泰禾海上院子
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上海南枢纽 世界级湾区
约0.5超低容积率，独门独户独院
得房率超150%，全人车分流设计
泰禾海上院子
约95-125㎡院墅产品
99户型439-500万 99户型实际可用面积270平左右
125户型550-600万 125户型实际可用面积300左右
样板间已正式开放
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项目全盘总共591套房源，房源面积涵盖89-425㎡平墅、中式合院。项
目最大亮点是大面积的附赠空间， 得房率最高可超150%。
2019年3月，泰禾海上院子推出258套建面约100-210㎡的中式别墅，均价4.42
万元/㎡，总价约430万元起。
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在当时的海湾板块新房均价多在2万+/㎡的大环境下，项目开盘一年半左右销售
202套房源，去化近八成。 甚至还拿下了上海别墅2019年6月的销售套数、面积
、金额三冠王。
但之后因泰禾集团陷入流动性危机，海上院子停工3年之久，直到去年4月，在 奉
贤区政府保交付专班、上海建工五建集团和 金融机构各方支持下，海上院子才正
式复工。
今年1月30日，该项目已实现全部结构封顶，苦等五年的海上院子业主也终于迎
来了曙光。
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据网上房地产显示，泰禾海上院子已于近日取证，即将于8月14日开盘
，本次推出60套99-125㎡院墅房源，总价450-600万元。
“炸裂级”产品，未来不可复制
海上院子 “十二则例”从造物、造景、造境三重境界展现内功，把十大大
专利营造工法在 “门头、坊巷、庭院”造院体系的打造中做到淋漓尽致，
大到一个门头的形态、用材，小到一缕雕花、一笔彩画，都严格遵循，做
到极致。
在泰禾海上院子，这样的细节比比皆是。
▲ 项目实景图
项目采用院厅融合设计，将下沉式院落焕新为地上庭院，扩大院子面积，为客厅
的延伸与衔接留下更多想象空间。
十大专利营造工法，“师古而不宁古”，赤诚匠心，留驻中国人心中的院子
！每一条优雅戗角，每一块石材雕砌，每一处片瓦的交叠衔接，皆如落笔
于古人诗词画境中的院落。
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悠隐于庭院、养于园林 「一轴五街八园十二巷」规划手笔，传承儒家礼
序、融情江南山水，以现代造园手法，演绎东方传统园林的空间转化和进
退有度。
一脉主轴「江风海韵」贯穿园中十景，移步异景，获山川之怡，得林泉之
趣，贤礼五街，取意儒家五常之道，家与家比邻而兴，人与人知己相交，
致力于倡导当代君子的修齐治平。静美八园，古雅十二巷，天地相和，纵
怀游心，营造中国文人的雅趣生活场景。
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独门独户独院的设计，让生活可以不受拘束。在土地政策一紧再紧的情况
下，独门独户独院的住宅产品，抢手几乎是市场的必然。而独立空间与生
活品质的价值，更是无法用价格来衡量。
约3500㎡的中央景观区，融汇山池、六角亭、戏台、石舫，实现一步异
景的院落诗意居境。
社区内做到了全人车分流的设计，且车位配比高达1：2.5！
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独门独户独院的设计，让生活可以不受拘束。
在土地政策一紧再紧的情况下，独门独户独院的住宅产品，抢手几乎是市场的必然。 而独立空间与生活品质的价值，更是无法用价格来衡量。
约3500㎡的中央景观区，融汇山池、六角亭、戏台、石舫，实现一步异景的院
落诗意居境。
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社区内做到了 全人车分流的设计，且 车位配比高达2.5！
▲ 项目实景图
更值得一提的是，项目自带 约1800㎡私享全龄书院会所，包含 城市书房、增设
轻餐区、水吧区、儿童活动区等功能空间。
恒温泳池、有氧健身中心等圈层生活空间，
。
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看完建筑，再来看户型，海上院子在户型设计上给予了客户更多期待。
它实现了完整的“有天有地”，做到了地上2-3层+地下2层。不像叠墅，花园或露台通常只能二选一，营造了丰富的“垂直生活体系”生活。
建面约188㎡的合院户型
通过优化后的“L型”空间排布，实现了三面有园林环绕，前庭空间尺度
非常大，一进门就是约10.2米的大横厅，气派十足，采光也做到极致，日
常起居极为从容舒适。
吃完饭，带孩子在院子骑骑车，遛遛狗，喂喂鱼，浇点花，是相当惬意的
场景。
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一楼还特设老人房套房，推窗就有园中美景。
▲ 项目实景图
二楼南向卧室套房有多面采光，这在上海是比较少见的。
二楼双套房设计，如果家里有两个孩子，各自一个卧室，门一关有各自的
小天地，打开门又能一起玩耍，别提有多开心。
▲ 项目实景图
三层称得上是主人独立的“休憩行宫”了，一整层都是主卧！就寝区、衣
帽间、卫浴间应有尽有，而且尺度还很舒适。
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▲ 项目实景图
挑高地下室分为两层，家庭活动室、酒窖、台球室、影音室、会客厅或是
轰趴室，都可以随心安排。
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这个户型非常适合三代同堂或者家里人口比较多的家庭，和而有别，享受
其乐融融的天伦之乐。
▲ 项目实景图
建面约126㎡的合院户型，同样适合三代同堂，或者三口之家以及高净值
年轻夫妻等家庭。
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一楼270度围合庭院，将客厅与庭院融为一体，满足东方人对于生活的向
往。置身其中，嗅觉、听觉、触觉、视觉、味觉五感被全面唤醒，充分感
受到身居闹市而独享自然静谧的奢华体验。
▲ 项目实景图
二楼精致双套房，互不干扰，既适合两孩家庭，也适合大人照顾孩子起居
。
▲ 项目实景图
三楼套房带超级大露台，可以设置为卧室，也可以做为书房。露台可以是
小两口携手聊天的地方，也能是孩子架设望远镜眺望星空的场地，氛围感
爆棚。
▲ 项目实景图
挑高地下室是空间隐藏的“彩蛋”，避免了传统地下室不透风不采光的通
病，巧妙变身为人生的志趣空间。
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回归产品，买别墅到底在买什么？
我觉得有两点至关重要：
首先，区别于大平层的一层不变和局限套内使用面积， 别墅买的是高附赠空间所
带来的高实际使用空间。
项目将推出约95㎡、约125㎡的户型：
约95㎡合院产品做到了 地上2层， 地下室挑高5.5米。
另外，超高的附赠空间便该项目是最大的亮点！
该户型可拓展出 178㎡的面积！实际使用面积最高可达277㎡！
这个突破想象的赠送，也是项目能拿出超高得房率的原因！
95㎡户型平面图
约125㎡的明星户型做到了 5套房设计，地下一层、地上三层的空间形态，将空
间尺度无限放大。
更难得可贵的是，该户型可扩展出 185㎡！实际使用面积最高可达311㎡！附赠
率高达147%！并且， “3+2”楼层立体分明，拥有大大小小三个不同的花园。
这无疑是将人们心中的“院子梦”发挥到淋漓尽致！
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125㎡户型平面图
另外值得一提的是，约125㎡院墅还预留了电梯空间，一键上下轻松自如。
业主可根据需求自行安装电梯，一键切换多重空间，生活场景无缝切换。
总得来说，一个别墅项目不仅能拥有超高的附赠率，还自带泳池会所，
且可以根据自身需求加装电梯...
这放在全上海别墅项目中，也绝对算是独树一帜！
总得来说，一个别墅项目不仅能拥有超高的附赠率，还自带
泳池会所，且可以根据自身需求加装电梯...
逾越百亩的土地上，百来套房源的社区配置，业主能享受到
的是：这一整片世界都属于自己的绝对奢华！
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交通方面：奉贤线的性质是市域铁路，相较于地铁，车速更快、站距更大，可以
助力新城快速联系市区、国际枢纽。海湾快线已通车，高效拉近海湾与南桥的时
间距离；S3高速主线通车，全面对接浦东周浦康桥；市域铁路奉贤线推进，将
联动机场联络线，直接换乘通达上海两大机场。
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教育方面：大学城内名校环立，上师大附属实验小学、附属实验中学、上师大第
四附属中学等名校环绕，幼、小、初、高一站式配置，迭新精英优质教育。（新
房不确定学校，具体以官方为准）
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商业方面：佳源梦想广场、易乐惠海湾菜市场、乐汇购物广场 、莘度美食街，
维也纳国际酒。
医疗方面：项目附近有卫生院，轻微的伤风感冒步行即可就诊，另有奉贤海湾医
院等为您及家人的身体健康保驾护航。
生态休闲：松声马术俱乐部、海湾高尔夫俱乐部、黄金海岸度假村等奢适配套，临近4A级景区碧海金沙、海湾国家森林公园等城市绿肺。
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买房须知的18个常识
1、查看五证，所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
2、买房其实选择口碑好的开发商很有必要。一般好的开发商资质高、资金充足。
3、评估购房能力，对于刚需族来说，由于他们的经济能力有限，所以都会采取贷款的方式买房。而贷款每个月需要交一定数额的月供，为了保证生活质量不受影响，避免断供的风险，小编建议月供的数额最好控制在总收入的50％以内。
4、选户型，挑选户型时，首先要看户型的朝向。朝向优劣的顺序依次为：正南、东南、东、西南、北、西。
5、选楼层，中间层房屋的空气质量相较于低层更好，出行较高层更方便，可以说是折中。
6、很多购房者认为，当下房价过高，所以买房时，一般会在同等区域、同等地段选择价位便宜的楼盘。正确的做法是多学习选房知识，关注户型好坏，房屋质量等干货。
7、莫心急，年轻人置业时，不宜好大喜贵，应抛弃置业必须一步到位的思想，根据自身所能承受的范围，作出合理的决策。
8、看优惠，对于开发商给出的优惠，要多打听，多分析，多判断，不要盲目追风。
9、不可一味买大，看房一定要综合考虑，不可片面。首先是面积，面积以适用为原则，不可为大而大。
10、看规划，买房当然要挑楼盘，挑小区，挑户型，但是也不能只看房子，还要看房子的位置。毕竟，决定房子价值最大的因素便是地段，建议在购置房产时，要切记紧跟城市发展的方向。
11、看价格，价格挑选比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。
12、小区环境，小区景观、绿化、配套等与生活密切相关，更是楼盘质量的体现。
13、避免极端层，顶层和底层不建议买，底层不仅容易潮湿，发霉，滋生蚊子，光线也不好，顶层一到大夏天，不仅闷热，不透气，还容易漏水。
14、远离设备层，设备层是专门供水，供电的中间楼层，要是常年居住在设备层的附近的话，不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息，连机器的辐射也会影响人的身体健康。
15、考虑孩子问题，买地产要考虑孩子路上的安全问题，尽量选择距离近的房子。这样可以给孩子节约大量的时间，让孩子有充裕的时间学习和休息。
16、物业，不同的物业公司所做的服务千差万别，物业公司能否尽善尽美地完成自己的任务牵扯到小区的整体质量。
17、购房定金，定金对买受人是极为不利的，使买受人在签约的时候处于不利的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款。
18、签认购书，认购书基本条款要约定详细，对所要购买的房屋的主要情况在认购书中予以约定。条款内容约定要合法有效，要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。
内行人买房的“5句口诀”
内行人买房可简单概括为“5句口诀”，即“一看地段、二看配套、三看楼层，四看户型，最后看价格”。
1、一看地段
内行人买房首先看的是地段，华人首富李嘉诚也说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”虽然这个地段论更适合用于投资房产，但是不得不说刚需买房选择区域（地段）也很重要。因为好地段的房产保值或升值的空间更大，购房风险相对城市偏远郊区较小，就算未来房价暴跌，首先下跌的也是地段较偏的房产，地段好的房产房价一般都是最后下降的。
2、二看配套
买房绝对不能忽视楼盘内部和周边的配套设施，不然小区的配套设施不完善，不仅孩子读书不方便，甚至连你想吃个饭，看个病都很麻烦。好小区内部和周边的配套设施就相对完善一些，不仅水、电、燃气、煤气、宽带、停车场、公共厕所、多功能儿童活动空间、园区休闲场所、物业公司等内部配套设施能满足业主的日常居住需求，周边还有便利店、菜市场、食品店、药店、小型超市、学校、公交站点或者地铁站点等多功能服务配套满足业主以及孩子的衣食住行的更高需求。
3、三看楼层
不同的楼层，房子的通风采光、视野景观以及业主的私密性、居住舒适度，甚至噪音污染、出行便利性等都或多或少有所不同。一般来说，低楼层出行更方便，如遇意外也更容易逃生，但是通风、采光、视野等相对高楼层较差，私密性较差，噪音污染也严重；高楼层视野好、空气清新，通风采光都更佳，但是如果电梯故障，可能会影响出行。总的来说，一栋楼的1／3至2／3之间的楼层是较好的楼层，属于不高不低的“黄金楼”。
4、四看户型
不同朝向、不同通风采光的户型也能影响业主的居住舒适度，一般来说“南北通透”、户型方正、设计布局合理、干湿分明的户型才是好户型，这样住起来更舒服，而“西晒”户型、阴暗潮湿的“中间户”则被很多人所不喜。
5、最后看价格
很多购房者认为房价才是买房最关键的因素，其实不然，适不适合自己才是最关键的。在自己能力范围内，如果房价偏高你也能接受，这样你就会觉得地段好、配套好、户型好、楼层好的房子才是最好的，就算房价贵点也愿意买。
但是，如果你能力有限、购房资金有限，那么估计买哪里都会觉得贵，甚至觉得房价越便宜越好。不过“一分钱一分货”，好地段的房价贵也有贵的道理，而有些房子之所以便宜也是因为有明显的缺点，具体还是看个人的接受程度。如果你完全不介意这些房子的缺点，那就可以买，如果你介意建议还是不要买了，免得后悔。
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