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【绿发新梓园】

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重磅消息！黄浦老城厢绿发新梓园有望今年下半年入市！

主推小高层、多层、中式风貌别墅，包括少量建面约100㎡小户型！

据了解，项目首发主推中式风貌别墅产品，风貌别墅+商业组团整体连成一片，共计150多栋中式风貌别墅，约1.3万方商业，约1200㎡会所。

建面约100㎡户型图（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

⛩项目名称：「绿发新梓园」

👑项目简介：黄浦老西门 品质住宅

🗣最新动态：预计下半年入市

📍区域板块：黄浦老西门

🏠产品介绍：预计推出建面约90-700㎡高层&多层&别墅产品

🚇交通配套：4/9/8号线

最新效果图鉴赏

（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

小高层主要位于右下角的260B-01地块，用地面积4750.3㎡，规划有小高层、商业、上海救火联合会遗址和火警钟楼及其他配套建筑。

由于火警钟楼等文物需要一定时间的修缮，这十余套建面约100㎡左右小户型上市时间预计在2年之后！

最新效果图剧透：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

别墅最新户型图如下：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准

小高层最新户型图如下：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

建面约450-700㎡园林式合院；

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建面约290-360㎡宅院式合院；

建面约180㎡联排；

建面约120-360㎡叠拼产品；

除了别墅外，项目还规划了建面约90-670㎡高层产品；

建面约650-900㎡底层复式产品；

建面约240-400㎡多层产品；

高层主要分布于以下三个地块内：

来看四个地块的信息：

A4地块

建筑限高:100M；

高层住宅建筑面积:14400㎡；

2-15F:150㎡+90㎡+240㎡

15-29F：240㎡+240㎡

30-31F：480㎡

附平面图&效果图设计过程稿，仅供参考。具体以开发商公示为准）：

B1地块

建筑限高:150M；

地上建筑面积：78300㎡

以335㎡ 及300㎡户型为主,顶层设置670㎡及600㎡户型。

附建筑平面图（设计过程稿，仅供参考。具体以开发商公示为准）：

C1-2地块

建筑限高:120M

地上建筑面积:72970㎡

以270㎡、290㎡户型为主，局部设置240㎡'、380㎡'等户型顶层设置540㎡'、580㎡等户型。

附建筑平面图（设计过程稿，仅供参考。具体以开发商公示为准）：

C2-2地块

建筑限高：24M；

地上建筑面积:27300㎡；

以300㎡户型为主，局部设置240㎡、400㎡等户型。

附建筑平面图（设计过程稿，仅供参考。具体以开发商公示为准）：

建筑设计方面，由于整个项目非常庞大，所以每个组团之间各有区别，目前项目公布了A-2药局弄地块组团的设计过程稿，一起来看下：

早在2023年，乔家路A地块就已花落央企中国绿发集团。

上海黄浦城市更新建设发展有限公司在上海产交所转让黄浦两大超级豪宅地块的股权转让正式成交，中国绿发及其旗下的地产开发平台鲁能集团以底价竞得两家公司项目公司股权，间接夺得两幅优质豪宅地块。

「绿发新梓园」所在的黄浦老城厢乔家路地块已经完成动迁，这里不仅是黄浦区最大的城市更新项目之一，也是老上海记忆文化的沉淀。

所以，项目绝不会是简单的拆迁盖新房，而是“留、改、拆”并举。

对书隐楼、徐光启故居等一批文保建筑因地制宜的进行保护、修复、结构改造和重新利用。

再加上现代时尚的新建筑，一个独具海派韵味的高档住宅区跃然纸上！

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效果图

整个乔家路地块由于规模较大，总体方案设计范围：东至中华路，南至黄家路，西至河南南路，北至复兴东路，用地面积约24.11公顷 。

所以实施方案设计分散成三个大组团，「绿发新梓园」就是乔家路A地块。

设计过程稿，仅供参考

根据规划，整个乔家路地块包含：

公共服务配套：约16842㎡

包含社区文化设施、菜场、幼儿园、医院等，这些设施主要都分布于B、C两大组团内：

示意图

商业面积：约21671㎡

其中新增商业量为10543㎡，历史建筑活化为5900㎡，文保单位活化为5228㎡；具体分布如下：

示意图

住宅面积：约321342㎡

住宅又包括：

高层约155790㎡，多层约17280㎡，低层（别墅）约144186㎡，历史建筑约4068㎡。

平面示意图

社区细节

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示意图

除此之外，项目内还有大量的历史保护建筑，包括徐光启故居—九间楼、书隐楼、梓园等。

在这份设计过程稿里，乔家路项目的卓越之处尽显无遗，无论是其无可比拟的地理位置，还是超凡的产品能级，亦或是浓郁独特的海派文化，都给人留下深刻印象。

值得注意的是，黄浦这近3000套新房供应中，仅有17套建面约100㎡以内的小户型，占比约0.6%，属于非常臻稀的存在了。

绿发新梓园这十余套小户型的臻稀程度拉满了，非常值得关注。

更何况，绿发新梓园所在的乔家路地块，可以说是老上海城心的原点了，又位于黄滨江，位置非常核心。

周边的豪宅项目林立，个个都是沪上豪宅榜上的风云人物，比如：复地雅园、华润外滩九里、绿城黄浦湾、融创外滩壹号院、绿地海珀外滩等。

绿发新梓园所在的黄浦老城厢乔家路地块已经完成动迁，这里不仅是黄浦区最大的城市更新项目之一，也是老上海记忆文化的沉淀。

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——欢迎品鉴——

自打21年开始，楼市进入调整周期，房子的热度就出现了骤减，中年人改善需求下降，年轻人买房越来越理性，观望情绪反而更浓厚，

直言下，有很多人依旧有买房需求，但是也要掂量掂量值不值得。

国家统计局数据显示，24年全年新建商品房销售面积9.73亿平方米，同比上年下降12.9%；和19年高峰期商品房销售面积171558万平方米，将近减半。

而这两年，为了促进消费买房，出了不少措施，降息、降首付、贷款利率降到历史最低…

然而，8月15日，国家统计局发布数据显示，1-7月，全国新建商品房销售面积同比下降4.0%。

催买无效，三个新趋势愈发明显。这些变化都将跟大家的生活息息相关，建议大家提前了解。

01、保障房、长租房越来越多

过去房价一路猛涨，很多人掏空家底买不起房，这种情况下怎么解决这个问题？

对此，上面已经明确加快推进保障房、公租房。

预计明年可能还将加大马力收缩商品房或者保障房，这将成为多数城市的主流。

关于这一点，此前黄奇帆就讲到：我们国家也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。

这个措施不仅可以解决库存去化，还能让更多人实现“住有所居”。

02、房地产税推行将近

以前经济大环境好，房子过热，大家财富增长，消费上升，地方财收更充足。

然而这两年房价下行，资产缩水，买房人驻足不前，土地收益锐减，进一步影响经济大盘。

所以这个时候，即使不希望房子继续作为支柱产业，也不能任由市场下行，最起码要维持一个相对稳定的状态。

但是，大家不买房怎么办？

可以税收上调整，来稳定地产板块上的税，从存量入手。

比如最近大家比较关注的房东税，《住房租赁条例》计划于2025年9月15日正式实施，其中明确规定：房屋租赁强制备案。而且，如果房东不备案，租客也可以办理备案。

虽说条例中并没有提到房东税，但是这玩意过去一直都存在，只是，过去因为监管相对宽松，房东纳税情况并未得到严格把控。

而且现在房东在出租房子，主要涉及到两个税项，房产税和个人所得税。这两个税的情况：

房产税的法定税率4%，实际税率普遍减半，只有2%。个人所得税理论规定税率是10%，实操时很多地方按0.5%的税率核定征收。

但是如果这些都按照原定税率没有减免，这里就是一笔收入来源。

另外，这两年房产税的讨论声音也越来越多了，

正如当初住建大佬说的——房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

所以，如果房子下行持续，未来在税收政策上可能将会出现较大程度的变化。

不过即使出台这个措施，对于刚需家庭也不用太担忧。但对于手上有更多房产的家庭，他们的税收压力就会增加。

03、房企或开始转型之路

一旦进入多元化发展，年轻人买房就不再关注居住难题，更关注的是住房的品质，如户型设计、绿化率、建筑质量、社区配套……

以后，购房者对于这些要求也会变得越来越高，

这种趋势下，过去那种小区绿化稀稀拉拉的情况可能就不会再出现了，取而代之的是绿树成荫的环境，未来居住舒适度也会大大提升。

在这种需求变化下，房企唯有提升品质，让房子具备更高的价值，才能吸引更多消费群体。

同样的，那些小房企也会逐步退出舞台。

地产行业进入内卷时代，房企们开始转型之路…

04、2026年普通人如何应对？

如果你是刚需购房群体，根据自己的经济实力和需求理性选择，买房后的月供压力控制在每月收入的40%以内，可以避免陷入被动。

如果打算投资房产，劝你一句，“房子是用来住的，不是用来炒的”

以后绝大多数资产贬值不可避免，建议重新规划资产配置多元化投资，三四线产业经济单一，人口外流的城市，房子下行压力较大，可以提前止损。

二线核心区房子保值潜力不如一线大城市核心区，可以置换，由二线核心区转向一线核心区。

另外，多元化投资，不把鸡蛋放在一个篮子里，有助于降低风险。

根据最新数据和市场分析，上海楼市呈现出以下趋势：

1. 新房市场持续上涨

价格连续上涨：2025年7月新房价格环比上涨0.3%，同比上涨6.1%，已连续67个月上涨，成为一线城市中唯一房价上涨的城市。

核心区域领涨：徐汇滨江、大宁等地因土地稀缺，新房价格不断攀升，部分地块预期售价高达16-20万元/平方米。

认购率提升：2025年1-7月新房平均认购率为132%，较2024年有所提高，尤其是中外环区域及8-10万元/平方米价格段的项目更受青睐。

2. 二手房市场分化明显

整体价格下跌：2025年7月二手房价格环比下跌0.9%，跌幅较6月扩大，市场以价换量压力加剧。

区域差异显著：核心区域如浦东杨思的翡云悦府价格相对稳定，而远郊及老旧小区价格持续承压，如金山、临港等区域价格可能继续调整。

刚需主导市场：300万元以下房源成交占比持续攀升，市场需求以刚需为主。

3. 政策影响与市场预期

政策稳定为主：上海保持“稳字当头”基调，未出台大规模救市或调控政策，但可能通过优化存量政策释放需求。

政策优化预期：北京已放松五环外限购政策，上海可能跟进调整外环外限购政策，激活市场活力。

4. 未来展望

新房价格或继续上涨：土地市场火热，优质地块供应增加，支撑新房价格。

二手房价格分化加剧：核心区域次新房可能保持稳定，远郊及老旧小区价格可能继续下行。

市场分化持续：改善型需求支撑新房市场，刚需主导二手房市场，区域和产品差异将进一步拉大。