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在售面积:185㎡～196㎡～224㎡～291㎡
楼层:16层～23层
优质户型:大平层,户型方方正正
燃气入户:类住宅
独立上下水
精装修交付:中央空调,带地暖,国际一线品牌,尊享高端品质.
众所周知,静安是一个不用大讲特讲的区域——很容易讲出一堆正确的废话.
翻一下之前媒体关于静安区的解读,要么是人文底蕴深厚,要么是城市资源发达——用你说?
所以环二打算以一个很小的点切入,单讲一下静安区的房地产市场,管中窥豹.
01
上海各区的特点都有浓厚的历史因素.
上海最先开辟的是英美租界(公共租界),主要分布在原黄浦、静安.
英美人天生是做生意的料,不远万里跑到中国来也是为了碎银几两,这片区域自然就以商务、商业为主.
后来法租界不断向西南部扩展,这个热爱生活的民族,在这里建设了大量高品质洋房、里弄.
2035规划中,北徐汇、东长宁、北卢湾区依旧以居住功能(黄色)为主,而老黄浦、静安依旧是大片的商办用地(红色).
黄浦静安也有一定区别:黄浦一大片,静安一条线.
静安这条线指的是南京西路,在人民广场一直延伸到静安寺,是浦西规模最大、定位最高的商业区.
2021年,南京西路税收亿元楼多达26栋,恒隆广场更是突破百亿,创造了上海新纪录.
这条黄金干线主要涉及南京西路街道、静安寺街道,这两个片区住宅市场规模很小.
静安寺街道
南京西路街道
没办法,这里是全市的资源中心,重点培育了辐射全市的商务、商业功能,以及部分医疗资源.
静安本区的科教文卫中心,是北侧的曹家渡街道和江宁路街道.
老静安一梯队学区:静教院、一师附小、静安一中心,全部位于这两个板块.
这两个片区是传统的居住中心,大部分标杆小区也坐落于此.
江宁路街道
曹家渡街道
看到这里大家应该有一个模糊印象:静安好像没什么豪宅.
其实静安曾经朝这个方向努力过,主要战场就是石门二路街道的几幅空地.
石门二路这里建设了国际丽都城、远中风华园等标杆小区,后者是静安准豪宅代表.
其实更著名的是东八块,这片大衣料子原来在上海首富手中,计划打造“超过古北的豪宅区”.
后来首富落马,这片区域被政府收回,现在部分成为自然博物馆、部分做商办用途.
世纪初静安的豪宅梦破碎了一半.
2005年后,上海进入真正的豪宅时代,老静安已经没有大幅空地开发,只拿出了九龙仓静安壹号等作品,体量与隔壁的黄浦不可比拟.
2015年后,静安合并闸北,才迎来了新的房地产时代.
02
两区合并之前,闸北绝对的中心是不夜城,即天目西路街道.
这里上世纪80年代就在开发,立志打造上海十大商圈.2000年基本建成时也不负众望,十几栋商办大楼壮观亮丽,三个标杆商场人流如织.
来自十多个国家的跨国企业以及大量外省市驻沪机构在这里落足,形成北上海名副其实的商务中心.
与静安合并之后,不夜城的地位变得尴尬起来:城市功能与南京西路高度重合.
在老静安的虹吸之下,不夜城每况愈下,直到2020年代表性商业太平洋百货倒闭.
两区合并真正受益的是两个板块:大宁与苏河湾.
大宁背后市北高新,这个园区打造的是全球化的科创中心,与老静安形成错位竞争.
2015年后,静安出钱、闸北出地,市北的发展走上了快车道.与市北一街之隔的是大宁居住区,自然受益匪浅.
其实在合并之前,大宁已经是闸北楼市新贵.
世纪初的闸北大致是一个三明治模型:只有中间的工厂区易于动迁.
所以在这里修建了北上海最大的湿地公园,试图打造闸北新的宜居片区.
十几年的发展,大宁各方面资源几乎都达到顶级.
教育有闸北实验小学、大宁国际小学、风华中学;医疗有第十人民医院;商业有大宁音乐广场、久光.
两区合并后,大宁环境优质、房龄新、社区品质高的优势凸显出来,吸收了不少市区改善客群.
不过大宁已经进入开发尾声,静安又将目光投向了苏州河两岸.
相比于黄浦江,苏州河更像是上海的母亲河,然而长期没有得到有效开发.
苏州河最好的景观段位于普陀长寿路一带,这里河湾众多,又地处内环.
不过由于开发过早,做了一堆住宅小区草草了事.
闸北并入静安后,苏州河迎来新的开发阶段.
苏河湾定位中央活动区,既承接市区外溢商务需求,又承担了顶级居住区的功能.
这里的华侨城苏河湾,一直是静安区房价天花板(花园洋房除外).
更重要的是,苏州河的开发重构了不夜城商圈.不夜城原来的中心是上海站,北广场南广场同期开发.
现在的不夜城商圈,中心已经转移到苏州河,北广场没落之路不可避免.
或者说不夜城时代已经过去,这里已经纳入苏河湾片区.
近几年苏河湾持续开发,北站街道近乎全部旧改,成为静安区又一新贵.
铁路北侧的宝山路街道也在进行旧改.万科一直在这里深耕,后来收购了中兴路壹号50%股权,联合打造标杆项目.
不过区域开发力度明显不如北站街道,大量老旧小区无法拆迁.
静安对闸北的带动作用是全方位的,即使没有太多自然禀赋的共和新路街道也进入新一轮开发,谈家桥区域旧改已经在有效推动.
再向北的彭浦镇、彭浦新村街道,目前还没动静.闸北需要优化的地方太多,再有钱也需要一步一步来.
03
如上所述,两区合并后各个片区迅速找到了自己新的定位.
苏州河北岸的发展目标是与老静安融为一体,共同构成新的市级公共活动中心.
静安区的商业中心由一条线变为两条线,夹在其中的正是江宁路、曹家渡、石门二路三个居住区.
石门二路:与南京西路无缝衔接,将来也是静安最好的居住区之一.
江宁路:静安科教文卫中心,正在大面积更新,前景广阔.
曹家渡:三区交界,公共资源、居住水平均不如江宁路.
另一个发展中心是市北+大宁,一个是市区产业的补充,一个是市区居住的补充.
大宁与苏河湾之间的广阔区域,短期不会有太大发展,资源被虹吸后反而沦为发展的成本.
这片区域的另一个痛点是,几乎是轨交真空.
老静安地铁线路发达,7平方公里地面上分布着2号、7号、12号、13号四条线路,密度令人咋舌.
原闸北内环区域地铁同样发达,尤其是汉中路这里,竟然可以做到三轨交汇.
然而出了内环,就只有1号线一柱擎天.1号线承担着宝山客流,进入闸北后趟趟爆满.
自驾也面临同样的尴尬:进出市区与宝山共用南北高架,一到高峰期就堵成停车场.
交通问题导致静安各个片区资源互动困难,不少市区客流因为通勤放弃大宁.
想想隔壁的黄浦区,合并卢湾、南市后迅速融为一体,无论自驾还是地铁,都不会有任何隔阂.
其实普通人根本就分不清哪里是南市区、哪里是卢湾区.
这个问题将来会有一定缓解,20号线穿过闸北腹地,1号线北端终于有了换乘线.
20号线沿广中路而建,重点服务的依旧是大宁和沿线的商务区.
19号线只是擦肩而过,只在彭浦边缘设了一站,影响不大.
所以原闸北的大片土地,很难像南市区一样借助静安登上市级舞台.
能够与静安融为一体的,只能是苏州河一线.大宁+市北的组合,上限是次级中心中的佼佼者.
静安的另一个问题是,错过了豪宅时代.
前面提到过,因为历史原因2015年前静安没有修建大量豪宅:实在是没有大片空地.
2015年合并闸北,有钱有地,然而很快就出了限价令、很快就加强了70/90政策.
想想之前的豪宅市场,汤臣一品破20万,中粮海景壹号破25万,绿城黄浦湾破30万,不断刷新我们三观.
各色别墅争奇斗艳,要么是几千平的大花园,要么是高达几百万的奢华装修.
2016年后这些新闻销声匿迹,绿地海珀外滩能批到14.2万已经是价格极限.
尽管苏州河沿线开发力度可观,除了原先就动工的华侨城苏河湾,再也没有一线豪宅.
安康苑不是,龙盛不是,近期的仁恒也不是.
可以说上海已经失去了豪宅成长的土壤,除非将来限价放开.
另一个大的背景是,上海的中轴线是黄浦江,苏州河开发力度再强,也达不到黄浦江两岸的高度.
实际上认真开发苏州河的只有静安,黄浦江却是杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东共建.
所以将来上海市区豪宅格局是一片、一线:旧租界内的部分区域、黄浦江两岸.
这两个片区的光芒,毫无保留的给到了黄浦,静安只能失之交臂.
当然CAZ区域越来越接近铁板一块,老静安顶级的公共资源与黄浦新兴豪宅有机结合,共同构成了上海最好的居住社区.
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老静安区——静安静邸——和一大厦
项目参数
区位优势:
商圈:老静安区,内环内,约3公里内5大顶级商圈环绕
商圈品质静安静邸隶属上海最高端的商圈-南京西路商圈,距离全中国最高端的商场-恒隆广场仅800米,周边有中信泰富、梅龙镇广场、金鹰广场等,所有的购物、消费、休闲、娱乐一应俱全.除了南京西路商圈外,距离静安寺商圈1.5公里、淮海路商圈2公里、南京东路商圈2公里、人民广场商圈2公里,周边商圈环绕,尽享核心繁华.
交通配套:
公共交通:项目周边5条地铁线路,分别是1、2、7、12、13、14号线,分别距离项目1—1.3公里范围内,步行10—15分钟均可到达;
自驾出:项目往东1公里可上南北高架,往南1.4公里可上延安路高架,往北北横通道2公里,均在5分钟内可以到达,10分钟内可达上海交通动脉.
距离上海火车站2公里,虹桥机场直线距离12公里,浦东机场直线距离35公里.
教育配套:
静安区作为上海传统的上只角,教育资源也是非常雄厚.项目周边2公里范围内,共有17所学校,涵盖了从幼儿园到中学等各年龄段的教育资源.其中包含有市西小学、市西中学、育才中学、五四中学、静安区实验小学、静教院9年制、上外静安外国语小学及中学等高质量学校.
医疗配套:
项目周边3公里内有4所三甲综合性医院:
长征医院(三级甲等)约1公里;
上海市儿童医院(北京西路)约1.1公里;
华山医院、瑞金医院两所综合性三甲医院距离本案2.9公里
此外周边还有静安区中心医院(三级乙等)约600米,还有三所专科医院,上海市眼病防治中心约700米,上海中佑肛肠医院约600米,静安区牙病防治中心(就在楼下).
人文文化资源:
陕西北路老洋房文化、张园、静安别墅、丰盛里等里弄文化西康公园500米,蝴蝶湾花园570米,上海玫瑰花园810米,静安雕塑公园960米,沿苏州河景观带…
墙面棱角与家具线条直接简练,严谨的秩序中略有灵动之意.家正在理性与感性直接反复拉伸,温暖诠释着“容器”的意义——盛放时间,包容记忆,链接未来.
层层递进的墙体构筑起家的层次,在体块的规整美感中恰到好处的纳入功能性,统一打造出整齐的质感.
客餐厅采用一体化结构,扩大生活空间,也增进了一家人的亲密性.开放式厨房与餐厅之间由吧台隔断,高低差为一体化区域作下界限.
楼盘项目全面介绍,本电话为开发商提供线上预约售楼电话,楼盘项目全面介绍(包含楼盘简介,均价,房价,现房,期房,别墅,叠墅,大平层,价格,楼盘地址,户型图,交通规划,备案价,备案名,项目配套,样板间,开盘时间,认筹时间,楼盘详情,售楼处电话,最新消息,最新详情,周边配套,一房一价,最新进展等详情咨询)楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴!售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明:将文章内容综合来源于网络、只作分享,版权归原作者所有!!如有侵权,请联系我们,我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房.如果您想了解更多楼盘详情,欢迎提前预约拨打
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