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淮南楼市观察 2024-10-27 08:59:42
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华发古美阅华售楼处电话☎:400-998-8414✔✔古美阅华售楼处电话☎:400-998-8414✔✔开盘热销16.11亿,首开楼座为北地块5、8、9#,面积约135/52/149/2套,均价约8.7万/㎡,首开热销现场图及营销中心电话可预约。

最新消息:800万级没有对手,必看产品!产业,交通,环境都有,中产社区,中铁华发古美阅华开盘热销16.11亿!少量约105/135㎡3-4房

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可预约销售人员,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房。

华发古美阅华项目首开楼座为北地块5、8、9#,其中建筑面积约135㎡/52套,建筑面积约105㎡/149套,建筑面积约90㎡/2套。首开均价约8.7万/㎡。

项目于上周末首开,劲销16.11亿元,目前仅有少量105/135㎡房源在售,抓紧机会上车中外环!

华发古美阅华

首开楼座为北地块5、8、9#

其中建筑面积约135㎡/52套

建筑面积约105㎡/149套

建筑面积约90㎡/2套

首开均价约8.7万/㎡

目前少量房源,直接认购中!

开盘热销现场图

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未来的超强确定性,醇熟的全能六边形板块

古美,就是整个闵行,最靠近徐汇的板块。

5站徐家汇,2站漕河泾。

与漕河泾高能产业相邻,拥有便捷优质的生活配套,城市界面也更加崭新。

在二手市场,古美一直能够跑赢全市大盘,即使是去年的市场回落期,价格也依旧坚挺。

漕河泾超强产业能级古美板块紧挨漕河泾开发区,是高薪产业人群的天然外溢板块。

作为全国首批高新技术产业开发区的漕河泾,聚集了中外高科技企业14000多家,从业人员近30万人,包括144家世界500强企业,151家内资上市企业。

经济数据可以说明一切,据统计,漕河泾开发区2023年营收约5370亿元,经济密度高达约376亿元/k㎡(源自:漕河泾发布),而张江科学城的经济密度是约57亿元/k㎡(源自:张江发布)。

从容的尺度感,更舒适的迭代产品

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古美阅华的户型和装修上较以往产品做了迭代,增加了产品的窗墙比,在装修上也进行了多处优化,同样的面积拥有更强的尺度感。

1、更宽敞、舒适的户型设计

古美阅华的层高做到了约3.05米,比普通新房要多出10公分的空间。

不封阳台和全屋飘窗的设计则让室内拥有更多使用面积和采光空间。

同面积段产品,古美阅华的空间更加宽敞,收纳使用面积更多。

1)大窗墙比,室内通透感更强

更好的采光,通透的空间会让空间的视觉效果更宽敞。

窗的位置、大小在后续装修中都很难改变,高窗墙比带来的通透感往往在产品设计之初就已经定型。

单看户型图,古美阅华窗、阳台面宽更大,飘窗数量更多,窗墙比更高,相对于同面积段户型有着更多的采光空间。

在样板间,我们更是惊喜地发现,古美阅华的窗比一般产品要大上许多。

一是得益于更高的层高,约3.05米的层高不仅空间更加开阔,也能增加窗的大小。

二是开发商将窗做到了接近“顶天立地”,每一扇窗的高度接近天花板。

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2)在居住舒适度上,古美阅华解决了很多购房者的“痛点”。

①几乎无连廊设计,仅16层楼座有连廊,隐私性更佳

相比当下普遍的连廊房,项目做到了大部分楼层北向无连廊,舒适度明显更高!

②室内约3.05米层高,更加通透敞亮

装修不喜欢可以敲掉,层高却是不能改的!

约3.05米层高,比市面上常规的2.9米,空间感和尺度感就要胜出不少。

3)不封阳台,实惠更实用

现在大部分新盘都采取封阳台策略,但不封阳台,意味着面积只算一半,将一定程度上降低了客户的购房成本;同时室内采光、通风效果也将得到提升。

其实,仅凭以上“闪光点”,就可以让古美阅华在同类竞品里脱颖而出!

但古美阅华并没有满足于此,在户型设计上更是精益求精!

4)飞机户型,尺度舒适功能齐全

项目即将推出建筑面积约105㎡3房&建筑面积约135㎡4房两个面积段户型。这一面积段的产品,业主更看重空间的尺度感和功能的丰富度。

古美阅华的户型在传统飞机户型的基础上进行了完善,套内空间几乎没有走廊,每一寸的空间都做满了功能。

大阳台、全屋飘窗的设计,更是实打实的为业主增加了实际使用空间

建筑面积约105㎡三房两厅两卫

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玄关的入户空间很足,与房间门错开的设计更具私密感,玄关柜更是可以随手收纳包和雨伞。

这一户型还做了当前市面上非常少见的双联阳台将这一面积段的阳台不在拘泥于家政功能,而是赋有景观属性,让业主可以拥有赏景放松的空间

全屋飘窗设计,包括厨房都拥有飘窗,真正的使用面积远超同类产品。

尤其是边套户型,在U型厨房的基础上再次升级,利用飘窗空间拓宽操作面积,同时增加了南侧岛台,操作和收纳空间再次增加。

主卧的小家式套房设计更是给足主人尊贵感。主卫的三分离设计让业主拥有2+1的使用效率,高峰期使用更从容。

建筑面积约135㎡四房两厅两卫

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这一户型在约105㎡户型的基础上,多出一个卧室,更适合多成员大家庭的生活模式。

约6.2米LDKG横厅设计,让业主拥有大面南向采光,就餐区放得下六人大桌。

主卧做了4米面宽,这样的尺度足够做出步入式更衣间,做到真正的“小家式”设计。

建筑面积约90㎡两房两厅两卫

目前这一面积往往会做三房两厅一卫的设计,空间局促不说,单卫设计使用也不方便。

古美阅华做了当前少有的大两房设计,每个功能区的使用面积都足够宽敞。

主卧更是做了两房户型中少见的套房设计,给足主人尊贵感,双卫设计也更从容。

2、更华丽、细节的装修标准

1)奢石大牌,更显奢华高级感。

古美阅华在装修上使用大量奢石元素,凸显尊贵的艺术格调比如客厅背景墙、厨房挡油板选用了芬迪白岩板,浴室柜台选用了原产地为意大利的烟雨江南石材。

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在品牌上,也是选用了一线大牌三大件上,项目选用了百朗(或同等品牌)新风,约克(或同等品牌)二联供地暖和中央空调。

厨房选用西门子(或同等品牌)四件套,包括燃气灶、洗碗机、油烟机,双开门冰箱,高仪(或同等品牌)超大单体水槽+抽拉式龙头,厨房玻璃移门采用上轨道设计便于清洁。

卫生间选用高仪(或同等品牌)的陶瓷台盆和智能马桶,汉斯格雅的水龙头,主卫更是配备了美妆冰箱,让女业主的护肤品、化妆品可以妥善保管,壁龛则增加了收纳。

项目基础信息:

古美街道位置在上海市闵行区 , 成立于1999年,它位于闵行区的东部,东起虹梅路,

西至虹莘路,北依漕宝路,南接沪闵路;南边与梅陇镇、西边与莘庄镇 、北边与七宝镇 接

壤,毗邻漕河泾微电子开发区与虹桥开发区,距离上海虹桥国际机场 仅7.5公里。区域

图呈H型,辖区面积6.5平方公里,按照"十五"规划预计导入人口将达21万多人。古美街道办

事处驻平南路890号。

今年3月14日,闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块共吸引了12家单位报名参拍,为当日最热门的地块。

这也是2023年三批次开始重启招挂复合后,首宗需要“打分入围”地块。

最终该地块被中铁置业联合华发以总价34.71亿元竞得,溢价率10%,成交楼板价55066元/㎡,住宅指导价为85800元/㎡!

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根据设计方案显示,地块拟建8栋14-16F高层住宅、1栋17F保障住宅以及若干配套用房,可售住宅约552套。

仅2种户型,大面积130㎡约80套,其余472套全部为103㎡;计划下半年入市。

地块设计方案如下:

地块建设指标如下:

其他建设规划要求摘要:

1、公共服务设施、公共空间建设要求:该地块内应设置建筑面积不小于400平方米的公共服务设施(不计容),包括:17-01地块内设置社区食堂200平方米,21-01地块内设置文化活动室200平方米。

2、其他土地、规划建设条件:该地块住宅层数不得低于8层。

松弛的尊贵感,因为更低密,精致的升级社区

古美阅华的公区,同样是品质奢享。

市面上高层社区容积率一般在2.5以上,古美阅华约2.0的容积率,可以拥有更多的社区景观与配套。

1、宽敞栋距,优质采光,丰盛景观

1)最大超68米奢阔栋距

得益于较低的容积率,古美阅华拥有最大约68米的奢阔栋距,可以有更多的公区空间营造景观。

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2)奢石名木营造公园住区

古美阅华小区景观采用大量名木,一年四季看花、观果、赏叶,有不同的景观雅趣。

用石材沉稳、高雅的基调,营造出华贵、典雅的艺术格调。

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2、架空层泛会所,豪宅级功能配套

古美阅华的8号楼一楼为架空层泛会所,层高约4.5米,这样的功能设计非常类似豪宅的会所功能。

接人待客不必打扰私宅,孩童嬉戏不用在意天气,独处放空也有可以容纳的空间。

3、高颜值外立面,满满时尚高级感

古美阅华采用了高阶灰白配色,搭配厚重蓝宝石石材,与斜切古铜色铝板,勾勒厚重、精致建筑美学立面。

4、奢石高品质公区,星空穹顶车库

臻选雪山银狐天然透光奢石,以工艺难度极高弧度设计手法搭配金属格栅腰线。

高定地下入户大堂,延续首层入户大堂材质高标,精选雪山银狐天然透光奢石,营造精奢生活质感。

奢雅艺术地库空间,古铜色金属与水波纹玻璃质感搭配,构筑璀璨星空穹顶,模拟自然光线随时间动态舞动,光亮洁新的水磨石车道,精雕格调归家之路。

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一房一价表:

周边配套

项目所在的古美背靠漕河泾,这是一个真正的万亿产业园,聚集字节跳动、商汤科技、腾讯、3M、米哈游、莉莉丝等一批世界500强企业和独角兽企业,并持续不断吸引优秀高薪人才。

而漕河泾几乎都是产业园,古美近水楼台,凭借优越的宜居属性更好地承接其高收入人群的居住需求。

漕河泾的产业厚度能保证古美的价值始终坚挺。

更别说上海产业重镇汇聚西南侧,这一带高收入人群非常多,而古美板块也成了很多购房者置业的首选区域!

另外,板块认可度很重要,认可度高意味着它不是一个“一时炒作”的板块,价值就更站得住脚。

古美这几年深受中产群体青睐,已成为名副其实的“中产社区“,在这里中产想要的都有。

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交通方面,古美坐拥双轨交,项目北有9号线星中路站,线路能级高,2站漕河泾、5站徐家汇,还能直达浦东世纪大道站。

南邻12号线虹莘路,可直达漕河泾、徐汇滨江、南京西路、苏河湾、北外滩等核心板块。另外,规划中的嘉闵线通车后,3站直达虹桥核心区。

自驾方面,项目临近外环高速、中环高架、莘闵高架与漕宝路城市快速路,自驾出行也十分便捷!

商业方面,周边有万象城、爱琴海购物广场、七宝万科城市广场、凯德龙之梦、南方商城、中庚漫游城等繁盛商场。

不仅商圈林立,规格还很高,能给到业主更高阶的生活品质。

教育资源是闵行的优势,项目周边云集上宝中学、七宝中学、文来中学、明强小学、万源城协和双语学校等近20所学校。

值得一提,南侧规划中的九年一贯制公办学校,从目前一些公开的信息获悉,或许会有一个比较不错的学区属性!

生态方面,项目西侧就是闵行体育公园,是上海第一个城市体育公园,是约84万方的超级公园湿地。

除闵行体育公园、闵行文化公园、黎安公园等3个大城市公园之外,项目所处的板块内还有3块规划公共绿地。

古美阅华

首开楼座为北地块5、8、9#

其中建筑面积约135㎡/52套

建筑面积约105㎡/149套

建筑面积约90㎡/2套

首开均价约8.7万/㎡

目前少量房源,直接认购中!

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程,包含政策变动,认购流程,积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点:

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%,二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套,商贷、公积金贷款首付比例,贷款利率都有所调整。

继LPR调整后,开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%,重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金:

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房?能买几套?如何怎么判定的?下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别,那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍:

非沪籍:

ps:五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单,临港人才1年社保或税单,除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps:认购金额由开发商定,一般要求首套不低于房源最低价的20%,二套不低于30%,当然,不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知:

开盘主要有线上线下两个渠道,下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘:

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况,但大致的流程是相似的。

2、线上开盘:

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外,当天摇号选购后,如仍有剩余房源,按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金,并提供限购资格审查材料,收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时,购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后,公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有:

· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明(结婚证、离婚证及离婚协议)、未成年子女出生证明;

· ②社保证明或纳税证明(只有非上海户籍需要提供)

· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料,购房合同或产证(只要是购房人名下的产证均需要提供,与父母共有、动拆迁、宅基地均算)

认筹时间一般为5天。

ps:认购金只能刷储蓄卡,走开发商的POS 机,不允许现金支付,支付认筹意向金后,才有参与摇号的资格,认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准:

总分=基础分+年限分

新房认筹笔超过1:1.3,开启积分制。

按100套房举例,取分高的130组入围,入围后,开启公证摇号。

如未超过1:1.3,则不开启积分制,所有参与了认购的客户,均可公证摇号。

ps:只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房,签订认购书,将认筹金转为定金,在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps:签订《认购书》之后,意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了,就要赔付违约金

4.没选房,没签订《认购书》,全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况:

①选房时还有房子,但房子位置不好或者不是你想要的,可以弃号不选,全额退款;

②选房时没有房子了,弃号不选,全额退款;

③选到了自己想买的房子,签订认购书,将认购金转为定金,在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房,一手房所涉及的税费较少,只有契税和房产税。

契税:

房产税:

在上海,以下几种情况可以免征房产税:

①上海户籍

首套:无论面积多大,免征房产税。

二套及以上:人均60平建筑面积免征房产税,超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。

ps:如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的,可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的,或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明(若离婚协议涉及房产需明确分割,否则需提供补充协议)

4、未成年子女出生证(若有)

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单(若为非本市户籍)

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房,5年内无购房记录的范围是只算上海吗?

是的,只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗?

没有,不要求连续,按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五?

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子,买房算首套还是二套?

可以,11年前与父母共有算无房,所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房,房子本身还有贷款,如果把贷款还清,过给我的话,他们买房算无房还是有房?

要看是买卖还是赠与,买卖方式算无房,赠与算有房。

6、已签订拆迁合同,但需要5年以后才能拿到,对五年内买房有什么影响吗?

这种分成2种情况:

①选房前的合同,这个不算拿到房子,算无房;

②选房后的合同,签动迁协议,算有房。

ps:如果是买房,进行了网签,有购房记录,算有房。但如果是卖房,给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房,婚后共有一套房,目前离婚,我净身出户,离婚超过五年,想买套房,算首套还是二套?

离婚后不追溯,算首套。

注意,一手房在认购环节,认购金银行卡务必提前开通大额支付功能,避免因限额而影响认购。

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