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上润璟庭售楼处电话：400-9939-964

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苏州上润璟庭售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔90年代初，苏州确立了“东园西区，一体两翼”的发展格局，自此苏州城西开始崛起，而狮山就是率先崛起的王者。

示意图丨图片来源于网络

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从2000年开始，狮山逐渐成为全国性的金融总部聚集地、城市商业中心、居住核心！

如今的狮山，早已经成为了公认的价值高地：地段得天独厚，交通四通八达，教育资源优质，配套全面成熟。

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示意图丨图片来源于网络

2024年，对于狮山来更是意义非凡，全新地标狮山文化广场闪亮登场。

这是一座集狮山公园、苏州博物馆西馆、狮山大剧院、科技馆、工业馆的人文山水公园。

也是苏州唯一的人文山水公园。

东有金鸡湖，西有狮子山，这句话的含金量进一步提升！

居于狮山的含金量，更是来到了前所未有的高度！

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两大巨擘联手

开启狮山居住新篇章

如今寸土寸金的狮山板块，终于迎来重磅纯新盘，路劲地产和苏高新地产两大巨擘联手打造的

上润璟庭

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效果示意图

路劲集团 & 路劲地产：

路劲集团，1996年在香港上市，国际华商500强，拥有多条海内外收费公路。

旗下的路劲地产是行业内的佼佼者，连续12年位列外资房企第一名，连续12年位列房地产开发企业综合实力35强。一二线城市土地储备逾360万方，深耕苏州21载，作品遍布4大区域。

苏州高新股份 & 苏高新地产

苏州新区高新技术产业股份有限公司(股票简称：苏州高新；股票代码：600736)，由苏州国家高新技术产业开发区管理委员会于1994年成立，1996 年8月在上海证券交易所挂牌上市，2009年6月公司进入上交所“上证180指数”，是苏州高新区首家、苏州市首批上市公司。

苏高新地产具备国家房地产开发一级资质，隶属于苏高新股份，是“苏州高新”的支柱企业。以高新区为根基，集地产开发、产城开发、城配建设为一体，立足高新区，深耕苏州，拓展长三角，现已开发了众多高品质项目，让万千家庭人居梦想落地。

效果示意图

强强联合打造的上润璟庭堪称全方面顶配的改善大宅，狮山核心+双地铁+稀缺洋房+全宽厅+智享大宅，全盘仅376席，每一席都珍贵！

对于购房者来说，两大巨擘强强联合用一部繁华之上的新兴作品致敬狮山，这不仅是满满的安全感，更是大写的双重保障。

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选择上润璟庭

住进狮山繁华里

位于狮山核心烫金地脉的上润璟庭，更是被不少购房者紧盯着，毕竟住进这里，等于住进了城市脉搏里。

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效果示意图

1、住进苏州的历史与未来！新晋地标狮山文化广场是你的“后花园”！

曾经一句“迪士尼太远，去苏州乐园”响遍了整个江苏省乃至长三角，老苏州乐园是苏州人对狮山最鲜明的记忆。

直到2017年，苏州乐园闭园移址，在其原址上迎来了新的生命——狮山文化广场。这一转变，更多的是城市功能与文化内涵的深刻升级。

示意图丨图片来源于网络

先来感受官方对狮山文化广场的定位：

“ 城市轴线，城市新名片，城市新地标，城市新客厅 ”

“ 苏州城市中央公园，文化艺术发展新标杆，苏州科技文化展示窗口”

可见作为新地标，狮山文化广场的立意之高。

而如今狮山文化广场已经落成，它集公共文化、科技设施于一体，并融入开放性山水公园之中，形成了独具特色的文化综合体。

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实景图丨图片来源于网络

从狮子山顶俯瞰，苏州博物馆西馆、苏州科技馆·工业展览馆、苏州狮山大剧院“三件套”依次排开，颇有上海陆家嘴三件套的意思。

对于上润璟庭的业主来说，大多数人的旅游目的地，只是你家的后花园，地铁一站路2分钟就可以抵达。

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实景图丨图片来源于网络

狮山文化广场是你的“后花园”，一家人遛弯散步，随时随地拥有“20分钟公园效应”；

狮子山是你的“观景台”，带着孩子登顶狮子山，眺望新区和姑苏全景；

苏博西馆是你的“书房”，随时随地带着孩子畅游在知识的海洋；

有人偏爱狮山的静谧，有人醉心狮山的繁华，居于狮山，是不少人的向往，亦是事业成功的象征。

而这一切之于上润璟庭的业主来说，只是生活里平凡的一天！

2、拥有同频国际的都市繁华！5分钟生活圈兑现丰盈日常！

住进上润璟庭，更是住进了全苏州商业浓度、教育浓度、医疗资源浓度最高的区域，基本5-10min享受高效生活圈。

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周边配套示意图

衣食：

高端商场泉屋美罗是你的“衣柜”，地铁2站即可抵达；

绿宝、狮山天街是你的“餐厅”，数百家美食任你挑选，自驾瞬时即刻抵达；

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实景图丨图片来源于网络

健康：

新区医院、明基医院、苏州附二医院是你的“健康骑士”，保障一家人的健康。

出行：

上润璟庭坐拥市内交通坐拥“一隧一轴一环双轨”的多维立体交通网络；

自驾的话何山路隧道+太湖大道+中环西线交通路网链接全城；

地铁3号线（何山路站）就在项目西南角，地铁3、8号线（西津桥站）就在项目北侧约500m；

人们常说：“地铁一响，黄金万两”，对于大多数人来说，住在轨交附近，不仅意味着出行更便捷，更意味着资产的稳定性更高！

而上润璟庭，更是地铁3号线、8号线双轨环绕，对业主来说，这不仅是通达全城的快速通道，更是资产安全的双重保障！

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实景图丨图片来源于网络

如今的狮山俨然成为苏州乃至全球的复合型国际化资源汇聚的都心CBD之一；

而当你选择上润璟庭，你不仅能拥有过去30年的发展成果，而且能踏准未来30年高速前进的脉搏！

选择上润璟庭上润璟庭售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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住进无界空间里

上润璟庭是狮山稀缺的小而美社区，全盘规划建设11幢8-25F住宅，一共仅376户。

其中更是有7幢是全苏州都稀缺的洋房和小高层产品，居住舒适度拉满！

1、视野无界！建筑排布与狮山风景相得益彰！

楼幢排布上颇费了心思，不同产品形态错落排布，有种“高低起伏”的韵律感，这样排布有两点好处：

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效果示意图

第一，能够保证充足的楼间距，具有较好的通风采光和景观绿化；

第二，这样排布能够让更多的楼幢看到自然景观，让视野无界；

2、美学无界！携手日清设计升维狮山人居！

对于产品的打造，邀请了世界著名建筑设计团队日清设计，从色彩、线条、材料、工艺等角度出发，建构建筑的无界之美。

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效果示意图

外立面风格采用现代简约的建筑风格，“删繁就简，溯本清源 ”。

结合狮山片区现代化的城市界面，采用灰色系外立面，辅以香槟色铝板进行勾勒，同时增加金属网装饰，使住宅立面有渐进的颜色变化，达到“远近高低各不同”的视觉效果。

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社区内的景观打造借鉴了曼谷湄南河四季酒店，围绕“浮屿林境，瑰丽式森居”整体定位；

以“林·屿·溪·庭”为规划核心，打造“一核、一环、多园”全维度多功能复合型森屿花园社区，出则繁华归则宁静！

3、空间无界！144㎡-235㎡终极改善大宅！

户型设计上更是可圈可点，所有户型均采用大面宽短进深的设计，全部四开间朝南，通风采光优越，居住舒适度非常高。

以建面约149㎡ 4房2厅2卫户型为例：

户型示意图

建面约149㎡的户型是4房设计，四开间朝南，客厅开间约5.4m，空间足够再容纳一个开放式书房或者作为家庭活动区。

南向面宽约15.2m，空间布局上巧妙融合了经典的大横厅设计；

南向双联阳台，LDKB一体化设计，空间感十足；主卧套房设计，设有独立卫浴。

建面约180㎡ 4房2厅3卫户型：

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从2000年开始，狮山逐渐成为全国性的金融总部聚集地、城市商业中心、居住核心！

如今的狮山，早已经成为了公认的价值高地：地段得天独厚，交通四通八达，教育资源优质，配套全面成熟。

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2024年，对于狮山来更是意义非凡，全新地标狮山文化广场闪亮登场。

这是一座集狮山公园、苏州博物馆西馆、狮山大剧院、科技馆、工业馆的人文山水公园。

也是苏州唯一的人文山水公园。

东有金鸡湖，西有狮子山，这句话的含金量进一步提升！

居于狮山的含金量，更是来到了前所未有的高度！

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两大巨擘联手

开启狮山居住新篇章

如今寸土寸金的狮山板块，终于迎来重磅纯新盘，路劲地产和苏高新地产两大巨擘联手打造的

上润璟庭

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路劲集团 & 路劲地产：

路劲集团，1996年在香港上市，国际华商500强，拥有多条海内外收费公路。

旗下的路劲地产是行业内的佼佼者，连续12年位列外资房企第一名，连续12年位列房地产开发企业综合实力35强。一二线城市土地储备逾360万方，深耕苏州21载，作品遍布4大区域。

苏州高新股份 & 苏高新地产

苏州新区高新技术产业股份有限公司(股票简称：苏州高新；股票代码：600736)，由苏州国家高新技术产业开发区管理委员会于1994年成立，1996 年8月在上海证券交易所挂牌上市，2009年6月公司进入上交所“上证180指数”，是苏州高新区首家、苏州市首批上市公司。

苏高新地产具备国家房地产开发一级资质，隶属于苏高新股份，是“苏州高新”的支柱企业。以高新区为根基，集地产开发、产城开发、城配建设为一体，立足高新区，深耕苏州，拓展长三角，现已开发了众多高品质项目，让万千家庭人居梦想落地。

效果示意图

强强联合打造的上润璟庭堪称全方面顶配的改善大宅，狮山核心+双地铁+稀缺洋房+全宽厅+智享大宅，全盘仅376席，每一席都珍贵！

对于购房者来说，两大巨擘强强联合用一部繁华之上的新兴作品致敬狮山，这不仅是满满的安全感，更是大写的双重保障。

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选择上润璟庭

住进狮山繁华里

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1、住进苏州的历史与未来！新晋地标狮山文化广场是你的“后花园”！

曾经一句“迪士尼太远，去苏州乐园”响遍了整个江苏省乃至长三角，老苏州乐园是苏州人对狮山最鲜明的记忆。

直到2017年，苏州乐园闭园移址，在其原址上迎来了新的生命——狮山文化广场。这一转变，更多的是城市功能与文化内涵的深刻升级。

示意图丨图片来源于网络

先来感受官方对狮山文化广场的定位：

“ 城市轴线，城市新名片，城市新地标，城市新客厅 ”

“ 苏州城市中央公园，文化艺术发展新标杆，苏州科技文化展示窗口”

可见作为新地标，狮山文化广场的立意之高。

而如今狮山文化广场已经落成，它集公共文化、科技设施于一体，并融入开放性山水公园之中，形成了独具特色的文化综合体。

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从狮子山顶俯瞰，苏州博物馆西馆、苏州科技馆·工业展览馆、苏州狮山大剧院“三件套”依次排开，颇有上海陆家嘴三件套的意思。

对于上润璟庭的业主来说，大多数人的旅游目的地，只是你家的后花园，地铁一站路2分钟就可以抵达。

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狮山文化广场是你的“后花园”，一家人遛弯散步，随时随地拥有“20分钟公园效应”；

狮子山是你的“观景台”，带着孩子登顶狮子山，眺望新区和姑苏全景；

苏博西馆是你的“书房”，随时随地带着孩子畅游在知识的海洋；

有人偏爱狮山的静谧，有人醉心狮山的繁华，居于狮山，是不少人的向往，亦是事业成功的象征。

而这一切之于上润璟庭的业主来说，只是生活里平凡的一天！

2、拥有同频国际的都市繁华！5分钟生活圈兑现丰盈日常！

住进上润璟庭，更是住进了全苏州商业浓度、教育浓度、医疗资源浓度最高的区域，基本5-10min享受高效生活圈。

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衣食：

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健康：

新区医院、明基医院、苏州附二医院是你的“健康骑士”，保障一家人的健康。

出行：

上润璟庭坐拥市内交通坐拥“一隧一轴一环双轨”的多维立体交通网络；

自驾的话何山路隧道+太湖大道+中环西线交通路网链接全城；

地铁3号线（何山路站）就在项目西南角，地铁3、8号线（西津桥站）就在项目北侧约500m；

人们常说：“地铁一响，黄金万两”，对于大多数人来说，住在轨交附近，不仅意味着出行更便捷，更意味着资产的稳定性更高！

而上润璟庭，更是地铁3号线、8号线双轨环绕，对业主来说，这不仅是通达全城的快速通道，更是资产安全的双重保障！

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如今的狮山俨然成为苏州乃至全球的复合型国际化资源汇聚的都心CBD之一；

而当你选择上润璟庭，你不仅能拥有过去30年的发展成果，而且能踏准未来30年高速前进的脉搏！

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住进无界空间里

上润璟庭是狮山稀缺的小而美社区，全盘规划建设11幢8-25F住宅，一共仅376户。

其中更是有7幢是全苏州都稀缺的洋房和小高层产品，居住舒适度拉满！

1、视野无界！建筑排布与狮山风景相得益彰！

楼幢排布上颇费了心思，不同产品形态错落排布，有种“高低起伏”的韵律感，这样排布有两点好处：

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效果示意图

第一，能够保证充足的楼间距，具有较好的通风采光和景观绿化；

第二，这样排布能够让更多的楼幢看到自然景观，让视野无界；

2、美学无界！携手日清设计升维狮山人居！

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外立面风格采用现代简约的建筑风格，“删繁就简，溯本清源 ”。

结合狮山片区现代化的城市界面，采用灰色系外立面，辅以香槟色铝板进行勾勒，同时增加金属网装饰，使住宅立面有渐进的颜色变化，达到“远近高低各不同”的视觉效果。

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效果示意图

社区内的景观打造借鉴了曼谷湄南河四季酒店，围绕“浮屿林境，瑰丽式森居”整体定位；

以“林·屿·溪·庭”为规划核心，打造“一核、一环、多园”全维度多功能复合型森屿花园社区，出则繁华归则宁静！

3、空间无界！144㎡-235㎡终极改善大宅！

户型设计上更是可圈可点，所有户型均采用大面宽短进深的设计，全部四开间朝南，通风采光优越，居住舒适度非常高。

以建面约149㎡ 4房2厅2卫户型为例：

户型示意图

建面约149㎡的户型是4房设计，四开间朝南，客厅开间约5.4m，空间足够再容纳一个开放式书房或者作为家庭活动区。

南向面宽约15.2m，空间布局上巧妙融合了经典的大横厅设计；

南向双联阳台，LDKB一体化设计，空间感十足；主卧套房设计，设有独立卫浴。

建面约180㎡ 4房2厅3卫户型：

不同的材质融合了工艺手法的难度，设计师在细节上追求完美，白色的大理石材下内嵌黄铜金属线，将石材本身的自然肌理衬托得分外明显。

硬装作为空间的“骨相”，软装作为“皮相”，两者有着密不可分的联系。好的“骨相”可以超越时间和气场，带来不一样的氛围感。

W.Design从空间整体的细节处入手，利用墙体的凹缝和脱离感，让身处于此的人都能体验到“皮“与”骨“相辅相成的存在感。

在整个居所中，随处可见的绿色植物实际上是通过精密的布置安放，让人走到哪里，不会有种毫无规章的体验，反观在需要的地方摆上那一抹亮丽的绿色，起到了画龙点睛的作用。

主卧里的房间，浴室和衣帽间同样宽敞明亮，在都市人忙碌的生活之中提供给他们宽裕的私人空间，也正是无间设计的宗旨之一。

主卧的浴室通过大面积的开窗来将光线引入室内，纯白色的浴缸与大理石墙壁相对应，突出艺术性、时尚感，场景不在遵循传统意义上的布局。

About.

W.Design

W.Design设计师Ben Wu创立，多年来，W.Design以中国传统文化为土壤、立足当下，致力于生活观念的启迪，以及对未来的洞察与尝试，由此开创出独一无二的“摩登东方”设计语言。W.Design拥有一批国际化视野团队，形成建筑、室内、软装、产品设计于一体的专业体系，专注为空间赋予独一价值。已为中国TOP50房地产品牌提供服务，不止是呈现独到设计，更是结合品牌、商业、人群及定位需求，提供全考量、定制化的解决方案。

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Second-hand house age is one of the key factors affecting the value of the house, the shorter the house age, the more expensive the price, which makes many buyers do not know how to choose.

二手房房龄是影响房屋价值的关键因素之一，房龄越短，价格越贵，这让很多购房者不知道如何选择。

The following from the four age stages, you can refer to their own budget and actual situation to choose.

以下从四个房龄阶段切入，大家可以参考自己的预算和实际情况进行选择。

1. 0-5 years (second new house) : value premium period

一、0-5年（次新房）：价值溢价期

Value expression

价值表现

The new home transaction price within 5 years of housing age is generally 5% to 15% higher than that of new homes in the same area, and the core value points are: the existing house is live in (to avoid the risk of the end of the future house), the developer's warranty coverage (most housing companies provide 5 years of construction warranty) and the time cost of the new house waiting for the new house.

房龄5年内的次新房成交价普遍高于同地段新房5%-15%，核心价值点在于：现房即住性（规避期房烂尾风险）、开发商质保覆盖（多数房企提供5年建筑质保）以及免去新房期房等待的时间成本。

Of course, under the buyer's market now, the price of second-hand housing will be cheaper than that of new homes.

当然，现在买方市场下，二手房的价格较新房还是会更便宜一些。

Price constraint point

价格制约点

Value-added tax (free for 2 years) and personal tax (free for 5 years) policies form a price watershed.

增值税（满2年免征）和个税（满5唯一免征）政策形成价格分水岭。

Less than two years of housing need to bear an additional 5.3% value-added tax, resulting in the actual transaction cycle extended, some owners choose to discount 3%-5% quick cash.

未满两年的房源需额外承担5.3%增值税，导致实际成交周期延长，部分业主选择折价3%-5%快速变现。

This type of property is more suitable for quality-conscious and cash-rich improvement buyers.

此类房产更适合注重品质且资金充裕的改善型购房者。

6-15 years (gold replacement period) : value differentiation node

二、6-15年（黄金置换期）：价值分化节点

Value supporting factor

价值支撑要素

At this stage, community business, education and other supporting facilities tend to mature.

此阶段社区商业、教育等配套趋于成熟。

The depreciation rate of the community with excellent building quality (such as the use of aluminum mold construction, drainage and other technologies on the same floor) can be controlled within 0.8% per year.

建筑质量过硬的小区（如采用铝模施工、同层排水等技术）折旧率可控制在每年0.8%以内。

Risk of loss of value

价值折损风险

The elevator failure rate has entered a high period (the failure rate has increased by 40% since the 8th year of industry statistics), and the maintenance costs such as facade hollow drum and pipe rust have increased by about 2000 yuan annually.

电梯故障率进入高发期（行业统计第8年起故障率提升40%），外立面空鼓、管道锈蚀等维修成本年均增加约2000元。

After 2015, new residential buildings generally implement higher seismic standards (such as GB50011-2010), so that projects built before 2010 May be downgraded when the bank evaluates, affecting the loan limit.

2015年后新建住宅普遍执行更高抗震标准（如GB50011-2010），使得2010年前建成项目在银行评估时可能被降级，影响贷款额度。

This kind of property is suitable for buyers with high requirements for matching and just changing.

此类房产适合对配套要求较高的刚需和刚改购房者。

16-25 years (period of financial decline) : liquidity trap

三、16-25年（金融属性衰退期）：流动性陷阱

Loan restrictions are explicit

贷款限制显性化

Most banks adopt the audit rule of "loan life + house age ≤50 years", and the 25-year old property can only be loaned for 25 years at most, and the monthly mortgage pressure is 35% higher than that of the new house.

多数银行采用"贷款年限+房龄≤50年"的审核规则，25年房龄的房产最长只能贷25年，月供压力较新房增加35%。

Provident fund loans will also lower the assessed value of properties over 20 years old by 10%-15%, further squeezing purchasing power.

公积金贷款更将房龄超20年的房产评估值下调10%-15%，进一步压缩购买力。

According to Chengdu's 2022 data, the transaction cycle of second-hand houses more than 20 years old is 2.3 times longer than that of new houses.

成都2022年数据显示，20年以上房龄二手房成交周期较新房延长2.3倍。

Value remodeling opportunity

价值重塑机会

The policy of installing an elevator (a subsidy of 200,000-300,000 yuan per unit) can make the top floor house price rise by 15%-20%, such as the 1998 old community in Haidian District, Beijing, which completed the elevator installation in 2021, the unit price of the top floor rose from 72,000 to 83,000 yuan.

加装电梯政策（每台补贴20-30万元）可使顶楼房价回升15%-20%，如北京海淀区2021年完成电梯加装的1998年老小区，顶楼单价从7.2万升至8.3万元。

However, it is necessary to be wary of the reinforcement cost of prefabricated panel structure (common before 2000) houses, and such renovation costs usually exceed 2000 yuan /㎡.

但需警惕预制板结构（2000年前常见）房屋的加固成本，这类改造费用通常超过2000元/㎡。

These properties are suitable for buyers with lower overall budgets.

此类房产适合整体预算较低的购房者。

More than 26 years (policy game period) : risks and opportunities coexist

四、26年以上（政策博弈期）：风险与机遇并存

Old change bonus window

旧改红利窗口

In the old residential areas included in the Ministry of Housing renovation plan, facade renovation, smart community upgrading and other projects can cause housing prices to jump 8% to 12% in the short term.

纳入住建部改造计划的老旧小区，外立面改造、智慧社区升级等工程可使房价短期跳涨8%-12%。

The renovated 1989 residential area in Luohu District, Shenzhen in 2020 will increase the rental yield from 1.8% to 3.5% after the renovation.

深圳罗湖区2020年旧改的1989年小区，改造后租金收益率从1.8%提升至3.5%。

However, it is necessary to pay attention to the difference in renovation standards. Basic renovation (such as pipeline replacement) has limited value improvement, while perfect renovation (adding parking Spaces and charging piles) can generate substantial premium.

但需注意改造标准差异，基础类改造（如管道更换）对价值提升有限，完善类改造（加停车位、充电桩）才能产生实质性溢价。

Calculation of demolition probability

拆迁概率测算

Using the "house age/design service life" to make a preliminary judgment, the probability of demolition of the brick-concrete structure (50 years design life) after 30 years is over 60%.

采用"房龄/设计使用年限"进行初步判断，砖混结构（50年设计年限）满30年拆迁概率超60%。

Beijing's 2023 core area of dangerous old building reconstruction policy is clear, built before 1980 simple buildings can apply for original reconstruction, such information often 2-3 years in advance to release the housing price rise signal.

北京2023年核心区危旧楼房改建政策明确，1980年前建成的简易楼可申请原址重建，此类信息往往提前2-3年释放房价上涨信号。

These properties are suitable for some investment types and home buyers with school district requirements.

此类房产适合一些投资型和有学区要求的购房者。

The effect of housing age on housing price is essentially a game between time value and space value.

房龄对房价的影响本质是时间价值与空间价值的博弈。

Smart home buyers should establish a "house age break-even point" thinking: when the value of the house's lot appreciation space exceeds the age depreciation rate, it is a value depression.

精明的购房者应建立"房龄损益平衡点"思维：当房屋的地段增值空间超过房龄折旧速度时，即是价值洼地。