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苏州云湖璞院
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项目基础档案
“云”代表的是超然物外、淡泊无争的人生态度,是仁人志士对生活方式的理想选择;“湖”指盛泽湖;“璞”则指项目落位于盛泽湖旁这一块璞玉之地,诠释了本案如同璞玉一般被自然包裹的状态,表达了高净値人群渴望在城市中寻回生活的质朴与本味这人居愿景;“院”则代表项目打造的联排及叠墅作品。
02
盛泽湖畔
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项目择址于盛泽湖畔,盛泽湖自古以来便以生态环境优美闻名,冬春季节,鸬鹚、白鹭等侯鸟群飞。周边约800亩月季公园环绕,五月初夏,各品种月季争相绽放,微风拂过,馨香怡人。
除此之外,盛泽湖环湖区域将规划空间精致、业态多元、交通完善的生态示范型综合配套区,未来还将打造以李公堤为参考的苏州北部环湖新商圈沈公堤。晨曦微后,薄雾如沙,在湖边转转,静静地感受来自湖水滋养下的大自然的气息,时光似乎也变得悠闲而缓慢。
03
稀缺叠墅
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经历了一轮又一轮城市及楼市上升期,有天有地有院子,装得下生活情怀的真别墅逐渐成为了高端圈层的置业目标。在这样的背景下,相城生态文旅集团携手华发股份,基于对土地的深刻理解,融合华发多年对高阶人居的深刻洞察,于盛泽湖畔成熟。
效果图
墅区以约1.1超低容积率精筑叠墅、联排真别墅作品,除了天地院落的资源平权,挑高客厅、超级主卧、宽幕巨厅的回归,表达了两大国企以匠心打造真别墅的决心,敬献纯粹高端圈层。
效果图
云湖璞院作为新一代的叠墅产品,实现了全维升级,呈现出新叠墅的生活范本。1+1>2,真叠墅所营造的生活,无疑兑现了关于城市理想居住的构想。
效果图
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项目外立面以简洁大方的米白色和沉稳的暖灰色相搭配,大气稳重。同时还镶嵌香槟色金属饰面,搭配大面积玻璃,高级感满满。
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在景观打造方面以苏州园林以及江南水乡为设计灵感,通过“风雅十境,一园典藏”的方式,营造出现代江南山水意境。
效果图
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▼社区大门:造型别致的迎客松,立于蓝眼睛石英砖为底色的水景之上,中灰数码壁画墙面,入门内侧自然面是中国黑景墙,色彩搭配和材质选择,碰撞出满屏的淡雅高贵感。
效果图
▼售楼处:这种淡雅的自然之风,一直延续到室内,坐在洽谈区内,即可观赏“明月松间照,清泉石上流”的自然美景。
效果图
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▼景观示范区:项目打造参与性景观,构建“入口前厅、风雨连廊、归家大堂、水榭连廊、观景庭、草坪花园连廊、阳光会客厅”七大景观。
效果图
云湖璞院为了给予业主更大舒适度,在套均建面约210㎡的基础上,打造了建面约246/280㎡联排,175㎡下叠,155㎡上叠以及200㎡洋房大平层,奠定了纯粹的高端圈层。以建面约280㎡的联排为例:
活动现场,除了有让人震撼的百架无人机湖畔大秀,还有绝美的《云湖水境》双人舞蹈等表演,气氛一度达到高潮。
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云湖璞院热度何以居高不下,答案马上揭晓!
环金鸡湖20分钟内,Wei一可售的湖居真别墅
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回顾苏州这座城市的发展,必不可少的是对湖的眷念,苏州的高品质别墅区,一直以来都是围湖而建,湖作为不可再生的自然资源,使得湖居成为住宅中的稀缺品。
复刻金鸡湖生活方式,区域价值大爆发
云湖璞院位于盛泽湖的核心区域,是环金鸡湖20分钟内wei一的真别墅项目。
根据相城区规划,盛泽湖环湖区域将被建设成为“省级旅游度假区+现代都市型宜居住区”,此外盛泽湖畔还将打造集人文价值、生态美景与沿湖商业为一体的沈公堤,它将与阳澄湖半岛高端商务共同承担片区商业功能。
盛泽湖畔将“生态”“商务”和“宜居”相结合,在建设上正在向园区金鸡湖看齐。
盛泽湖3.0时代,苏州最具升值潜力的湖居墅区
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盛泽湖从以自然生态驱动,依靠国家3A级景区盛泽湖月季公园,以旅游业促进板块发展的盛泽湖1.0时代,到短短10年,以高铁新城产业驱动,引进大量研发科技产业,汇聚超10万高端人才,催生大量改善置业需求。
凭借生态优势,现已形成环湖别墅区的盛泽湖2.0时代,再到以虹桥—相城一体化+交通升级驱动,承接高铁新城发展红利的盛泽湖3.0时代,周边已形成纯粹的别墅业态,作为主城最后的高端湖居别墅区和价格洼地,未来的升值潜力是不可预估的。
园区湖居别墅1.0-3.0饱和后,湖居4.0时代已经到来
当下,苏州以金鸡湖、独墅湖双湖为首的主城湖居别墅价值最高。苏州人公认的湖居别墅 1.0 时代是金鸡湖时代,湖滨四季、康帝庄园等熟悉的小区,都被推到了豪宅的地位,二手房价的价格,与占位于湖居别墅 2.0 独墅湖时代的小区一样,均价高达8W+,稳站苏州房价第一梯队。
青剑湖作为后起之秀,房价也在风口上实现了飞升,总价过千万的住宅,仅次于双湖板块。
如今,6大主城内湖,金鸡湖、独墅湖、石湖、青剑湖、尹山湖5大临湖土地均已开发完,只剩下盛泽湖。
两大国企巨匠强强联手,出手即巅峰
极度稀缺!纯粹的低密湖居墅区
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随着房地产行业的不断发展,城市土地资源逐渐减少,以“绿色、舒适”为特点的低密度住宅,开始成为人们买房的参考指标。
云湖璞院作为苏州少有的低密项目,容积率仅为1.1,打造了建面约246-280m²的联排,建面约155-175m²的叠墅,总共户数约398户,纯粹的圈层给予业主最大的舒适度。
只此一家!区域内唯一可售的联排产品
物以稀为贵,别墅也是如此,而作为真别墅的联排更是如此。云湖璞院的联排,在全维度的产品力上抓住客户的痛点,呈现出真别墅的大气与体面。
在云湖璞院项目上,我们看到了苏州别墅连跨几代的产品更新能力,在全维度的产品力上抓住客户的痛点,呈现出真别墅的大气与体面。
以往的别墅,除了独栋,其他房型难免都有会有开间过短,进深狭长的局面,导致许多别墅项目很鸡肋。
| 示意图
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云湖璞院,打开了苏州别墅产品的全新局面!
创新进行别墅面宽大平层化,户户都是IMAX巨幕级观景和生活,营造出世家大宅的风范与居住体验。
大面宽、大景宽、大尺度,还原「真别墅」该有的宽奢和享受!
| 效果示意图
先看联排:有天有地,打造独栋感
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建面约280㎡、246㎡,户户是臻品。我们以建面约280㎡为例详细看看。
联排在空间面积、可拓展性、得房率等方面有着天然的优势,生活方式更“顶尖”和“纯粹”。
独门独院,前庭270°转角大花园,上有露台下有院。
拥有约13.5m超大面宽,是普通别墅产品的1.5-2倍,约50㎡LDKG一体化无界超级大宽厅,气场全开,在保证空间的阔绰之余,客厅、卧室每个空间都能一览庭院全景。
| 建面约280㎡一层户型图
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二层私密生活起居区,采用多套房式设计,每一个家庭成员也都有足够奢侈的空间,互相陪伴又互不打搅。
| 建面约280㎡二层户型图
三楼一整层的豪华主卧套房+独立办公书房,在家就能享受星级酒店总统套房的极致体验。
最让人怦然心动的是,还有超大星空露台,摆一架摇椅,种一些花草,一家老少可在此尽享美好时光。
| 建面约280㎡三层户型图
叠墅全新升级:颠覆传统,定义新时代真别墅生活
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项目下叠约175㎡、上叠约155㎡,每一套都值得珍藏。
以往叠墅层高低,开发商更倾向做长进深产品,而且多是2开间,面宽都控在7米以下,这就导致有些采光不如高层平层。
云湖璞院彻底打破了常规,超级大尺度,LDK一体化大方厅,整个空间有了大平层的尺度享受。以下叠约175㎡为例:
✅6大面宽,尺度视野史诗级
整体创新升级3个面宽,双层就是6个面宽!双层南向总面宽近20米,巨幕采光面,完全把别墅本该有的大气尺寸做了出来,采光、通风、视野,可以直击300㎡+大平层产品的程度!
| 建面约175㎡下叠户型图
✅LDKG一体化,打破空间界限
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整个公区一体化设计,完全的南北通透,客餐厅整体面积超40㎡,拥有强社交属性,室内形成多重洄游动线,三代同堂可以上演百余种生活方式。
| 建面约175㎡下叠一层
✅休息区卧室全朝南,「主卧小家化」
一层还有一间独立的主卧套房,可作为老人房使用;震撼的是,上下叠的所有卧室全部朝南!每天被第一缕阳光温柔唤醒~
豪华总统主卧套房设计,步入式衣帽间+卫浴豪华5件套,独立的生活系统,在“小家化”主卧实现复合功能生活场景。
| 建面约175㎡下叠户型图
✅下叠的私家花园,上叠的星空露台,承载生活的诗和远方
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下叠南北双花园布局,整体宅与景的比例超过了1:1的奢侈配置,南侧主庭院将景观特色和生活功能融合,孩子可以在这里游戏,周末可以在这里举办聚会派对。
后院北庭院可以是父母的一个盆景园、四季花园、蔬菜基地等。
上叠独有的超大露台,看星赏月、围炉夜话喝茶、家庭BBQ……在天地之间,让闲适生活成为余生日常。
| 建面约175㎡下叠+上叠户型图
众所周知,买别墅的客群都经历过至少一次的置业,有着丰富的买房经验,也有太多的生活痛点。以前产品的断代与缺陷,让不少人勉强与将就。
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这一次,买别墅,不用妥协和将就,无论是环境还是品味,室内和室外,云湖璞院通通一步到位。
越是高级的业态,对居住环境的要求,越是严苛。
比如普通刚需买房,看重的就是交通便利与否,买菜购物等是否方便;改善客群可能看重学区、四房户型功能性等;
到了别墅这个能级,社区之外的生态资源和纯粹居住氛围就至关重要,人与自然、人与自我的和谐,物质之上,精神领域的享受。
真正高级的居住圈层,都是在成片的别墅群里的,每一户都是大人物,这是一个城市最难得的资源圈。
云湖璞院,就处在这样难得的「别墅群」里。
| 示意图
金鸡湖1.0、独墅湖2.0、青剑湖3.0,再到如今盛泽湖4.0的湖居时代,每次都掀起居住热潮。
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自开始开发,板块内沿湖宅地都是别墅盘为主,钓鱼台、泰山9号等,圈层领袖和板块气质,是其他板块难以企及的高端。
上一个这样的成片的真别墅区,还是园区双湖,如今板块房价稳稳在10万+。
更巧的是,盛泽湖的发展,也按照园区的路子在走。
该板块将规划为集休闲娱乐、旅游度假、居住商业等功能为一体的现代都市型宜居住区,目标就是下一个金鸡湖。
| 区域规划图
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再加上近园区CBD的优势,凭借中环北线、阳澄西湖隧道、G524国道等交通干线通达全城。
| 位置示意图,仅供参考
处处无短板,未来居住在云湖璞院,会是什么样的生活场景?
美好的心情从湖景开始~清晨,沿着1200米半岛湖岸线慢跑,看飞鸟在旭日中掠过湖面泛起阵阵涟漪,在一个天气晴朗的午后,泛舟游湖,最能感受一湖的生机。
当一日之暮在夜色时沉降,和家人们漫步湖边,感受月光下的湖水柔美,顷刻间褪去白天的聒噪。在云湖璞院,每一天的时光都很美,或许这才是生活的本意。
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每户都有独立的入户和庭院,并且是南北独立双入户,保证居住者的安全性和私密感,这是其他业态产品所达不到的。
联排庭院效果图
联排独立入户效果图
三楼南北各有一个露台,整体面积约25㎡,不论是养花弄草,还是聚会烧烤,亦或是仰望星空、读书晒太阳,“诗与远方”就在眼前。
联排庭院效果图
“金风玉露一相逢,便胜却人间无数”,云湖璞院怀揣着对建筑及生活美学的至深理解,于城市繁华和自然静谧之间,琢著盛泽湖旁一墅光华。
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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程,包含政策变动,认购流程,积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。
一手房一般具有以下特点:
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%,二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套,商贷、公积金贷款首付比例,贷款利率都有所调整。
继LPR调整后,开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%,重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金:
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房?能买几套?如何怎么判定的?下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别,那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍:
非沪籍:
ps:五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单,临港人才1年社保或税单,除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps:认购金额由开发商定,一般要求首套不低于房源最低价的20%,二套不低于30%,当然,不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知:
开盘主要有线上线下两个渠道,下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘:
签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况,但大致的流程是相似的。
2、线上开盘:
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外,当天摇号选购后,如仍有剩余房源,按原有摇号顺序继续销售。
2
认筹
购房者缴纳规定认购金,并提供限购资格审查材料,收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
1.认筹时,购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后,公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有:
·①购买人身份证、户口本、婚姻证明(结婚证、离婚证及离婚协议)、未成年子女出生证明;
·②社保证明或纳税证明(只有非上海户籍需要提供)
·③购房人及家庭成员名下住房相关资料,购房合同或产证(只要是购房人名下的产证均需要提供,与父母共有、动拆迁、宅基地均算)
认筹时间一般为5天。
ps:认购金只能刷储蓄卡,走开发商的POS 机,不允许现金支付,支付认筹意向金后,才有参与摇号的资格,认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准:
总分=基础分+年限分
新房认筹笔超过1:1.3,开启积分制。
按100套房举例,取分高的130组入围,入围后,开启公证摇号。
如未超过1:1.3,则不开启积分制,所有参与了认购的客户,均可公证摇号。
ps:只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房,签订认购书,将认筹金转为定金,在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps:签订《认购书》之后,意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了,就要赔付违约金
4.没选房,没签订《认购书》,全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况:
①选房时还有房子,但房子位置不好或者不是你想要的,可以弃号不选,全额退款;
②选房时没有房子了,弃号不选,全额退款;
③选到了自己想买的房子,签订认购书,将认购金转为定金,在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
04
一手房相关税费
相较于二手房,一手房所涉及的税费较少,只有契税和房产税。
契税:
房产税:
在上海,以下几种情况可以免征房产税:
①上海户籍
首套:无论面积多大,免征房产税。
二套及以上:人均60平建筑面积免征房产税,超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。
ps:如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的,可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的,或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
相关申请材料
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明(若离婚协议涉及房产需明确分割,否则需提供补充协议)
4、未成年子女出生证(若有)
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单(若为非本市户籍)
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
一手房相关问题解答
1、名下无房,5年内无购房记录的范围是只算上海吗?
是的,只看上海房产。
2、社保断开过一段时间对买房有影响吗?
没有,不要求连续,按缴纳社保的实际月数来计算。
3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五?
满五唯一按产证时间来算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子,买房算首套还是二套?
可以,11年前与父母共有算无房,所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房,房子本身还有贷款,如果把贷款还清,过给我的话,他们买房算无房还是有房?
要看是买卖还是赠与,买卖方式算无房,赠与算有房。
6、已签订拆迁合同,但需要5年以后才能拿到,对五年内买房有什么影响吗?
这种分成2种情况:
①选房前的合同,这个不算拿到房子,算无房;
②选房后的合同,签动迁协议,算有房。
ps:如果是买房,进行了网签,有购房记录,算有房。但如果是卖房,给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房,婚后共有一套房,目前离婚,我净身出户,离婚超过五年,想买套房,算首套还是二套?
离婚后不追溯,算首套。
注意,一手房在认购环节,认购金银行卡务必提前开通大额支付功能,避免因限额而影响认购。
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