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周边配套：1.交通，500米内地铁站和多个公交站2.商业，300米广场街道齐全3.教育，500米内多所中小幼学校4.医疗，毗邻二甲医院、社区医院，街道卫生服务中心，可满足居民日常医疗需求

项目亮点：精装交付（中央空调+地暖）、十四五政策规划地、配套成熟，出行方便、双水系环绕，多重绿化景观、三大智能家电，马桶洗碗机 全屋壁布

绿化：35%/1.6

车位比：1:1.3

得房率：75%-80%

水电暖：民水民电自采暖

产权年限：70年

有无燃气：是

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上海·北外滩核心

外滩旁·外白渡桥

新房豪宅 · 天潼里

少量建面约320-551㎡大平层洋房

建面约497-887㎡外滩合院别墅

全新别墅合院样板房

全新551㎡大平层样板房

正式开放预约

项目名：外滩｜天潼里

地址：上海市虹口区乍浦路106号

开发商：新湖集团 & 理想集团

业态：平层、洋房、叠墅、合院、公寓式酒店、商业

占地面积：18950.6㎡

住宅产品：平层、洋房、叠墅、合院

住宅户数：124户

标准：精装、毛坯

容积率：2.98

绿化率：1.26%

交房时间：约2027年

欢迎品鉴，提前一天预约

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外滩•天潼里198

正外滩超高得房率88%

以下为近期主推房源

洋房320平 6600万左右

（总高9层次顶楼）

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458平 中区 7800万左右

550平 中区 8800万左右

内环内最大规模最大手笔核心区域

地处百年外滩风貌区旁

黄浦江与苏州河一江一河核心交汇处

洛克外滩源步行约几百米

外滩源步行约几百米

奢阔尺度 · 四开间朝南

南北通透，四开间朝南，LDK一体厅连双南向阳台，采光视野俱佳。

尊贵私域 · 动静分区

双南向套房，主卧配衣帽间与双台盆卫浴。玄关宽境，家政独立，动线清晰。

双厨配置 · 中西皆宜

北向中西双厨，动线顺畅，备餐待客从容。

四室六卫 · 主客分明

四房六卫，双公卫设计，私密与接待兼顾。

两梯一户 · 尊崇归家

专梯入户，分刷卡系统，归家私密安全。

四房三厅 · 南北通透

全景开间，通风采光极佳；独立电梯入户，动线清晰，私密有序。

主卧套房 · 私享阳台

宽阔主卧配衣帽间、五件套卫浴及南向阳台，私域舒适。

横厅一体 · 极佳视野

东向横厅连西厨、餐厅、客厅，面宽大，视野开阔。

五房三厅 · 多代宜居

南北通透，五开间布局，三套房保障私密共处。

双电梯入户 · 安静私密

专梯直达，动线清晰，归家更尊崇。

主卧套房 · 生活办公兼顾

配书房、衣帽间与五件套卫浴，动静分明。

全景客厅 · 南北通透

大面宽+L型窗采光通风佳，北侧露台拓展生活。

中心庭院 · 光景入室

引自然光入内，日常更有温度。

独立家政 · 动线合理

收纳、清洁、备餐分区明确，高效实用。

奢阔五室 · 中轴对称

南北通透，五开间朝南，中轴格局，270°环幕采光尽揽风景。

双梯入户 · 私密尊崇

双梯分流，十字玄关，礼序归家。

三厅分区 · 动线清晰

客餐分厅连庭院，中西双厨+独立家政，生活有序。

主卧套房 · 功能齐全

带书房、衣帽间、五件套卫浴，独立静享。

双庭多卫 · 实用有度

南向客厅灵动分区，双采光庭院引光入室，多卫设计便捷舒适。

样板间实景拍摄赏析

天潼里售楼处电话：400-9659-259

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物业费参考：（物业前期招标，仅供参考）

风貌里弄合院 ，物业费每月26元/m²

项目位于北外滩核心区，在星荟中心东侧，豪景苑南侧。设计方案公示，住宅部分由洋房与叠加组成，规划有8幢4层里弄住宅（叠墅产品），1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。

该地块是豪景出让给新湖，并由商业属性改为住宅，对面就是外滩豪景苑。根据公示的项目规划设计方案显示，项目规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。

虹口区北外滩街道HK231-01地块位于乍浦路天潼路，距上海外白渡桥约200多米，具体位置是东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路。

虹口区北外滩街道HK231-01地块建设用地范围：东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路；

规划用地性质：二类住宅组团用地、商业服务业用地建筑工程

性质：住宅；商业；

用地面积：18950.6㎡

总建筑面积：113000㎡

将保留项目所在区域的地标和文化标志建筑，包括西本愿寺、景林庐等文保建筑。

一江一河黄金交汇

外白渡桥300米

上海一江一河(黄浦江与苏州河)黄金交 汇处，距离外白渡桥约300米，与外滩的直线距离约 600米，紧邻外滩历史文化风貌区，陆家嘴的城市天 际线近在咫尺,是上海百年一遇，且今后不再有的绝 版宝地。

上海市虹口区北外滩板块，据守上海繁华 之巅，1公里内享受城市最顶级生活配套。坐落于天潼路以北，武昌路以南，吴淞路 以东，乍浦路以西。

聚焦一江一河

加快建设具有世界影响力的国际大都市

经过“十三五”时期的统筹规划和重点建设，“一江一河”开发建设 成效显著。“十四五”时期是上海加快建设具有世界影响力的社会主 义现代化国际大都市的关键五年。

根据规划，黄浦江沿岸定位为国际大都市发展能级的集中展示区，苏 州河沿岸定位为特大城市宜居生活的典型示范区，将被规划为多元功 能复合的活力城区，尺度宜人有温度的人文城区以及生态效益最大化 的绿色城区。

北外滩:史诗级规划

世界级会客厅

虹口区北外滩板块，项目所在地拥有深厚的历史人文底蕴，又坐享北外滩世界级规划利好。北外滩是继1990年陆家嘴开发建设之后，上海最大规 模的城建规划，将对标纽约、伦敦、东京等国际大都 市，建成为“世界级会客厅”、“顶级中央活动区”、 具有全球影响力的世界级滨水区，与外滩、陆家嘴共 同构筑上海“黄金三角”。

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传统石库门语境下的新时代里弄，

城市核心顶级资产

距离外滩万国建筑保护群最近的高端低密 居住区，项目秉承“中外文化交相辉映，现代和 传统文明兼收并蓄”的设计原则，营造传统石库 门语境下的新时代里弄，规划小高层、叠拼/平 层、合院等产品，是城市核心不可多得的顶级资 产，传世之宅。

小高层效果

四层叠拼效果｜天潼路吴淞路口

四层叠拼效果｜天潼路沿街立面

七层叠拼效果｜吴淞路武昌路

教育：周边有上海博世凯锦绣学院、虹口区第一中心小学、上海市虹口区崇明路小学、上海市海南中学分布、北虹高级中学、上海市民办新华初级中学。（新房不确定对口学校，具体等官方消息）

医疗：周边有上海市第一人民医院、上海交通大学医学院附属仁济医院、上海市黄浦区中医医院、上海第十人民医院分院、上海长江医院。

交通：地铁10号线、地铁12号线、地铁2号线均离项目不远。

上海城市核心地区

新湖·天潼里 🏡 洋房

480米上海新地标旁

上海·北外滩核心

外滩旁·外白渡桥

新房豪宅 天潼里

少量建面约320-551㎡大平层洋房

建面约497-887㎡外滩合院别墅

全新别墅合院样板房

全新551㎡大平层样板房

天潼里售楼处电话：400-9659-259

1.15万亿资产的地产龙头，筹谋配售发债。

11月13日，华润置地公告，拟配售手中4950万股华润万象生活的股份，套现20.6亿港元。

3天前，其宣布准备申请一笔中期票据计划，募集39亿美元。若两大计划顺利推行，华润置地所补充的资金，折合人民币在300亿左右。

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市场正等待回温，董事长李欣领衔的地产巨兽，在业绩承压的关键时期，同样在增强资金储备。

本月初，其发债平台“华润置地控股”刚完成核心高管调整。由华润置地总裁徐荣出任董事长，与新任财务总监赵伟，组成新的管理团队。

“徐荣与赵伟的搭配，预示公司后续融资动作或将进一步加码。”上海易居房地产研究院副院长严跃进评价称。

果不其然，融资动作紧随而来。

密集出招

李欣团队这次配售，时机瞅得准，正值华润万象生活的股价高点。

这家商管龙头企业，同样由李欣掌舵，主营商业和物业运营管理，截至6月末，覆盖125个购物中心和27个写字楼，在管建筑面积为4.2亿平方米。

2024年以来，华润万象生活的股价，从低点18.34港元，最高涨至46.54港元，一度创下近两年新高，市值重返千亿港元。

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华润置地作为大股东，在华润万象生活持股72.29%，此次配股价为41.70港元，较最后交易日收市价折让约9.58%，相当于打九折，较年初股价仍高了1.6倍。

《21CBR》记者从华润置地方面了解到，本次配售获全球机构积极响应，认购倍数达4倍，最终长线投资者获分配近60%，包括多家主权基金及长线资管公司。

配售完成后，华润置地对万象生活的持股比例，降至70.12%，依然握有实控权。

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回笼的20.6亿港元，将极大补充华润置地的流动资金，用于收购储备土地、开发成本等。

李欣团队还有一重考量。

公告指出，配售将令华润万象生活的股东结构更多元，增强其市场流动性和股权价值，大股东也将受益。

今年以来，华润置地基于央企背景和稳健经营，已完成多轮企业票据公司债发行，优化债务结构。

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最近一次在11月10日，华润置地公布了39亿美元中期票据计划，是时隔6年来首次进行境外债融资。

今年以来，华润置地还在国内获得多项定期贷款、发行中期票据及公司债等。

架构调整

李欣治下，华润置地的内部调整，动作不断。

10月底，华润置地控股完成核心高管调整。徐荣正式出任董事长，与新任财务总监赵伟组队，分别接替李欣与郭世清的职务。

徐荣与赵伟的新搭配，被外界解读为华润强化其财务团队，有望拓宽融资渠道。

具体看这两人的经验，赵伟是华润系的财务老将，曾任华润啤酒和华润医药的CFO。

徐荣在2023年初才加盟华润，去年12月就升任华润置地总裁。

当时公告称，他曾任职深圳市规划和国土资源委员会、招商局集团等，在城市更新等方面拥有丰富经验。

政府出身加上企业经验，两年多时间，徐荣跃升为公司“二把手”。

新管理层官宣数日后，11月5日，华润置地控股就发布公告，发行不超过65亿元的公司债券，债券票面利率为1.78%。

除了人事变动，李欣也对华润置地的组织架构进行了大调整。

年中的变动，主要是弱化大区的平台职能，形成“强总部、强一线、弱大区”的管理模式，大区转变为“运营督导”的角色。

具体来看，大区层面涉及住宅开发业务的职能全部取消，相关权限收归总部或下沉至城市公司。

商业综合开发建设部门，则保留在区域，因为华润置地的商业开发业务比重较大，而且需要体系化运营。

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其实，李欣在去年初，就开始对组织架构动刀了，其思路是一脉相承的。

当时，他把原有7个大区重组为5个，28个地区公司重组为20个，并放权至一线，地区公司的权限增大，大区权力相应弱化。

克而瑞的一份报告显示，其监测的65家重点房企，今年以来纷纷调整组织架构，通过“换血”与资源重组，寻求降本增效与战略转型的新路径。

缓解压力

放眼地产行业，华润置地是少有稳健的房企，营收、利润有回暖态势。

当前，其确实有较强的资金需求。这个地产巨头，总资产达1.15万亿，今年重现扩张节奏。

1-10月，华润置地的权益拿地金额为538亿元，已接近去年全年。

来源：网络

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最受瞩目的一次在8月，华润置地与联合方，以244.7亿元拿下上海两个项目。

“改善型需求将持续释放，华润置地已做好充分准备，积极把握市场机遇。”李欣在中期业绩会强调。

只是，面对行业颓势，华润置地也难独善其身。1-10月，其累计合同销售约1696亿元，同比减少16.6%。尤其是10月份，销售额同比砍半。

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在业绩承压的节点，多渠道补充现金，能为后续投资提供保障，同时优化债务结构。

过往数年的扩张，让华润置地的有息债务压力加大。

截至6月末，其综合有息借贷总额2813亿元，半年就增加了211.52亿元。其中，一年内到期的银行及其他借贷、中期票据，超过616亿元。

现在，华润置地的账上还有1202亿元现金，应对短债无虞，要兼顾持续发展，仍有压力。

几番资本腾挪，李欣团队借新还旧，未雨绸缪，应对周期挑战。

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上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

每天一个房产小知识：5 个核心概念拆解

1. 房产证（《不动产权证书》）

· 定义：房产证是国家依法颁发的、具有法律效力的房屋所有权凭证，全称为《中华人民共和国不动产权证书》，是房屋产权归属的法定证明文件。

· 作用：作为房屋交易、过户、继承、赠与的核心凭证，它能直接证明房屋所有权的真实性与合法性，避免产权纠纷；同时也是申请房产抵押贷款、办理户口迁入等事项的必备材料。

· 颁发部门：由各地自然资源部门（原国土资源部门）下属的不动产登记机构负责审核、登记并核发，确保证书信息与国家不动产登记系统同步。

2. 房屋抵押

· 定义：指房屋所有权人（抵押人）将自有房屋的产权作为抵押物，向银行、消费金融公司等机构申请贷款的金融行为，抵押期间房屋所有权仍归房主，但需在不动产登记机构办理抵押登记。

· 优点：相比信用贷款，房屋抵押能凭借房产的价值获取更高贷款额度（通常为房产评估价的 50%-70%），且因有抵押物兜底，贷款利率普遍更低，还款期限也更长（最长可达 30 年）。

· 风险：若借款人未按合同约定按时还款，达到 “逾期违约” 条件后，贷款机构有权向法院申请，依法处置抵押房屋（如拍卖、变卖），处置所得款项将优先用于偿还贷款本息，剩余部分归房主，不足部分仍需借款人补足。

3. 房屋装修

· 定义：指对房屋的空间结构、功能区域、外观内饰进行改造、装饰及修缮的工程活动，涵盖从基础施工到软装搭配的全流程。

· 分类：主要分为两类 ——硬装修（不可逆的固定工程，如墙面刷漆、地面铺砖、水电改造、吊顶安装等）和软装修（可移动的装饰搭配，如家具家电、窗帘布艺、挂画摆件、绿植盆栽等）。

· 目的：核心是根据居住需求优化房屋功能（如小户型扩容、打造专属书房），提升居住舒适度与空间美观度，同时合理的装修能在一定程度上提升房屋的市场价值（尤其在二手房交易中）。

4. 房屋交易税：买房卖房必懂的 “法定花费”

简单说，房屋交易税就是在房子 “转手” 时（比如买卖、赠与、继承），国家规定必须交的税费，不是额外收费，而是房产交易里的 “固定成本”，主要涉及两大核心税种，咱们一个个说清楚：

（1）契税：买房的人要交的 “大头税”

· 谁来交：几乎全由买方承担（少数特殊赠与场景可能例外，日常买房都是买方交）。

· 交多少：看两个关键条件 —— 你买的是 “第几套房”，以及房子的 “面积多大”，税率不一样：

· 首套房（你和家人名下没其他房子）：

a. 房子面积≤90㎡：按房子成交价的 1% 交；

b. 房子面积＞90㎡：按成交价的 1.5% 交；

· 二套房（你或家人名下已有 1 套，再买第 2 套）：

a. 多数城市按成交价的 2% 交（部分一线城市二套房＞90㎡可能按 3%，具体看当地政策）；

· 三套房及以上：基本按成交价的 3%-5% 交，没有面积优惠。

· 举个例子：你买一套 100 万元的首套房，面积 85㎡，契税就是 100 万 ×1%=1 万元；如果是二套房，同样 100 万，契税就是 100 万 ×2%=2 万元。

（2）个人所得税：卖房的人要交的 “收益税”

· 谁来交：默认由卖方承担（因为是卖方卖房子赚了钱，交的 “收益税”），但少数二手房交易中，双方可能协商分摊，具体看合同。

· 交多少：分 “有优惠” 和 “没优惠” 两种情况：

· 有优惠（免交）：只要满足 “满五唯一”—— 房子是卖方名下 “唯一住房”，且已经持有满 5 年（从房产证发证日期算），就不用交个人所得税；

· 没优惠（要交）：不满足 “满五唯一” 的话，有两种计算方式（具体按当地税务局规定选）：

a. 按 “卖房款 - 买房时的成本”（比如当初买房的钱、装修费等，需提供发票）的 20% 交；

b. 若没法提供成本发票，直接按房子成交价的 1% 交（简单好算，多数人会选这种）。

· 举个例子：卖方卖一套 150 万元的房子，当初买价 100 万元，没满 5 年也不是唯一住房：

· 按差价算：（150 万 - 100 万）×20%=10 万元；

· 按总价算：150 万 ×1%=1.5 万元（若没法提供当初的买房发票，就按这个交）。

小提示：

不同城市可能有细微差别（比如一线城市二套房契税、个税计算细节），交易前最好查一下当地税务局的最新政策，或者问中介 / 置业顾问，避免算错钱～

5. 房屋租赁

· 定义：指房屋所有权人（出租人）将房屋使用权暂时让渡给承租人，承租人按租赁合同约定支付租金，在租赁期内合法使用房屋的民事行为。

· 核心文件：出租人与承租人必须签订书面《房屋租赁合同》，明确租赁期限（最短可 1 个月，最长不超过 20 年）、月租金金额及支付方式（如押一付三、月付）、房屋维修责任、违约赔偿条款等内容，部分城市需到住建部门办理租赁备案。

· 目的：对出租人而言，能将闲置房屋转化为稳定的租金收益，同时避免房屋长期空置导致的损耗；对承租人而言，无需承担购房压力即可获得稳定的居住空间，满足短期或过渡性居住需求，实现房屋资源的高效利用。