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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔注:2021年～2023年，华发股份分别从合营、联营企业取得项目盈余资金本金为76.49亿元、123.59亿元、146.585亿元。

本文为国央企排查系列文章之一，旨在探讨可能引发华发股份信用恶化的三个诱因:合作开发(包括关联方注资少数股东权益)、少数股东损益问题、2022年以来拿地的销售去化情况。尽管华发股份当下的信用风险无忧，但当后续负面舆情发酵之际，方能做到知根知底、从容应对。

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“中而美”的华发股份2020年以来在合作开发上十分激进，引发较大关注。一方面，销售业绩确实实现了突飞猛进，成功迈入千亿房企行列。最新2023年全年实现销售1,259.9亿元，连续4年稳居千亿阵营。克而瑞2023年销售排行榜排名上升4位至第14位。

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔另一方面，合作开发的疯狂扩张，少数股东权益占比从2019年的54%一路飙涨至2023年末的83%。奇怪的是，少数股东损益占净利润的比重仅从16.03%上升为46.96%、远低于投入资金的比例。少数股东投入的资金，似乎并没有获得相应比例的收益。

经验而言，少数股东权益和少数股东损益占比之间的“剪刀差”向来被视为房企“明股实债”的典型特征。

华发股份的少数股东权益规模、占比，无论绝对规模还是占比，均远高于归母所有者权益。股权比较分散的情况下就会出现这种情况，比如一家上市公司，控股公司持有公司30%股权、其他股东总计持有70%股权，合并报表上就会出现这种现象。类似情况，似乎符合华发股份的股权结构。

从投入规模获得相应的收益来看，华发股份两者严重不匹配，一直以来持续引发投资者对其“明股实债”的猜忌。依据会计记账规则，项目公司借入“明股实债”，所支付的利息，反映在项目存货的开发成本股权投资款项计入“所有者权益”。项目公司到期回购，需要支付相应款项回购。这种情况下，会导致少数股东获得的净利润分配比例低于所投入资金的比例，主要在于部分收益以利息支付的方式给到少数股东。

至于华发股份是否存在“明股实债”？基于公司公告、《回复上海证券交易所对公司2021年年度报告信息披露监管工作函的公告》，归纳如下:

第一、房地产项目投资开发周期长达数年,股东资金投入与项目利润结算存在跨年时间性错配是行业常态。这就解释了2020年、2021年少数股东投入的资本金显著增加，虽然当期销售金额相应明显增加，但是结算一般需要两年之后，所以当期的投入尚未确认报表收入。

图表 华发股份归母净利润、少数股东权益拆解

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔第二、与少数股东直接相关的净利润为合作项目收入结转所贡献的利润，华发股份独资项目收入结转产生的利润以及长期股权投资(联合营企业)产生的投资收益与少数股东无关。如投资的合作项目尚在建设初期并未交付结转，合资项目公司未产生利润，则该项目少数股东损益一般体现为亏损。每年合资项目收入占营业总收入的比重存在差异，导致归属于少数股东的净利润占净利润的比重存在结构性差异。

华发股份在2022年5月12日《关于回复上海证券交易所对公司2021年年度报告信息披露监管工作函的公告》提及，截至2021年末少数股东权益751亿元，相比2019年末增加516亿元，其中合作项目股东资本金投入的增加457亿元，是少数股东权益增长的最主要原因。公司、关联方珠海华发城市运营投资控股有限公司及珠海城市建设集团有限公司按照各方持股比例共同对公司子公司珠海市海川地产有限公司累计进行三次现金增资合计597亿元，增资后各股东持股比例保持不变。

图表 少数股东权益大于10亿元的主要合作项目

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔为何华发股份选择在2020年、2021年快速做大少数股东权益规模?原因无他，乃2020年“三道红线”指标的出台。区别于部分房企选择“明股实债”隐藏债务，华发股份则是借力关联方、增资合作开发。经过两年左右的努力，2021年度华发股份已全面实现“三道红线”达标转绿，2022年度、2023年度“三道红线”指标进一步优化、持续维持绿档。

图表 “三道红线”达标情况

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔无独有偶，万科也曾遭受“明股实债”的质疑，导火索是"2024年一季度归母净利润亏损幅度明显大于少数股东损益的变动幅度”。

“受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以归母净利润相对于少数股东损益的变动幅度更大，主要原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润在合作项目的利润基础上，需要扣除合作之外的损益影响，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。这些非合作项目层面的损益影响金额在季度间相对均衡，且同比变动较小，因此扣除这些影响后的集团权益净利润变动幅度相对更大、实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。”

综上，华发股份做大净资产，更多是借力关联方增资合作开发项目，“明股实债”风险整体不大。大的风险没有，如果深究各个项目，会发现诸如金谷信托，同时作为股东、债权人参与合作项目的开发，因此个别项目的“明股实债”风险依然存在。

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华发股份2022年以来拿地较为激进，尤其在市场下行的背景下，主动提高溢价率获取地块引发市场关注华发股份拿地聚焦核心城市，共计获取26幅地块，其中上海11幅、收购深圳市宝安区冰雪文旅城项目合作方51%的股权，具体如下:

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔深圳冰雪文旅城由融创中国与华发集团共同打造的，建筑面积约131万m²，其中涵盖了约10万m²的超级冰雪世界(意图打造成为全球最大的室内雪世界文旅项目)、约10万m²的湾区商业旗舰以及德国施柏阁酒店等文旅商综合业态。

2023年1月4日,旗下全资子公司珠海华发房地产开发有限公司以现金方式收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司持有的深圳融华置地投资有限公司51%股权(股权收购价款为35.70亿元)及其拥有项目公司的债权及利息(债权收购价款1,190万元)。收购完成后，公司持有项目公司100%股权。

深圳冰雪文旅城尚处于前期开发阶段，项目公司2023年仍未开始产生营收，后续还需要较大资金投入根据交易评估文件显示，2020年底深圳冰雪文旅城开始建设的12栋人才住房一一新城华苑，曾经因为疫情停工，停工之前大部分便已封顶，达到预售标准。2023年7月开始销售，但是项目施工进展缓慢，目前供应20套，月均去化仅2套左右，销售较为惨。

上海票据交易所公布《截至2023年10月31日承兑人逾期名单》，珠海华发实业股份有限公司旗下子公司深圳融华置地投资有限公司被公示，累计逾期发生额为1.56亿元。

松江洞泾镇地块，开发项目为华发海上都荟，属于独资项目，项目预算总投资额100.58亿元，为2023年新开工建设项目，当年投入资金69.68元。2024/4/29二期开盘最新报价38,574～49,252元/㎡，产品类型为别墅、住宅。从首次开盘情况，认购率表现不太理想，远逊于上海其他项目。

图表 华发海上都荟销售

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔浦东新区唐镇中心镇区地块，开发的项目为华发·半岛华庭。2022年7月，经过42轮竞价触及“终止价”进入一次性书面报价阶段，最终华发股份旗下全资子公司上海铧发创盛置业有限公司以44.89亿元的总价竞得该地块，成交楼板价为40,739元/m²，房地联动价为70,620元/m²。项目整体符合预期，目前已经售罄。

静安区中兴社区地块，开发的项目为华发静安华府，具体位置在新湖青蓝国际的南侧，距3号线东宝兴路站约300米，地块距离外滩直线仅25公里，到陆家嘴直线3公里左右，区位价值不言而喻，热门盘预定。2023/7/29开盘当天推出291套，全部认购套数，认购率100%。2023/11/25开盘当天推出227套，认购套数221套、认购率达到97.36%。项目销售成交面积58,169m²，销售均价为11,900万/m²，销售金额达到69.22亿元。整体而言，尽管第二次开盘没有完美实现100%的认购率，但销售无疑较为成功。

青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块，开发的项目为华发·蟠龙四季，项目整体符合预期，目前已经售罄。

青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块，开发的项目为青浦华发·虹桥四季，拿地的溢价率为10%，楼板价26,279元/㎡,房地联动价56,000元/㎡。项目仍在销售。

（1）2024年6月初上海开盘预售,首批推出小高层267套,价格在44,956～59,794元/㎡,均价为55,969元/㎡，认购率表现不太理想。

（2）2023/09/14第二批，推出396套小高层,价格在42,925～62,382元/㎡,均价为54,850元/㎡。2024/06/18第四批推出小高层132套,价格在51,358～62,440元/㎡,均价为56,352元/㎡。销售价格虽未见下调，但后续去化存在压力。

图表 青浦华发·虹桥四季开盘情况

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔成都天府新区正兴街道143地块，开发的项目为阅天府，项目在售，销售去化率不及预期。

除跟踪2022年以来拿地项目的销售之外，重点关注百亿级楼盘项目，广州和樾府项目(售罄，总投资额103.19亿元)、深圳文旅冰雪城(总投资额150.02亿元)、武汉华发公园首府(总投资额141.93亿元)、绍兴金融活力城(总投资额127.91亿元)、上海华发海上都荟、南京钟山峰景(总投资额103.84亿元)，可以发现大部分项目的销售去化压力均很大。

以南京钟山峰景为例，2020年5月全资子公司南京铧得房地产开发有限公司69.1亿元竞得南京市秦淮区的一宗地块，溢价率为5.82%。华发股份和招商蛇口联合开发、持股比例分别为55%、45%，2021/1/23首次开盘，认购率表现一般。随着市场景气度下行，成交日渐冷淡，钟山峰景项目最近开盘时间为2022年年中，当日推出166套房源，仅仅售出3套，目前月均去化在12～33套之间，认购几乎为零。

图表 钟山峰景开盘认购情况

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔另外，作为大本营的珠海，华发股份15%左右的房地产开发项目位于珠海，这两年珠海房价下跌令购房者心如刀绞，整个城市商品房库存的去化周期已达到恐怖的45个月左右。

以上得出，华发股份2022年以来拿地项目，除了上海的项目表现良好，但是上海部分郊区，以及二三线城市的项目销售去化压力均很大。另外，以前年份拿地的存量项目亦表现一般。目前为止尚未见华发股份采取降价策略，可能与其希望提高房子科技含量增强价格韧性（与华发合作等），但销售回款前景堪忧。如果采取降价策略，或将主动压缩项目预算进而影响产品质量，容易引发购房者投诉;或将逐步来临盈亏平衡点附近，后续资金周转压力加大。

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔华发股份地产项目划分为三类：独资项目、合资项目、参股项目。其中，合资项目纳入合并报表，合作方的权益反映在合并报表为少数股东权益；参股项目以长期股权投资入账。

根据地产项目实际的运作模式，房企作为股东方履行股东出资义务、向合作的项目投入股权款。项目公司的注册资本金通常不足以覆盖土地款、工程款等运营支出，需要股东以借款或提供担保形式提供资金支持，由此形成公司对合营、联营项目公司的财务资助或担保，即各方股东依据项目的开发进度按照持股比例向项目公司提供项目开发进度——股东借款。

2020年末～2023年末，华发股份根据项目合作开发协议，依据项目的开发进度按照持股比例向合营、联营企业提供项目开发进度款，金额分别为122.33亿元、139.60亿元、117.75亿元及128.44亿元(2023年具体为124.24亿元、美元6,000万元)。项目产生销售之后，各方股东会从项目提取盈余资金(如果项目需要用款，股东返投盈余资金)，以最大效率地利用资金。分别形成往来科目：

(1)应收合作方经营往来款:合作方经营往来款是合并范围内合作项目在销售回款或融资上账后，少数股东按持股比例调用富余资金形成的，在调用时一般会预留项目开发所需的资金，该类往来款会在项目清盘股东分红和收回投资款之时，进行统一结算，结算周期较长(受房地产行业销售与结转的周期性问题)。华发股份的少数股东从项目提取资金规模逐年增加，截至2023年末达到346.45亿元（大部分可能被关联方提取）。

(2)应收联营、合营企业往来款:对于联营合营企业往来款，系公司作为股东方对联营合营项目的往来资金投入，同时公司作为股东方向联营合营项目还存在履行股东出资义务的股权款投入。

图表 华发股份的往来款项

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔至此，珠海华发集团的资金链条浮出:珠海华发集团下属子公司，以少数股东入股华发股份的开发项目项目公司闲置资金存放于集团下属财务公司，并从财务公司贷款。之后，少数股东从合资项目提取资金。

房地产项目销售多为期房产品模式，转化为营业收入需要两至三年左右的结转时间，故销售金额与营业收入存在周期错配，2023年营业收入，更多来自前两年左右——2020年的销售项目结转。提醒注意的是，营业收入为合并范围口径，销售金额为全口径(华发股份操盘的项目口径)，二者的算口径并不一致因此，两者滞后两年左右高度相关，但金额可能有相差较大，前者会远低于后者。

华发股份销售金额爆发式增长，发生在2019年～2020年前，意味着大批项目的结转在2023年左右，当年的营业收入规模可能达到顶峰之后，将停滞甚至掉头向下。

相比营业收入增长较为悲观，华发股份的归母净利润可能将面临更大幅度的下滑。上述提及，少数股东投入的项目，在当期尚未获得相应的收益，但进入2023年之后将陆续结转确认收益，意味着项目的所得大部分将归属于少数股东(如果亏损，也将归属于少数股东所有)。

以纳入合并报表的珠海市海川地产有限公司为例，随着房地产项目集中交房结转较多收入，2023年度珠海市海川地产有限公司营业收入和净利润较2022年度增幅较大。结合上文提及关联方增资入股该公司，所以净利润的大部分都被关联方的少数股东拿走。

图表 珠海市海川地产有限公司财务状况

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔除了独资项目、纳入合并报表范围的合资项目之外，参股的项目直接影响投资收益。华发股份长期股权投资规模逐年增加，从合联营企业经营核算的投资收益反而快速下降。

图表 华发股份合&联营企业的投资收益率

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔2023年，华发股份实现归母净利润18.38亿元、同比下降29.58%。而在2024年一季度,归母净利润仅3.49亿元、同比下降35.34%。华发股份营收走高，利润却连年跌跌不休。即使后续项目完成销售，结转的收入、利润大部分归属于少数股东，或许2021年、2022年是公司发展历史上最好的一段时间，至此之后将面临营收增长停滞、归母净利润亏损的窘境。

综上分析，华发股份在手项目的销售去化压力较大， 例如上海的部分项目销售景气度也出现了肉眼可见的下降，全国其他城市的项目销售压力逐渐增加。后续项目结转确认收入，但由于前两三年合作开发的缘故，少数股东或将拿走大部分利润，华发股份将陷入“营收增长停滞、归母净利润亏损”的窘境。另外，尽管2021年“三道红线”突然实现了全部达标，但少数股东权益“虚胖”。综合而言，华发股份经营风险在增加，目前二级市场债券性价比不高，建议等待负面舆情发酵且债券已反映投资者担忧，择机介入。华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔华发海上都荟官方电话☎：400-9939-964✔✔✔

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔华发海上都荟地处洞泾镇，位置来说是离市区比较远，但有地铁9号线与未通车的12号线换成要方便些，不管怎样洞泾再好还是洞泾所以导致客户下手的不多。

华发海上都荟——位于松江洞泾镇，地处G60科创走廊腹地，是洞泾人工智能产业高地，有地铁9号线与12号无缝换城，未来潜力不可估量。

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔从去年12月开始，上海连续出台重磅政策，楼市政策暖风频吹：

2023年12月14日：调整普通住房标准，优化差别化住房信贷政策；

2024年1月30日：上海外环外（除崇明区域），非沪籍单身连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上，限购1套住房；

2024年2月20日：央行公布最新一轮的5年期以上LPR为3.95%，猛降25个基点，为近25年最低！

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔利好频现效果显著，春节后开工至今市场回暖明显！据链家数据显示，截至2月25日，春节后复工一周的带看总量超过6万人次。

开盘现场一角：

按环线细分，外环外房源带看量超过3万人次，占比约48.73%，是绝对主力；

数据来源：链家

按总价划分，400-600万的带看量最多，总计13418人次，占比超过五分之一。

数据来源：链家

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔可以看到，外环外、预算400-600万级置业人群为当下市场购买主力，具有较强的置业需求；市场明显回暖，金三银四楼市“小阳春”即将到来，还在观望的购房者，抓紧时间抢跑~

上海450万级精工墅区华发·海上都荟已过会，（2月29日）已开启认购！高品质+双轨交+低门槛三重buff加持，此时不买，更待何时？

1、肉眼可见的高品质！项目双面临河，融入华发优+体系5.0理念，打造酒店式入户大堂+星空顶地下车库+配置泳池健身房的社区会所等，是市面少有的精工品质墅区，更低密度、更高舒适度，无疑是理想生活的更优选。

2、罕见的双轨交地铁盘！项目拥有9/12号线（在建）双轨配置，且均在项目500米范围内（直线距离），均步行可达。更何况还有3大TOD综合体规划+九年一贯制华二松江实验学校（新房不承诺学区）+多个超级文旅资源等资源加持！

3、首推上车门槛更惊喜！项目整盘公示均价为4.91万/㎡，低于联动价900元/平！由于有叠墅产品，高层均价更低，且还是精装交付，性价比优势显著；此外高层&叠加产品均有小户型，总价仅约450万级。华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔华发海上都荟官方电话☎：400-9939-964✔✔✔

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效果图，仅供参考

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项目主力建面约101㎡高层&

约90-133㎡叠加，

首开均价4.91万/㎡，

总价约450万级即可拿下1套双轨交精装3房！

2.29火爆开启认购

12号已火热开盘！

少量房源 直接认购

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01.

上海西南精工墅区

剑指板块品质新标杆

当下买房，开发商也已经成为购房者考量的一个重要因素，口碑国企是优选。

要知道，华发是全国知名的国企品牌，珠海华发实业股份有限公司是承接华发集团房产开发板块的平台公司，拥有国家一级房地产开发资质，2017年起连续跻身《财富》“中国500强”榜单，“2023中国房地产百强企业”第12名，实力靠谱！

华发全国布局示意图，仅供参考

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔近年来华发在上海更是多子齐发，如华发蟠龙四季、华发半岛华庭、华发古美华府等都是备受关注的大热盘，再往前回顾还有静安府、苏河世纪等标杆楼盘，品牌力和产品力十分出众。

此次华发秉持40余年匠造经验，融入华发优+体系5.0产品打造理念，落子松江洞泾打造少有的高品质墅质社区——华发海上都荟！

实景图

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔项目自带约2000㎡社区配套，此前实景示范区已惊艳亮相！据悉项目社区配套、下沉式庭院、会所、入户大堂、地下车库等都做了实景展示，项目售楼处未来交付后也将规划为邻里空间配套！满屏所见即所得，让业主看得舒心买得放心~

售楼处实景图

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔比如说，项目主入口做了环岛式酒店大堂设计，风雨回廊在天气炎热或者下雨天时让人更舒适；

地下车库沿袭市场流行的网红星空顶设计，兼具美观度和实用性，头顶是璀璨的星空顶，绚丽氛围直接拉满；

实景图

社区会所健身房也已惊喜亮相，所见即所得，此外会所还配备有泳池，不用出小区，在家门口就可以游泳健身；

不仅如此，社区内部还配置下沉式花园、悬浮客厅、咖啡书吧、儿童游乐室、生鲜超市等等，不出小区就能散步、会客、赏景、遛娃、购物！

实景图

除了一系列配套的实景呈现，项目在景观以及建筑营造上亦是不遗余力。

景观园林上，项目邀请朗道国际景观设计倾力打造，众所周知的上海融创滨江壹号院、上海万科中兴路一号、上海万科翡翠滨江都是其代表作。

项目效果图示意图，仅供参考非交付标准

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔项目社区打造“都市园林，无界生活”的概念，创造开放、生活活力的城市街角空间。同时内向造景，打造三大组团景观、各类活动休闲场地，可满足全年龄段生活空间需求。

实景图

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔建筑设计上，具有现代设计风格的外立面，以浅色涂料及灰色涂料搭配为主，门头局部采用石材及铝板，色彩以暖白色与香槟色为基调，整体看上去端庄、高雅，质感十足。

效果图

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔对于城市精英们而言，结束一整天的工作，步入高颜值、低密度的墅质社区之中，身心都能不由自主的休憩、放松下来。

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02.

高层&叠加轻奢户型

打造理想生活新范本

除了在项目打造时坚持高标准、不减配，落实其改善标准之外，在产品居住体验上，特别是品质生活的体验感方面，力求完美。

首推楼栋示意图

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上海松江华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔项目首推主力建面约101㎡3房2厅2卫高层户型&建面约90-133㎡叠墅户型！不管是价格还是设计、装标，都带来了诸多惊喜：

首先，项目整盘公示均价为4.91万/㎡，低于原本5万/㎡的房地联动价，高层还是精装交付，单价上就比同纬度其他板块更具性价比！

其次，项目高层户型都是建面约101㎡户型，做到了3房一步到位，购房者也无需更多纠结，同时还可获得更统一的圈层；

最后，项目户型设计极具匠心，空间布局十分惊艳，高层的装修标准更是远超同价位段新盘。

具体解读如下：华发海上都荟售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔华发海上都荟官方电话☎：400-9939-964✔✔✔

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比如说建面约101㎡F&G户型，都是市面上备受认可的飞机经典款户型。

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结构是光的给与者，原始结构不仅拥有三面窗景，坡屋顶的层高在4.2-3.3米之间，这就让整个空间的采光和视野无比优秀，同时建筑上还兼具了传统与现代碰撞的丰富美感。

对顶面的处理在实际操作施工上非常复杂，前期测量与规划、空调系统的设计与安装、灯光设计的优化、设备关系的协调等，建立了这些基础，最后才有了现在视觉上的层次，通过细致而周到的处理，发挥出坡屋顶特有的美感。

屋主为他和父母一起养了五六年的鱼儿们准备了新家，这在设计之初就需要考虑到位，除了1.6米长的超大尺寸，还有许多设备需要安放。把鱼缸规划在了一体式西厨餐边柜的区域，利用转角来连接走廊与餐厅两个功能区。

鱼缸的设备隐藏在柜子里，鱼缸暗黑系的造景与黑色柜体动静交融，成了整个空间的亮点，不仅增添了一份生机，还营造出一种宁静而浪漫的氛围。

餐厨一体的开放式厨房是屋主初衷，把家政阳台纳入进来，视野也就跟着进入整个公区，靠近窗户的厨房是天赐般的存在，三面采光的布局无比优越，自然光犹如上帝之手，让一切都凝结着美妙的喜悦。

屋主在家用餐较少、希望享有更多自然环境为主线，把橱柜、水槽、灶台、操作台，布局紧凑而有序，整个西厨、中厨、餐厅动线流畅，操作从容。

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1. What is commercial housing?

1、什么是商品房?

Refers to the market economy conditions, through the transfer of land use rights after the development of the construction of houses, are sold at market prices.

是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。

According to the different sales objects, commercial housing can be divided into export commercial housing and domestic commercial housing.

商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

2, the difference between new houses and second-hand houses?

2、新房与二手房的区别?

(1) New house

(1)新房

The new house refers to the commercial house that the real estate developer builds on the land after obtaining the land use right according to law and obtains the government approval to sell (pre-sale).

新房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。

Houses are divided into houses and commercial houses according to their uses.

房屋根据用途分为住房和商用房。

(2) Second-hand houses

(2)二手房

The second-hand house is the real estate that has been prepared in the real estate trading center, completed the initial registration and the general registration, and was listed again for trading.

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

Second-hand housing is relative to the commercial housing in the hands of developers, is the common name of the secondary market of real estate property rights trading.

二手房是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。

Including commercial housing, second-hand public housing (housing reform) that is allowed to be listed, relief housing, demolition housing, self-built housing, affordable housing, and limited price housing.

包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

3. Housing type

3、房屋类型

(1) Lower level:

(1)低层：

Low-rise houses refer to buildings with a height of less than or equal to 10 meters, generally 1-3 storey buildings, such as bungalows, villas, etc.

低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。

(2) Villa:

(2)别墅：

Improvement house: a garden house built in a suburb or scenic area for recuperation.

改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。

Divided into the following 5 types: single villa, townhouse, double villa, superimposed villa, sky villa.

分为以下5种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。

(3) Small high-rise:

(3)小高层：

People generally refer to buildings with 8 to 12 or 13 floors as "small high-rise".

人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。

Small high-rise residential buildings generally adopt reinforced concrete structure with elevator.

小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。

Small high-rise has the characteristics of multi-layer friendly and peaceful, good housing type, high housing rate, but also has the advantages of high structural strength, high durability, high landscape coefficient, low pollution degree, and is very popular with buyers.

小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。

At the same time, the utilization rate of small high-rise land has increased, and the land cost has decreased relatively, which is favored by real estate developers.

同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。

Therefore, in recent years, there have been more and more small high-rise buildings springing up in central urban areas.

所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。

(4) Multiple layers:

(4)多层：

Multi-storey buildings are buildings higher than 10 meters and lower than or equal to 24 meters.

多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。

Multi-storey houses are generally 4-8 layers, generally using brick-concrete structure, and a few use reinforced concrete structure.

多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

The general specification (room type) of the multi-storey house is neat, the ventilation and lighting condition is good, and the space is compact and not blocked.

多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。

Compared with high-rise, multi-storey houses have less public area, and the housing rate is correspondingly increased, which is the main reason why many people like multi-storey houses.

与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

4. Building structure

4、房屋结构

(1) Duplex

(1)复式

The duplex house is one floor in concept, but the height is higher than the ordinary house, and the mezzanine can be pulled out in the local area, and the content of the bedroom or study can be arranged, and the upper and lower are connected by stairs.

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。

The aim is to improve the utilization rate of residential space.

其目的是提高住宅空间利用率。

(2) Thermocline

(2)跃层

A loft house is a house that occupies two floors and has an internal staircase connecting the upper and lower floors;

跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层;

Generally, living, kitchen, dining room, bathroom are arranged on the first floor, it is best to have a bedroom, and bedrooms, study rooms, bathrooms and so on are arranged on the second floor.

一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

(3) Flat layer

(3)平层

Flat floor is the most common type of apartment in a small area, suitable for ordinary families to live.

平层户型是小面积里最常见的户型，适合普通家庭居住。

It means that the hall, bedroom, bathroom, kitchen and other rooms of a house are on the same level.

是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。

Advantages: economical and practical, large area utilization rate, indoor without any obstacles;

优：经济实用、面积利用率较大、室内无任何障碍;

Lack: No functional distinction, for a slightly larger area of the room, the change is large.

缺：没有功能区分，对于稍大面积的房间来说，变化大。

(4) Split-level

(4)错层

Split-level is generally more than 120 square meters of the area of the house, if you can buy this area of the house, you can decorate into split-level.

错层一般是120平米以上面积的房子，如果能够买的这个面积的房子，可以装修成错层。

Excellent: the indoor functional rooms are on different planes, with 2-4 steps to partition each functional room without interfering;

优：室内各功能用房在不同的平面上，用2-4个台阶进行隔断各个功能居室互不干扰;

Lack: due to the indoor steps, the elderly or children are easy to fall at night;

缺：由于室内有台阶，老年人或者儿童在夜间使用容易摔跤;

The light and ventilation are not very good.

采光通风不太好。

5. Living area

5、居住面积

The living area of a residential building refers to the sum of the net living area of the living room directly for the residents in each floor plane of a residential building.

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。

The so-called net area is to remove the horizontal area occupied by building components such as walls and columns.

所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

6. Real estate property rights

6、房地产产权

The property right of real estate refers to the ownership of the house and the right to use the state-owned land occupied by the house, and the owner of the real estate has the right to occupy, use, benefit and dispose of all the real estate.

房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。

7. What is a mortgage

7、什么是按揭

Mortgage means that the mortgagor transfers the property right of the real estate to the bank that provides the loan as a repayment guarantee, and the beneficiary of the mortgage transfers the property right of the real estate to the mortgagor immediately after the mortgagor pays off the loan.

按揭是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

8. What is the Housing Provident fund

8、什么是住房公积金

Housing provident fund is a kind of compulsory long-term housing savings.

住房公积金是一种义务性的住房长期储金。

The housing accumulation fund system is a kind of housing reform policy implemented in combination with the actual situation of China's urban housing system reform, which refers to the whole operation mechanism and management system organically composed of the collection, management, use, repayment and other links of the housing accumulation fund.

住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。

9. Housing loans

9、住房贷款

(1) What is a personal residential mortgage loan

(1)什么是个人住房抵押贷款

It is a loan method in which the borrower applies for a certain amount of loans from the bank with the real estate that the borrower or a third party can independently control as collateral when purchasing, building or repairing housing.

是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。

If the borrower fails to repay the principal and interest of the loan at the due date, the lending bank shall have the right to dispose of the mortgaged real estate in accordance with law to obtain repayment.

借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

(2) What is a personal housing guarantee loan

(2)什么是个人住房担保贷款

It refers to a loan in which the borrower or a third party takes the housing and other property with ownership as collateral or pledge, or the third party provides guarantee for the loan and assumes joint and several liability.

是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。

If the borrower fails to repay the principal and interest of the loan at the due date, the lending bank shall have the right to dispose of its collateral or pledge according to law, or require the guarantor to bear joint and several liabilities for repayment of the principal and interest.

借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。