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锦翠栖源府：西湖区纯改善住宅！客厅挑空约5.9米！7层花园跃墅245方实得400+！

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在改善愈发艰难的当下，大量富豪手握房票却很难寻找到适合自己的目标，因为市面上真正的改善产品，如低密排屋合院、面积超两百方的精装住宅等，都太少了。

现在，新希望锦翠栖源府总价预算800万左右，想买住宅大平层的富豪，马上有新的机会要来了。

新锦翠栖源府这样的项目出现在之江板块，其实并不意外。这个项目的开发商是入杭才4年时间的新希望地产，虽然时间不长，但已经布局了13个项目，不仅重仓萧山市北，而且还进入钱塘区、东湖新城等多个板块，从中不难看出两条稳、准、狠的择址逻辑：一是紧跟新规划的新城；二是抓住主城区的向外延伸区域。

锦翠栖源府区位示意图

新希望锦翠栖源府位于西湖区之江转塘，四至情况为：东至中国美术学院艺术设计职业技术学院，南至梦园街，西至方家畈社区用地，北至横桥街。

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近来掀起三江汇规划潮，从大方位来看，项目所在的之江板块一方面作为三江汇的北入口，受到规划的利好辐射，另一方面是蚂蚁全球总部落户之江，重磅产业将带动板块能级发展，板块的热度肉眼可见越来越高。

希望锦翠栖源府改善人群对于高品质住宅的需求居高不下，但可以买到的纯大户型楼盘却并不多。主流项目要么追求高货值进行高低配，园区内居住人群层次参差；要么在户型面积上取市场需求的中位值，而超过200㎡的产品少之又少。对于想往更高居住品质的人来说，的确有些意难平。

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学校：转塘第二幼儿园一路之隔、西湖区转塘幼儿园约180米、杭州市学军之江小学约400米、上泗中学约650米、中国美术学院创新设计学院一路之隔、中国美术学院象山校区约500米、杭州市西湖职业高级中学约700米、浙江音乐学院约1.4公里等；

关于学区：新房无学区，需等待交付后教育部门统一划分，一般会按照就近原则。从2020年的学区分配来看，项目所在地块被分到了杭州市之江小学学区范围内，初中则为上泗中学。

新希望锦翠栖源府将项目定位为全盘大平层户型，其实也和项目所在位置没有地铁（势必意向人群不会是地铁出行的刚需），周边环境偏高端纯粹（隔壁就是绿城之江壹号）有关。

锦翠栖源府就是新希望将产品力与审美力高度凝练的重磅级作品。基于对高端客群的洞察与描摹，新希望深知，如今市面上缺少针对塔尖人群打造的真正的改善产品，因此锦翠栖源府最初就定位为对市场真正高端改善的“补缺”项目。

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锦翠栖源府将“画境式住宅”的概念融入到建筑的营造中。从远景看，如果把整个之江山水看成是一幅流动的山水画，那么恍若白瓷的锦翠栖源府就是其中的一景，与整个之江的人文气质和谐统一，融合共生；从近景看，锦翠栖源府的素雅建筑，如同纯净的画布，自然是高技派画师，运用中国工笔画精雕细琢的手法，在画布上勾勒、泼墨、雕琢。

新希望锦翠栖源府园林营造上，锦翠栖源府从江南园林中汲取灵感，打造“一轴四院“的景观节点，隐静的宅间花园等，每一棵树，每一块石，讲究画境的构图，运用对景、障景、借景等造园手法，将植被按照色彩、造型、高低错落排布，使居者在移步换景间，遇见静谧的心境与拙朴的自然。

锦翠栖源府效果图

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新希望锦翠栖源府245㎡户型将豪奢与实用结合，围绕公卫打造光之回廊，记录孩子的成长时光；南向三开间光玻璃的面宽就达到了约16米；南向双套房，且主卧的开间尺度做到约6.2米；注重大家大宅公区的使用，LDK一体化设计，业主甚至可以在约6.1米宽的大横厅里赛车、锻炼，想想都令人向往。

锦翠栖源府户型示意图

约700m²确实庞大，产品臻稀，考虑不当，就会陷入功能的混乱和无用中，辜负了这样优越的大平层“高配”户型。因此，我们首先分隔大块空间：一楼满足日常生活居住，跃层实现丰富的人生理想。

户型图

作为真正的归心之所，我们致力于为客户创造出“温柔”的空间。如近卡其色的背景墙，视觉柔和，让人体较少接受光直射，墙布皮质等细腻纹理，这些都是直观的柔；通过空间尺度的优化和人性化考量，我们还从更深层次诠释温柔：

譬如，在空间分隔上，我们注重“平权”。南向双套，均自带卫生间，主卧双衣帽间，双台盆，相互映衬又互不干扰，男女主雍享独立私属感；两次卧大小相近，同用公卫，男女孩都不偏不倚，有需求可做卧室使用等。

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在空间打造上，我们关注“高低频”。客厅和双套房这些高频使用区，连通南向大花园，采光视野绝佳，充分放大体验感。阔达约60m²的客餐横厅，举步有天有地的院落场景，让全家尽享天伦之乐。像围绕客厅公卫的一圈走道，属低频区，我们便打造成“光之回廊”，方便孩子肆意跑动，升华空间功能。

像我们最大的跃层户型，负一负二实用面积近440m²，客厅挑空约5.9米，带双采光井，两层均设独立卫生间、明窗，空间既隔又连，有很大的创造可能。目前我们规划的有商务洽谈区、酒柜区、瑜伽室、健身房、茶室、儿童区、影音室等功能区，充分对标精英家庭的爱好品位和社交需求。后期也可根据业主需求做一些定制化处理，真正实现“可成长”的空间。

新希望锦翠栖源府为了给改善人群带来更高阶的居住体验，锦翠栖源府斥巨资联袂曾操刀过汤臣一品、江南里、杭州壹号院、仁恒滨江园等一众标杆豪宅的无间设计大师团队，将吴滨先生“摩登东方”的独特设计语言，融于之江山水的语境中，为锦翠栖源府定制85项“希望+“臻装包，拓展更多体验升级的可能。

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锦翠栖源府臻装样板房实景

在项目现场的展示区可以看到，锦翠栖源在精装可谓真的大手笔，臻装大宅之中之中隐藏了不少豪宅改善的“小心思”。比如，东芝中央空调、新风系统、地暖三大件是基础版配置；为了融入整体环境，不畏工艺的繁复，成本的投入，全屋大量采用弧形造型设计；主卧男女双衣帽间，女衣帽间明窗设计……

▲新希望锦翠栖源府样板房实景

同时，我们巧妙运用“竖条分段式设计”。如厨房移门，衣帽间玻璃门的长虹玻璃，纹理飞流倾泄，灵动且富层次；电视背景墙的极简竖条形制，卫生间的三段式处理，尽显立体艺术感。包括一些特别考验工艺难度的收口、线条等，都从细微处流露巧思。

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徜徉于艺术与山水之间，艺术栖居地

出则繁华，入则宁静，宜居宜学

板块内在售的 245m2稀缺住宅大平层

江芯245方花园跃墅🌿-

坐拥16米横向花园

245+400方跃墅空间

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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