所效果图

业主私享会所造价超3000万。但更值得一提的是，它后期由绿城物业运营，通过智能化线上预约等高效管理。

有持续性服务的会所，才能融为业主生活的一部分，才有恒常价值。

顺着下沉庭院的风雨连廊，拾级而上，来到二层观景平台。这里是垂直园林的最佳观赏点，也是漫步归家的起点。

门厅—水院—大堂会所—下沉庭院—游廊—观景台，整个景观中轴近1.6万㎡。

这套兼具仪式感和场景感的入户空间体系，曾出现在7万+的豪宅社区。如今，也成为桂月雲翠高品质的身份建构。

绿城•杭州桂月云翠实景图

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绿城•西安桂月云翠实景图

3

架空层真正意义上的三维升级

绿城桂月雲翠是空港首个全架空层社区。架空层不仅是空间double，更是改变了社区的运行代码，是真正意义上的三维升级。

架空层高约5.6米。与市政道路齐平的社区0层，被用作“阳光车库”。车库不再是封闭状态，排水、采光、通风条件得到最大优化。

绿城桂月雲翠架空层示意图

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绿城在架空层之上与地库做了两套相互独立的排水系统；还在主要车行动线上设置了采光井。

架空层之上的社区首层，全部用作景观。立体结构成全了垂直园林的空间留白。

绿城桂月雲翠架空层示意图

架空层也改变了社区与城市的互动关系。沿街商铺和花园，让家门口步行可达的“附近”充满温馨场景。

绿城桂月雲翠架空层示意图

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更重要的是，架空层改变了社区的生活秩序，赋予人与自然、人与人更多的相处机会。

4

立体垂直园林，360°的自然场

在大模块之下，密布小尺度空间，拉高整座园林的场景浓度——是当下许多千万级豪宅的景观理念，这与桂月雲翠的设计不谋而合。

绿城聘请目前国内最擅长营造“垂直森林”立体园林的景观公司，将“波士顿翡翠项链”的空间理念，附着在桂月雲翠造园中。

通过“链式”景观营造手法，在约3.2万方的园林中，打造出“一链三境十六翠”的雲境风景。

儿童乐玩、长者休闲、全龄活动、邻里空间……每一个功能景观节点链接成有机整体，覆盖在日常生活动线上。

同时，每个景观模块都富有情景化的高浓度场景，惹人沉浸、互动、参与其中。

本就擅长做园林的绿城，加上架空层的加持，将缤纷花园横亘眼前。但它的“立体”不只是纵向的。

雲境花园、下沉庭院、前园水院、下沉式私有庭院、空中花园……还有社区口袋花园。像涟漪一样，桂月雲翠被层层多重花园包裹，环绕成360°的自然场。

绿城桂月雲翠园林示意图

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5

顶级立面，从“颜值”到“颜质”

绿城社区有一个特点，就是园林与建筑互为对景。每一栋建筑，都是一尊硕大的艺术雕塑。

桂月雲翠延续了绿城东方屋檐、舒朗横向线条、超大窗墙比、金属格栅等经典立面元素，同时，将宽屏视野和立体空中花园的天幕美学融入设计。

绿城桂月雲翠建筑立面效果图

整个南向立面以大面积LOW-E玻璃为基础，几乎把承重墙之外的多数墙体隐去，窗户尺度极致放大，厚重的墙体顿时“轻舞飞扬”。

错落的空中花园以直角造型，与建筑方正平直的体量吻合。如同韵脚，镶嵌在像中国古典诗词一般讲究平仄与对仗的建筑上。

绿城桂月雲翠社区效果图

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不止颜值高，建筑工艺更是科技满级。天津桂月雲翠是绿城中国首个“好房子”落地产品，是天津首个全维降噪理念住宅。

桂月雲翠作为4.0产品“课代表”，不仅讲颜值，更讲“颜质”：有功能、有质感、真材实料、真情实意。

6

“垂直绿岛”：墅起来，竖起来！

桂月雲翠规划为5—11层全洋房产品。但洋房里，装着别墅的灵魂。它把“墅质”的通透感、自然感和层次感，发挥到极致。

首层私享庭院

小院、阁楼、地下室、露台，是新一代4.0产品的标准动作。但桂月雲翠把每一项设计元素又双叒叕都升级了。

架空层社区结构，赋予传统首层地下室“光明”。这部分空间在社区0层，与市政道路齐平，实际上是“地上室”。

整个空间挑空5米多，这样的尺度，足以做个室内“架空层”。

传统一楼小院，做成了下沉庭院。小院面积约40㎡—100㎡。它与南向采光地下室，组成新空间表达。

不仅如此，大多数楼栋首层还赠送北向小院。南北双院的场景buff，硬控市面上的联排独栋。

下沉采光庭院示意图

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挑空高厅平墅

顶层户型设计了高厅挑空，高度达5.8米。高，才能带来圣殿的感觉，这是传统洋房“竖”起的新空间旗帜。

它改变了传统顶层阁楼的设计，把空间拉通为一个整体，更加通透、有气场；也多了生活场景自定义的选择。

南向挑空区域同样是大玻璃窗。客厅在拉大开间、进深的同时，也拉大纵深。新一代4.0高端产品，看的不光是平方，而是立方。

绿城最先在7万+的水西雲庐，做了高厅平墅，斩获了一众“绿粉”。

绿城水西雲庐310高厅立墅

绿城水西雲庐275高厅立墅

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立体空中花园

桂月雲翠是空港首个做开敞阳台的楼盘。但与市场上许多开敞阳台不同，它当真可以称作“空中花园”。

产品采用奇偶层交错设计，空中花园部分挑高达到6米，完全的敞开感。

偶数层客厅空中花园进深普遍在1.5米以上，奇数层卧室空中花园进深达到约2米。

传统阳台只关注长度，但只有进深足够的长阳台才能实现多场景的“亲自然”式生活。

最大建筑面积户型奇数层中，L型空中花园总面积将近15㎡。偶数层一字通台面积近14㎡。

市场上很多项目外跨露台一半计入产权面积，但桂月雲翠这部分面积全是赠送的。

除此之外，还有室内赠送面积——飘窗、北向设备平台，这些变量空间完全颠覆了普通得房率的计算公式。

空中花园示意图

洋房建筑面积约79㎡—143㎡。和市场上同等面积的户型相比，桂月雲翠有着不同的生活剧本。

建面约143㎡户型，优化了4.0住宅的空间元素。整体南向面宽约13.7米，阳光满级。

客厅开间约6.5米，进深达到约7米。LDK一体化，零走道。餐厅既是社交空间的分隔符，又是生活场景的连接符。

偶数层中约9.7米的空中花园，连通宽厅和南次卧，亲自然的花园生活情境任由畅享。

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主卧约20㎡，面宽达到舒适的（约）4米。奇数层中的L型空中花园，叠加了花园主卧的场景浪漫。

两间北次卧面积共计约20㎡，中间墙体可拆改，为成长型家庭预留了需求的空间变量。

建面约126㎡户型，同样拥有空中花园的场景buff。

整体南向面宽约12.9㎡。客厅开间约6.2米。餐厨连通，进深达约8.9米。整个社交空间约46.5米。

建面约126㎡户型体验样板间实景图

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它运用“新餐厨主义”，设计了开敞厨房+餐厅+北阳台/设备平台的经典组合。更流畅的操作场景，才是当代“煮”角秀场。

建面约126㎡户型体验样板间实景图

建面约106㎡户型，是经典的“十字”空间设计。客餐厨完全在同一界面上，面宽几乎齐平；进深达到约8.9米。再加上空中花园的加持，视觉感方正、通透。

建面约89㎡户型，做了3室2厅2卫。就连建面约79㎡小户型，都做了3室设计。生活空间的场景浓度，拉到满级。

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建面约89㎡户型体验样板间实景图

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模拟街道，“社区外玄关”三件套

新一代4.0产品的居住品质，已跳出“家=住宅”的窠臼，从更大的街区层面考虑。

绿城桂月雲翠不仅有六进归家体系，还有“社区外玄关”三件套。它改变了住宅和街道的接驳方式。

绿城桂月雲翠社区效果图

项目一侧紧邻新燕莎奥莱，一侧邻着复悦里，商业氛围感浓郁。桂月雲翠将这份精致烟火引到社区门口，做了一条情景商街，并将社区西侧设置为人行主要出入口。

绿城桂月雲翠商街效果图

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项目东北侧是绿城代建的市政街角公园。在靠近公园位置，独立设置了仪式感车库出入口。

绿城桂月雲翠社区效果图

它将自然的盎然绿意、漫步的松弛感，与社区园林连成一片，内外呼应。

还有落客门厅前的小广场，它让车流穿梭的街道“距离产生美”。

绿城桂月雲翠社区效果图

情景商街、街角花园、门前广场，桂月雲翠的“社区外玄关”延展了居住氛围感。

业主出门不再是粗糙的街道和冰冷的围墙，步行所达的“附近”，是烟火自然的迷人场景。

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8

终极验收：空间里的时间服务

住宅产品演进的未来，开发商面临三道关：产品不断创新、超预期兑现、可持续性服务。

而这三道关，恰恰是绿城产品的三条护城河。

柳岸晓风引领初代宽厅革新；桂语听蘭重新定义新质学府房；水西雲庐中式叠墅、花园平墅、高厅立墅，在水西建了一座千万豪宅“博物馆”……每一个项目入市，都是当下最新一代产品代表作。

然而，比社区效果图更惊艳的是实景图。绿城超预期的产品交付，再度给市场惊喜。

绿城桂语听蘭社区实景图

绿城柳岸晓风社区实景图

绿城水西雲庐社区实景图

很多项目现房销售是压力，但对绿城来说是助力。实景社区是案场最具说服力的写实版楼书。

桂月雲翠是空港首个四代住宅，绿城产品再度成为板块人居进化的“地标锚点盘”。

四代住宅带来更高质的居住体验：架空层社区、垂直园林、酒店式会所、情景商街……但这也给社区运营和物业服务带来更大难度的挑战。

此时，绿城物业的服务价值，更加成为产品竞争力的“长尾效应”。

产品形态可以复制，难的是如期、甚至超期兑现，更难的是日后细水长流地持续性服务。

绿城桂月雲翠是空港4.0住宅产品的引领者，它也会成为新一代4.0社区服务进化的解题范本。

顶流产品形制、豪宅质感平权、深度持续服务，这才是绿城桂月雲翠令市场叫绝的“体系化升维”。

杭州萧山

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一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

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