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兴耀沐云川由11幢15-26F高层+5幢5F叠墅组成，地块无限价要求，高层放风价3.1万/㎡左右，高层户型约96至145㎡，叠墅户型约199至255㎡。
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位于文海第二实验一路之隔的兴耀·沐云川马上就要开盘了，与一些新房关于学区充满噱头性质的宣传不同，文海实验的成绩是实打实的，24年文海实验中考重高录取率约28.65%，优高录取率约69.71%。
主城区学籍加上文海实验第一梯队学区，称兴耀·沐云川是目前同价位学区最好的新房应该是不为过的（学区划分需交付后以教育局公布为准），但另一方面，周边界面比较一般也是沐云川的不足之处
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项目马上就要开盘了，本文从价值评估、前景分析等角度，聊一聊沐云川这个项目值不值得买。
01、
兴耀·沐云川位于钱塘区下沙区域，东南侧一路之隔即是文海第二实验学校，步行约400米可达1号地铁线文泽路站，地铁站北侧不远有福雷德广场，2站地铁可达龙湖金沙天街及金沙湖公园，居住配套层面没有短板。
项目北侧以浙理工、杭电等高校为主，南侧则以产业/工厂/住宅/学校为主，区域建设已经接近饱和，规划层面来看，中期范围内项目周边不会有太大变化，考虑到下沙产业、人口基本盘较为扎实，发展前景应该会比较平稳。
沐云川由11幢15-26F高层+5幢5F叠墅组成，地块无限价要求，高层放风价3.1万/㎡左右，高层户型约96至145㎡，叠墅户型约199至255㎡。
配置包含有三面铝板+北面局部铝板、超2200㎡六重特色水景、超9000㎡中央庭院景观空间等，属于目前新房市场中等偏上水平，品质相比周边次新小区有一定优势。
兴耀·沐云川
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沐云川的主要优势是不错的书包以及商业、公园配套，同时拥有相比板块次新小区更好的产品。
主要不足是周边区域产业/工厂较多，居住氛围没有龙湖金沙天街附近以及绿城·燕语春风居等城建四子附近区域那么好。
02、
先看沐云川近距离周边（航拍摄于24年7月），项目南侧为眼力健制药有限公司，是一家以生产护眼产品、隐形眼镜护理液、人工晶体及眼科医疗手术器械等产品为主的外资企业。
南侧空地为规划工业商业兼容用地，东侧空地为规划工业用地，东南侧为文海第二实验学校。
沐云川东南侧
隶属于文海教育集团下的文海第二实验是一所新建九年一贯制学校，其中，小学部共24班，初中部共30班。
图源：杭州市文海教育集团
大家所熟悉的文海实验一般是指“文清小学+文海实验学校”，属于主城区第一梯队学区，23年、24年中考成绩如下所示（仅参考）。
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2024年中考成绩：重高录取率约28.65%，优高录取率约69.71%。
2023年中考成绩：重高录取率约33.12%，优高录取率约70.04%。
文清小学近几年一表生入学常年爆表，24年需落户年限需3年10个月左右，沐云川目就位于文清小学及文海第二实验学校的学区范围内（期房不承诺学区，学区划分需交付后以教育局公布为准）。
文清小学学区范围
图源：杭州教育发布-入学早知道
沐云川的西侧一路之隔则为杭州钱江燃气有限公司，西南侧是育英学生公寓及浙江育英职业技术学院。
沐云川西南侧
沐云川的北侧则以浙理工、杭电等高校为主，浙理工北面为占地面积约18万方的杭州消防主题公园，公园西侧还有中等体量的综合体福雷德广场。
浙江理工大学(下沙校区)
金沙湖附近是下沙城市界面最好的区域，公园旁就是龙湖金沙天街，距离沐云川约3公里，仅2站地铁距离，日常或周末来一趟也还是挺方便的。
金沙湖公园
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规划前景方面，根据24年6月发布的东部湾新城规划来看，沐云川南侧的工业用地规划并没有很大变化，预期在中期范围内，项目近距离周边的居住环境不会有太大变化。
“东部湾新城”概念提出其实也有很长一段时间了，区域的老厂房近几年也陆续在搬迁之中，沿江区域也有部分商业办公项目陆续开工，但推进速度并不算快。
总体来说，下沙的产业、人口基本盘还是比较扎实的，以目前板块的位置及配套评估，二手房市场价格也没有明显虚高的现象，因此，发展前景应该会是比较平稳的。
东部湾新城
03、
沐云川是兴耀在下沙继沐晴川之后推出的又一个新项目，位于金沙湖南侧的沐晴川同样无限价要求，6月首开直至11月售罄，不错的产品以及相对合理的定价使得沐晴川的销售周期比下沙一些限价项目还要短。
回到沐云川，先看产品配置，沐云川立面材料为三面铝板+北面局部铝板，同时外立面采用了弧形立面的设计形式，房间层高为3米，底部架空层为4.1米。
沐云川外立面效果图过程稿
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公区规划有超2200㎡六重特色水景、超9000㎡中央庭院景观空间、独立健身房等，项目整体配置对比目前新房市场同价位的项目来说属于中等偏上水平，品质相比周边大多以涂料外立面+常规公区配置的次新小区是有一定优势。
沐云川效果图过程稿
沐云川由11幢15-26F高层（25-26F为主）+5幢5F叠墅（上下叠），东北角为项目配建18班幼儿园，容积率2.5，占地面积约4.7万㎡，地上建筑面积约11.8万㎡，合计共976户。
项目土拍时无限价要求，目前具体价格未出，高层放风价约3.1万/㎡左右，即高层入门总价约300万级，叠墅同样无最高单价限制，具体价格待定。
沐云川户型分布
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户型方面，高层户型面积约96至145㎡，叠墅户型面积约199至255㎡，预计将于12月中旬左右首开高层11#楼，户型有约96、105㎡两种。
约96㎡三房两厅两卫的中间套户型，两梯四户，玄关处设置了S墙增加了冰箱柜的放置空间，阳台没有采用目前常见的双联阳台的形式，而是设计了双阳台的形式，次卧的隐私性会更好一点。
约96㎡户型图
约105㎡三房两厅两卫的边套户型，两梯四户，餐客厅带飘窗，主卧带走入式衣帽间，南次卧为L型转角飘窗设置，相比中间套私密性更好。
约105㎡户型图
04、
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最后看下周边市场行情，沐云川西侧城建文化馆旁的绿城·燕语春风居、万科湖印光年府等为代表的城建四子是周边次新小区的代表，目前处于周边二手房价格的第一梯队（不包含金沙湖区域）。
位于高沙路站旁的城建四子相比沐云川来说距离地铁其实更远一点，同时南侧一路之隔就是大片产业园及工厂，但另一方面，城建四子距离吾角天街、金沙印象城很近，周边居住氛围也更加成熟。
总体来说，城建四子的地段相比沐云川会更好一点，而沐云川在品质上也会有一定优势，综合考虑之下，预计未来市场价格也会处在第一梯队水平的位置。
兴耀沐云川由11幢15-26F高层+5幢5F叠墅组成，地块无限价要求，高层放风价3.1万/㎡左右，高层户型约96至145㎡，叠墅户型约199至255㎡。
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