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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，售楼处最新优惠底价！开发商销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

⛩项目名称：「招商中旅观境」三期

👑项目简介：宝山新顾村 品质住宅

🗣最新动态：正在认购

📍区域板块：宝山新顾村

🏠产品介绍：建面约89-110㎡三房，均价4.74万/㎡

🚇交通方面：紧邻地铁7号线潘广路站

🏫教育资源：相邻民办华曜实验学校、厚仁小学、菊泉学校、乐之中学、以及华山医院宝山园区（教育设施与社区间的招生对应关系由当地政府教育主管部门确定）

🛍️商业配套：龙湖宝山天街、正大乐城、宝龙广场、旭辉U天地

生态资源：约1.5公里菊盛公园，约2,8公里网红生活目的地顾村公园

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加推89-110㎡3房、共计142套

89㎡户型首次推出

过会均价47466元/㎡，比前期便宜3000，总价347万起

前期少量建面约110-144m²3-4房

装修标准2500元/m²

过会均价50713元/m²，总价433万起！

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户型图赏鉴

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样板间实探

先来看建面约110㎡3房2卫

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入户门是是非常有质感的铸铝门，带电子猫眼智能门锁；进门后是一个独立玄关，木纹玄关背景墙，右侧是通顶的悬浮玄关柜，内置鞋柜精灵和抽拉鞋架。

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这个户型的一大亮点就是这个客厅，约5.5米面宽的阳台，约25㎡的方厅，充满了可变性。

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传统住宅设计中，每个房间的连接处都会有或深或浅的过道空间，造成空间浪费。

招商中旅·观境的解决方案是“零无效空间”。通过整合餐客厨等公共区域厅，将原来南北厅中间的走廊空间融合到使用空间中，减少过道的面积，避免碎片化的空间带来的冗余浪费。大面宽，短进深，餐厅与客厅横向相连，每一平方米都物尽其用，把客厅升级为家庭互动主场。

约5.5m面宽的阳台，可以变成第二家庭厅、品茗室、阳光瑜伽室、生活后花园，自由打造的私享空间，延伸出生活的宽度。

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再来看下厨房配置。U型厨房，预留了大约1米宽的双开门冰箱位置，厨电采用方太四件套——烟机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机。其中洗碗机，轻扣门板可自动开门的新款！

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厨房移门是类似于水波纹的三移门，不占空间，上轨道设计，更易于日常清扫。

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双卫配置，其中一个做了干湿分离，科勒台盆+双智能马桶+高仪花洒，除雾镜柜均内置了牙刷消毒器、预留吹风机插座。主卫镜柜还有美妆冰箱，收纳空间相当充足。

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样板间3房做的是边套，今年非常流行的L型转角大飘窗也安排上了，采光视野更佳。

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再来看下建面约144㎡4房，部分装标是有所升级的。

入户门升级为了子母门，更显大户人家气质。

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厨房是带岛台交付的U型厨房，厨具品牌为西门子四件套，另外还有双开门冰箱，线性凉霸、科勒单槽。

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橱柜转角处的拉篮做了“轻松抽”，业主不必特别伸手探进去拿东西，非常省力。

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客厅电视机背景墙采用了波浪状的岩板背景墙，比较独特。

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主卧卫生间采用唯宝双人台盆，客卫高仪花洒+龙头+智能马桶。

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三间卧室朝南，北次卧借助飘窗空间，也可以做成儿童房。

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招商中旅·观境，样板间刚刚开放，上述装标还未完全，可以作为参考，具体以实际交付为准。

土拍回顾及规划

7月9日，2024年上海第三批次土拍，招商联合中旅拿下宝山区顾村7号线潘广路站TOD综合体项目，该项目由3幅地块组成。

01、【0303-02地块】为普通商品房用地，用地面积约39769㎡，容积率2.2，限高60米。据规设计方案显示，拟建12栋17-18F高层住宅，2栋区配套，无保障住宅，共计规划901户。

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02、【0309-04地块】为普通商品房用地，用地面积约29337㎡，容积率2.3，限高60米，含商业建筑面积5100㎡；根据设计方案显示，拟建8栋17-18F高层住宅、1栋17F保障住宅以及3栋1-3F商业，共计规划645户。

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03、【0304-06地块】为商业用地，用地面积约60299㎡，容积率2.9，限高80米，含文化建筑面积10000㎡！

整个地块中商业占比53%，约17.48万㎡，住宅占比47%，约15.49万㎡。

效果图 仅供参考

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如此大体量的TOD综合体，依托7号线潘广路站优渥的轨道交通，注定成为激活北上海生活、经济活力的巨大引擎， 招商蛇口也正以其多元业务领域的厚积薄发，为宝山打造一座前所未有的全新升级版地标作品。

招商蛇口宝山潘广路TOD综合体落的落地，毫无疑问将成为激活顾村乃至整个北上海的活力按钮，以丰盛、多元、复合的生活形态成为区域生活的原点，让城市的生活想象再一次被招商蛇口所焕新，一个崭新的生活大城正跃然眼前。

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就项目本身而言，传递出比较强的美学。

01、流体美学：游艇曲线，鎏金塔冠！

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

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项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

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轻法雅奢的圆润线条，比如入户门头：

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

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02、镜面美学：大窗墙比，打造宽屏立面！

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

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社区上，项目享四重酒店式归家，

第一重：约70米超大尺度酒店感门庭，打造酒店般的港湾式落客。

第二重：酒店式礼品大堂，以星级酒店审美融合非遗技艺，每次回家宛如入住酒店的check in。

第三重：浮岛水庭，下沉式中庭花园，以水境、浮岛、密林，构建都市中的谧境。

第四重：入户单元门头延续奢华酒店的美学质感。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

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还配备无边际会所，含酒廊、泳池、健身、瑜伽、私宴、棋牌、高尔夫等功能空间。

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生活配套

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交通方面：距离7号线潘广路站约300米，2站换乘15号线。无缝直达普陀长风、静安寺、长宁古北、上海南站、徐汇滨江以及紫竹高新等多个市区核芯板块。

商业方面：自有大体量商办综合体，7号线上盖的龙湖天街、未来还有印象城环伺。

效果图

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教育方面：华二宝山实验学校，宝山世界外国语学院、上海世外云尚欧莱幼儿园，另外，根据板块规划显示，在项目周边有规划一幅幼儿园、一幅小学以及一幅初中用地（新盘不承诺学区对口）

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医疗方面：地铁两站就是三甲医院复旦大学附属华山医院宝山院区。

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生态方面，顾村公园也是本市较大的郊野公园，相当于三个世纪公园大小。更是上海环城生态规划系统上的重要组成部分，是上海绿色生态核心之一。

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购房前期准备

需求精准定位。

明确购房目的（婚房/学区/改善），优先匹配通勤半径、教育资源等核心需求。

计算总预算应涵盖首付（20%-50%）、税费（房价1%-3%）、装修费（1000-3000元/㎡）及月供（不超过家庭收入50%）。

市场调研方法。

通过住建部官网核查开发商资质（一级＞二级＞三级），优先选择国企/央企项目。

利用天眼查筛查开发商法律纠纷数量，若商品房预售合同纠纷超过5条需谨慎。

检索本地论坛「小区名+漏水/维权」等关键词排查潜在风险。

选房核心指标

地段评估维度。

增值要素：地铁站（500米内）、重点学区、大型商业体（3公里内）。

贬值要素：邻近高架/机场（噪音）、游乐场（人流混杂）、未落地规划概念区。

房屋硬性标准。

户型优选南北通透方正布局，开间与进深比1:1.5为佳，避开暗卫设计。

楼层选择遵循三分之二法则：总高30层选16-20层，总高20层选12-15层。

实测楼间距不得小于楼层总高1.2倍，冬至日光照需覆盖2小时以上。

质量鉴别要点。

雨天验收外墙/窗台渗水痕迹，夜间检测隔音效果。

强制要求查看毛坯现房，重点检查墙体空鼓率（单面墙≤3处）、水电管线布局。

合同与贷款规范

签约风险防控。

核对预售许可证对应楼栋号，防止跨栋冒用。

明确面积误差处理条款（±3%内据实结算，超3%可退房）及精装材料品牌清单。

贷款操作策略。

对比不同银行利率差异（最高差1%），优先选择支持延期还贷政策的大行。

公积金贷款需保持账户余额充足，提前还款需满1年且超过6期月供额。

购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。