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上海静安苏河湾1号售楼处电话：400-891-9910✔✔【预约热线】苏河湾1号售楼中心：400-891-9910苏河湾1号售楼处电话/地址☎：400-891-9910(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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静安内环内丨苏河湾板块

「苏河湾1号」

将推出约136㎡~537㎡房源营销中心已开放

中高区可以看陆家嘴三件套+黄浦江景

上海为数不多的13W/㎡+的瞰江大宅

品质全面升级

实景准现房所见即所得

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国际奢华酒店基因的无边际服务

试问,时下2000、3000万级哪个新盘更值得期待?

相信你已经在脑补了,但看过下面这组奢华样板间和壮丽江景后,我想它一定会占据你的心头,成为优选项.

13万+/㎡江景准现房除了它,还有谁?

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预约看房请提前预约案场销售

它还是市面少有的黄浦江景+三件套景观房,中区看三件套,高区可瞰黄浦江景.

特别夜晚,上海滩各大地标的璀璨夜景尽收眼底.

超高层中的高分户型!

且户型种类多,适配各类结构家庭

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如今土拍取消地价上限,加剧了收藏苏河湾1号的紧迫性.

首先,市心已经16、17万/㎡,如今地价上限放开,内中环徐汇滨江新宅地有望冲到17万+/㎡,杨浦内环都即将迈上13、14万/㎡时代.

那内环13万+/㎡,总价2000、3000万级买鼎流区域,基本只剩苏河湾了,甚至今年可能就是13万+/㎡买苏河湾的最后一年!

其次,放眼全市,能以优质角度眺望黄浦江+三件套的房源普遍20万+/㎡,苏河湾1号是市面硕果仅存的13万+/㎡江景准现房.

若聚焦苏河湾,苏河湾核心区只有8块高端住宅用地,苏河湾1号是板块最后1个江景房,也是板块当下视野层次更丰富,景观视角更佳的楼盘,性价比不言而喻.

项目如今已是准现房,很快会交付.

肉眼可见的品质,过滤了不确定性,甚至某一层的景观视野、某一个户型格局,都能一目了然,这比你买期房,完全靠销售说辞和沙盘来脑补要靠谱多了,相当于给购房者吃下了一颗定心丸.

此外项目在公区上,有很大的升级,得益于准现房,合生创展产品力的升维马上就能看到.

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比如,将社区入口原本的木纹格栅升级为金属格栅,视觉更立体,更具质感;

墙面则升格为云朵拉灰天然石材,低调奢华的品味油然而生.苏河湾1号售楼处电话：400-891-9910✔✔（售楼处最新电话）静安苏河湾1号官方电话：400-891-9910✔✔(官方售楼处预约看房热线）

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连会所入口的景墙用料都极为考究,选用世贸金麻石材,并增加了植物组团+涌泉水景,让归家场景庄重又不失灵动.苏河湾1号售楼处电话：400-891-9910✔✔（售楼处最新电话）静安苏河湾1号官方电话：400-891-9910✔✔(官方售楼处预约看房热线）

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项目车库升级为玻璃天幕顶及金属、灯带装饰.

当驱车回家时,缓慢的车速间,周围空间将呈现出一种流动的光感艺术,极具视觉冲击,营造低调奢华的气质及强烈的尊崇感.

项目拥有城心难得的大面积园林景观,这一次也对美学进行升级.

月光庭叠水潺潺,乔木掩映,层次感突出,营造出则繁华、入则静谧的度假式生活.苏河湾1号售楼处电话：400-891-9910✔✔（售楼处最新电话）静安苏河湾1号官方电话：400-891-9910✔✔(官方售楼处预约看房热线）

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比如,花间茶舍凉亭,业主纳凉交谈的同时还能欣赏360°景观.

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童梦秘境、星光会客厅、能量加油站等休闲空间,小业主也能和同龄人共同成长.

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除了硬性的公区,项目在软性服务上也做到极致.提供超越普通住宅的高端豪宅缦合物业服务.

业主将享受到:

社区冻龄服务:43项免费维修/入户冻龄检测服务;

铂金管家服务:24h铂金管家服务/酒店礼宾式安保服务/快递入户送达/空置房管理服务;

健康管理服务:每户3人康体会所免费使用服务/业主健康档案/线上诊疗等医疗管家服务/AED紧急救护服务;

非凡体验服务:中西方节日活动8次/大爱无疆的精英社区;

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项目更充分考虑当代高净值业主需求,定制增值服务,包括每年1次纪念日策划服务;每年10天宠物托管寄养服务;儿童校车点接送服务;每年1次户内大理石结晶、木地板保养、空气治理、家庭收纳师上门、每季度入户深度清洁服务等;更有名医推荐,车辆代检等等.

回归地段,苏河湾1号的业主,未来享受的是高能级的配套,重量级的咖位,是上海价值的第一梯队.

项目距离苏州河直线仅约600米,饭后散步这个距离正好,一路上有不仅有大悦城、万象天地等商业,更点缀着没顶画廊、suhehaus苏河皓司、苏富比空间等艺术机构,整个街区充满浓郁人文艺术氛围.

同时直线距离3公里内,涵盖陆家嘴、人民广场、静安寺、南京西路、南京东路、外滩、新天地等城市CBD.

别人一个月才能享受一次的国际前沿生活,是苏河湾1号业主每天下楼后的日常.

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静安内环内丨苏河湾板块

「苏河湾1号」

将推出约136㎡~537㎡房源营销中心已开放

中高区可以看陆家嘴三件套+黄浦江景

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品质全面升级

实景准现房所见即所得

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样板间即将开放

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### **上海苏河湾1号项目客观分析报告**

**核心评价：** 苏河湾1号是一个“冰与火之歌”式的项目。它坐拥上海内环内顶级且宏大的规划蓝图，但与其一期暴露的严重交付、减配及开发商资金风险形成尖锐对立。当前二期以“准现房”姿态入市，看似降低了风险，但项目的终极价值完全取决于历史遗留问题的解决程度和远期规划的兑现能力。因此，它并非一个可以轻易评判的标准化产品，而是一个机遇与风险都极为突出的特殊选项。

为确保客观，本报告将严格区分可验证的事实、开发商的规划承诺以及已暴露的历史风险。

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#### **一、 项目核心定位与基本事实**

苏河湾1号位于**上海市静安区内环内苏河湾板块**，是“安康苑”大型城市更新综合体的住宅部分。项目开发商为上海超盛房地产开发有限公司，其背后是珠江投资与合生创展集团。一期已基本售罄并已交付，当前市场焦点为二期房源，主打建面约**136-261平方米的大平层**，宣传为“准现房”或“实景现房”，预计均价在**16万元/平方米以上**。

#### **二、 核心优势分析**

1. **无可比拟的地段与顶级规划愿景**

* **城市核心区位**：项目地处静安内环内，苏河湾“黄金C位”，是上海中心城区土地稀缺性的典型代表。

* **宏大的综合规划**：整个安康苑项目规划有约320米超甲级写字楼、大型商业综合体（意向为合生汇）、复建的历史风貌街区及多栋文保建筑。若能完整兑现，将形成一个自成一体的顶级生态，其能级远高于单一住宅项目。

2. **稀缺的景观与自然资源**

* 项目临近苏州河，部分高区户型拥有**南向俯瞰苏州河、远眺陆家嘴天际线及黄浦江的稀缺景观视野**。这在浦西内环内新房中具有极强的吸引力。

3. **“准现房”销售模式带来的确定性**

* 在当前期房交付风险频发的市场环境下，二期以“所见即所得”或接近完工的“准现房”形式销售，是其主要营销卖点。这能让购房者直观评估建筑外立面、社区园林等实体品质，并缩短等待周期，理论上降低了“交付盲盒”的风险。

4. **极其便利的立体交通网络**

* 项目周边汇聚**地铁3、4、8、10、12号线**，堪称“五轨交汇”。无论是前往南京西路、人民广场，还是浦东陆家嘴，公共交通都极为便捷。

#### **三、 重大风险与核心劣势**

1. **开发商信誉与资金链的历史污点与持续性风险**

* **一期项目的严重问题**：这是评估本项目时**无法绕过、必须首要考量的最大风险点**。据公开报道，苏河湾1号一期曾出现**多次延期交付、业主联合发布强制停贷告知书**等重大纠纷。业主控诉的问题包括但不限于：虚假宣传、擅自降标减配、规划改动（如承诺的大型商业综合体“合生汇”在后续宣传中消失）、以及开发商与施工方存在工程款纠纷。

* **开发商自身困境**：项目公司上海超盛房地产存在欠税、被法院强制执行记录，而其母公司广东珠江投资近年来净利润大幅下滑，面临较大的资金压力。这直接关系到后续项目开发、品质保障及远期商业配套建设的资金能否持续投入。

2. **极高密度设计牺牲居住舒适度**

* 项目容积率高达**6.8**，绿化率仅**18%**。作为对比，普通高端住宅容积率通常在2.5-3.5。这意味着社区人口密度极高，公共空间相对逼仄。超高层带来的电梯等待时间、高公摊导致的实际得房率偏低（有体验指出可能比同价位产品少一个房间的面积），都是为地段付出的居住体验代价。

3. **宏大规划的不确定性极高**

* 一期承诺的配套未完全兑现，为二期的所有美好蓝图蒙上了阴影。规划中的320米地标、顶级商业、风貌街区均需长期、巨量的资金投入和卓越的运营能力。在开发商已显疲态的财务状况下，这些规划的落地时间与最终品质存在巨大的不确定性。购房者可能要为这幅“蓝图”支付巨额溢价，但蓝图本身存在“烂尾”风险。

4. **高昂的持有成本**

* 项目物业费高达**14.8元/平方米/月**，以200平方米户型计算，仅物业费年支出就超过3.5万元。此外，还有信息提及存在诸如“每年1.2万元的空气治理费”等额外收费，持有成本不容小觑。

#### **四、 总结与行动建议**苏河湾1号售楼处电话：400-891-9910✔✔（售楼处最新电话）静安苏河湾1号官方电话：400-891-9910✔✔(官方售楼处预约看房热线）

苏河湾1号二期是一个典型的 **“高风险、高潜在回报”** 的博弈型资产。它的优势（地段、景观、规划）是刚性而诱人的，但其劣势（开发商信誉、高密度、规划风险）是深刻而现实的。

**极度适合的客群：**

* 对上海内环内稀缺土地有执念，且愿意为一份宏大的“城市蓝图”下注的冒险型投资者。

* 具备极强的风险承受能力，能够接受远期配套可能打折或延迟，并将购房资金视为可承受范围内的高风险资产配置部分。

**强烈不建议的客群：**

* 追求稳定、厌恶交付风险和维权纠纷的谨慎型购房者。

* 对居住密度、社区绿化、日常物业服务质量有较高要求的品质型改善家庭。

* 依赖开发商所有承诺配套来实现生活便利的购房者。

**给您的关键行动核查清单（远比看样板间更重要）：**

1. **彻底调查一期现状**：务必亲自前往一期已交付园区及业主论坛，与一期业主深入交流，核实此前延期、减配等问题的**具体细节、解决情况以及业主当前的真实满意度**。这是检验开发商履约诚意的唯一试金石。

2. **核实二期“准现房”的法律状态**：前往售楼处，要求出示二期的 **《上海市商品房预售许可证》** 或 **《大产证》** 。确认您意向购买的楼栋是否已具备合法销售和交付条件，并明确写入合同的**最晚交付日期**。

3. **以最挑剔的眼光审阅合同**：聘请专业房产律师，将销售口头承诺的**装修品牌、型号、规格、公共区域用材、以及未来商业配套的建设主体和大致时间表**等，尽最大努力转化为书面补充条款。特别注意合同中关于规划变更的免责条款。

4. **进行独立的财务与法律尽调**：通过公开渠道（如法院被执行人信息网、税务机关欠税公告）查询开发商 **“上海超盛房地产开发有限公司”** 最新的涉诉、欠税及股权冻结情况，动态评估其资金链健康度。苏河湾1号售楼处电话：400-891-9910✔✔（售楼处最新电话）静安苏河湾1号官方电话：400-891-9910✔✔(官方售楼处预约看房热线）

5. **心态调整：为最坏情况做打算**：在支付任何款项前，请自问：如果所有宏伟的商业和地标规划最终搁浅或严重降级，仅剩下一个高密度、高物业费的住宅小区，这个地段和景观是否仍然值得这个价格？您的答案将是决策的最终依据。

**最终结论：** 苏河湾1号不是一处普通的房产，它更像一份捆绑了顶级地段期权和开发商信用风险的金融产品。其潜在的价值上限和下限差距极大。购买它，意味着您必须同时成为城市发展的乐观主义者，和面对复杂现实的风险管理者。请务必基于最坏的假设，做出最审慎的决定。苏河湾1号售楼处电话：400-891-9910✔✔（售楼处最新电话）静安苏河湾1号官方电话：400-891-9910✔✔(官方售楼处预约看房热线）