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上海杨浦「城投兴华里」

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最新消息：内环内杨浦滨江「興華里」少量建面约64-144㎡6-8层洋房正在热销中，均价12万/㎡。

项目主力户型为建面约72㎡2房，约800-900万级；建面约86㎡3房2卫，约1000-1100万级。

值得注意，项目还有底复和顶复，性价比颇高！底复约860-1230万，顶复约1540-1870万。

随着保利外滩序BUND88开盘，要想在杨浦滨江内环买到洋房顶底复这样的高附加产品，只有「興華里」一家了，感兴趣的小伙伴，拼手速了！

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

底复：项目一层带地下室，地下室格局方正、利用率高，面积与地上一层相近，几乎达1：1；同时地下室还有产证，产权明晰。

这就相当于把洋房生活立体化了，楼上楼下分层而居，阔绰的地下室又能丰富业主的生活情境，可以说几乎还原了下叠生活。

顶复：上下两层空间，并附赠露台。洋房相比高层，一大优势在于“亲地性”，那露台就放大了这一优势，在增加使用面积的同时能更亲近自然，眼前就是花草树木的绿意和四季变换，与住上叠的感觉十分相近。

同样，在总价上，顶复比你买一套同面积的上叠划算不少。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

另外，最近杨浦滨江的激烈土拍，大大加剧了入手「興華里」洋房的紧迫性。

且仔细看这三块地，至少有两块地容积率不适合做洋房，且楼板价水涨船高，内环外楼板价都达约81960元/㎡，结合现在70/90政策落幕，可以预见未来杨浦滨江洋房少、小户型少，入手门槛继续提升。

市场臻稀大两房+功能性拉满的三房

还有惊艳的底复和顶复在惊艳价格之下，「興華里」还给出了让人无法拒绝的优质户型。我们简单看一下：

项目底复有多种户型，以地上建面约85.73㎡为例：

一层大横厅，南向面宽充足，可根据需求适当改造；得益于客餐厅相互独立，客厅改造的同时不影响餐厅。

地上一层“两卫”设计，避免了早高峰抢厕所的尴尬。

地下室非常方正，利用率高，你可以设计成“第三卧室”供三代同堂居住，也可以是健身房、音乐厅、孩子游乐场、家庭影院甚至酒窖。

该地下室不贴地面，下面还有一层车库，且配备采光天井，具备通风功能，解决了上海地下室阴暗潮湿的困扰。

户型过程稿，以开发商实际发布为准

顶复同样户型多样，以建面约140.53㎡为例：

首层客餐厅阳台在一直线，南北通透。

独立餐厅、独立大横厅设计，其中餐厅能容纳6人桌，大家庭聚餐其乐融融。

二层可以做两个卧室，也可以组成一个大主卧套房，让一整层都成为主卧。

点睛之笔是大露台，附赠面积可观，比一般上叠露台更大。

露台可很好延展大家庭生活情景，你可置架秋千、撸猫遛狗、种植花草，到了周末约上三五好友，来一场露台BBQ，也可以胜任太太的闺蜜趴。

户型过程稿，以开发商实际发布为准

建面约72㎡2房，客餐厅大横厅设计，面宽达到惊人的约4.9米，相当于市场140㎡客厅尺度。

同时外接约270°阔景阳台，社交区域方正宽敞。

大两房太臻稀了，将卧室该有的尺度感还给了客户。

建面约72㎡户型过程稿，以开发商实际发布为准

建面约86㎡则做出了百平米空间的尺度和功能性，即省下约15㎡的价格。

3房2卫格局，建面约86㎡就能满足三代同堂/二胎家庭共居。

飞机户型，室内几无过道浪费，空间利用率高，餐厅位空间宽敞，可放置小圆桌。

客厅面宽达到约3.3米，主卧面宽约3.1米，与百平米户型尺度感无异。

值得点赞的是，这是一个正三房户型，北向房间可从容放置一张床，是真卧室。

舒适厨房、全明空间、约270°转角阳台等也均为标配。

建面约86㎡户型过程稿，以开发商实际发布为准

附建面约86㎡样板间实景图（仅供参考，以实际交付为准）：

样板间实景图

当然，不能忘了「興華里」6-8层洋房的物业型态。

洋房独有的亲地性和超宽楼间距放大了居住舒适度，眼前就是贴面绿意，目之所及皆是郁郁葱葱，甚至景观园林触手可及。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

02.

杨浦滨江迭代到新款的产品力

产品力上，小胖君认为「興華里」拥有同级更高规格的装标、用材和细节，妥妥越级体验，不仅是同级中品质翘楚，更是杨浦滨江迭代到新款的产品力。

可以浓缩为三个“高”：

高定装标

在精装标准及品牌方面，「興華里」以约4000元/㎡高规格装标，选用高品质的装修材料和知名品牌的家居设备，打造近零能耗住宅。

中央空调、地暖、新风三大件配齐，厨房油烟机、灶台、洗碗机也是标配。

样板间实景图

高颗粒度的细节

细节见真章。

「興華里」通过一系列隐形一体化的设置将曾经占据视野的部分收敛于无形，让每个部分都利落统一，进一步扩充空间感。

比如所有空调出风口，运用无边框处理技术，隐匿于悬浮吊顶内部，回风口则与入户门吊顶完美契合，毫无突兀之感。

样板间实景图

每个卧室门都是一门到顶的格局，均采用隐形一体化设计，与墙布交付的墙面无缝衔接。

客厅与南侧的两间卧室，则采用悬浮吊顶设计，既有效拓宽了视觉层次，又赋予了空间灵动轻盈之感。

无主灯设计的隐形灯带，巧妙地隐匿于吊顶之内，夜晚灯光柔和而均匀地亮起，营造出一种温馨且时尚的居家氛围。

样板间实景图

还有诸多细节，如厨房长虹玻璃隐形移门、门框窗框全金属天地一体化包边、卫生间暗装入墙式淋浴设备以及卧室窗户三玻两腔系统窗，带内置百叶帘......每一处细节不仅是人性化的考量，更兼具美学。

高配公区

现在很多开发商在卷公区，而「興華里」公区质感可圈可点，值得期待。

我们管中窥豹：

比如，首层大堂地面海派拼花：

首层大堂效果图，仅供参考，以实际交付为准

车库也呈现出较强的艺术范，不管灯带还是弧线元素，营造出低调奢华的尊崇感。

车库效果图，仅供参考，以实际交付为准

03.

出则繁华，入则静谧

是「興華里」更大的价值

最后，说一个自己的观点：

90、00后注定将成为购房主流，以后除了地段、产品力，生活方式将愈发重要。

上海不缺高楼大厦，缺的是在城市之芯，享一隅之宁静的休闲氛围。

而「興華里」是内环内难得的出则繁华，入则静谧的品质生活居所，呈现出的“出门就是精致且松弛的生活”，是它独家竞争力。

而能有如此生活的滨江地块，卖一个少一个，提前占位是明智的。

我以生活圈由远到近，和大家聊聊：

1公里漫步圈：

尽享杨浦滨江的人文休闲！

从陆家嘴到外滩，商业与旅游的氛围过于浓烈，纯粹的生活气息反而被掩盖。

所以杨浦滨江的出现，真的是点亮了滨江生活的另一面。

毛麻仓库、滨江栈桥、绿之丘等吸引着市民游客前来“打卡”，形成了一条氛围浓郁的文化艺术休闲带。

杨浦滨江实景图

除了具有艺术气质，这里还是跑步、打卡胜地，在这里你可以感受到扑面而来的江风，静享悠然生活的惬意。野餐、跑步、骑车、攀岩、刷版、晒太阳......你能想到的美好生活方式，都可以在这里实现。

而「興華里」距离黄浦江直线约800米，约1公里生活圈，几乎涵盖杨浦滨江大部分人文、休闲、艺术精华，完全能成为业主的日常配色。

500米步行圈：

精致又松弛的生活！

项目日常生活圈内商业、绿地、医院，甚至高颜值菜场一应俱全。

东南方向是刚刚开业不久的滨江万豪酒店，升华了片区气质。

如果要逛街，东边有百联滨江，可步行抵达；万豪酒店南侧规划了商办地块（约1.5万方），再往南一点是约22万方的中国节能·上海首座商务综合体。

「興華里」周边配套示意图

项目东侧还规划了菜场，生活便捷。

项目商业-菜场效果图，仅供参考，以实际交付为准

周边还有双轨交，直线距离12号线宁国路站约900米，1站江浦公园站换乘18号线，3站北外滩来福士。

同时直线距离18号线平凉路站约900米，5站世纪汇广场、6站陆家嘴。

50米社区圈：

体量适中精致的海派园林，度假般体验！

项目体量不算大，但开发商尽可能把景观、功能最大化。

内部定制“一街两园四巷” 的里弄特色园境，将原有公共空间通过组团式改良并结合几何铺装、节点小品、特色树种引入等现代造园手法，层层递进，节节成景，营造复古海派风情与亲和邻里温情的生活情境墅区。

一街

繁花街，功能型景观中轴，尊享出入归迎礼仪

两园

臻享礼遇-景观会客、臻宝花园-活动空间，构建亲和休闲空间

四巷

思南巷、新乐巷、安福巷、余庆巷，重现复古人文里弄风情

人们漫步其中，闲话、静坐、观景、饮茶皆是日常。

项目效果图，仅供参考，以实际交付为准

从滨江岸线的艺术休闲，到周边精致烟火气，再到社区的私密尊崇，步行所及范围，居住体验生活状态不停切换，几乎满足了业主所有面的生活态度，这种高级的松弛感无疑是这个时代的馈赠。

这得益于「興華里」临江约800米的地段天赋及开发商对社区的精益求精，很难再有。

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1契税 先说说契税，这可是买房的头号“敌人”。

适用对象：买方（对，就是你）

税率：根据房屋面积和购房情况不同，税率也不一样：首套房，面积在90平方米以下：1%

首套房，面积超过90平方米：1.5%二套房：3%

计算公式：契税 = 房屋成交价 × 契税税率举个栗子：假如你买了一套100万元的房子，而且是首套房，面积在90平方米以下，那么契税是：

契税=100万元×1%

契税

网签那些事儿

在中国，买房要网签，就是去房管局备案。网签保证交易透明和安全，但也有人想着能不能在这儿动点小心思，比如低报成交价。这样能省点税钱，不过啊，万一被税务部门逮住了，那可是要补税罚款的，信用记录还会受影响。所以，咱们还是老老实实交税吧，别因小失大。

网签那些事儿

6.2增值税及附加税 接下来是增值税，这部分是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：房子买了不到2年：5.6%（含附加税）；买了2年以上：免征。

计算公式：买了不到2年：增值税 = 房屋成交价 ÷ 1.05 × 5%

附加税 = 增值税 × 12%举个栗子：假如你卖的是一套100万元的房子，而且买了不到2年，那么增值税和附加税是：增值税=100万元÷1.05×5附加税=4.76万元×12总共得交：5.33万元

增值税及附加税

6.3个人所得税 这个税也是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：20%

计算公式：个人所得税 = (房屋成交价 - 房屋原值 - 相关费用) × 20%

举个栗子：假如你卖的房子成交价是100万元，原值是60万元，相关费用是5万元，那么个人所得税是：

个人所得税=(100万元−60万元−5万元)×20

其他费用

6.4其他费用 土地增值税

适用对象：卖方税率根据房屋购置年份和地段不同而不同。

印花税适用对象：买卖双方各0.05%计算公式：印花税 = 房屋成交价 × 0.05%

中介费一般按房屋成交价的2%~3%计算，由买卖双方协商承担。偷偷告诉你现在市场灵活中介费用也是可谈的哦。

买房的时候，各种税费加起来可不是小数目。契税、增值税、个人所得税这些都要好好考虑。记得提前了解政策，做好预算，别在交易的时候手忙脚乱。

希望这篇指南能帮你搞清楚买房时的税费问题，顺顺利利买到心仪的房子！记住，合法节税，诚实纳税，才能走得更远哦！

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