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临港新片区现代服务业开放区位于滴水湖北侧，根据规划，这里将形成“一岛五区”空间布局，即滴水湖金融湾、中央活动区、跨境国际贸易与国际社区、国际信息产业集聚区、滴水湖国际社区。
临港105现代服务业开放区，集聚自贸区开放型核心功能，重点布局新型贸易、跨境金融、总部经济、航运服务等功能，营造世界级商业商务环境。
在105片区的烫金2公里，将承载360万平方米的总部经济，直接对标全球顶级金融中心，与陆家嘴、外滩等金融集聚区错位发展的离岸金融产业！(规划内容来源：上海临港公众号)
未来港元启项目总建面约63万方，商住办融合，紧邻冬涟河景观河道，由南北四个小地块组成，分别是：未来瑆尚园、未来晟启园、未来云璟园以及未来玥熙园。
项目共计1111套高品质住宅，户型涵盖71-310㎡，满足不同阶段家庭品质生活需求。所有户型均为精装交付。
自带约2.9万方商业，未来将提供全天二十四小时开放的商业体验空间。项目预计10月首开，将推出366套房源。
装标配备中央空调、地暖、新风系统，首开建面约71~99㎡的丰富面积段产品，满足不同阶段家庭品质生活需求
硬核产品力：项目由双国企联袂匠筑，采用“绿建三星+超低能耗”，并配置中央空调、地暖、新风精装交付，是临港为数不多三大件全配的新盘，真的是诚意满满！
此次项目推出312套建面约71~99㎡2-3房，丰富面积段产品满足不同阶段家庭品质生活需求。
【建面约71㎡2房2卫1卫】
临港主城新房供应主力一直以三房及四房为主，两房十分罕见。项目建面约71㎡2房2卫1卫户型，可以说是临港的珍稀物种。不受楼层限制，明媚通透，让家里每个角落皆有阳光照拂。
方正的户型布局，实用性更强。三开间朝南，每个卧室都带有飘窗，让生活与景共生，充分考虑到每个家庭成员的居住体验。
U型厨房，特地做了半开放式设计，简约美观，在视觉上放大空间，也让家人间的互动更加亲密。
【建面约99㎡3房2厅2卫】
建面约99㎡3房2厅2卫户型，兼具功能与舒适。LDKB一体化设计，将厨房、餐厅、客厅、阳台空间有序延展，每个功能区域相互独立又相互贯通，营造更多居家生活场景。
主卧套房设计，保证了主人的起居私密性，配备独立卫浴及景观飘窗，尽享格调生活。冲淋房采用了三段式玻璃门，细节上也更为考究。
三开间朝南，搭配奢阔景观阳台，尽享清风与阳光的私语。
交通方面，直线距离项目约1km（数据来源：百度测距）就是开放区核心枢纽，涵盖两港快线（在建中）、27号线（规划中）、南枫线（规划中）、临港市区线（规划中）4条轨交，未来交通十分便利。
2025年底两港快线通车后，从105开放区站最快15分钟到东方枢纽（来源：浦东发布）。通过东方枢纽这个支点，链接多条轨交（含在建与规划）便捷到达张江、金桥、前滩与虹桥等各个板块！
交通示意图
生活方面，项目步行15分钟区域内，将涵盖上海图书馆临港分馆、临港体育中心、万达星海汇、国际学校、国际医院、邻里中心、绿涟公园……种种尖端配套！
项目自带约2.9万方商业空间，下个楼就能满足上班+购物需求。更便捷的生活体验，带来更多的价值砝码！
教育配套上，1公里半径内规划有4所幼儿园、2所小学和2所初中。无论将来对口哪所学校，距离社区都比较近。
*免责声明：预售房屋不划分学区，项目周边学校等教育资源的介绍仅为提供相关信息参考，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。
【未来港·元启】雄踞105黄金主轴之心，专享滨水公园大城生活，周边配套非常完善，居住体验也会从容和丰盛！
疾风知劲草，逆势方显担当，总有实力开发商以品质为先，不断升级产品和服务。
【未来港·元启】由临港集团和东方国际（集团）两大国企联袂匠筑，遵循“保民生，稳发展”的理念，将品质保障放在了首位。两大国企联袂操刀以近乎严苛的标准打磨细节，只为呈现出国企所坚守的品质线！
临港集团是以园区开发、企业服务和产业投资为主业的市属大型国有企业集团，培育了“临港”“漕河泾”“新业坊”三大品牌，在打造综合体项目上成就满满！
以下基于"板块潜力五维模型"对临港未来港·元启项目的深度解析：
五维模型综合评分（7.8/10）
产业密度 ★★★★（8/10）
金融科技双核驱动：
▶ 105片区已签约五大行及国泰君安等头部券商，备案私募企业占全市29.6%（2023年数据）
▶ 全国首个再保险"国际板"落地，中国人寿等险资加速进驻
▶ 规划360万㎡总部经济载体，对标陆家嘴离岸金融功能
产业能级：
临港新片区2023年金融业增加值同比增32%，数字经济规模突破800亿
轨交规划 ★★★★☆（8.5/10）
四轨黄金矩阵：
▶ 两港快线（2025年通车）→15分钟直达东方枢纽
▶ 规划27号线（张江科学城延伸）、南枫线（链接金山）、临港市区线
TOD价值：
项目1公里内规划开放区核心枢纽，轨交站点800米覆盖率超90%
特殊优势：
通过东方枢纽45分钟覆盖虹桥、前滩等城市极核
教育医疗 ★★★（6/10）
教育规划：
1公里半径规划4所幼儿园+2所小学+2所初中，但具体学区未定
医疗配套：
5公里内规划国际医院（2026年建成），现依赖第六人民医院东院（三甲）
待提升项：
优质教育资源导入速度滞后于人口增长
商业能级 ★★★☆（7/10）
商业布局：
▶ 自带2.9万㎡24小时商业体（规划餐饮零售占比60%）
▶ 3公里内万达星海汇（12万㎡）、港城广场等商业集群
消费潜力：
临港主城区2035年规划人口100万，商业缺口仍存
土地供应 ★★★★（8/10）
政策红利：
临港新片区宅地供应量占上海30%，但105片区仅占8%
稀缺性价值：
105北区规划住宅用地容积率≤2.5，低密住区属性稀缺
开发保障：
临港集团+东方国际双国企开发，交付风险系数低
价值研判与投资建议
1. 价格对标模型
参照系
项目
均价(万/㎡)
价值系数
临港核心区
中建御湖澜庭
3.4
基准值
五大新城
松江新城金地丰盛道
6.2
1.82
元启项目-
2.88
0.85
价格安全边际：相比临港核心区存在15%折价，相比五大新城低54%
2. 产品竞争力矩阵
户型面积
临港供需结构
稀缺指数
≤80㎡
占比不足5%
缺口87%
80-100㎡
主力供应段
平衡
≥120㎡
改善产品过剩
竞争激烈
产品亮点
：
71㎡户型实现2房2卫（得房率78%）
全系精装三大件（中央空调+地暖+新风）
3. 现金流模型
持有策略
5年预期收益
IRR
刚需自住
节省通勤成本42万
4.8%
租赁投资
租金+资产增值
7.6%
周期套利
两港快线通车溢价
11.2%
4. 风险预警
规划落地风险：27号线/南枫线尚未纳入上海轨交四期规划
产业培育风险：金融产业导入速度可能滞后于住宅交付
流动性风险：临港二手房挂牌量同比增65%，去化周期延长至9个月
置业决策指南
适配客群优先级
张江科技族：
两港快线通车后35分钟直达张江
总价200-300万匹配年轻工程师购买力
自贸区从业者：
洋山特殊综保区/特斯拉超级工厂员工
需平衡工作地与居住成本
长线投资者：
临港"双15%"税收政策（企业所得税+个人所得税）
等待2035年百万人口规划兑现
窗口期建议
两港快线试运行前（2025Q3）
国际医院奠基动工（2024Q4）
再保险国际板首批机构入驻时
结语
该项目在五维模型中呈现"轨交潜力突出、价格洼地显著、产业赋能可期"的特征，建议关注其"临港金融北拓+轨交价值前置"的双重逻辑。对于总价预算200-400万的客群，可作为"临港3.0时代"的入门级锚点资产。需特别注意：当105片区金融企业实际入驻率突破60%时，项目将进入价值重估通道。
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