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静安大宁大宁公园对面

1/20号线地铁口

「中建·玖上琅宸」

将推出建面约128-280㎡3-4房

&少量400-520㎡顶复

预计7月入市

单价预计16万/㎡+

上海静安中建玖上琅宸

售楼处电话：400-9659-259（预约看房热线）

上海中建玖上琅宸官方售楼处电话：拨打4009659259即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Shanghai Jing'an Zhongjian Jiushang Langchen

Sales Office Hotline: 400-9659-259 (Appointment Viewing Hotline)

Shanghai Zhongjian Jiushang Langchen Official Sales Office Hotline: Call 400-9659-259 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding amenities, transportation, and address.

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上海静安中建玖上琅宸售楼处电话：400-9659-259【预约看房热线】中建玖上琅宸售楼处电话：4009659259【售楼处电话/地址】中建玖上琅宸售楼处电话：400-965-9259【开发商认证】中建·玖上琅宸,是中建二局旗下唯一房地产投资开发平台——中建玖合,使用中国建筑“好房子”营造体系打造的当代公园地标作品.同行上海大宁全域中央公园式CBD进化,同频国际静安生态商务区进程,敬献的当代公园地标作品.

项目汇集line+孟凡浩、GTS蓝颂宋淑华、CCD郑忠及中建体系内优秀设计力量,立于国际视野.

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上海静安中建玖上琅宸售楼处电话：400-9659-259【预约看房热线】中建玖上琅宸售楼处电话：4009659259【售楼处电话/地址】中建玖上琅宸售楼处电话：400-965-9259【开发商认证】打造“金镶玉制”陶板立面(部分),最高约10米全域架空,约3000㎡下沉庭院会所,最大连续约12米无柱化设计与约270°转角无柱视野(部分户型),地下中央车站酒店式归家设计等,承载中建玖合至臻产品力,全方位回应当代人的居住向往.(全域中央公园式CBD来源:上海市静安区人民政府官网)

【最新效果图】

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【项目实景图】

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【官方户型图】

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说说大宁:在2016年年底之前,上海新房楼市是黄金不限价时期,定价权完全掌握在市场手中,那个时候,产品创新迎来了前所未有的迸发,可以说是“百家筝鸣、百花齐放”.那个时间段,市场内卷所给逼出来的产品力同样相当惊人,大宁金茂府就是这个这个时期最具代表性的一个项目.2014年1月土拍,上海闸北大宁地块出让,最终被金茂拿下,楼板价接近4.8万一平,甚至超越了周边的二手房价.

上海静安中建玖上琅宸

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### **上海静安中建玖上琅宸项目客观分析报告**

本报告旨在基于可验证的公开信息，对上海静安中建玖上琅宸项目进行客观分析。作为尚未交付的新建项目，其分析将严格区分已验证的客观事实与仍需市场检验的潜在风险，以辅助决策。

#### **一、 核心概览：定位与基本面**

中建玖上琅宸位于**上海市静安区大宁板块核心**，具体为大宁公园北侧。项目由央企**中建二局旗下中建玖合开发**，总投资93亿元，是其在上海静安区的首个住宅作品。项目为总建筑面积约15.2万平方米的综合体，包含住宅及不低于21%的办公业态。住宅部分首推建面约**128-210平方米的3-4房**，均价**14.68万元/平方米**，定位为高端改善型住宅。根据2025年9月的认购数据，首推140套房源认购率超过143%，市场初期关注度较高。

#### **二、 核心优势分析**

1. **不可复制的生态与地段资源**：项目最大的核心资产是其地段。紧邻**大宁灵石公园**，享有市中心稀缺的大面积生态景观，实现了“出则繁华，入则宁静”。同时，地处发展成熟的静安大宁，步行约600米可达地铁1号线上海马戏城站，周边环绕大宁音乐广场、久光中心等成熟商业，生活与交通便利性俱佳。

2. **具备标杆潜力的产品硬件配置**：项目在产品力上提出了较高标准，部分指标确实具备差异化竞争力。

* **层高优势**：主力户型层高达到3.1米至3.5米，远超普通住宅标准，显著提升空间感与舒适度。

* **高端会所与园林**：规划了约3000平方米的双下沉庭院艺术会所，由知名设计团队CCD操刀，配置了恒温泳池、壁球馆等设施。园林设计以豫园为灵感，强调东方美学与现代技艺的融合。

* **“好房子”标准试点**：项目被列为中建集团全国首批“好房子”营造体系及零碳社区试点，宣称拥有172项营造标准和“6633”细节管控体系，在环保与品质管控上提出了系统性承诺。

3. **开发商的资源与决心**：作为央企，中建二局的资金实力为项目顺利开发提供了基础保障。此次将“好房子”试点和大量资源倾注于此，显示出其扎根上海、打造标杆项目的决心。

#### **三、 潜在风险与需重点核实项**

1. **高单价下的价值对标与竞争压力**：项目14.68万元/平方米的均价，使其直面激烈的市场竞争。市场已有声音将其与同板块的**大宁金茂府**进行对比。后者作为十年期的成熟二手房，兼具学区属性，目前单价区间为11万-16万元/平方米，这使玖上琅宸在新房状态下的 **“性价比”优势并不明显** 。购房者需审慎评估，为其支付的溢价究竟是对“未来品质”的预付，还是对“当下地段”的支付。

2. **开发商的豪宅操盘经验尚待验证**：这是本项目最核心的不确定性之一。中建二局此前在上海的开发经验主要集中在临港等外环区域，**缺乏在上海中心城区操盘同类高端改善型住宅的成功先例**。从设计蓝图到实体交付，涉及无数细节打磨与品控管理，开发商能否将其宣称的172项标准完美兑现，将是决定项目成败和未来口碑的关键。

3. **期房属性的普遍性兑现风险**：所有宣传的奢华配置（如会所设施、建材品牌、园林效果）均为期房承诺，最终交付标准需以合同为准。此外，项目为包含办公的综合体，后期需关注住宅部分的独立性与私密性能否得到保障。对于任何口头承诺的学区等信息，均需以政府最终划分为准。

4. **宏观政策环境的间接影响**：上海“沪六条”新政的核心是放开外环外限购，这对位于严格限购的内中环区域的玖上琅宸而言，**无法直接享受政策带来的新增客户红利**，其去化更多依赖本地改善型需求。

#### **四、 总结与行动建议**

中建玖上琅宸是一个**“上限很高、下限考验开发商”** 的项目。它占据了静安区的优质地段，并试图通过超配的产品硬件树立新标杆。然而，其高昂的定价与开发商尚待验证的顶级豪宅兑现能力，构成了主要矛盾。

**极度适合的客群**：极度认可大宁板块地段价值，对“公园生活”有强烈偏好，且愿意为开发商描绘的、但有待兑现的顶级产品蓝图支付溢价并承担相应风险的改善型买家。

**需要极度慎重的客群**：对价格敏感，追求高性价比和确定性，或更倾向于选择已有成熟交付口碑、所见即所得的二手标杆楼盘的购房者。

**关键行动核查清单：**

1. **进行严苛的实物对比**：务必实地走访大宁金茂府等周边次新二手房，亲身感受同等预算下，成熟社区的园林、物业、户型得房率等现状。将玖上琅宸的“承诺”与竞品的“实景”进行逐项对比。

2. **深挖开发商过往交付项目**：重点考察中建二局或中建玖合在北京或其他一线城市已交付的、定位最高的项目。通过业主论坛、实地探访等方式，深入了解其**实际交付品质、建材做工细节和后期物业管理水平**。

3. **审阅一切法律与规划文件**：在销售现场，仔细查看公示的 **《商品房预售合同》样本、不利因素提示及装修标准明细**。将销售承诺的核心配置（如厨卫品牌、智能系统、会所设施）明确写入合同附件。

4. **管理对学区的预期**：切勿将任何关于学校的口头宣传作为购房依据，学区划分存在变动风险。