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上海黄浦「露香园天誉」

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【露香园天誉】开盘热销天字系奢装大宅目前主力在售建面约299-491㎡大平层均价17万，仅剩少量房源黄浦区老城厢正核心

露香园整盘最后一批大平层

历史上，露香园地块这里是老城厢发源地，是极具老上海底蕴的绝对城心，是上海地理和精神上的共同源点。

而如今的露香园，不仅手握历史，更迎来城市更新风暴，成为城市更新后崭新黄浦的核心，带领周边塑造上海新的封面。

效果示意图

露香园及四周未来都是顶级豪宅，北有嘉里金陵东路项目、东有城投控股刚刚约70.8亿拿下的小东门6幅地块，南有乔家路地块，西有翠湖天地。

可见，露香园位于这些高能级城市更新板块中心，未来被繁华包围。

从更大的格局上看，露香园板块既是“黄金三角”的核心腹地，又是外滩、新天地“左右逢源”。

与此同时，蓝绿丝带的概念也逐步深入加强。为了将历史与现代、文化与商业完美融合，政府打造了一条贯穿新天地-露香园-豫园-十六铺码头的城市绿带，将城市历史与自然肌理打造成一个有机整体。

作为上海绝对市心，露香园直线距离人民广场、淮海路、新天地、外滩、豫园等上海市地标性区域均不超过1.5公里，距离陆家嘴直线约2公里。

交通也是四通八达，在东侧人民路、河南路口即有10号线/14号线（豫园站）。

自驾方面，周边环伺四条隧道：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道。

学校上，近邻上海实验小学和上海敬业中学。

（免责声明：以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）

位置示意图

（上图经简化处理及不按比例，图中一切资料仅供参考）

以后的露香园街区一定是时尚潮流的、文艺的、中西结合的，将生活的调性、便利置入到业主身边。

用“无出其右”来形容露香园·天誉的视野不为过。

效果示意图

这次的天际大平层，中高区东向视野开阔，以无敌的视角将豫园、外滩、黄浦江和陆家嘴三件套尽收眼底；同时东北方向能对望古城公园盛景，南向可俯瞰项目自身的开明里人文风貌景致。

每栋楼、每个户型，都有出众的城市视角。特别是东边套建面约491㎡大平层，拥黄浦收藏级的景观视野，错过难再有。

效果示意图

事实上，建面491、482㎡中低区都能眺望三件套。

而建面约299-377-400㎡同样有出色占位，中低区无遮挡，视野采光俱佳。

效果示意图

地处上海城芯，又有如此景观面，足以称得上顶豪中的终极选择了，何须再看其它？当然，能打动那么多富豪，产品力自然相当过硬。

我觉得可以用两个词形容：“稀贵”、“藏品级”。

能配得上这样的词，首先一定要“纯粹”。

项目清一色大平层，主力户型高达建面约350㎡+，是今年继翠六之后圈层更耀眼的小区。

千金买房，万金买邻！圈层高端统一，邻里间容易找到志同道合的生意伙伴。

那露香园·天誉就是上海乃至全国终极改善的金字塔尖了。

其次，露香园·天誉很有想法，对顶豪“社区空间”、“艺术氛围”、“家庭空间”等进一步迭代，为上海高端市场给出了今年更优的答案。

▶你很难在一个地产项目里一次性看到多家知名设计单位同台展露身手，但它做到了

露香园·天誉由

▌W.DESIGN无间设计创始人吴滨主持售楼处设计

▌HWCD负责公共空间设计

▌香港SLD梁志天担纲样板间设计

说直白点，项目不是复制粘贴，而是从内容和格调上都量身定制，剑指全球藏品。

项目设计师示意图

因此你在项目身上能看到很多在地文化的提炼。

比如，项目外立面糅合老城厢整体风貌，以金属线条轻盈勾勒出建筑挺拔气质，结合大面积玻璃景观窗呈现出如钻璀璨的立面艺术。

顶豪气质自然而然就被树立了起来。

效果示意图

当然，我认为露香园·天誉最“不一样”的地方，不只是各种硬件的顶，更还在于将文化层面的属性提升到一个相当高的维度。

项目逻辑是，高端人居给人的感觉向来是显性的、外在的，而精神涵养是隐性的、内在的，“豪门与土豪的区别，差异点其实就在‘文化’两个字上。”

正如接待我的销售所言，“我们希望别人提到露香园·天誉时，不是说业主‘真有钱’，而是‘真有品’ ”。

所以，露香园·天誉酝酿着一种极富东方底蕴的场域表达。

项目展厅就是更好的浓缩地，艺术格调拉满的同时，更是通过各种摆件、挂画、雕塑等呼应露香园的在地文化。

项目展厅实景图

▶顶豪中难能可贵的高端俱乐部和圈层服务

露香园二期规划有配套商业，并与地铁10/14号线“豫园”站在B1层无缝连接。

该商业部分规划建筑面积约2.7万㎡，以“艺荟”（Galleria）为商业定位，打造独具艺术气息的精致文艺书店、知名艺术家主理的美术馆、集现代艺术与跨界体验于一身的展演空间、潮流时尚的精品家居、精致融合的生活市集、疗愈禅修的精神SPA，以及私人定制的零售名品，打造与众不同的艺术商业空间。

说到商业，其实城投对商业打造颇有心得和经验，有“思南公馆”这样的成功案例在前，让我对露香园商业，提起了百分期待。

效果GIF示意图

同时商业3-4层为高端俱乐部，涵盖酒廊、星光泳池、健身等功能，将引入高端俱乐部运营模式，带来具有露香园特色的圈层服务体验。

效果示意图

特别4层屋顶规划有1500㎡屋顶花园式入户层，业主在私享空中花园的同时，还可眺望陆家嘴城市天际线。

这一别出心裁的配置，在顶豪市场也颇为少见，可作为高净值人群户外的第二会客厅，面子、里子拉满。

效果示意图

▶顶豪中更豪迈的约3.45米墅级层高

市面豪宅层高普遍3.3米，而露香园·天誉层高达约3.45米，堪比别墅。

层高15cm的跃升，不仅让室内更通透，中央空调、地暖装完后不显压抑。

更是立体空间的增加，多出来的空间可放置更高的储物柜，增加储物空间。

关键，层高后期改变不了，因此顶豪PK首选层高更高的楼盘。

▶顶豪界更具竞争力的奢定装标

项目厨房由世界顶尖厨电品牌嘉格纳领衔，还有美诺及德国柏丽定制橱柜。

卫浴选用瑞士顶尖品牌劳芬。

还有华为智能家居&Honeywell五恒系统，让业主纵享智能舒适的家。

关键不仅品牌好，选用的型号还和装修风格融为一体，这就是定制化。

样板间实景图

▶顶豪中更奢华的用材和更精益求精的细节

管中窥豹：

1、弧线贯穿始终，并以不同的材质、曲率、组合方式，呈现出千变万化的视觉效果。

比如项目吊顶和木饰面转角处，运用大量弧线，视觉优雅。

样板间实景图

2、你的归家路是用五湖四海的奢石拼成的。

从私家电梯厅开始，地面局部点缀皇家蓝的玻利维亚蓝奢石，号称奢石中的爱马仕，并刻成海派花纹的样式，优雅又具仪式感。

卫生间铺陈了大量静雅棕奢石，视觉效果一气呵成。

样板间实景图

你还能在门厅、客餐厅地面看到浅色系大理石。

西厨吧台更是匹配了符合空间调性的东方木纹与龙飞凤舞石材，独特的纹理和质感提升了厨房品质与艺术性。

样板间实景图

▶建面约491㎡不是「以房筛人」，而是「以人定房」

以往大家选房逻辑是通过开发商做的房型和格局来匹配自身需求，房子挑人。

而露香园·天誉换了一种逻辑，把定制化的高奢风格演绎得淋漓尽致，据悉项目可为大户型客户定制木饰面颜色，按你偏好可深可浅！

03

PART

户型图和一房一价表

260~272㎡，4房3卫，单价16.5万

小区内的最低门槛，现场有样板间可以看。

客餐厅分离，偏向一个飞机户型的产品，主要空间给到了主卧套房和客餐厅，实地看设计的也比较年轻化。

286㎡，4房3卫，单价18.2万

这一套是我个人比较喜欢的边厅户型，主卫也朝南，主卧2面采光，

299㎡，4房3卫，单价17.5万

这个户型基本是260㎡的放大版，客餐厅空间进一步放大，主卧套房的卫生间也摆在了南侧，舒适度提高。

377㎡，4房4卫，单价15.7万

这个西边套的价格很有意思，22套房，做到了15.7万的价格，远低于均价，核心原因还是东边套把景观价格拉高了之后，让这个西边套价格能走低非常多，属于性价比户型。

尺度感上377㎡也包含了保姆间，中厨西厨等全套配置。

400㎡，4房4卫，单价16.5万，同理的西边套，户型几乎完全相同，不赘述了，单价提升的逻辑就是所在的楼栋南侧更开阔一些。

下面是3个重头戏

482㎡，3号楼东边套，均价18.1万，基本属于5房5卫，从这里开始，4个卧室全部套房设计，自带卫生间。

户型北侧全部为动区，南侧为静区，分割的非常干净，用一个双开门作为家庭居住和生活的分界线，仪式感也很强。

北侧东侧看景观，高区视野无敌。

491㎡，户型非常接近，差距就是这个户型比482㎡多了一个类似「双主卧」的设计，有一个卧室朝东看景观，也算是主卧的配置，对于家里有老人一起住的体验可能会更好。

【露香园天誉】开盘热销天字系奢装大宅目前主力在售建面约299-491㎡大平层均价17万，仅剩少量房源黄浦区老城厢正核心露香园整盘最后一批大平层

户型图曝光：

黄浦豫园露香园·天誉纯大户型的天际大平层产品豫园陆家嘴震撼景观上海正核心纯宅国际住区建面约299-491㎡大平层少量房源可直接选购

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1契税 先说说契税，这可是买房的头号“敌人”。

适用对象：买方（对，就是你）

税率：根据房屋面积和购房情况不同，税率也不一样：首套房，面积在90平方米以下：1%

首套房，面积超过90平方米：1.5%二套房：3%

计算公式：契税 = 房屋成交价 × 契税税率举个栗子：假如你买了一套100万元的房子，而且是首套房，面积在90平方米以下，那么契税是：

契税=100万元×1%

契税

网签那些事儿

在中国，买房要网签，就是去房管局备案。网签保证交易透明和安全，但也有人想着能不能在这儿动点小心思，比如低报成交价。这样能省点税钱，不过啊，万一被税务部门逮住了，那可是要补税罚款的，信用记录还会受影响。所以，咱们还是老老实实交税吧，别因小失大。

网签那些事儿

6.2增值税及附加税 接下来是增值税，这部分是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：房子买了不到2年：5.6%（含附加税）；买了2年以上：免征。

计算公式：买了不到2年：增值税 = 房屋成交价 ÷ 1.05 × 5%

附加税 = 增值税 × 12%举个栗子：假如你卖的是一套100万元的房子，而且买了不到2年，那么增值税和附加税是：增值税=100万元÷1.05×5附加税=4.76万元×12总共得交：5.33万元

增值税及附加税

6.3个人所得税 这个税也是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：20%

计算公式：个人所得税 = (房屋成交价 - 房屋原值 - 相关费用) × 20%

举个栗子：假如你卖的房子成交价是100万元，原值是60万元，相关费用是5万元，那么个人所得税是：

个人所得税=(100万元−60万元−5万元)×20

其他费用

6.4其他费用 土地增值税

适用对象：卖方税率根据房屋购置年份和地段不同而不同。

印花税适用对象：买卖双方各0.05%计算公式：印花税 = 房屋成交价 × 0.05%

中介费一般按房屋成交价的2%~3%计算，由买卖双方协商承担。偷偷告诉你现在市场灵活中介费用也是可谈的哦。

买房的时候，各种税费加起来可不是小数目。契税、增值税、个人所得税这些都要好好考虑。记得提前了解政策，做好预算，别在交易的时候手忙脚乱。

希望这篇指南能帮你搞清楚买房时的税费问题，顺顺利利买到心仪的房子！记住，合法节税，诚实纳税，才能走得更远哦！

上海黄浦「露香园天誉」

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