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【绿城晓澜玉华轩】
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绿城晓澜玉华轩营销中心
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市北同奥体最近的位置最强选手 绿城晓澜玉华轩于10.10正式开放了样板间，据悉开放样板间期间到访有约2000组。
10.20首开预售证终于公示，价格终于揭晓：比东北角的松川境府贵了大几千均价！ 2号楼整体均价约5.09万/平，10号楼整体均价约5.4万/平。
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今日（10.23-10.25）项目首开登记中。
我们打探到消息： 截至昨天（10.24）第2天登记结束，113套房约400人已经报名！今天最后一天登记中。
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首开日照分析
首开资料
绿城晓澜玉华的分析结果是这样：计算已考虑周边所有建筑的影响，结果表明南部商业冬季会对2号楼产生遮挡，其余楼栋仅受地块内部影响。（说明：本文日照数据基于公示规划图纸文件，使用专业制作工具完成，仅供参考）
楼间距情况：
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春分秋分（9-15时）在售楼栋日照时间和动图
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2#采光优异几乎不存在遮挡。10#低层受遮挡。就具体遮挡时间而言，10#主要在上午和下午受7#8#遮挡。
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大寒（9-15时）在售楼栋日照时间和动图
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2#10#中低层受遮挡。就具体遮挡时间而言，2#主要在中午和下午受南部商业遮挡。10#全天不同时段均会受到遮挡。
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夏至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图
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由于楼栋建筑角度为西南偏转和夏季太阳角度问题，楼栋上午处于阴影中，日照略有缺失。
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示范区&样板间实拍
首开资料
示范区实拍：
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样板房做了186-238-241方的软装+清水，共6套。
1、建面约186方：
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2、建面约238方：
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3、建面约241方：
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装修明细如下：
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户型图去墙体尺寸分析
首开186-241方都有
绿城晓澜玉华轩高层共规划了四个面积段，分别是建面约186-217-238-241方。
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其中光是约186方就有三款。
一、建面约186方户型A1（首开）：
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二、建面约186方户型A2：
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三、建面约186方户型A3：
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四、建面约217方五房两厅三卫：
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五、建面约238方五房两厅三卫（首开）：
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六、建面约241方五房两厅三卫（首开）：
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规划高低配
清一色改善大户型
项目在2025.5.26公示规划。
就在8.12，项目规划更新，主要是建筑、园林深化。
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最新鸟瞰图：
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市北绿城晓澜玉华轩，规划了6幢7F叠墅+7幢19-22F高层。
建筑设计单位为九米。
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叠墅分布于小区西侧，人行主入口位于小区东侧高层部分。推测可能是为了叠墅能更好的享受北侧以及西侧的河道景观私密性。
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层高3.15米，属于高端改善。
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叠墅层高3.3米！
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地块基础信息回顾
两面环河
具体位置：东至金鸡路、南至恒枫路、西至河道绿化、北至解放河绿化带。
特点：距离奥体博览城非常近、双面环河
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周边配套：
交通：地铁15号线（规划中）丰二路站直线约300米、7号线兴议站直线约1.1公里等；
学校：杭二中直线约330米、信息港初中直线约1.4公里等；
商业：奥体印象城直线约1.1公里、萧山宝龙广场直线约1.6公里等；
医疗：浙江大学妇产科医院直线约570米等；
其他：信息港公园直线约330米
更多资料：
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现场环境实拍：
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周边河道实景：
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价格分析
拿地3.5万
先从开发商拿地成本来看。
2025年4月22日，根据网上消息，参与竞拍的房企有15家，分别是：伟星、坤和、西房、滨江、绿城、海威、保利发展、华润、兴耀、中天、建杭、建发、招商、英冠、远东宏信等。
结果是：绿城竞得， 成交楼面价35066元/平，成交总价约31.13亿，溢价率59.39%。
是 市北地王。
兴耀项目拿地2.87万/平，滨江招商项目拿地2.62万/平，绿城项目拿地则直接跳涨到3.5万/平。
已知滨江招商项目一开始想卖4.5万/平， 那么绿城按照账面想卖到5.5万/平以上不夸张，但实际招商4.2万/平，所以绿城5.2万/平差不多。
从和奥体的距离和价格差来看。
绿城市北项目是距离世纪城最近的项目，甚至比世纪城东的绿城地块位置都更好：
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到奥体直线距离也不过1.8公里，和卖8.7万/平的奥映鸣翠府直线距离也不过约1.1公里。
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对比之下项目价格必然会承接奥体外溢。
优势：绿城在市北积累了大量优质客户！
且不说市北东绿城凭借产品力，都能把无价格优势的桂月云翠园线下去化的飞起，更重要的是，最近的 英冠绿城晴澜轩（已售罄），限均价4.13万/平，有很多朋友想买没买到。
高层部分，做199方大户型，总价800万+：首开和二开每次90套房都有600+人摇号、二开；
排屋部分，针对两三千万级总价客户：28套房据悉有1000+人参与，触发拼社保至有房146个月，无房230个月顶格
（绿城晴澜轩鸟瞰图）
再来看看挑战的部分。
1、来自市北西的二手房压力
市北西较多滨绿二手选择，4.5万基本很好挑。
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包括兴议地铁口的滨江奥印潮观府，之前小胖君有了解到部分资产配置的业主期待价位就是5.5万，和绿城市北项目比，奥印潮观府地段会更具优势。
2、来自后续新地块的竞争，市北买房选择机会多
在绿城市北西南方向，有一宗规划宅地市北单元XS070101-18、19地块待出让。
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兴议地铁口还有宅地，位置完全可以和绿城市北地块媲美，甚至可能兴议地铁口地块略胜一筹（市北西兼具靠近滨奥的优势）。
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另外 世纪城南，也是绿城市北的直接竞品。
绿城丽香庭预约5.3-5.4万/平，面积约148方起。（详情戳：世纪城南绿城丽香庭这次选房结束，还剩2套）
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建发英冠宸云首开5.3万出头点，但是送了价值30+万的车位。（详情戳：世纪城建发英冠宸云首开买房送车位！大让利！）
世纪城南西面则还有一宗宅地待出让。
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但新地块的价格，也不会便宜。
绿城市北项目实际比世纪城会低一些，在5.1-5.4万/平之间。
地块本身无劣病，且配套都很舒适，有地铁、离奥体也近，适合承接奥体外溢改善。
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上海购房十大注意事项
在上海购房需综合考虑政策、地段、房屋条件等多方面因素，以下是十大注意事项，供您参考：
了解购房政策
限购政策：外环外不限购（需满足社保或个税要求），外环内上海户籍家庭限购2套，外地户籍家庭需连续缴纳3年社保或个税限购1套。
贷款政策：商业贷款利率不分首套/二套，公积金贷款额度最高可达184万（多子女家庭更高），可提取公积金支付首付。
关注地段与配套
优先选择核心区域：内环、中环地段的“老破小”虽房龄较老，但保值性强、配套完善；郊区新房虽环境好，但增值潜力有限。
交通与生活配套：优先选择距离地铁站1.2公里以内、周边有大型商圈、学校、医院的房源。
考察房屋条件
户型与楼层：优先选择边套、南北通透户型，避免中间户；楼层以“金三银四”为佳，避免底层、顶层或电梯房的特殊楼层（如2楼、14楼、18楼）。
房屋结构与改造可能性：购买老破小需确认是否能加装电梯，避免预制板结构房屋（后期改造受限）。
核实学区与产业规划
学区房：提前确认对口学校划片范围，注意学区政策可能调整。
产业配套：选择周边有高新技术产业、大厂聚集的区域，如张江、漕河泾等，保值潜力更大。
排查房屋隐患
产权与抵押情况：通过房地产交易中心查询产调，确认房屋无抵押、查封等问题。
房屋质量：查看天花板是否渗水、地面是否返潮，检查房屋是否存在违法搭建或占用公共空间的情况。
谨慎对待网红盘与江景房
网红盘：部分网红盘可能存在规划变更风险，需核实政府官网的规划文件，避免被营销包装误导。
江景房：江景房需实地考察，确保无噪音、污染等问题，避免因景观不佳影响居住体验。
明确卖房原因
询问房东卖房原因，通过邻居、保安了解房屋是否存在漏水、邻里纠纷等问题，避免因房东隐瞒问题导致后续麻烦。
合理规划预算
总预算应包括房款、税费（契税1%-3%）、中介费（1%-2%）、装修费（至少总房款的5%）等，首付不超过家庭存款的70%，预留资金应对突发情况。
注意合同条款
签订买卖合同时，明确付款方式、交房时间、户口迁移、违约责任等条款，确保合同条款公平合理，避免霸王条款。
保持理性心态
避免盲目跟风或因销售话术冲动购房，多看房、多比较，根据自身需求和预算做出决策，学会取舍，不要追求十全十美的房子。
以上注意事项结合了政策、市场和实际购房经验，希望能帮助您在上海购房时做出更明智的决策。
