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上城时光最后2幢高层领取预售，备案价约2.4万/㎡，该项目以高性价比成交量一直领先板块。

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可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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本次取证房源位于17幢和21幢，以美的中央空调+美的厨电+3M净水器+美的灯具的精装标准交付。

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备案均价：24205.2元/㎡

面积区间：104.01-119.06㎡

价格区间：21164.11-26125.83元/㎡

总价区间：226.39-302.59万

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天域央景组团，拥有极致的景观视野，近百米无遮挡视野，尽揽六重园林美景，既保证居家的自然静谧，亦带来私密的生活体验。将建筑的空间退给自然，以超大楼间距，赋予生活更大张力！楼栋整体户型南北无遮挡，采光充足通风流畅，更大面积的采光，让每一个房间都能时刻私享阳光的奢宠。

鸟瞰效果图

江苏省新师范学校附属小学创办于1913年，有誉《全国小学百强榜》第77名，名列苏州前三。上城时光与新苏附小教育集团溪秀校区仅一路之隔，纳入学区范围，享强大师资力量，助力孩子成长。

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图源网络

多维立体的交通路网带来的不仅是城市人生活上的便捷从容，更是诠释一个城市的发展维度。上城时光位于苏州主城央座位置，近距离地铁4/7（在建）号线、南湖快速路以及友新高架，直线距离约13公里到达人民路为中心的姑苏区、约14公里到达狮山路为中心的新区板块、约19公里到达星海街为中心的园区板块，可谓畅达苏州全城。（数据来源：百度地图）

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图源网络

美的置业，中国上市房地产企业24强，2022年上半年累计在23个城市、52个项目交付超3000套，提前交付3640套；卓越集团，中国TOP30的大型房地产企业，2022年共计交付23个项目超18000套房源，其中约20%项目实现提前交付。上城时光由美的置业与卓越集团两大千亿房企联袂打造，湖景准现房，交付有保障。

上城时光航拍图

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无微不至的服务，对业主竭尽所能的帮助，更能给业主一份家的温度。卓越物业是卓越商企服务集团（股票代码：HK6989）成员单位，公司成立于1999年10月27日，是国家一级物业管理资质企业，中国物业百强企业TOP14，中国办公物业优秀管理企业TOP2，服务单位为阿里巴巴、华为等。

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建筑只有与人发生联系的时候，才能呈现出最佳的社区生活。上城时光，择址吴中太湖新城太湖岸线旁，占据一线湖居美景，天然成就“鱼跃龙门”之相，一窗之内，天赋大美，纵览一线千米湖景，近享4A级石湖景区、4A级旺山景区等自然资源，鲜氧四季风华。

实拍图

南向双阳台、三开间朝南起步，横向开间约6.05米、超大窗墙比、环幕视野、每个卧室带飘窗……每个人都是生活的设计师。为了深入关注居者生活所需，上城时光深研客户生活习性，并对客户进行大量深度访问，精创建筑面积约95-118㎡高定湖景准现房，礼呈当代。

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建筑面积约105㎡、118㎡样板间实景图

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上城时光择址越溪主城与太湖新城交汇的核芯位置，凭借一线太湖新城板块的地段优势，拥享醇熟主城价值的再次飞跃；一路之隔太湖新城新房均价约31000元/㎡，主力总价段约350万；上城时光2公里范围内新房差价便宜约6000-8000元/㎡，性价比高。

数据来源：克而瑞

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上城时光约3公里范围内约百万方商业综合体，永旺梦乐城、歌林小镇、越溪文体中心、石湖金陵广场、SM城市广场、地下空间（建设中）、希尔顿酒店（建设中）、万豪酒店（建设中）等举步即至，繁华荟萃。

永旺梦乐城实拍图

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项目沿文溪路向西直线距离约1.3公里就是苏州大学附属瑞华医院，是一所非盈利性综合医院，以及直线距离约6公里即可到达三甲级医院苏州中医院，项目南边直线距离约3公里在建投资27亿的，吴中区第一个三甲医院太湖新城医院、总投资39亿UCLA高端医疗中心都可以给予客户更健康的保障。

瑞华医院实拍图

上城时光，深知社区包容性，注重业主生活品质，采用精灵主题串联归家礼序，创造出一个具有阳光、交流和互动的森林生态社区，打造荧光归家、精灵物语、都会森林、许愿森林、四季课堂、自然素居六大主题空间，涵养全龄段生活，让每一个空间都有其最独特的意蕴，带来全方位的舒适自在湖居生活。

效果图

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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