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嘉佰道·徐汇

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去年12月30日，徐汇龙华地块（S030501单元N06-22地块）经过101轮竞价，最终由宸嘉发展以438240万元总价竞得，溢价率40%，装修标准高达7000元/㎡！整体楼板价12.6万/㎡，可售住宅楼板价更是高达 13.3万/㎡，成为绿城徐汇滨江地块后的 徐汇新地王！

该地块位于徐汇内中环，强生花苑南面，龙华西路东侧，上海师大附中附属龙华中学西侧。出让面积达2公顷，容积率1.59，土地为商品住宅用地性质。11号线和23号线地下贯穿，地块东侧还有龙华烈士陵园和龙华寺。

项目整体采用“高低配”方案，产品包括 洋房、高层、叠加、联排！项目呈左高右低布局，西侧为6层洋房+16层高层，东侧为叠加+联排。

洋房和高层面积约117㎡，叠加面积约240-312㎡，联排约360㎡。

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根据网传项目定价方案：

① 建面约117㎡高层/洋房：

预估均价：高层16.5-17万/㎡，洋房18.3-18.7万/㎡，总价控制在1900-2200万之间；

②建面约240-312㎡叠加别墅：

预估均价：19.8-20.3万/㎡，总价控制在4800-6300万之间；

③建面约360㎡联排别墅：

预估均价：22.5-23.3万/㎡，总价预估在8000万+/套！

地块虽然不大，但是内部还有 下沉式庭院，预计也是未来内部 会所的位置。

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地块西侧，全部为 117㎡左右的6F洋房和16F高层，其中洋房仅12套!

地块东侧是别墅区域，包括 240-312㎡的叠墅产品和“唯二”的约360㎡联排别墅产品。徐汇区在过去十年仅云锦东方供应过别墅产品，而宸嘉发展龙华项目1.59的低容积率，使其成为上海中环内罕见的可开发“小高层+别墅”组合的用地。

规划方案来看，宸嘉龙华项目呈左高右低布局， 西侧为6层洋房+16层高层，东侧为叠加+联排。洋房和高层面积约117㎡，叠加面积约240-312㎡，联排约360㎡。

① 建面约117㎡高层/洋房：

预估均价：高层16.5-17万/㎡，洋房18.3-18.7万/㎡，总价控制在1900-2200万之间；

②建面约240-312㎡叠加别墅：

预估均价：19.8-20.3万/㎡，总价控制在4800-6300万之间；

③建面约360㎡联排别墅：

预估均价：22.5-23.3万/㎡，总价预估在8000万+/套！

① 建面约117㎡高层/洋房

预估均价：高层16.5-17万/㎡，洋房18.3-18.7万/㎡，项目流量入口，高层承担着「价格锚点」的战略使命，作为项目“入场券”，精准覆盖徐汇滨江外溢的金融新贵与科技新富的首改需求。总价控制在 1900-2200万之间；

②建面约240-312㎡叠加别墅

预估均价：19.8-20.3万/㎡，叠加产品定价呈现「单价克制，总价跃升」的双轨策略，与洋房客群形成天然区隔。以“徐汇唯一叠加”标签收割高净值客群，填补5000万级别墅市场真空。总价控制在 4800-6300万之间；

③建面约360㎡联排别墅

预估均价：22.5-23.3万/㎡，板块内“有天有地”的纯粹别墅产品！直接对标云锦东方。借鉴嘉佰道「每栋别墅配备独立艺术顾问」的IP策略，通过定制化藏品陈列、私宴管家服务等软性附加值，总价预估在 8000万+/套！

特别值得一提的是，整个项目的 叠墅面积控制在300㎡左右，其6000万级总价段在徐汇区几乎没有竞品，形成定价权的绝对垄断。值得注意的是，上海5000万级+豪宅市场长期被黄浦老城厢垄断（如翠湖天地、露香园等），而龙华地块则开辟了新的价值赛道。这种“非典型稀缺性”反而可能激发高净值人群的占有欲。

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周边配套

宸嘉徐汇项目位于上海市徐汇区龙华板块，周边交通便利，商业、教育、医疗资源丰富，且周边环境优美，是一个宜居的高品质住宅项目。

交通方面，项目周边交通便利，1公里范围内有1、3、4、11、12、23号线（在建）等6条轨交线路环绕，最近的地铁站仅500米。此外，项目临近南北高架、沪闵高架、上中路隧道和中环路，自驾出行也非常便捷。

商业方面，项目周边商业成熟，3公里范围内有多个购物中心和商业综合体，包括绿地缤纷城、正大乐城、光启城、西岸凤巢AI PLAZA、美罗城、港汇恒隆广场等。此外，龙华会等新兴商业体也提供了丰富的购物和休闲选择。

教育方面，项目周边教育资源丰富，涵盖多所知名学校，如上海师大附中附属龙华中学、上海民办南模中学、上海民办龙漕中学、复旦大学附属徐汇实验学校、上海市田林第三中学（分校）、徐汇区龙华小学、上海市民办盛大花园小学等。这些学校涵盖了从幼儿园到高中的各个阶段，教育资源优质。

医疗方面，项目周边医疗资源完善，3公里范围内有上海中医药大学附属龙华医院、上海市第六人民医院、复旦大学附属肿瘤医院等三甲医院，能够满足居民的日常医疗需求。

生态方面，项目周边有多个公园和景观资源，如徐家汇体育公园、西岸滨江、西岸数智中心等。此外，周边还有解放上海雕塑等景点，为居民提供了休闲和运动的好去处。

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上海购房政策

上海购房政策在2025年8月25日进行了优化调整，以下是最新政策要点：

一、限购政策

外环外不限购

上海户籍居民家庭及非沪籍居民家庭（社保/个税满1年），在外环外购房不限套数。

非沪籍居民家庭在外环内购房需社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭优惠

上海户籍多子女家庭（含未成年子女）在外环内限购3套，外环外不限购。

非沪籍多子女家庭在外环内限购2套（社保/个税满3年），外环外不限购。

特殊区域政策

崇明区购房政策参照外环外，需满足社保/个税满1年。

自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，二套首付比例为20%。

二、贷款政策

商业贷款

利率不再区分首套、二套，由银行根据市场和客户风险情况确定。

首套首付15%，二套首付25%（特殊区域二套首付20%）。

公积金贷款

首套公积金贷款额度提升至184万（多子女家庭216万），二套149.5万。

购买二星级及以上绿色建筑住房，贷款额度上浮15%。

支持提取公积金支付新建预售房首付款，不影响贷款额度。

三、税费政策

房产税

非沪籍首套购房，持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，免征房产税。

二套及以上住房，按家庭人均60㎡免税面积扣除，超出部分征收。

增值税及附加

持有不满2年，按税务核定价÷1.05×5.3%征收；满2年免征。

契税

家庭唯一住房，面积≤140㎡，税率1%；＞140㎡，税率1.5%。

第二套住房，面积≤140㎡，税率1%；＞140㎡，税率2%。

四、其他政策

置换性购房

出售上海唯一住房后，再购1套可不提供社保/个税单。

企业购房

企业购买2000年前竣工、建筑面积≤70㎡的二手房用于员工租住，不限购。

以上政策自2025年8月26日起施行，具体执行以官方文件为准。建议购房前咨询相关部门或专业机构，确保符合政策要求。