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【开云锦悦华庭】

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浦东新房重磅，往年超级红盘延续，金桥大张家浜板块浦开云璟四期「开云锦悦华庭」已经正式过会！首开260套建面约76-107-153㎡2-4房，均价仅约92188元/㎡！3个户型样板间都有！预计7月11日认购！

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有人说：浦东是中国式现代化的热血样本。

1993年陆家嘴金融区的蓝图首次公布时，质疑者难以想象烂泥渡路会蜕变为东方华尔街；

2000年张江启动“药谷”规划时，无人相信这片稻田后来能布局超过2/3的全球药、械10强；

2012年前滩规划亮相时，鲜有人预见这片江滩地将崛起跨国公司总部集群；

……

这种能将规划转化为现实的确定性，构成了浦东楼市最坚实的价值背书。

陆家嘴，图源网络

但置业浦东的机会，正遭遇新房供应量锐减这一现实问题的刚性约束。

有数据显示：2020-2024年浦东年均新房供应约2.3万套（浦东2020-2024总供应91269套新房），这个数字看似庞大，但是同期浦东常住人口已突破580万。

按照每个家庭3口人计算，浦东约有194万户家庭，即便筛掉那些本就有房的家庭，以及已经被消耗掉的新房供应（2023年统计局抽样调查：约45%浦东家庭已有住房），每套新房背后对应着约10个潜在购房家庭（供需比=有效购房需求➗总供应量 = 【194万 × (1-45%) ÷ 1.2】➗ 9.1万≈ 9.8），供需矛盾远超国际警戒线！

浦东新区新盘供应状况示意图

更为严峻的是，浦东新房供应市场还在持续收缩，土拍地块数量年年腰斩，这将让目前浦东供不应求的局面更加雪上加霜。

供应端传导到销售端，结果只有一个：房价上涨。

2025年3批次土拍，浦东北蔡楔形绿地C09b-01地块楼板价高达约7.14万/㎡，未来售价保守估计能达到12.2万/㎡！

要知道，去年北蔡的新盘也不过9万+/㎡，这个涨幅非常惊人。

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在此背景下，浦东——浦开云璟，展现出了非凡的性价比！

浦东金桥 大张家浜板块

金色中环规划落地兑现之地

浦开云璟四期「开云锦悦华庭」

推出约76-107-153㎡2-4房

已经正式开放3个户型样板间

过会均价9.2万/㎡！

7月11日认购！

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01

浦东房价涨的不是一星半点

上海中环线周边房价如脱缰野马般狂飙突进，涨幅之巨令人咋舌。

房价上涨的强劲态势，从新房预期之中很清晰的显现——

杨浦滨江新房价格基本稳定在12万/㎡

静安大宁地块放风价16万+/㎡

长宁北新泾地块预期售价14万/㎡

……

如果把视野聚焦浦东中环线附近，劲头同样很强势。

前滩南、新杨思、北蔡等板块不仅新房供应不断，地价与房价预期更是持续攀升。

先说前滩南。

前滩的住宅卖完后，前滩南三林滨江的概念横空出世，因为前滩做的过于成功，热岛效应传导到了前滩南，所以这里的新房大多数都卖的非常不错。

如果说前滩弥补了陆家嘴高密度纯商务的遗憾，而前滩南的诞生则是弥补前滩都是鸽子笼的遗憾。

前滩南的本质是一块楔形绿地，和张家浜高度类似，整体的开发定位（特别是西区）都是低密生态住区。

除了2022年年底开始入市的中企云萃森林属于普通高层房源，单价10.5万，从2023年开始，前滩南入市的都是西区的低密洋房和联排、甚至独栋别墅，别墅最高单价已经来到了17.1万，洋房今年的入市单价11.76万。

所以，前滩南百平左右就没有高性价比房源，都是改善，未来总价也要1200万+了。

再说新杨思和北蔡

新杨思和北蔡就浦东中环来说，不管是地理位置还是定位还是现状还是城市界面，甚至房价都非常类似。

北蔡之前相对新杨思性价比要高一些，但是后续伴随着北蔡绿城项目入市，性价比的优势将直接被抹平。

以后新房均价大概率会稳定在12万/㎡，这无疑给大多数群体关上了更低成本购房的大门。

相比之下，浦开云璟以9.2万/㎡左右的价格入市，性价比优势一目了然。

同处浦东中环，前滩凭借先发优势，房价最先走高，尽管拥有标志性建筑，但除核心地标外，多数生活配套与居住组团距离较远，日常通勤与生活便捷度存在一定短板。

新杨思虽后起发力，凭借充足的土地储备与规划利好崭露头角，但在整体开发规模与规划完整性上稍显逊色。

而浦开云璟所在的云璟生态社区则以差异化优势脱颖而出。

其采用成片开发模式，重塑区域城市界面，不仅规划能级高，衣食住行更是一应俱全。

据悉，浦开云璟四期，不仅延续了以往的高规格建设标准，户型种类更是丰富，完全是浦东中环楼市的新亮点。

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02

绿城代建

品质看得见

聚焦住宅产品本身，浦开云璟四期的品质也大概率是 “王炸级”。

据悉，本期由深耕浦东城市建设的浦开集团，携手素有 “品质地产营造专家” 美誉的绿城团队联袂打造。

此前，双方已成功合作开发位于浦东中内环的摩登江南项目，凭借出色的产品设计与精工品质，在市场上收获广泛赞誉，此番再度强强联手，无疑为云璟四期注入了 “高端人居基因”。

这里尤其想和大家说一说绿城的“代建”。

因为，在绿城的规划蓝图中，代建绝非简单的房屋建造与销售服务，而是重新定义房地产开发服务边界。

以前，绿城代建走的路子是——实现美学与盈利平衡，房子盖的比一般商品房更好就行了。

现在，绿城的代建已经进阶到了更加高阶的版本——既包括事前的基金安排与价格约定机制（有一点售价对赌的意思），也包括事中的各种管控，更涵盖了楼盘交付之后的各种服务，以此确保楼盘的从开始造到业主住进去，品质始终在线！

绿城代建4.0模式

当深谙城市建设的浦开集团，携手代建领域的 “品质标杆” 绿城，二者强强联合，意味着浦开云璟四期从规划蓝图到实景落成的每一步，都被赋予双重品质保障。

这份 “双保险” 式的匠心倾注，无疑为业主吃下一颗定心丸 ——浦开云璟，理想生活的高品质兑现，是板上钉钉的答案。

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03

站在巨人肩膀上的云璟四期

产品会如何打造

浦开云璟四期之前的火热大家有目共睹——

一期开云明月华庭，首开318套房源，认购首日接待约500组认购，最终收获1468组认购，认购率约461%，入围分高达79.35分，开盘即日罄。

二期开云星荟华庭，于去年年底开盘，620套房源，2190组认购，认购率约353%，远超2:1的入围比，这是去年第二个超2000组认购的新盘。在房源套数充足的情况下，入围分达到69.6分。

三期开云湖璟华庭，近期加推入围分出炉：56.02分；227套房源累计认购数673组；不仅触发了积分制，更是刷新了今年单盘单次的最高认购纪录。

任何一个现象级红盘的出现，都并非偶然。与浦开云璟坐拥极具价值潜力的地段、实力房企打造爆款的基因、和超高性价比密不可分。

关于这个项目，现在疑问只有一个，产品会如何打造？

首先，来看项目外立面。

楼盘外立面以天然石材搭配质感铝板和中空LOW-E玻璃，承耀光影下的立面质感，利落的线条，独具现代气息的同时又奢华典雅。

在景观设计上，规划“一轴两心多组团“景观空间，通过中央轴线串联超大规模中心花园、组团花园、下沉花园等，开窗即是绿荫环绕，如此美景依然拥有都市繁华，足不出户便可享受生活需求！

户型设计上，浦开云璟四期匠造建面约76-153㎡2-4房。

总有一个户型能够满足购房者的置业需求！

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四期户型图如下：

（过程稿仅供参考， 以开发商官宣为准）

浦东金桥 大张家浜板块

金色中环规划落地兑现之地

浦开云璟四期「开云锦悦华庭」

推出约76-107-153㎡2-4房

已经正式开放3个户型样板间

过会均价9.2万/㎡！

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——欢迎品鉴——

上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利