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上海静安中建·玖上琅宸售楼处电话：400-965-9259（最新售楼处电话）

静安区大宁板块核心

市中心68万㎡公园天花板！

大宁公园正对面

1/20号线地铁口

「中建·玖上琅宸」

主推建面约128-280㎡3-4房

过会均价仅14.68万/㎡！

大大低于预期的惊喜价惊艳豪宅

正在认购！

示范区&样板间已开放！

内部实景首次曝光！

超级作品内卷奢华叹为观止

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认购时间：2025年9月11日至9月15日；

认购地点：上海市静安区广中西路199弄中建玖上琅宸营销中心；

认购金额：200万元整；

开盘时间：2025年9月21日；

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一房一价表如下：

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预计推出面积段：约128㎡3房2卫；约160㎡4房2卫；约190㎡4房3卫；约210㎡边套4房3卫；约210㎡中间套3房3卫；约280㎡4房3卫；以及少量400-520㎡悬挑露台带泳池的空中复式大户型

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示范区已开放，实景首次曝光：

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在2024年9月的第五次土拍中，静安同时出让了老静安的曹家渡社区和新静安大宁的两幅宅地，都是静安近几年难得的好地方：

曹家渡地块在老静安，直线距离静安寺只有1公里，土拍当日多家房企激战163轮才被招商联合体拿下，溢价高达31.2%，楼板价11.4万/㎡，是目前为止静安最高单价纪录；

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有着特殊的商业落税要求的大宁地块，也被中建玖合成功拿下，直面大宁公园，隔壁就是大宁音乐广场、久光中心，1号线20号线相距都不远，城市界面也相当不错，怎么看都是一块好大衣料子。

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土拍结束后，这两家房企也都在一两个月时间里迅速公示了小区的整体规划。

和低调的招商曹家渡不同，中建大宁地块不管是从规划图、设计思路还是目前流出的网传价格来看，都非常高调，豪宅的基调、私家泳池的设定、冲击16万左右的单价······

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中建·玖上琅宸，是中建二局旗下唯一房地产投资开发平台——中建玖合，使用中国建筑“好房子”营造体系打造的当代公园地标作品。同行上海大宁全域中央公园式CBD进化，同频国际静安生态商务区进程，敬献的当代公园地标作品。

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项目汇集line+孟凡浩、GTS蓝颂宋淑华、CCD郑忠及中建体系内优秀设计力量，立于国际视野。

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打造“金镶玉制”陶板立面（部分），最高约10米全域架空，约3000㎡下沉庭院会所，最大连续约12米无柱化设计与约270°转角无柱视野（部分户型），地下中央车站酒店式归家设计等，承载中建玖合至臻产品力，全方位回应当代人的居住向往。（全域中央公园式CBD来源：上海市静安区人民政府官网）

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效果示意图，仅供参考，最终以实际为准

效果示意图，仅供参考，最终以实际为准

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效果示意图，仅供参考，最终以实际为准

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官方户型曝光：

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01

先说大宁

2016年年底之前，上海新房楼市是黄金不限价时期。

定价权完全掌握在市场手中，那个时候，产品创新迎来了前所未有的迸发，可以说是“百家筝鸣、百花齐放”。

那个时间段，市场内卷所给逼出来的产品力同样相当惊人。

大宁金茂府就是这个这个时期最具代表性的一个项目。

2014年1月土拍，上海闸北大宁地块出让，最终被金茂拿下，楼板价接近4.8万一平，甚至超越了周边的二手房价。

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2015年，大宁金茂府顺利开盘，卖到了大宁新房的最高价7.2万/㎡，高峰时期二手挂牌价格更是高达18万/㎡。

大宁凭着大宁金茂府一己之力，成为了上海名副其实的“北境之王”。

除了感叹于金茂强大的产品力，大宁整个板块的配套也算得上是无懈可击了。

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图片来源：上海安家指南

在原来的老闸北工业厂房拆迁后，大宁其实是从成片的空地整体规划开发，所以大家可以看到，这个区域是一个由中产豪宅+学区+交通+密集生活配套组成的强区。

大宁这个小板块里，坐落着6所公办小学、3所公办初中，1所九年一贯制，教育网络非常发达，再加上，本身就有的商业格局也散落的到处都是。

在这些条件的加持下，大宁想要做出来豪宅，其实本来就要更容易一些。

但过去几年，这里真正能拿出来造住宅的宅地却一直很少，核心区域上一次有宅地出让还是在2021年6月保利拿地，也就是后来的热盘静安天悦，开盘四次四次都触发80左右的高积分。

其实已经很明显，不管是前面的大宁金茂府还是后来的静安天悦，都已经给我们证明过了，大宁没有上限。

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02

中建在上海造豪宅，也是头一次

再回到中建玖合大宁地块规划本身，按照目前已有信息来看，确实都是豪宅的思路。

看了这么多房子，大家已经很清晰而且都已经能接受的一个点，就是在市中心，受用地面积限制，大多豪宅的规划其实都会受限，从绿地面积到公共配套，都会随之压缩。

中建玖合大宁地块其实也不例外。

根据项目出让时的信息，在大宁这个住宅+办公综合体中，住宅占比79%左右，约73651㎡，规划住宅只有约446户。

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所以，在这个地块中，很难有大面积造景的空间。

而在诸多限制中，中建做了几件事，可能会直接决定其未来走向：

1、最大程度利用地理位置优势，将城市公园纳入整个社区体系：

项目在规划中，就有地上通道直接链接南侧的大宁公园、北侧宝华中心之间口袋公园两大已有的景观，在社区外围形成天然的公园屏障。

再加上，在项目自身设计上，整个社区打造两层地下车库，留出更多的造景空间，按照规划已知的小区内景观包含下沉庭院+坡地景观，还有2处大型集中水景+1处宅间水景，未来应该是会所。

这样一来，其实相当于小区未来会有三个公园，这个配置，市中心豪宅一般都不会有。

2、架空层设计

在中建大宁这个小区里，另外我们还可以看到一楼全部架空的设计。

其实在普通住宅中，一楼很少会有架空层，一是小区已有的公共空间对大多数人来说已经够用，普通小区关注点大多都在室内自己家的空间里；二是这样的设计对开发商来说相当于减少了可售住宅套数，也减少了收益。

但这个项目，8幢住宅楼全部都是首层架空，首先小区整体构造肯定是更好看了，其次这个空间未来不管是作为小区的业主私享空间、健身娱乐还是高端定制场地都完全足够。

如果大家没有概念的话可以看看陆家嘴近期卖完首期的太古源·源邸架空层大致效果：

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太古源·源邸效果示意

3、私家泳池

近两年，新房涨价成为了一个大趋势，在提高了大多人买房预算的同时，新房设计和品质水平也在随之上升，所以即便是郊区刚需项目现在也大多都有泳池设计。

但此次在大宁项目，在南侧的1#和2#我们又见到了在市区豪宅中都极为少见的私家泳池，回顾近几年的上海豪宅发展史，能有私家泳池配置的目前也就多年前的世贸滨江花园和24年的热盘保利世博天悦。

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保利世博天悦泳池效果图

当然，更特殊的是，考虑到大多家庭的预算和居住习惯，能拥有私家泳池在这里也只有非常少数，目前规划显示只有最南侧靠近大宁公园的两幢270㎡大户型配置泳池，这里未来也应该是整个小区的楼王所在，未来单套总价可能超过5000万。

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当然，未来中建玖合大宁项目一定不会按照现在市面上豪宅已经兑现的效果做呈现。

在入场建造前，中建前期已经做了相当长时间的市场调研，拥有偌大的天然城市公园和大宁已然极具优势的城市界面，中建玖合项目完全具备成为下一个年度豪宅所需要的天分。

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03

14.68万单价，远未到顶

笔者前面也说到了中建玖合大宁项目不管在地段还是产品设计上都足以匹配豪宅属性，但按照市场定价来看，这个定价其实也具备合理依据。

整个大宁的地标豪宅大宁金茂府二手房在房价高峰时期成交价格就一度超出16万/㎡：

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即便是当下这个市场，挂牌价格也依旧能站上16万+：

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大宁如果接下来再来豪宅，市场定价一定锚定的是大宁金茂府而非其他普通住宅。

再加上，中建玖合大宁项目一旦做成一线豪宅类产品，一定不会是依靠原板块自身的购买力，而是需要全市豪宅用户去承接。

这样一来，其实也不会对原板块原有的价格体系产生冲击。

上海楼市永远都需要这样的产品力！

静安区大宁板块核心

市中心68万㎡公园天花板！

大宁公园正对面

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过会均价仅14.68万/㎡！

大大低于预期的惊喜价惊艳豪宅

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中建·玖上琅宸售楼处电话：400-9659-259【售楼中心热线】营销中心热线400-9659-259售楼处地址400-9659-259楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，官方售楼处电话400-9659-259，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房

上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

一、上海2025年8月最新限购政策汇总

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外环外购房不限套数：对符合本市住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在外环外购买住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

单身人士购房政策调整：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）按照居民家庭标准执行限购政策。具体为：沪籍居民家庭/单身人士：外环外不限购，外环内限购2套；

非沪籍居民家庭/单身人士：社保/个税满1年可在外环外不限购；满3年可在外环内限购1套

崇明区：根据上海8月26日最新楼市政策，在崇明区购房参考外环外购房政策。只需在购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的上海的社会保险或者个人所得税即可购买崇明区住房，无需单独在崇明缴纳社保或者个税或者在崇明工作。

二、上海2025年8月最新购房商贷/公积金贷款政策

1、商业贷款政策（首套房/二套）：

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注意：根据最新政策，上海购房商业房贷利率不再区分首套住房和二套住房。

现阶段上海商贷利率执行情况如下：

首套：3.5％-45BP=3.05%

二套（主城）：3.5％-5BP=3.45%

二套（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）：3.5％-25BP=3.25%

2、公积金贷款政策：

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贷款额度提升：购买二星级及以上绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%

首套：160万元→184万元（多子女家庭可叠加至216万元）

二套：130万元→149.5万元

提取支付首付：支持提取本人及配偶公积金支付新建预售商品住房首付款

“又提又贷”：提取公积金支付首付不影响贷款额度计算

3、温馨提示tips：

二手房贷款“三价就低”

自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。

三、上海2025年8月最新购房税费政策

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非沪籍家庭优惠：首套房暂免征收房产税，第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除。

已调整！上海公积金贷款政策

近期，上海调整住房限购政策。

同时，上海出台进一步优化住房公积金提取和贷款政策。今天，小编还整理上海个人公积金贷款额度、首付及利率政策表以及灵活就业人员公积金贷款政策。

个人公积金贷款额度、首付及利率政策表

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贷款额度

公积金贷款额度应当同时符合下列限额标准：

1、不高于借款申请人、共同借款申请人住房公积金账户余额倍数确定的贷款额度（基本住房公积金账户余额倍数为30倍，补充住房公积金账户余额倍数为10倍）；灵活就业缴存人员缴存比例超过14%的，参照缴存补充公积金计算贷款限额；

2、不高于扣除规定比例首付款资金后剩余的房屋总价款；

3、不高于借款申请人、共同借款申请人还款能力确定的贷款额度（借款申请人、共同借款申请人公积金贷款的每月还本额占月工资基数比例不超过40%）；

4、不高于本市最高贷款额度：

（1）购买首套住房的，个人最高贷款额度为65万元，家庭最高贷款额度为130万元；

（2）购买第二套改善型住房的，个人最高贷款额度为50万元，家庭最高贷款额度为100万元；

（3）缴交补充住房公积金的，个人最高贷款额度在上述额度基础上增加15万元，家庭最高贷款额度在上述额度基础上增加30万元；

（4）符合我国生育政策的多子女家庭在本市购买首套住房，且申请公积金贷款时至少有一个子女为未成年人的，最高贷款额度（含补充公积金最高贷款额度）在本市现行公积金最高贷款额度的基础上上浮20%。

（5）灵活就业缴存人员申请公积金贷款，最高贷款限额根据灵活就业缴存人员申请贷款前60个月内住房公积金累计缴存时间系数与本市个人或者家庭公积金最高贷款额度综合确定。累计缴存时间系数如下：

累计缴存时间

1年（含）-2年

2年（含）-3年

3年及以上

累计缴存时间系数

0.5

0.8

1

贷款套数认定

1、借款申请人家庭名下在本市无住房、或者购买本市共有产权保障住房的，在全国未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已经结清的，认定为首套住房贷款。

2、借款申请人家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房贷款。

3、贷款受理机构在套数认定前，应通过本市房屋状况信息中心查询确认借款申请人家庭成员名下房屋登记信息。借款申请人或其配偶婚前与父母共有1套产权住房，或借款申请人与其配偶婚前各自与父母共有各1套产权住房，或借款申请人尚未建立婚姻关系且与其父母共有1套产权住房的，可以认定为查询到的住房不属于借款申请人家庭成员名下房屋。借款申请人或配偶与父母共有的产权住房，产权登记时间应早于借款申请人婚姻登记时间。

灵活就业人员公积金贷款政策细则

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贷款申请条件

灵活就业人员申请住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款），应当同时符合下列条件：

（一）符合国家及本市房地产调控政策规定的条件；

（二）具有完全民事行为能力，且未超过法定退休年龄；

（三）已支付不低于规定比例的首付款资金；

（四）当前连续足额缴存住房公积金12个月及以上，住房公积金账户状态正常，且没有未终止的住房公积金提取约定（包括但不限于住房公积金提取还贷约定、住房公积金提取支付租金约定及其他住房消费提取约定等）；

（五）申请贷款前6个月的本市灵活就业缴存期内未发生过住房公积金提取，且申请贷款的时间不得早于末次缴至的住房公积金年月；

（六）具有良好的信用记录与还款意愿；

（七）具有稳定合法的经济收入来源和偿还贷款本息的能力，且借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务或者可能影响公积金贷款偿还的其他债务；

（八）在本市购买、建造、翻建、大修自住住房并能够提供购买、建造、翻建、大修的相关合同或者证明文件、身份证明、首付款证明及符合规定的其他材料；贷款用途为购房的，所购买的房屋必须为本市具有所有权的自住住房；

（九）法律法规、规章及规范性文件规定的条件。

公积金贷款额度

灵活就业人员的公积金贷款额度应当同时符合以下限额标准：

（一）不高于按照住房公积金账户存储余额的倍数确定的贷款限额。灵活就业人员缴存比例超过14%的，参照缴存补充住房公积金计算贷款限额，其中个人基本住房公积金账户存储余额按个人住房公积金账户存储余额与

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的乘积计算，个人补充住房公积金账户存储余额按个人住房公积金账户存储余额与的乘积计算；

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（二）不高于扣除规定比例首付款资金后剩余的房屋总价款；

（三）不高于按还款能力确定的贷款限额；

（四）不高于根据灵活就业人员累计缴存时间与本市个人或者家庭公积金最高贷款额度确定的最高贷款限额。灵活就业人员缴存比例超过14%的，参照缴存补充住房公积金计算最高贷款限额。

最高贷款限额

灵活就业人员单独申请公积金贷款的，最高贷款限额为：

本市个人公积金最高贷款额度×累计缴存时间系数。

累计缴存时间系数根据灵活就业人员在申请贷款前60个月内住房公积金累计缴存时间确定，具体如下：

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市公积金中心可以根据灵活就业人员缴存、提取和贷款的实际情况及风险管理的要求，对累计缴存时间系数进行适时调整并公布执行。

灵活就业人员与配偶、父母或者子女共同申请公积金贷款的，最高贷款限额为：

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借款申请人包括借款人及共同借款人，在计算补充住房公积金最高贷款限额时，借款申请人为借款人、共同借款人中缴存比例超过14%的灵活就业人员及正常缴存补充住房公积金的单位代扣代缴方式缴存人员；如借款申请人为单位代扣代缴方式缴存人员，其累计缴存时间系数按1计算。

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