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临安 世茂明煦源赋里 中式合院—总价348-458万，面积170方合院

一见倾城;华灯初上,玺见精彩

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❀ — 世茂明煦源赋里— ❀

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ııllı藏品级合院 如院以藏ııllı

ᨏ 约170㎡城市藏品合院ᨏ

檐下听雨 隔绝城市喧嚣

杭州西‖准现房‖地铁旁

杭州西唯一在售合院产品

单价1.8万元/m²起 抢准现房合院

地铁口+名校旁+五星级酒店 HOD综合体

中式合院在杭州楼市里，早已被开发商们玩出了各种花样，但无论哪一种，「颜值高」一定是必须遵守的一道铁律，是不是「第一眼美人」，很关键。

效果图的「第一眼」，应该就是蓝天下的这片白色，占据了整个画面的C位，白得很吸睛，但不刺眼，像是古典画里的温润美人。

☝世茂中锐·世茂明煦源赋里

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从外立面看，世茂·明煦源赋里的合院是很典型的杭派居所，取意古典山水，白墙黛瓦，高墙院落。干净的色调、简约的线条，多种涂料、金属型材和局部石材组合使用，用现代手法技艺不仅营造古典江南意境，更加凸显质感，展现大家风范。

世茂·明煦源赋里合院效果图

在园区内，项目通过把建筑、街巷、景观合理布局，打造了三重归家礼序，从入园，到进院、入宅，让业主回家也能充满仪式感。

最难得的是世茂·明煦源赋里合院独门独院的设计，建筑地上三层，预留了电梯井，还有地下空间，功能分区合理，能满足三代同堂的居住需求。

世茂·明煦源赋里合院效果图

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与此同时，合院每一户都有私家花园，生活场景得以延展，另外院子有实体围墙围合，私密性大大增强。

想象一下未来居住在这里的场景：傍晚时分，日落霞光洒满庭院，餐厨区男女主人正准备一家人的晚饭，透过客厅的落地玻璃向外望去，院内家里的老人和孩子对弈嬉笑，这难道不就是向往的生活吗？

明煦源赋里是世茂定制级合院产品「国风系」在杭州的新作，所谓的「定制级」，就是每个产品都要根据当地的地形和人文进行打磨，自然积累了很丰富的经验。

明煦源赋里总共71套合院，组成了一个规模不小的完整园区。它的布局不是横平竖直，而是相对错落。

每十几幢合院围合成一个小组团，71套合院总共被分成了4个小组团，每个组团的中心位置，则空出一片「口袋公园」。

总平图，红框内为合院

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这些空间让每个小组团有了相对私密的共享空间，邻里之间可以互通往来，甚至举办小型party，同时也减少了合院间彼此间对视感。

可以用其中一个户型来感受下，这是明煦源赋里21幢101室户型，南面入户——

☝明煦源赋里合院21#101一层户型图

你可能会注意到，院子与房子的结合处，从最北面的厨房开始，到突出的客厅，再到走廊和南面的房间，并非是一条直线，而是一个个折角。

用一个术语来说，就是院子和建筑主体的「贴线率」比较高。

「贴线率」一高，院子的视觉面积就会被放大不少。想象一下，从厨房可以看到院子，穿过客厅能看到另一面院子，走到房间又是另一个角度的院子……是不是比平铺直叙一览无余的直线，要有意思一些？

中式园林里常常强调的「移步换景」，差不多就是这种感觉。

合院21#101二层户型图

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你可能还注意到这张户型图的客厅南侧，有一片室内与室外的交界处，效果图上看得更清晰：二楼的露台在这里形成了天然的「屋檐」。

这片有屋顶没有墙体的空间，在现代高层里我们很熟悉它的叫法——「灰空间」，往往用在架空层。

中式合院部分户型效果图，露台下为灰空间

而中式合院的灰空间，作用更大。生活在合院里，你不必把自己局限在「室内躺平」或者「室外挥洒」两个极端中，还可以坐在走廊下坐看云卷云舒，不用怕日光灼眼；可以听雨打芭蕉，不用担心弄湿鞋袜……这才符合很多人对合院的想象。因为有了灰空间，这成为了可以实现、且更为丰满的生活场景。

临安 世茂明煦源赋里 中式合院—总价348-458万，面积170方合院

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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