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七星潮鸣

地铁6号线上盖TOD，江景资产400-800方大平层、融合轨道交通、办公、商业、会所、大平层多维业态，是一座高效的立体城市。

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可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

你所身处的时代，往往是由窗外的视野所决定的。对城市中心资源的恒景性追寻，催生了全球恒产时代的一再刷新。

世界最高住宅楼，Central Park Tower，约472米摩天地标位于纽约中央公园南端的西57街，也被称为亿万富翁大道。共179套超奢华住宅，总售价高达40亿美元，在此可俯瞰整个纽约，中央公园、帝国大厦一览无遗。

示意图，图片来源于网络

One Madison 是位于纽约曼哈顿麦迪逊广场公园旁的豪华大平层，因传媒大亨默多克的住址而闻名于世，他以7800 万美元购置两套景观大宅，哈德逊河、东河、帝国大厦等壮阔都会中心胜景成为其收藏的焦点。.

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安缦公馆，东京当前炙手可热的顶级物业，坐落于麻布台之丘的Mori JP Tower顶部54层-64层，建筑高度达到330米，是时下东京最高的住宅，可俯揽东京铁塔及都会盛景。近日，顶层住宅以约14.3亿人民币，被日本超级富豪收入囊中。

示意图，图片来源于网络

在香港，中心恒景同样是收藏“硬通货”。傲立半山传统豪宅区的波老道21號，创下香港及亚洲分层公寓价新高。项目山峦环抱风光独好，大半个城市平铺为时间画卷，近瞰中环CBD与瑰丽维港，看尽国际金融中心的璀璨。

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时代盛景

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全球藏家资产配置的焦点

一个时代，有一个时代的盛景，全球繁华地标的崛起不仅见证着国家发展的方向，也是资产潮水的流向所在。背靠大湾区发展战略，从深圳前海到超级总部基地，深圳湾沿岸地标崛起，代言大湾区时代封面。金融总部、科技大厂、独角兽企业集聚，湾区澎湃势能荟萃，也吸引全球置业的目光。

从深圳湾1号到SIC65，TOD上盖地标大平层物业备受追捧，屡屡刷新城市价格新高。目前深圳湾1号以25万+/㎡价格遥遥领先，定义着深圳城市的未来前景。

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一线江景始终

是城市物业的高端仰望

实景拍摄图，图片来源于网络

核心城市的江景已然成为最稀缺资源。在纽约，曼哈顿One Madison 俯瞰哈德逊河和东河的大宅，传媒大亨默多克曾出7800万美元购买两套景观公寓。

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在国内，一线江景与二线江景有明显的等级划分。上海顶级物业沿着黄浦江一脉生长，外滩、北外滩、陆家嘴等物业撑起城市价格天花板。在上海同一板块，一线江景价格远超二线江景物业。比如一线江景的中粮海景壹号约29万/㎡，拥有二线江景的世茂滨江花园售价约14万/㎡。在广州，同一板块，一线江景的桥鑫悦汇台、凯旋新世界广粤尊府价格约30万/㎡，二线江景如珠光新城御景等项目价格只在约12-14万/㎡。

反观杭州，从钱江新城CBD到奥体核心区，一线江景较二线江景价差翻倍不止。

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坐拥亚洲地标群时代盛宴

观止钱塘一线恒景

实景拍摄图，图片来源于网络

从城市核心资源的恒景性、时代地标的盛景性，到一线江景的不可复制，定义着收藏全球珍稀恒产的价值内核。在杭州奥体之心，七星潮鸣将以上收藏逻辑完美兑现，定制108席全球稀贵恒产。

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向西迤逦至六和塔的10公里江面，尽收眼底。玉皇山脉、六和塔如一幅江山长卷舒展，这幅恒景自北宋起，穿越时空流传至今。

一面正对“日月同辉”和市民中心，没有偏角，更没有遮挡。杭州「新世纪中轴龙脉」正在这一视线上，自武林中心—市民中心—奥体中心，这一格局奠定了杭州整体城市的气运走向。

另一面近瞰“大墨镜”和“莲花碗”，世界赛事、重量级政经盛会经纷至沓来，伟大时刻在此上演，媲美世界湾区的时代发展立意尽汇于此。

实景拍摄图，图片来源于网络

在杭州，难觅如此一幅集历史之韵、人文之美、时代之兴的恒景长卷。这种彼此呼应的共鸣之美，成为七星潮鸣最恒定的价值所在。

正居奥体七星之首天枢正位，定鼎未来的中心地位。此外，作为建筑和景观由美国gp、德国hpp和香港lead 8操刀，室内则由CCD、水平线设计、梁志天等大师执笔，拥有同频世界的审美品位和领潮生活方式。

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

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摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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