苏河和樾府(普陀2024年苏河和樾府)首页网站-苏河和樾府楼盘详情-户型配套
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上半年的上海楼市迎来高端市场的供应爆发，然而众多所谓高价豪宅之中，真正能够呈现豪宅体验和价值的项目却实属寥寥！也许有购房者会问，体验和价值如何体现？
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最直观而言，前者要求社区的尺度感和舒适度，体现在基础指标上便是低容积低密度！后者要求物业保值，通常最核心的便是占据地段和资源的稀缺程度！
能够真正结合两者的天花板级治愈系豪宅直到年中才首次浮出水面：
为何敢称天花板水准？
论体验，1.8超低容积率浦西市区新房独此一家！
论资源，新房一线苏河景观的供应绝唱登场！
论品质，中国十大豪宅和樾系力作上海首秀！
▷▶滨水低密独步市区豪宅圈！
高端项目能否拥有豪宅体验，其实可以说是一种天赋，从土地开始便已注定！而像越秀·苏河·和樾府这样容积率1.8的超低容积率项目，在市区豪宅圈可以说是独步江湖的极致天赋！
不信的话来看两组数据：
先看土地市场，去年至今，浦西外环内的市区范围内，容积率低于2.0的土地仅4幅，且大部分为微型体量的地块，大规模滨水宅地仅有越秀·苏河·和樾府一幅！
示意图
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再看新房市场，还是以新房市场浦西中心七区项目为例，整个上半年推盘近百个高端项目，品质不一，但即便是其中最受市场追捧的大热项目，能够兼顾2.0以下低容积和城市核心景观资源的项目越秀·苏河·和樾府依然独此一家！
这就意味着今年乃至未来几年内，要在浦西市区住上豪宅级低容积体验的新房，越秀·苏河·和樾府几乎是唯一选择！稀缺无疑了，那1.8的超低容积到底意味着怎样的体验呢？
越秀·苏河·和樾府的答案
部分楼栋大于楼高的超大栋距！
头排楼栋的南向河景大面宽！
统一无连廊舒适私密的小高层规划！
全户型类一梯一户的独门独户体验！
这四项，在市区的高端住宅中，做到一项都已是相当罕见！
四项全中，几乎就是别墅级的居住体验！如果感受还不够直观，我们可以和通常市区高端社区的居住体验做一个对比！
示意图
▷▶苏河头牌河景全维度呈现！
如果说低密度在上海市区还是可以复现的豪宅天赋，那么越秀·苏河·和樾府所拥有的一线苏河景观则是真正绝版的稀缺资源！
当然，有了稀缺的景观资源，最终能否落实到居住体验上，还要看社区自身的规划！这方面越秀·苏河·和樾府作为越秀高端产品系，其与城市与自然相生相融的“和融”理念体现得淋漓尽致！
在社区整体规划层面，围绕一线苏河的优势资源，越秀·苏河·和樾府将社区大部分楼栋一字朝河排列，实现最大化的景观资源利用！
效果图
再细化到楼栋层面，前文提到的超大栋距设计，进一步确保了楼栋大部分房源的景观视野全覆盖无遮挡！
在具体户型设计层面，越秀·苏河·和樾府所有户型均设计了超大南向面宽，使得每家每户都能享受最大尺度的景观优势！
效果图
可以说，越秀·苏河·和樾府是从宏观到微观的全维度，都将自身的低密和景观天赋发挥到了极致！
▷▶内外双园开启原生态体验！
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当然，作为越秀TOP级和樾府的上海首作，越秀·苏河·和樾府从拿地之初上就遵从系列产品“一半公园一半城”的选址观，与城市级生态资源为邻！除了一线河景，越秀·苏河·和樾府更依托苏河沿线规模最大、腹地最深的半马苏河公园，打造了内外双园的生态系统，开启了上海市区以往难以想象的原生态居住体验！
首先不得不提的是半马苏河公园的规模，这个苏河畔之最，大到什么程度呢？公园总体量50万方，是陆家嘴中央绿地的5倍、中山公园的2.5倍，也超越了目前同区内的地标长风公园！
半马苏河公园二期实景图
其次，除了规模，半马苏河公园在打造上也非普通公园可比，其规划高度从命名也可看出一二，目前建成的4.5万方公园二期部分，已经作为2024年上海苏州河半程马拉松赛的重要承载地，成为城市地标级的存在！免责声明：公园方案以官方发布为准。
坐拥城市级生态资源的同时，越秀·苏河·和樾府还在社区景观设计上做到了内外呼应！
效果图
一方面将苏河水元素引入社区景观，打造静水、涌泉、流水、水院等水韵场景！
效果图
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另一方面，整体打造9500平米的核心景观轴，结合五大主体花园的林荫花语，与半马苏河公园形成社区内外双园一体的原生态氛围！
半马苏河公园（岸线公园一期）效果示意图
在宛如钢筋混凝土森林的上海市区，能够在满目绿意的朝阳中醒来，漫步于碧波荡漾的母亲河畔，享受近在家门功能齐备的城市地标级公园绿地，这是何等梦幻的都心治愈系生活！
▷▶原石精工还原藏品级细节！
坐拥超低密度、一线苏河、极致生态的越秀·苏河·和樾府，犹如一块稀世璞玉，仍需大师的精雕细琢，方能成就藏品级的传世之作！而这位大师便是越秀高端产品系和樾系！
凭借自身严苛的三大核心理念、四大准入标准和七大营造法则，和樾系仅在全国4座重点城市落地7座和樾府！
且每一座都屡获各类国内外设计、环保及豪宅大奖，更荣获2022中国十大顶级豪宅产品系的殊荣！而越秀·苏河·和樾府则是和樾系首次落子上海的全新迭代力作！
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此次上海首秀，越秀·苏河·和樾府享有越秀最顶级的设计资源！AAI国际建筑师事务所、HWCD、WSD世尊设计、北京顺景园林等国内外设计名流，确保了项目业界一流的设计水准！
效果图
当然，顶级的设计水准也将搭配顶级的用料品质！这一点，从越秀·苏河·和樾府近乎苛刻的外立面标准上，就可见一斑！项目采用大面积干挂石材与玻璃、铝板的组合形式，以“美国白金”石材原色为基调，搭配香槟色金属线条，致敬外滩经典立面的同时，也在上海母亲河的源头，树立起一张历久弥新的建筑名片！
效果图
同时，越秀·苏河·和樾府的精工用料还延伸到了社区生活的点滴之中！人行路、地库车行道、围墙、会所都大量采用石材铺设，甚至在室内装修中，也在玄关、卫浴等关键位置融入皇家白玉等珍贵石材，由外而内呈现全维度、高规格的高端原石著作！
此外，在生活仪式感方面，越秀·苏河·和樾府打造了极致体验得归家礼序：
地库效果图
业主每日车行归来，首先将进入极致石材打造的海派奢享地库，采用artdeco装饰艺术设计，层高3米，高而不堵，地面采用芝麻黑石材铺设，两边的石材立柱，配合顶底的金属装饰及上下呼应的洗墙灯，打造上海少有的地库品级！
停车完毕后，将体验越秀·苏河·和樾府所打造的双首层归家礼序！地下采光大堂和入户大堂均采用丝绸之路石材，结合意大利源纹设计，尽显奢华品味！
▷▶智慧体系五维场景打造全能公区！
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在经典精致原石的外表之下，越秀·苏河·和樾府还有一颗年轻的澎湃之心！
在社区公区的功能性方面，越秀·苏河·和樾府也在保持传统豪宅优势的基础上有所突破！
会所效果图
首先，高端社区最具标志性的会所，越秀·苏河·和樾府精心规划了约1300平方米地下私属会所！
会所效果图
通过下沉式庭院的打造为会所空间提供自然采光和原生态景观，并围绕庭院打造恒温泳池、私人健身房、儿童活动空间等多元活动场景！
会所效果图
同时也提供会客厅、私宴区等高端社交公共空间！
全新迭代的上海首作中，越秀地产还植入了其与时俱进的智慧社区体系！通过智慧通行、智慧来访、智慧安防、智慧运维和智慧服务五大维度实现智能便捷的日常社区生活！
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▷▶130-143平私享空间纵览极致景观！
产品线方面，除了类一梯一户的独门体验，项目全景采光面电梯厅的设计进一步提出了舒展的视野和大气的入户感觉，前室用窗体代替传统墙体增加了采光和通透性，也提升了前室和楼道的通风性！加上直纹白玉背打灯的酒店级迎宾入户门牌设计，尽享尊贵奢华！
效果图
户型方面，越秀·苏河·和樾府也提供了相当多元化的选择，所有户型均为全明飞机户型,南北通透采光尽享的同时，全屋飘窗和270度宽景阳台的设计，也给予了业主最佳的景观视野！
建面约130平米的3房在保证同样享受稀缺低密景观资源的前提下，差异化地增加了储藏间设计、，收纳空间充足，堪称当下改善市场的版本答案！
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而建面约143平米的四房产品也为更大生活尺度需求的高端用户提供足够开阔舒适的室内空间！四开间三房朝南加上5米面宽，尺度感十足！配合LDK一体化设计和中西厨岛台的加入，令整体空间的灵活性和实用性拉满，是目前市面上非常稀缺的大户型产品！
同时，如前文所述，相比市面上的其他高端产品，越秀·苏河·和樾府低密景观优势在室内空间中同样体现得淋漓尽致！
1、低密规划带来无连廊通透空间
1.8的超低密度使得越秀·苏河·和樾府得以实现全社区小高层的规划，从而避免了高层建筑在建设中的消防连廊要求！无连廊设计大大提升了产品室内空间的通透性，即便是中间套户型也能完全做到南北通透！
效果图
2、双开门电梯设计呈现独户体验
社区整体低密规划在提升项目得房率的同时，也给予了项目更多想象空间，结合双开门电梯的使用，越秀·苏河·和樾府不仅让同层住户实现了类一梯一户的私密居住体验，更将取消连廊空间的宽裕公区以电梯门厅的形式回馈业主成为私家迎宾区，进一步提升了住户家庭的实际使用面积和居住体验！
效果图
3、拉足景观视野的空间构思
为充分利用社区一线滨河的景观资源优势，在户型设计上，越秀·苏河·和樾府也是做足了文章！所有户型清一色拉足南向面宽，配合270度的转角阳台和全屋飘窗的空间设计，让家庭生活的每时每刻都能享受绿意与水景的交相辉映！
▷▶顶配精装智能家居开启便捷日常！
除了空间布局的人性化设计，越秀·苏河·和樾府的精装标准也延续了全国顶豪产品系的高标准！
实景图
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每户标配大金品牌的空调地暖二合一系统，具有一级能耗标准的大金中央空调+地暖两联供，在提供恒温舒适的居家感受的同时，更省能耗，有效降低近30%左右能耗，更环保！同样标配的百朗新风低噪节能之余，更附带双层抗菌空气滤网，能够实现PM2.5高达99%的过滤效率！
实景图
厨房部分，建面约130-143平米户型标配博世5件套！结合凉霸、风暖组合、线性灯+厨房柜体感应灯+可移动轨道插座+台盆滴水线(引导台面上的水滴沿滴水线流落，避免水随意流淌到台面其他区域，保持台面干燥），实现便捷与舒适的完美结合！
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卫生间部分更采用皇家白玉大理石和威尼斯棕大理石打造洗脸台盆和墙面、地面！
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除了传统装标的高规格交付，越秀·苏河·和樾府智慧生活的技术升级理念也延伸到了室内空间，户内灯光、窗帘、空调、地暖、新风不仅均可智能控制，更实现了触屏控制、语音交互、远程遥控、移动APP等多重交互方式！
用户可通过标配的中控大屏实现多场景的自定义使用，且系统实现了无线化，后续不仅可OTA升级，更可拓展接入更多智能化设备，实现无限可能的未来智能生活！
▷▶世界级苏河规划大隐于市！
来谈谈越秀·苏河·和樾府的区位优势，作为上海的母亲河，苏州河沿线的规划能级相比传统市区却并不逊色！根据上海整体规划，苏州河沿岸定位于“世界级滨水区”和“特大城市宜居生活的典型示范区”！区域规划更倾向于文化、艺术、休闲属性，沿线几乎清一色的各类公园、文化场馆和居住区！
因而在未来潜力巨大的同时，相比黄埔滨江的同类景观住宅，少了几分城市的喧嚣，多了几分大隐于市的静谧与舒适，作为高端住宅区的体验和前景也更具优势！而作为苏州河的源头所在，越秀·苏河·和樾府周边除了近在咫尺的半马苏河公园，更聚集了包括长风公园、苏河源公园、临空音乐公园等在内的超115万方的生态绿地，可以说是上海市区不可复制的城心滨水绿肺！
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▷▶黄金中环繁华静谧自由切换！
当然，越秀·苏河·和樾府的另一大区位优势，在于其地处黄金中环和长宁、普陀交界的地理位置！
交通方面，项目地处上海通勤最高效的中环线和北横通道的交汇点之上！
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中环线相信大家非常熟悉不做赘述，而全长约19.1公里的北横通道则有“上海东西向第二条交通大动脉”之称，曾被业内誉为申城一号交通工程！这条横跨长宁、普陀、静安、黄浦、虹口、杨浦6个行政区的上海交通命脉，将于今年全线贯通！届时从项目出发，无论虹桥枢纽还是浦东陆家嘴、亦或是对接南北高架连通上海各大核心区域，通勤效率都将大大提升！
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而在商业、教育、医疗等方面，4公里范围内，越秀·苏河·和樾府都可以共享长宁、普陀两区的核心资源！
长风大悦城实景图
日常生活，既有118广场、近铁城市广场、长风大悦城等普陀知名商业体，也不乏ArtPark大融城、百联西郊购物中心等长宁人气商业！周末无论逛街遛娃，选择多多！
医疗方面有上海市儿童医院泸定路分院、普陀区妇幼保健院、上海市同仁医院、上海和睦家长宁院区等丰富资源！
子女教育更无需担忧，项目北侧就是在建中的华师大二附中普陀校区！周边更有上河湾幼儿园、长风二幼、曹杨实验小学、长征中心小学、上海市新普陀小学等教育资源，家门口就基本覆盖幼儿园到高中全龄段教育！此处仅作学校地理位置描述，开发商不作学区承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。
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▷▶大户型圈层社区汇聚高端人群！
真正的豪宅除了资源的聚焦，更重要的还在于高端人群的圈层汇聚！而作为今年中高端置业的天花板级项目，越秀·苏河·和樾府在产品线规划上，前瞻性地针对中高端居住需求进行了优化！项目首推房源就以130-143平米的中大户型为主，社区整体规划中大户型占比更高达70%！
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综上所述，在当下1000万-2000万的市区高端市场，拥有超低密度、绝版河景、内外双园、顶豪品质的越秀·苏河·和樾府，几乎是没有对手的版本答案！加上苏河源头成熟的生活氛围和世界级的规划前景，无论宜居程度还是未来潜力，越秀·苏河·和樾府都堪称2024年上海楼市最不容错过的传世藏品！
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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。
一手房一般具有以下特点：
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。
继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金：
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍：
非沪籍：
ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘：
签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
2、线上开盘：
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2
认筹
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）
认筹时间一般为5天。
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
04
一手房相关税费
相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。
契税：
房产税：
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
相关申请材料
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）
4、未成年子女出生证（若有）
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
一手房相关问题解答
1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？
是的，只看上海房产。
2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？
没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。
3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？
满五唯一按产证时间来算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？
可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？
要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。
6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？
这种分成2种情况：
①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；
②选房后的合同，签动迁协议，算有房。
ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？
离婚后不追溯，算首套。
注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。
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