星缦云渚-杭州星缦云渚(售楼处电话)2024年最新房价-小区环境-户型图

地铁越秀星缦云渚

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NO. 1｜壹

前天，春知海棠苑最后100套公证摇号。

弹指之间，“海棠三子”已全体谢幕，勾庄的“7000套红盘潮”进度也已过大半。过去4个月，勾庄狂售4000多套，“海棠三子”占比超70%，中签率多在10%出头。

仍有很多屡摇不中的刚需，在盛宴将散的倒计时中焦虑。

好在，勾庄压轴大盘地铁越秀·星缦云渚即将接棒登场。整整1794套房源，同样占据勾庄剩余供应的60%以上！“海棠三子”后，接下来的勾庄将进入“星缦时刻”。

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该怎么形容这个超级大盘呢？就像曼哈顿是纽约的灵魂，星缦云渚也是“勾庄的精髓”。

我们知道，勾庄能力压东边的运河新城，“吸遍半城”，主要归功于两点。首先，这里距武林广场仅约10公里，万象城、中央公园等配套一应俱全，品质又特别卷，生活幸福指数会很高。

其次，此前这里31200元/㎡的限价，比运河新城便宜了近7千，性价比十足。

城北CBD效果图

看完星缦云渚，你会惊奇地发现：勾庄相比其他板块的竞争优势，在它身上展现得淋漓尽致。

作为地铁车辆段上盖TOD，它的体量足有约40万㎡，自带住宅、小学、幼儿园、体育活动中心、邻里中心、商业街区……内部生活配套特别完善。

而且它也是目前勾庄唯一限价29090元/㎡的新盘，和东边“勾庄六子”的31200元/㎡比，有2110元/㎡的价差。

更神奇的是，它还规划大批7层洋房，总价仅300万级。

从竞争力看，它就是“勾庄里的勾庄”！

NO. 2｜贰

星缦云渚和其他“勾庄六子”最直观的区别在于，它是一个“离开地球表面”的超级大盘。

作为一个地铁车辆段上盖TOD，它上下一共分为三层。盖下（0米板）是车辆段；9米板是地上车库；15米以上为盖上住宅。

若你关注过杨柳郡和天空之城，一定对这结构不陌生。这样的底盘架构，最宜打造自成一体的“城中之城”。

星缦云渚鸟瞰效果图

为此星缦云渚请来了SWA洛杉矶事务所操刀景观，它的代表作是谷歌总部。曾执笔苏州桃花源、杭州沁园的GLA，则担纲建筑设计。在这一价位，舍得重金组建国际大师团队的，凤毛麟角。

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从鸟瞰图看，整个项目犹如自西向东划过勾庄的一颗彗星。

彗头是住宅组团，生活配套则从住宅一直延伸到彗尾：商业街、30班小学、15班幼儿园、约2200m²的邻里中心，以及包含篮球场、羽毛球场等场地的体育活动中心一路连缀，无所不包。

和以往的上盖TOD比，它至少有两处迭代。首先，整盘规划了大量互动节点。比如学校与住宅之间有“森之丘中心聚场”，可以举办各种创意市集、社区文化展和露天表演。

社区出入口多达5个，有的设计为星河主题的儿童游乐场，有的是自带IMAX水幕的“浮岛水岸聚场”。

星缦云渚S2入口效果图

园区内还规划了微汗跑道，以及森林绿谷、童梦之旅、星空谧境等12景，多处都是开阔的景观，犹如一片悬浮的绿洲。

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它的另一个升级，则是整个园区围绕“约5分钟洄游动线”布局，公园、商业街等配套都步行可达。住在这里，就像生活在一座“都是步行街的微缩城市”，每个角落都能遇见惊喜。

这种生活的魅力，早已得到验证。在过去半年（5-11月），尽管二手冰冻，但杨柳郡依然网签69套，天空之城上个月也成交了9套，都是各自板块的中流砥柱。

一位住杨柳郡的朋友告诉我，很多人以为杨柳郡凭借紧邻地铁走红，“但这只是很次要的原因”。它最迷人之处，在于高度复合的生活配套，以及“浮岛式”结构带来的领地感和安全感。

“因为学校就在上盖区，没有车流，也很少有外人，小朋友每天都能自己骑着滑板上下学，就像回到了我们小时候的街坊生活”。

星缦云渚小学效果图

对虎妈猫爸们来说，星缦云渚同样是个亲子天堂。这里有多个的景观组团可供孩子们探索、露营，也有“就在小区内”的学校和安全感满满的上学路。

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想想看，此前勾庄的几个新盘什么都好，但就是学校未知数较多，一些家长会在运河新城与勾庄间纠结。但从经验看，杨柳郡和天空之城引入的学校都相当不错。

星缦云渚的教育彩蛋，也很值得期待。

NO. 3｜叁

和“科技住宅”一样，车辆段上盖TOD的快乐，或许只有住过的人感受才最深。但星缦云渚的另一个优势，一定“路人皆知”：在高密度开发的北部新城CBD，它竟规划了大量7层洋房！

在每个CBD，7层洋房都是“传说般的存在”。半个月前，奥体的澄品就网签了一套7层洋房，单价79295元/㎡，比高层网签均价高出30%。

反观勾庄，洋房的短缺程度甚至比奥体更严重。先看其他“勾庄六子”，容积率都是2.5-3.0，全是高层。

再回溯至2011年（勾庄商品房开发的起点），勾庄一共出让过33宗涉宅用地，除了星缦云渚，容积率都在2.0以上。做了部分洋房的，只有前几年的沁澜。不过它是高低配，容积率已达2.2。

星缦云渚7层洋房效果图

星缦云渚呢，出让地块容积率仅1.37，整盘（含小学幼儿园等公建配套）更是低至1.15！真的是“排屋合院级”……

相比高层，洋房除了采光通风更好，户型也碾压前者。

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要知道同价位高层基本都是2梯4户，中间套北面被连廊遮挡，私密性堪忧。边套归家则要经过长长的连廊，碰上台风天回家常要“沐风栉雨”。

而星缦云渚的洋房都是一梯两户，没有北连廊，每户都是真·南北通透，而且得房率也高出一大截。

据第三方统计，它的建面约106㎡户型面积实得率高达约91%，比市面高层高出约6%，相当于多了超6㎡，折算成房价就是近20万……

星缦云渚洋房户型图[滑动查看更多]

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这么一来，户型的格局也就打开了。比如建面约97㎡三房两卫，就是三开间南的“三叶草”，室内无过道浪费，还带约6.4米宽景双阳台。

建面约106㎡罕见地做了边套，带约6米长的飘窗大边厅+约6.6米的宽景双阳台，满满的“越级改善感”。

建面约128㎡的四房两卫，则是带独立玄关+储物间的四叶草，阳台开间约7米，住下三孩家庭都能绰绰有余。

最酷的是，因身处15米盖上区，它的洋房1楼相当于其他楼盘5楼的高度，拥有独特的“云端视野”！

星缦云渚可以对望北部新城CBD景观

作为勾庄唯一南向正对北部新城CBD的楼盘，星缦云渚拥有两重迷人的城市景观。

将来近处俯瞰的，是由老宣杭铁路改建的高线公园，它将和西塘河、城北体育公园、水上活动中心等连缀一条旖旎的“郁宅港生态文化水廊”。

抬眼对望，则是城北万象城约285米高塔、约330米杭北国际金融中心（规划）等领衔的摩天大楼群……与这醉人的天际线相伴，每一秒都是治愈。

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NO. 4｜肆

还有些人因性价比被星缦云渚圈粉，但却从未真正算清它的价差。

表面看，它29090元/㎡的限价，比其他勾庄新盘的31200元/㎡，低了2110元/㎡。但在杭州限价体系中，洋房相比高层本该有1.2倍的系数加成。

也就是说，按高层31200元/㎡算，勾庄的洋房本应限价37440元/㎡！星缦云渚的真实价差，其实应该按此对标。这还不算洋房的得房率优势，都加起来的话，倒挂数字非常惊人……

不过即使是表面上的2110元/㎡，也足以让人心跳加速。一套建面约128㎡洋房，总价就能省下约27万，可以拿来买一辆奥迪A4或置办软装，对普通家庭来说真的很香。

星缦云渚S3入口效果图

虽然价格便宜一大截，但星缦云渚本身品质仍属勾庄一线阵营。

同样是公建化立面，外立面采用金属一体板+大玻璃，还做出了精致的斜切，立面审美相当高级。

日常通勤也十分便利：它西侧出入口旁就已规划的公交始末站，也是勾庄唯一东南西北4个方位都有出入口连接城市的楼盘。

星缦云渚S1入口效果图

西侧不远就是莫干山路高架，东侧直通上塘高架，开车前往申花、武林、云城、未科、钱江新城都很方便。

当然，眼下最能带给购房者安全感的，是它背后的杭州地铁+越秀地产。两家都是大型国企，也都是城市运营专家。杭州地铁是杭州TOD时代的开拓者，是杨柳郡、天空之城的开发公司。

越秀地产则是大湾区房企佼佼者，参与建设了广州珠江新城、江南西商圈、天河商圈等城市CBD，更是广州城市封面IFC的缔造者。

两大实力国企联袂，不仅为星缦云渚规划和品质的完整落地提供保障，也让人对它未来的综合运营充满期待。

NO. 5｜伍

加上星缦云渚，杭州目前已入市的车辆段上盖TOD，不过4个。几乎每个都是超级爆款。

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其实一套房子的多数价值点，都可以找到plan B。比如杭州的高架路已经四通八达，若没有地铁，可以选择开车。装修不满意，可以敲掉重来。甚至外立面也可以后期再改。

但上盖TOD最大的魅力，就在于体验的“难以替代性”。

那位住杨柳郡的朋友，换房时一度看遍钱二、文晖，但最终还是原地置换了一套杨柳郡大户型。

最让他留恋的是，即使疫情很严格的时期，他依然能带孩子去上盖区的公园散步、打球，在商业街的7-11便利店买到咖啡和面包，“就像生活在市中心的世外桃源”。

星缦云渚商业效果图

在勾庄，星缦云渚也将是独一无二的存在。

据统计，它的意向客户集中在22-35岁，正是不愿忍受平庸产品和粗糙生活的年纪。星缦云渚几乎为他们量身定制：更低的价格，却提供一种更高级的生活方式。

最近几天，星缦云渚示范区预计就将亮相，预售证也即将获取，推出建面约97-128㎡的7层洋房。

接下来，它的每一次推售都值得全力以赴。在月均成交1000套的勾庄，星缦云渚的销售进度或许真的就在倏忽之间。

当一颗多年一遇的彗星掠过头顶，你应该毫不犹豫地抓住它。

地铁越秀星缦云渚

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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