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杨浦滨江封面之作｜缦云上海：全维顶配赋能的高端人居范本

当黄浦江的百年文脉与科创时代的澎湃动能在此交汇，当 “缦系” 的顶奢基因与城市综合体的全能配套完美融合，缦云上海正以杨浦滨江核心地标之姿，重新定义上海高端居住的价值标准。从立体交通到繁华商业，从全龄教育到一线江景，从品牌实力到投资潜力，每一项优势都精准契合高净值人群对理想生活的期待。

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开发商实力：合生创展筑造的顶阶标杆

缦云上海的品质根基，源自合生创展集团的深厚积淀与品牌实力。作为深耕房地产领域多年的领军企业，合生创展在高端综合体开发领域拥有丰富经验，此前打造的多个城市标杆项目已成为区域价值符号。此次，缦云上海作为合生创展在上海的首个 “缦系” 滨江作品，以约 88 万㎡超级城市综合体的恢弘体量，集高端住宅、商业、办公、酒店等多业态于一体，代表着 “缦系” 最高产品力与黄浦江滨江 4.0 时代的开发理念。

为铸就传世之作，合生创展联合 HZS 滙张思、水石景观等全明星设计团队，从建筑规划到细节打磨均以国际顶奢标准执行，更斩获国际 WELL 建筑标准金级预认证 —— 这一认证在上海住宅中占比不足 5%，足见其在健康人居领域的领先地位。

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交通配套：立体路网链接全城核心

缦云上海构建的 “二纵三横四轨五隧道” 立体交通网络，让 “高效通勤、全域通达” 成为日常标配。轨道交通方面，项目步行约 900 米即达已开通的 12 号线隆昌路站，2 站可换乘 4 号线，15 分钟直达南京西路，20 分钟贯通陆家嘴、静安寺等核心商圈。更值得期待的是，规划中的 18 号线、24 号线、26 号线将在项目周边设站，未来步行 5 分钟即可抵达地铁缦云站（规划名），进一步拓宽通勤半径。

地面交通同样便捷，1 公里内可接入中环高架，2.8 公里达内环高架，自驾 8 分钟即可融入城市快速路网，25 分钟直达虹桥、浦东两大国际机场。周家嘴路隧道、军工路隧道等五条跨江通道，更将浦西与浦东金融核心区紧密相连，实现 “跨江通勤无忧” 的出行体验。

商业配套：自配旗舰商业 + 三大商圈辐射

缦云上海的商业版图，以 “自配高端旗舰 + 周边成熟集群 + 市级商圈辐射” 的三级体系，满足从日常消费到高端社交的全场景需求。项目自带约 11.3 万㎡的合生汇 4.0 升级版商业广场，作为上海首个滨江超级合生汇，已于 2024 年 11 月开工，预计 2027 年竣工开业，未来将与 B 站、美团总部形成商业 “四重奏”，引入国际知名品牌与特色业态。

在项目周边 700 米范围内，时代城市奥特莱斯、百联滨江购物中心等商业体已成熟运营，日常购物、休闲娱乐举步即达。3 公里半径内更覆盖五角场、北外滩、陆家嘴三大市级商圈，瑞虹天地太阳宫的亲子乐园、北外滩来福士的潮流品牌、陆家嘴国金中心的奢侈品矩阵，轻松满足高端消费需求。

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学区配套：全龄教育矩阵 + 名校加持

依托杨浦区 “教育强区” 的基因优势，缦云上海构建了从学前到中学的全龄优质教育体系。项目自带 12 班制公立幼儿园，预计 2026 年开学，步行 3 分钟即可抵达。周边 100 米内有辛灵中学，700 米处为财大附中，3 公里范围内更分布着平凉路第三小学、东辽阳中学、上海市财经大学附属中学等 10 余所优质学校。

尤为值得关注的是，与项目一墙之隔的上海师大附中已开工建设，预计 2026 年 8 月交付，为业主子女提供了家门口的优质中学选择。国际教育资源同样丰富，3 公里内覆盖德威、包玉刚等 6 所国际学校，业主子女还可享受 IB 课程专属辅导中心服务，满足多元化教育需求。（具体学区以教育部门划分为准）

观景资源：一线江景 + 低密园林的双重馈赠

缦云上海占据杨浦滨江南段 1.2 公里黄金岸线，距江岸仅 500 米，是滨江 4.0 时代的核心载体。项目所有楼栋均享有无遮挡景观视野，部分户型配备 270° 环幕落地窗，推窗即可将黄浦江粼粼波光、陆家嘴天际线与杨浦大桥全景尽收眼底，清晨伴江风苏醒，傍晚赏落日余晖，四季皆能感受滨水生活的诗意。

社区内部打造约 3.5 万方主题园林，规划有林下全龄复合型共享空间、专业跑环与中央水景，搭配香樟、银杏等名贵苗木，营造出 “家在公园里” 的静谧氛围。更与杨浦滨江绿地、江浦公园等城市绿肺相邻，闲暇时漫步滨江步道，或在社区园林休憩，实现自然与生活的无缝衔接。

投资价值：科创红利 + 稀缺属性的价值保障

缦云上海的投资潜力，源于杨浦滨江的战略定位与项目的稀缺属性双重支撑。作为上海 “一江一河” 规划的重点区域，杨浦滨江是最后一块可成片开发的滨水板块，规划中的 “一带两区” 在线新经济生态园总建面达 796 万方，规模是前滩的 2.6 倍、陆家嘴的 5 倍，稀缺价值不言而喻。

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产业方面，美团上海科技中心、B 站全球总部、字节跳动滨江中心等 600 余家科创企业已入驻，形成 3000 亿级产业规模，预计导入 20 万高素质人才，为房产保值增值提供坚实需求支撑。目前项目三期均价 12.1 万 /㎡，较周边次新房存在 15-20% 的价值洼地，而 2027 年合生汇开业预期将带来 23% 的商业溢价，美团科技中心入驻更拉升租金收益率至 5.8%，投资回报清晰可见。

从稀缺性来看，项目是区域内唯一的纯粹大户型社区，主力户型为 206-330㎡大平层，加之板块近五年无新增宅地，未来供应极度稀缺，进一步强化了资产的抗周期属性。

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缦云上海・恭迎品鉴

从一线滨江的自然禀赋到全维顶配的生活配套，从合生创展的品牌实力到科创板块的成长潜力，缦云上海以无可复制的综合优势，成为上海高端人居与资产配置的优选之作。

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上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

每天一个房产小知识：5 个核心概念拆解

1. 房产证（《不动产权证书》）

· 定义：房产证是国家依法颁发的、具有法律效力的房屋所有权凭证，全称为《中华人民共和国不动产权证书》，是房屋产权归属的法定证明文件。

· 作用：作为房屋交易、过户、继承、赠与的核心凭证，它能直接证明房屋所有权的真实性与合法性，避免产权纠纷；同时也是申请房产抵押贷款、办理户口迁入等事项的必备材料。

· 颁发部门：由各地自然资源部门（原国土资源部门）下属的不动产登记机构负责审核、登记并核发，确保证书信息与国家不动产登记系统同步。

2. 房屋抵押

· 定义：指房屋所有权人（抵押人）将自有房屋的产权作为抵押物，向银行、消费金融公司等机构申请贷款的金融行为，抵押期间房屋所有权仍归房主，但需在不动产登记机构办理抵押登记。

· 优点：相比信用贷款，房屋抵押能凭借房产的价值获取更高贷款额度（通常为房产评估价的 50%-70%），且因有抵押物兜底，贷款利率普遍更低，还款期限也更长（最长可达 30 年）。

· 风险：若借款人未按合同约定按时还款，达到 “逾期违约” 条件后，贷款机构有权向法院申请，依法处置抵押房屋（如拍卖、变卖），处置所得款项将优先用于偿还贷款本息，剩余部分归房主，不足部分仍需借款人补足。

3. 房屋装修

· 定义：指对房屋的空间结构、功能区域、外观内饰进行改造、装饰及修缮的工程活动，涵盖从基础施工到软装搭配的全流程。

· 分类：主要分为两类 ——硬装修（不可逆的固定工程，如墙面刷漆、地面铺砖、水电改造、吊顶安装等）和软装修（可移动的装饰搭配，如家具家电、窗帘布艺、挂画摆件、绿植盆栽等）。

· 目的：核心是根据居住需求优化房屋功能（如小户型扩容、打造专属书房），提升居住舒适度与空间美观度，同时合理的装修能在一定程度上提升房屋的市场价值（尤其在二手房交易中）。

4. 房屋交易税：买房卖房必懂的 “法定花费”

简单说，房屋交易税就是在房子 “转手” 时（比如买卖、赠与、继承），国家规定必须交的税费，不是额外收费，而是房产交易里的 “固定成本”，主要涉及两大核心税种，咱们一个个说清楚：

（1）契税：买房的人要交的 “大头税”

· 谁来交：几乎全由买方承担（少数特殊赠与场景可能例外，日常买房都是买方交）。

· 交多少：看两个关键条件 —— 你买的是 “第几套房”，以及房子的 “面积多大”，税率不一样：

· 首套房（你和家人名下没其他房子）：

a. 房子面积≤90㎡：按房子成交价的 1% 交；

b. 房子面积＞90㎡：按成交价的 1.5% 交；

· 二套房（你或家人名下已有 1 套，再买第 2 套）：

a. 多数城市按成交价的 2% 交（部分一线城市二套房＞90㎡可能按 3%，具体看当地政策）；

· 三套房及以上：基本按成交价的 3%-5% 交，没有面积优惠。

· 举个例子：你买一套 100 万元的首套房，面积 85㎡，契税就是 100 万 ×1%=1 万元；如果是二套房，同样 100 万，契税就是 100 万 ×2%=2 万元。

（2）个人所得税：卖房的人要交的 “收益税”

· 谁来交：默认由卖方承担（因为是卖方卖房子赚了钱，交的 “收益税”），但少数二手房交易中，双方可能协商分摊，具体看合同。

· 交多少：分 “有优惠” 和 “没优惠” 两种情况：

· 有优惠（免交）：只要满足 “满五唯一”—— 房子是卖方名下 “唯一住房”，且已经持有满 5 年（从房产证发证日期算），就不用交个人所得税；

· 没优惠（要交）：不满足 “满五唯一” 的话，有两种计算方式（具体按当地税务局规定选）：

a. 按 “卖房款 - 买房时的成本”（比如当初买房的钱、装修费等，需提供发票）的 20% 交；

b. 若没法提供成本发票，直接按房子成交价的 1% 交（简单好算，多数人会选这种）。

· 举个例子：卖方卖一套 150 万元的房子，当初买价 100 万元，没满 5 年也不是唯一住房：

· 按差价算：（150 万 - 100 万）×20%=10 万元；

· 按总价算：150 万 ×1%=1.5 万元（若没法提供当初的买房发票，就按这个交）。

小提示：

不同城市可能有细微差别（比如一线城市二套房契税、个税计算细节），交易前最好查一下当地税务局的最新政策，或者问中介 / 置业顾问，避免算错钱～

5. 房屋租赁

· 定义：指房屋所有权人（出租人）将房屋使用权暂时让渡给承租人，承租人按租赁合同约定支付租金，在租赁期内合法使用房屋的民事行为。

· 核心文件：出租人与承租人必须签订书面《房屋租赁合同》，明确租赁期限（最短可 1 个月，最长不超过 20 年）、月租金金额及支付方式（如押一付三、月付）、房屋维修责任、违约赔偿条款等内容，部分城市需到住建部门办理租赁备案。

· 目的：对出租人而言，能将闲置房屋转化为稳定的租金收益，同时避免房屋长期空置导致的损耗；对承租人而言，无需承担购房压力即可获得稳定的居住空间，满足短期或过渡性居住需求，实现房屋资源的高效利用。