2025上海开云锦悦华庭售楼处电话丨开云锦悦华庭户型图丨开云锦悦华庭项目售楼处电话地址

【开云锦悦华庭】

上海浦东开云锦悦华庭售楼处电话：400-8815-114（预约热线）

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浦东新房重磅，往年超级红盘延续，金桥大张家浜板块浦开云璟四期「开云锦悦华庭」已经正式过会！首开260套建面约76-107-153㎡2-4房，均价仅约92188元/㎡！3个户型样板间都有！预计7月11日认购！

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有人说：浦东是中国式现代化的热血样本。

1993年陆家嘴金融区的蓝图首次公布时，质疑者难以想象烂泥渡路会蜕变为东方华尔街；

2000年张江启动“药谷”规划时，无人相信这片稻田后来能布局超过2/3的全球药、械10强；

2012年前滩规划亮相时，鲜有人预见这片江滩地将崛起跨国公司总部集群；

……

这种能将规划转化为现实的确定性，构成了浦东楼市最坚实的价值背书。

陆家嘴，图源网络

但置业浦东的机会，正遭遇新房供应量锐减这一现实问题的刚性约束。

有数据显示：2020-2024年浦东年均新房供应约2.3万套（浦东2020-2024总供应91269套新房），这个数字看似庞大，但是同期浦东常住人口已突破580万。

按照每个家庭3口人计算，浦东约有194万户家庭，即便筛掉那些本就有房的家庭，以及已经被消耗掉的新房供应（2023年统计局抽样调查：约45%浦东家庭已有住房），每套新房背后对应着约10个潜在购房家庭（供需比=有效购房需求➗总供应量 = 【194万 × (1-45%) ÷ 1.2】➗ 9.1万≈ 9.8），供需矛盾远超国际警戒线！

浦东新区新盘供应状况示意图

更为严峻的是，浦东新房供应市场还在持续收缩，土拍地块数量年年腰斩，这将让目前浦东供不应求的局面更加雪上加霜。

供应端传导到销售端，结果只有一个：房价上涨。

2025年3批次土拍，浦东北蔡楔形绿地C09b-01地块楼板价高达约7.14万/㎡，未来售价保守估计能达到12.2万/㎡！

要知道，去年北蔡的新盘也不过9万+/㎡，这个涨幅非常惊人。

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在此背景下，浦东——浦开云璟，展现出了非凡的性价比！

浦东金桥 大张家浜板块

金色中环规划落地兑现之地

浦开云璟四期「开云锦悦华庭」

推出约76-107-153㎡2-4房

已经正式开放3个户型样板间

过会均价9.2万/㎡！

7月11日认购！

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01

浦东房价涨的不是一星半点

上海中环线周边房价如脱缰野马般狂飙突进，涨幅之巨令人咋舌。

房价上涨的强劲态势，从新房预期之中很清晰的显现——

杨浦滨江新房价格基本稳定在12万/㎡

静安大宁地块放风价16万+/㎡

长宁北新泾地块预期售价14万/㎡

……

如果把视野聚焦浦东中环线附近，劲头同样很强势。

前滩南、新杨思、北蔡等板块不仅新房供应不断，地价与房价预期更是持续攀升。

先说前滩南。

前滩的住宅卖完后，前滩南三林滨江的概念横空出世，因为前滩做的过于成功，热岛效应传导到了前滩南，所以这里的新房大多数都卖的非常不错。

如果说前滩弥补了陆家嘴高密度纯商务的遗憾，而前滩南的诞生则是弥补前滩都是鸽子笼的遗憾。

前滩南的本质是一块楔形绿地，和张家浜高度类似，整体的开发定位（特别是西区）都是低密生态住区。

除了2022年年底开始入市的中企云萃森林属于普通高层房源，单价10.5万，从2023年开始，前滩南入市的都是西区的低密洋房和联排、甚至独栋别墅，别墅最高单价已经来到了17.1万，洋房今年的入市单价11.76万。

所以，前滩南百平左右就没有高性价比房源，都是改善，未来总价也要1200万+了。

再说新杨思和北蔡

新杨思和北蔡就浦东中环来说，不管是地理位置还是定位还是现状还是城市界面，甚至房价都非常类似。

北蔡之前相对新杨思性价比要高一些，但是后续伴随着北蔡绿城项目入市，性价比的优势将直接被抹平。

以后新房均价大概率会稳定在12万/㎡，这无疑给大多数群体关上了更低成本购房的大门。

相比之下，浦开云璟以9.2万/㎡左右的价格入市，性价比优势一目了然。

同处浦东中环，前滩凭借先发优势，房价最先走高，尽管拥有标志性建筑，但除核心地标外，多数生活配套与居住组团距离较远，日常通勤与生活便捷度存在一定短板。

新杨思虽后起发力，凭借充足的土地储备与规划利好崭露头角，但在整体开发规模与规划完整性上稍显逊色。

而浦开云璟所在的云璟生态社区则以差异化优势脱颖而出。

其采用成片开发模式，重塑区域城市界面，不仅规划能级高，衣食住行更是一应俱全。

据悉，浦开云璟四期，不仅延续了以往的高规格建设标准，户型种类更是丰富，完全是浦东中环楼市的新亮点。

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02

绿城代建

品质看得见

聚焦住宅产品本身，浦开云璟四期的品质也大概率是 “王炸级”。

据悉，本期由深耕浦东城市建设的浦开集团，携手素有 “品质地产营造专家” 美誉的绿城团队联袂打造。

此前，双方已成功合作开发位于浦东中内环的摩登江南项目，凭借出色的产品设计与精工品质，在市场上收获广泛赞誉，此番再度强强联手，无疑为云璟四期注入了 “高端人居基因”。

这里尤其想和大家说一说绿城的“代建”。

因为，在绿城的规划蓝图中，代建绝非简单的房屋建造与销售服务，而是重新定义房地产开发服务边界。

以前，绿城代建走的路子是——实现美学与盈利平衡，房子盖的比一般商品房更好就行了。

现在，绿城的代建已经进阶到了更加高阶的版本——既包括事前的基金安排与价格约定机制（有一点售价对赌的意思），也包括事中的各种管控，更涵盖了楼盘交付之后的各种服务，以此确保楼盘的从开始造到业主住进去，品质始终在线！

绿城代建4.0模式

当深谙城市建设的浦开集团，携手代建领域的 “品质标杆” 绿城，二者强强联合，意味着浦开云璟四期从规划蓝图到实景落成的每一步，都被赋予双重品质保障。

这份 “双保险” 式的匠心倾注，无疑为业主吃下一颗定心丸 ——浦开云璟，理想生活的高品质兑现，是板上钉钉的答案。

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03

站在巨人肩膀上的云璟四期

产品会如何打造

浦开云璟四期之前的火热大家有目共睹——

一期开云明月华庭，首开318套房源，认购首日接待约500组认购，最终收获1468组认购，认购率约461%，入围分高达79.35分，开盘即日罄。

二期开云星荟华庭，于去年年底开盘，620套房源，2190组认购，认购率约353%，远超2:1的入围比，这是去年第二个超2000组认购的新盘。在房源套数充足的情况下，入围分达到69.6分。

三期开云湖璟华庭，近期加推入围分出炉：56.02分；227套房源累计认购数673组；不仅触发了积分制，更是刷新了今年单盘单次的最高认购纪录。

任何一个现象级红盘的出现，都并非偶然。与浦开云璟坐拥极具价值潜力的地段、实力房企打造爆款的基因、和超高性价比密不可分。

关于这个项目，现在疑问只有一个，产品会如何打造？

首先，来看项目外立面。

楼盘外立面以天然石材搭配质感铝板和中空LOW-E玻璃，承耀光影下的立面质感，利落的线条，独具现代气息的同时又奢华典雅。

在景观设计上，规划“一轴两心多组团“景观空间，通过中央轴线串联超大规模中心花园、组团花园、下沉花园等，开窗即是绿荫环绕，如此美景依然拥有都市繁华，足不出户便可享受生活需求！

户型设计上，浦开云璟四期匠造建面约76-153㎡2-4房。

总有一个户型能够满足购房者的置业需求！

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四期户型图如下：

（过程稿仅供参考， 以开发商官宣为准）

浦东金桥 大张家浜板块

金色中环规划落地兑现之地

浦开云璟四期「开云锦悦华庭」

推出约76-107-153㎡2-4房

已经正式开放3个户型样板间

过会均价9.2万/㎡！

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【开云锦悦华庭】

——欢迎品鉴——

空置率，如今已是楼市最神秘的数据。

关于住宅，很久没有机构调研披露了，但商业地产还是能查到的，总结下来就四个字“严重过剩”。

很多城市都在想办法破局，这次上海又走在前面了。

01

最近，很多人关注上海楼市，可以说正在上演冰火之舞，价格分化。

地王频出，新房价格涨幅放缓，二手房跌幅扩大，最关键的是快速缩量，网签断崖式下滑，这不是好事。

然而很少有人知道，上周上海发布了《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，“商改住”是其中最重要的内容。

针对城市主中心、副中心区域，可以把商办物业改造成服务公寓和人才公寓；

针对地区中心区域，比如五大新城、金桥、张江等区域，可以把商办类物业改造成租赁住房包含人才公寓；

针对社区中心区域，可以把商办类物业改造成养老类、幼儿托育类、租赁住房含人才公寓，还有城市建设者管理之家（蓝领公寓）。

不少自媒体解读成“上海商业办公物业可变住宅”，还有中介鼓励购买商住房。

实际上，这些都是对政策的误读，因为这一政策并不涉及土地性质调整，也未放开分割销售。

02

上海为什么要这么干？商业地产严重过剩。

根据戴德梁行提供的数据，目前上海每8万人，就拥有一个大型商业地产，密度在全球排第二，第一是迪拜，而东京是每20万人，拥有一座大型商业地产。

就是这样，上海的商业地产项目还在不断地增加。根据菜坊与JLL的数据，2025年第二季度上海甲级写字楼市场新增供应量超过40万平方米，预计下半年还将有超过70万平方米，新增供应主要集中于前滩、后世博、杨浦滨江等非核心商务区。

上海已是全球最大的办公楼市场，存量压力巨大，上半年全市空置率就达到22.4%（比去年年底上升0.3%），有明显上升率趋势，租金也下滑到6.52元/平方/天，环比下降3.4%。

当然了，跟其他城市一比，上海又不算最惨的。

比如广州2022年之前甲级写字楼空置率常年保持在10%以下，2022年到15%，2024年底接近20%，今年上半年则达到22.6%。

杭州最新的写字楼空置率数据已经提升至27.7%，根据戴德梁行的数据，武汉已经达到37.3%。

前阵子《财经》曾在一篇报道中提到北京市场，一季度写字楼空置率达到17.2%，被打上高性价比的望京，从顶峰的单价12元-13元降到了3元-4元，还有免租期等优惠。

深圳前海的二手写字楼最顶峰的时候，成交10万/平米，现在跌到3.5万/平米也无人问津，关键是租也租不出去。

根本原因？开发商对市场的误判，加上土地供给严重过剩，试图用宏伟蓝图和华丽的城市界面，抬高居住用地的拿地预期，就不展开说了。

现在还没到最艰难的时间节点，一方面明后两年还会有天量供应，另一方面不少企业现在都在找便宜的地方办公，哪怕远一点，以控制成本。

03

2025年6月27日，国务院第62次常务会议通过的《住房租赁条例》明确：国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

这次上海新政的亮点，是支持一定时期内商务楼宇，功能兼容转换，在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，将功能“商改住”变得合法合规。

其实国内早就有城市试水"办公+公寓+商业"的混合模式，整体出租率大幅回升，这种"空间活化"应该是眼下解决，商业地产空置率不断提高，最好的办法。

说句不好听的，与其烂在手上，还不如租给打工人，至少还有现金流还银行。

这个政策一旦完全落地，对公寓房打击很大，本来就不高的租金将会进一步下降，对住宅租金也有影响，但对租客来说是好事，选择更多，也许真的能享受“下楼就是公司”的便利。