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海泰北外滩位于虹口四川北路天潼路附近，距离外滩源仅600米。
项目占地面积20841㎡，总建筑面积16.58万㎡。除了住宅用地，该项目还包括了一座历史保护建筑与一栋酒店。
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项目平面示意图
海泰北外滩三栋约160-170米的超高建筑为现浦西住宅第一高！
项目在售建面约363-553-619-1500㎡奢阔大平层，总价约7600万起。
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效果图，仅供参考
项目优势
💎全上海唯一一个自带停机坪的顶级豪宅；
💎最高层高约四米，居住舒适度高；
💎建筑工法、顶配装标，样板房实景呈现，产品品质精益求精；
💎最大建面约1500㎡真大平层，60米面宽、14个阳台......都是上海高层住宅中超级震撼的存在。
接下来，我们从地段价值、产品力与空间设计、自然资源与景观独占性、社区品质与圈层纯粹度、开发商品牌与物业保障、资产流动性与增值潜力六大维度来详细测评。
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项目效果图，仅供参考
01地段
黄金三角芯尽享发展红利
海泰北外滩位处虹口北外滩核心。作为上海规划资源局钦定的“具有全球影响力的世界级滨水区”，北外滩与外滩、陆家嘴共同构成“黄金三角”核心商务区，且以“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的推进节奏，正加速兑现全球资源聚集能力。
示意图，仅供参考
正如北外滩宣传片中所说：北外滩的新标志，是以财富管理为特色的金融产业。北外滩未来十年甲级写字楼数量将可以承载近百家国际型、地区型总部入驻，成为全球高端楼宇密集的区域之一。
效果图，仅供参考
从地理坐标看，海滩北外滩直线距离外滩源仅600米，步行可达外白渡桥、上海邮政大楼等海派文化地标；
2公里范围内，宝格丽、宝丽嘉、W酒店等超五星酒店环伺，南京西路、静安大悦城等顶级商圈触手可及。
位置示意图，仅供参考
交通上，500米内覆盖10号线四川北路站、12号线天潼路站，北横通道、外滩隧道、南北高架等主干道交织，30分钟可通达浦东机场、虹桥枢纽，真正实现“入则静谧、出则全球”的顶豪通勤体验。
交通示意图，仅供参考
得益于北外滩开发建设，海泰北外滩占尽了政策红利、产业集聚与城市战略的三重利好。
02产品
国际大师团队的定制力作
海泰北外滩的产品力首先体现在其空前强大的设计团队——由著名建筑事务所PortmanArchitects、日建设计株式会社及博埃里建筑设计咨询有限公司共同打造。
示意图，仅供参考
这样的配置在上海豪宅市场中堪称顶级。
海泰北外滩的建筑立面巧妙分为上、中、下三段，充满未来主义的ArtDeco风格与上海都市形象完美契合。
实拍图，仅供参考
户型设计上，项目主力面积为建面约363-1500㎡，提供半层、整层、复式等多种选择。
所有户型均充分考量高端生活需求。
以建面约553㎡天幕艺术大宅为例：
采用“四开间朝南”设计，最大化利用南向面宽，确保360°采光且不浪费一丝江景。
每个房间都配有超大阳台，阳台外设置阔绰花池。
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户型图，仅供参考
最豪气的还是这个整层一户建面约1500㎡的大平层户型。它南向面宽达60米，有14个阳台！
户型图，仅供参考
南边的顶楼更设计了上海首个住宅停机坪，实现“170米高空私人飞机入户”的极致体验。
效果图，仅供参考
这种设计即使在上海顶级豪宅中也属首创，充分彰显了项目的非凡定位。
另外，海泰北外滩全屋配备生活净水、同层排水、风冷VRV空调、全热交换新风系统，更预留定制化空间，满足不同家庭的审美与功能需求。
样板间赏析
（装修效果示意，非交付标准，仅供参考）
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可以说，海泰北外滩以“塔尖需求”为核心，量身定制了高净值人士的理想家。
03景观资源
“一江一河”双景兼得
海泰北外滩的景观资源是其核心价值之一。项目地处黄浦江与苏州河交汇处，拥有北外滩、外滩、陆家嘴和黄浦江、苏州河的双重景观资源。
从项目中高层即可无压力俯瞰陆家嘴、黄浦江、外滩、苏州河等多处市区景致。
效果图，仅供参考
项目通过建筑角度的精心优化，确保80%以上户型能直面黄浦江景，部分高楼层户型更可实现“江景+外滩+陆家嘴”三景同框的震撼视野。
景观实拍图仅供参考
这种景观优势不仅是生活体验的升级，更是资产稀缺性的背书。在上海，能同时俯瞰黄浦江、苏州河、外滩与陆家嘴的住宅屈指可数，而海泰北外滩以“超高层+核心位”的组合，将这份“城市封面级景观”变成了私家庭院的日常。
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上海对房地产市场政策进行优化调整，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等方面调整，这是今年以来首次调整。
核心内容有以下几点：
1、符合条件的家庭，外环外不再限制购房套数
2、单身人士买房将迎来重大利好，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策
3、公积金贷款额度大幅提高，多子女家庭最高可贷216万元，且允许公积金“又提又贷”
4、商贷不再区分首套二套，统一利率水平
5、完善个人住房房产税政策，非户籍首套免房产税，二套人均60平方米以下免税。
此前北京松绑五环外的限购时，我们预计上海也会出台相应措施，如今靴子落地。对比北京，上海限购调整力度大于市场预期。
上海、北京楼市限购政策松绑有一个共同点，即“核心区严控、郊区松绑”，这已成为房地产市场因城施策新的风向标。
此次调整最大的亮点是进一步调减外环外住房限购政策。
一是符合条件的居民家庭，在外环外购房不限套数。即户籍家庭、社保满1年的非户籍家庭，在外环外购买一二手房不再限制套数。从非户籍家庭社保年限来看，上海外环外购房社保年限门槛仅为1年，低于北京的2年，力度明显比北京大。
二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。也就是说，户籍单身人士可在外环内购买2套住房，非户籍单身社保满3年在外环内限购1套，外环外社保满一年单身人士也不限套数。
和北京类似，这并不意味着上海全面放开外环外限购，只是针对原本就有购房资格的人，而对于在上海没有社保的人，依然无法购买。
为衔接优化住房限购政策，个人住房房产税政策同步完善。对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。
公积金政策优化有两大亮点：
首先，公积金贷款额度大幅提升，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，政策调整后上海公积金最高贷款额度已达216万元，远超北京160万元的标准，基本能有效覆盖部分购房资金需求。
其次，“又提又贷”的政策落地，能够直接缓解购房者的首付压力。
为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策，商贷不再区分首套二套，也就是说二套房贷款利率与首套房实现“齐平”，进一步降低了购房的利息成本。
以100万贷款本金、30年期等额本息方式计算，按照当前首套房3.05%利率下限来计算，调整后每月月供将减少220元，这将进一步促进改善性住房需求的释放。
盘点近年来上海楼市政策可以看出，当前已是政策最为最宽松的一年。
本次调整为2025年来首次，在此之前，上海于2024年调整过两次限购政策，且政策发布后对于市场起到了明显的推动作用。
去年5月27日上海发布“沪九条”，随后的6月上海新建商品住宅成交面积达到79.89万平方米，环比增长63.49%。
2024年9月29日，上海再次发布“沪七条”，调整限购、降低首付比例等，随后市场销售明显提升，新房成交面积自10月份开始实现同比“五连升”，环比“三连升”，其中，12月新房销售面积达到80.79万平方米，为近一年新高。
不过，今年二季度开始全国楼市出现新情况，其中上海6月和7月新房成交面积环比下跌，其中7月新房成交面积同环比分别下降25.27%、28.48%。
而且项目7月开盘去化压力凸显，据克而瑞上海机构数据，7月上海共24盘入市，平均去化率为41%，较上月下降9个百分点。
这意味着上海楼市稳中向好的态势还需要利好政策进一步巩固。
值得注意的是，上海外环外一直是新房供应和成交的主力，其中一手房供应和成交占比近五年都在一半以上，今年前7月外环外新房成交188.31万平方米，占比为54.39%。从趋势来看，2021年以来外环外成交占比逐年下降。
与之相对应的是，外环外的库存压力明显高企。
CRIC数据，截至2025年7月末，上海新建商品住宅库存面积为733.21万平方米，以近12个月商品住宅流速看，去化周期为13.3个月，而外环外库存面积达到了561.65万平方米，占比达到了76.6%，去化周期为17.6个月，而同期外环内去化周期仅7.3个月，外环外去库存压力明显高于外环内。
此次上海“定向”调整限购后，部分高库存板块去化压力将有所缓解。
在“金九银十”关键节点到来前，一线城市北京和上海相继发布楼市新政，楼市迎来新一轮止跌回稳“保卫战”。
从上海和北京政策共同点可以看出，两个城市均“定向”取消郊区购房套数限制，通过“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，消除核心区投机顾虑，同时释放郊区购房需求，进一步优化区域供需结构，既能缓解高库存板块去化压力，同时还能实现区域协同的城市发展目标。
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