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上海虹口天潼里198售楼处电话：400-9939-964

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Shanghai Hongkou Tiantong Li Sales Office Tel: 400-9939-964【 Shanghai North Bund Tiantong 198: Luxury homes, urban treasures waiting for you to explore 】 The Tiantong 198 project in Shanghai North Bund has become the focus of attention with its unique Shanghai style architecture and prime location.

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9939-964【上海北外滩天潼198：豪宅云集，城市瑰宝等你来探索】上海北外滩的天潼198项目，以其独特的海派建筑风格和黄金地段成为瞩目焦点。

The project includes a variety of housing types such as small high-rise buildings and courtyard villas, with various household types, corresponding to different needs.

项目包括风貌小高层、合院别墅等多种房屋类型，户型多样，对应不同需求。

With the confluence of Huangpu River and Suzhou River, close to the Waibadu Bridge, the location is superior.

坐拥黄浦江和苏州河的交汇处，紧邻外白渡桥，位置优越。

Xinhu Group strives to create a high-end residential area integrating historical style and modern comfort, providing an ideal residence for people who pursue quality life.

新湖集团倾力打造，旨在营造一个集历史风貌与现代舒适为一体的高端住宅区，为追求品质生活的人群提供理想居所。

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Shanghai Hongkou Tiantong Li Sales Office Tel: 400-9939-964 Shanghai North Bund, a historic and vibrant area, Xinhu Group's Tiantong 198 project is quietly blooming here.

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9939-964上海北外滩，一个历史悠久又充满活力的区域，新湖集团的天潼198项目正是在这里悄然绽放。

The project inherits the historical charm of the Bund in Shanghai, while incorporating modern design concepts to create a new world of living with both old Shanghai atmosphere and modern mansion style.

该项目继承了上海外滩的历史韵味，同时融入现代设计理念，打造出一个兼具老上海情调和现代豪宅风格的居住新天地。

Tiantong 198 is not only incomparable in geographical location, but also has made great efforts in architectural style.

天潼198不仅地理位置无可比拟，更是在建筑风貌上下足了功夫。

Small high-rise residence, multi-storey residence, superimposed villa to courtyard villa, many types, to meet the living needs of different families.

小高层住宅、多层住宅、叠加别墅到合院别墅，户型众多，满足了不同家庭的居住需求。

Here, every building is a contemporary interpretation of the classical style of the Bund, and every brick and tile reveals a deep understanding of Shanghai style culture.

这里，每一幢建筑都是对外滩古典风格的当代诠释，每一砖一瓦都显露出对海派文化的深刻理解。

For those who are looking for a top quality of life, Tiantong 198 is undoubtedly a rare choice.

对于那些寻求顶级生活品质的人们来说，天潼198无疑是一个不可多得的选择。

The total price of the project starts at 180 million yuan, ensuring the uniqueness and nobility of the residence.

项目总价起步1.8亿人民币，确保了居住的独特性和尊贵性。

Whether for residential or investment purposes, Tiantong 198 is a shining pearl in Shanghai's real estate market.

无论是出于居住或是投资考虑，天潼198都是上海房产市场上的一个璀璨明珠。

Tiantong Li Sales Office Tel: 400-9939-964 Tiantong Li property details Sales Office address Housing price residential area environment surrounding commercial facilities

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Shanghai Hongkou Tiantong Li Sales Office Tel: 400-9939-964 Tiantong 198 project is not only a treasure of the North Bund of Shanghai, but also a model of the perfect combination of urban life and history and culture.

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9939-964天潼198项目不仅是上海北外滩的一块宝地，更是城市生活与历史文化完美结合的典范。

The project is strategically located at the intersection of Suzhou River and Huangpu River, like a splendid diamond inlaid in the city.

项目的地理位置优越，位于苏州河和黄浦江的交汇处，犹如一颗镶嵌在都市中的璀璨钻石。

With the development and planning of the North Bund area, Tiantong 198 is like a ship sailing through the wind and waves, leading the residents to the other side of high-quality life.

随着北外滩区域的开发和规划，天潼198如同一艘迎风破浪的航船，带领着居民们驶向高品质生活的彼岸。

As soon as I stepped into this project, I seemed to travel through time and space and came to the heyday of Shanghai culture.

刚一步入这个项目，仿佛穿越时空，来到了那个海派文化鼎盛的时代。

The designer skillfully combines classical elements with modern design, giving the house a traditional feel without losing comfort and convenience.

设计师巧妙地将古典元素与现代设计相结合，让住宅既有传统风情，又不失舒适便捷。

Every detail has been carefully thought out and designed with the intention of providing residents with an elegant and peaceful living space.

每一个细节都经过精心思考和设计，意在为居民提供一个优雅而宁静的生活空间。

However, just as a large diamond needs to be carefully selected, the buyers of Tiantong 198 will also be individuals with high life tastes and financial strength.

然而，正如一枚硕大无朋的钻石需要慎重挑选，天潼198的购买者也将是那些具有极高生活品味和经济实力的个体。

Such a high-end project will undoubtedly become an important benchmark in the luxury property market in Shanghai, leading the direction of the entire region and even the Shanghai real estate market.

如此高端的项目，无疑将成为上海豪宅市场上的一个重要标杆，引领着整个区域甚至上海房产市场的走向。

It's not just a place to live, it's a symbol of status and taste.

这里不仅仅是一处居所，更是一种代表身份与品味的象征。

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Tiantong Li Sales Office Tel: 400-9939-964 Tiantong Li property Details Sales Office Address House price residential area environment surrounding commercial support [North Bund new landmark "Tiantong 198" : Luxury river view houses and villas debut!]

天潼里售楼处电话：400-9939-964天潼里楼盘详情介绍 售楼处地址 房价 户型 小区环境 周边商业配套【北外滩新地标「天潼198」：豪华江景洋房与别墅首次亮相！】

"Tiantong 198" is located in the core of Hongkou North Bund, the intersection of the Huangpu River and Suzhou River diamond lot, offering construction area from 209 square meters to 887 square meters of luxury bungalows and villas.

「天潼198」位于虹口北外滩核心，交汇黄浦江与苏州河的钻石地段，提供建筑面积从209㎡至887㎡不等的豪华洋房和别墅。

The project inherits Shanghai style, integrates retro and modern design, and achieves a unique new era residence in Shanghai.

项目继承海派风味，融合复古与现代设计，成就一处独特的上海新时代里弄住宅。

Walking distance to the Waibadu Bridge, enjoy the top facilities of the Bund, the core of the real downtown Shanghai quality location.

步行即可至外白渡桥，享受外滩的顶级配套，真正上海市中心的核心优质地段。

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Shanghai Hongkou Tiantong Li Sales Office Tel: 400-9939-964 In the bustling city, a combination of classical and modern luxury areas are emerging in Hongkou North Bund, that is the high-profile "Tiantong 198".

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9939-964在繁华都市中，一处融合了古典与现代的豪宅区正在虹口北外滩崭露头角，那就是备受瞩目的「天潼198」。

Here, the waves of the Huangpu River and the murmuring of the Suzhou River intertwine into a vivid picture, and the majestic Waibadu Bridge is not far away, which not only represents the history of Shanghai, but also the bridge to the bustling Bund.

这里，黄浦江的波光与苏州河的潺潺交织成一幅生动的画卷，而雄伟的外白渡桥就在不远处，它不仅代表着上海的历史，也是通往繁华外滩的桥梁。

"Tiantong 198" offers a choice of luxury homes of different sizes, from comfortable bunghouses of about 209 square meters to spacious villas of about 887 square meters, to meet the living needs of different families.

「天潼198」提供不同面积的豪宅选择，从约209㎡的舒适洋房到约887㎡的宽敞别墅，满足不同家庭的居住需求。

Each building is ingenious, and the design team led by Mr. Lu Hao uses red brick as the main material to create a residence with both Shanghai style and modern flavor.

每一处建筑都是匠心独运，陆皓先生领衔的设计团队以红砖为主材，打造出既有海派风情又不失现代气息的住宅。

Every window here captures the rhythm of the city and the tranquility of the river.

这里的每一扇窗户，都能捕捉到城市的节奏与江河的宁静。

Living in "Tiantong 198" not only means having a quality life experience, but also represents a symbol of status.

居住在「天潼198」，不仅意味着拥有一段优质的生活体验，更代表着一种身份的象征。

With rich experience in luxury property development, Xinhu Group has integrated historical and cultural symbols such as Xibenwish Temple into the project design, making "Tiantong 198" not only a residence, but also an inheritance and demonstration of the spirit of Shanghai.

新湖集团凭借丰富的豪宅开发经验，将西本愿寺等历史文化标志融入项目设计中，使「天潼198」不仅仅是一处住宅，更是上海这座城市精神的传承与展现。

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Shanghai Hongkou Tiantongli Sales Office Tel: 400-9939-964 Shanghai as an international metropolis, its real estate market has always been the focus of national attention.

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9939-964上海作为国际大都市，其房地产市场一直是全国瞩目的焦点。

Located in the North Bund of Hongkou, "Tiantong 198" project, with its unique geographical location and unique design style, has undoubtedly become a shining pearl in the market.

位于虹口北外滩的「天潼198」项目，凭借其得天独厚的地理位置和独树一帜的设计风格，无疑成为了市场中的一颗璀璨明珠。

Close to the Waibadu Bridge, close to the Huangpu River, every time you look out of the window, you can feel the historical heritage of the Bund and the modern rhythm of the city.

靠近外白渡桥、紧邻黄浦江，每一次窗外望去，都能感受到外滩的历史底蕴与都市的现代韵律。

The product line of "Tiantong 198" is rich and diverse, which can meet the different needs of families.

「天潼198」的产品线丰富多样，能够满足不同需求的家庭。

Whether it is a cozy nest for a small family or a luxurious villa for a large family, it offers a comfortable living environment.

无论是小家庭的温馨小巢，还是大家庭的豪华别墅，这里都能提供一个舒适的居住环境。

The design concept of the project is a perfect combination of the old Shanghai Liong culture and modern lifestyle, not only to provide residents with a living space, but also to create a life attitude for them.

项目的设计理念，将老上海的里弄文化与现代生活方式完美结合，不仅为居民提供一个居住的空间，更为他们打造了一种生活的态度。

What cannot be ignored is that the development potential of the North Bund is huge, and with the "North Bund 4 square kilometers hot land development mechanism" issued by the Shanghai Municipal People's Government, the future of this area will be more worthy of expectation.

不可忽视的是，北外滩的发展潜力巨大，随着上海市人民政府发布的“北外滩4平方公里热土开发机制”，这一区域的未来将更加值得期待。

The construction of high-end office buildings and the development of commercial and leisure areas will bring more convenience and business opportunities to this area, and will certainly add more value to "Tiantong 198".

高端写字楼的兴建、商业休闲区的发展，都将为这一区域带来更多的生活便利与商业机遇，也必将为「天潼198」增添更多价值。

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上海虹口天潼里售楼处电话：400-9939-964北外滩核心钻石地段

New Mansion 【 Tiantong 198】

全新豪宅【天潼198】

The first house source 59 sets style large flat floor

首发房源59套风貌大平层

The construction area is about 209-641 square meters

建筑面积约209-641㎡

Total price: 34 million ~ 130 million

总价约：3400万~1.3亿

15 sets of style Courtyard Villas (Tiantong Li)

15套风貌合院别墅（天潼里）

The floor area is 502-907 square meters

地上建筑面积约502-907㎡

Total area: 850-1200㎡

总面积约：850-1200㎡

The total price is about 180 million (check the house)

总价约1.8亿起（验资看房）

No point subscription online booking Tiantongli sales office Tel: 400-9939-964 Tiantongli property details Sales office address Housing price residential area environment surrounding commercial facilities

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项目基本信息

Project name: Tiantong Li

项目名称：天潼里

Administrative area: North Bund, Hongkou District

行政区域：虹口区北外滩

Property type: Residential

物业类型：住宅

Volume for sale: 50 sets of bungalows, 15 sets of courtyard

在售体量：洋房50套，合院15套

Area for sale: the building surface of bungalow is about 233-641 square meters, and the building surface of courtyard is about 500-800 square meters

在售面积：洋房建面约233-641平，合院建面约500-800平

Total price: The total price of the bungalows is about 35-130 million yuan, and the total price of the courtyard is about 180-290 million yuan

总价：洋房总价约3500万-1.3亿，合院总价约1.8亿-2.9亿

Deposit requirements: 5 million bungalows, 10 million courtyard

定金要求：洋房500万，合院1000万

Ladder ratio: 1 ladder 1 household /2 ladder 2 households /2 ladder 1 household

梯户比：1梯1户/2梯2户/2梯 1户

Payment requirements: the first set of 30%, the second set of 50%, bungalows can be normal loan;

付款要求：首套30%，二套50%， 洋房可以正常贷款；

The villa is fully funded, with a maximum loan of $50 million

别墅接受全款，贷款最多贷5千万

Completion time: end of 2027

竣工时间：2027年底

Availability rate: 86 percent

得房率：86%

Property Company: New Lake Greentown Property

物业公司：新湖绿城物业

Total number of floors: bungalow 9, villa 4

总层数：洋房 9层，别墅4层

Height: The height of the bungalow is 3.15 meters, the height of the courtyard is 3.6 meters

层高：洋房层高3.15米，合院层高3.6米

Property Fee: About 20 yuan for bungalows, about 25 yuan for villas (tentative)

物业费：洋房约20元，别墅约25元（暂定）

Greening rate: 30%

绿化率：30%

Delivery time: the end of 2027

交房时间：2027年底

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项目推售详情

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Shanghai Hongkou Tiantong Li sales office Tel: 400-9939-964 [Tiantong 198] Residential product layout is particularly large, reaching 42 kinds.

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9939-964【天潼198】住宅产品户型图特别多，达到42种。

Contains an area of about 209-641 square meters of high-rise residential, an area of about 231-400 square meters of multi-storey residential, an area of about 110-433 square meters of high-rise residential superposition villa (including flat floor), an area of about 502-907 square meters of courtyard villa.

包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。

A total of 125 residential units, from the illustration, all are style residential products.

共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。

Below is the illustration of the first building, 59 sets of small high-rise +15 sets of courtyard villas:

以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：

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项目户型图如下▼

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▲ 入户左手边将客卫干区打开，利用绿植造景，将地面标准尺寸的瓷砖再度加工运用于墙面，丰富层次的同时，也带来整体性

▲ 把原本玄关的隔墙全部拆除，扩大入户视觉感，并在影音室与玄关之间增设宠物活动区，让宠物可以第一时间捕捉到屋主回家的动态，而更改布局后露出的梁体，设计师用体块穿插的手法去解决

▲ 经过玄关来到大横厅，屋主偏爱厚重的质感，设计师选用有丰富肌理质感的碳黑色艺术漆，通刷墙顶，氛围厚重内敛

▲ 屋主常在家招待朋友同事，选用有围合感的弧形大沙发，营造放松亲密的休闲氛围

▲ 柜体与电视机均做嵌入式，与墙面齐平，保留大平层的开阔印象

▲ 电视墙左侧加入石材拼接，显得粗犷大气，加入绿植和黄铜元素中和，带来精致自然感的魅力

▲ 屋主偏爱幽暗的灯光，客厅采用无主灯设计，运用多层次的灯光搭配，满足不同情境下的需求

▲ 艺术漆吊顶延伸至餐边柜上方缓缓垂落，富有艺术美感

▲ 餐边柜中间设置水吧台，用拉丝黄铜板搭配绿植，与电视墙做元素的呼应

▲ 设计师借用橱窗的概念，在餐厅通向厨房的一面做了展示区，用于摆放画作、手办和其它摆件，展示屋主趣味所在

▲ 屋主喜欢绿植，将阳台部分开放，做成露天小花园

▲ 阳台吊顶稍微挑出，加深框景的感觉，一块赏石用不规则的形态，带来自然的松弛感

▲ 阳台封闭的部分抬高，做成开放的茶室，蒲团矮几，沉香小炉，是屋主放松休闲之处

▲ 从厨房看向整个客餐厅

▲ 将主卧旁的次卧并入，改为衣帽间，一面做顶天立地的玻璃柜，一面设计模块化开放架，分类收纳井然有序

▲ 顶面则用镜面不锈钢，利用反射拉高空间视觉效果

▲ 开放架背景表面做仿金属的特殊肌理

▲ 过道原为两间卧室各自独立的阳台，打通后表面使用仿水泥的艺术漆，突出空间的结构

▲ 主卧睡眠区延续公区格调，辅以木饰面造型吊顶，形成冷暖中和凸显层次

▲ 配上同色系床品带来静谧氛围

▲ 床尾设计衣柜与梳妆台一体，往里走是主卫

▲ 主卫延续黑色调性，组合使用灯膜、灯带等多种灯光模式，满足卫浴的光线需求

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客餐厅

客厅

客厅部分以白色深棕为主，在交错间奠定沉稳大气的基调。独特的大理石岩板背景墙，高级感max，搭配低饱和沙发，让空间充满设计与质感。

阳台

超大落地窗旁加上业主喜爱的自然元素，做好防水即使活水也不怕。水声窸窸窣窣，当阳光洒下来，波光粼粼。绿植黄叶，沙中板砾，宛如缩小版林间小路，在室内也依然可以生机勃勃。

餐厅

意式边柜，上下整墙收纳空间大，嵌入式冰箱无缝衔接，留有台面与插座，方便吧台操作。黑色一字线条吊灯与黑色透明玻璃柜，凸显时尚设计。大理石纹路简约餐桌，色调与全屋一致。

书房

书房棕色栅木无把手柜体搭配透明玻璃收纳柜，既可收纳也有展示柜。定制的黑色书桌独特时尚，白色百叶窗所散发的清新自由，在书房中尤为亮眼。

卧室

主卧

主卧延续全屋基调，以棕白为主。床头墙面将木板和大理石纹路岩板相结合。床铺左侧悬空式衣柜，底部留有棕色柜体，处处都是设计的小心思。床尾黑色桌台，与书房书桌颜色材料一致，既是卧室中的化妆台也是展示台，还可作为书桌办公。

飘窗铺上垫子，也变成为闲暇休憩地之一。步入式衣柜，收纳空间大，黑白线条简约大气。临窗设化妆桌，自然光线好。

儿童房

儿童房大量低饱和度撞色，搭配简单家具，打造出一个活泼生机的氛围。

客房

客房没有复杂的背景墙装饰，黑白配色简简单单也可以美感十足。天潼里售楼处电话：400-9939-964天潼里楼盘详情介绍 售楼处地址 房价 户型 小区环境 周边商业配套

Shanghai Hongkou Tiantongli Sales Office Tel: 400-9939-964 By Mr. Lu Hao, founder of GOA Elephant Design, the project draws from the Western classical architectural style of the Bund, takes red brick as the main material, and encarves the romantic style of the old stone door, and strives to create a "new era villa".

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9939-964项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄别墅”。

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项目区位配套

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Shanghai Hongkou Tiantongli Sales Office Tel: 400-9939-964 The project is located in the north of Tiantong Road, south of Wuchang Road, east of Wusong Road, west of Zhapu Road.

上海虹口天潼里售楼处电话：400-9939-964项目具体坐落于天潼路以北，武昌路以南，吴淞路以东，乍浦路以西。

Exclusive river (Huangpu River) river (Suzhou River) intersection of the best diamond lot, only 200 meters away from the Waibadu Bridge.

独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。

项目占地面积约18950㎡，总建筑面积约113000㎡，容积率2.98，由多层、高层住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。

工地实景照片

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It is planned to have 8 4-storey residential buildings, 1 7-storey multi-storey residential building, 1 9-storey small high-rise building, and the bottom business and hotel;

规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层多层住宅，1幢9层小高层，及底商和酒店；

In the future, we will supply 38 sets of overlapping villas &27 sets of Linong courtyard villas &59 sets of small high-rise buildings.

未来将供应38套叠墅&27套里弄合院别墅&59套小高层。

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400-9939-964 New Lake · Bund Yuan is located at the golden confluence of Shanghai's One River and one River (Huangpu River and Suzhou River), about 300 meters away from the Waibadu Bridge, about 600 meters away from the Bund, close to the Bund historical and cultural landscape area, and close to the city skyline of Lujiazui. It is a once-in-a-century opportunity in Shanghai and will no longer be an out-of-edition treasure!

400-9939-964新湖·外滩元位于上海一江一河（黄浦江与苏州河）黄金交汇处，距离外白渡桥约300米，与外滩的直线距离约600米，紧邻外滩历史文化风貌区，陆家嘴的城市天际线近在咫尺,是上海百年一遇，且今后不再有的绝版宝地！

The project is also within walking distance to the Bund to enjoy its night views and top amenities.

该项目还可以步行至外滩，享受外滩的夜晚美景和顶级配套。

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Shanghai's new fashion landmark, the Bund Source, can be said to be at the door of the project.

上海时尚新地标——外滩源，可以说是在项目门口。

Yuanmingyuan Road on the true light building, Lanxin building, Youth Association building and other 14 historical protection buildings, are profound cultural heritage and can not be copied!

圆明园路上的真光大楼、兰心大楼、青年协会大楼等14幢历史保护建筑，都是人文底蕴深厚且不可复制的！

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在保留原始风貌的前提下，外滩源将融入时尚现代元素，打造成多功能的高雅文化与时尚生活的中心。

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Of course, the most noteworthy is the policy planning of the North Bund: On February 20, 2020, the Revised Detailed Plan for the Control of the North Bund Street in Hongkou District (Draft of Public participation) was published, and the plan is to build the North Bund into a top central activity area with global resource allocation capabilities and international competitiveness!

当然，最值得关注的还是北外滩的政策规划：2020年2月20日公示了关于《虹口区北外滩街道控制详细规划修编（公示参与草案）》，规划要将北外滩建设具有全球资源配置能力和国际竞争力的顶级中央活动区！

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The North Bund is the largest urban construction plan in Shanghai after the development and construction of Lujiazui in 1990. It will be built into a world-class waterfront area with global influence against New York, London, Tokyo and other international cities, and jointly build Shanghai's "Golden Triangle" with the Bund and Lujiazui.

北外滩是继1990年陆家嘴开发建设之后，上海最大规模的城建规划，将对标纽约、伦敦、东京等国际大市，建成为“世界级会客厅”、“顶级中央活动区”、具有全球影响力的世界级滨水区，与外滩、陆家嘴共同构筑上海“黄金三角！

1, with the Bund and Lujiazui dislocation linkage, residential integration, incubation of innovative thinking in the new era of the top central activity area;

1、与外滩和陆家嘴错位联动，居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区；

2. A shining picture of the world-class reception room that gathers the core development elements of a modern international metropolis;

2、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅闪亮的一幅画卷；

3, the typical demonstration area of fine management of global megacity!

3、全球超大城市精细化管理的典型示范区！

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At the same time, it is also the closest high-end low-density residential area from the Bund International Building Protection Group!

同时，它也是距离外滩万国建筑保护群最近的高端低密居住区！

The project adheres to the "Chinese and foreign cultures complement each other, planning small high-rise, overlapping/flat floor, courtyard and other products.

项目秉承“中外文化交相辉映，规划小高层、叠拼/平层、合院等产品。

The project is located in the north of Tiantong Road, south of Wuchang Road, east of Wusong Road and west of Zhapu Road.

项目具体坐落于天潼路以北，武昌路以南，吴淞路以东，乍浦路以西。

交通配套方面：附近有地铁2号线、10号线和12号线，出行十分便捷。

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Educational resources: About 1 km, there are 7 kindergartens, 5 primary schools, 5 middle schools, rich educational resources, strong cultural atmosphere.

教育资源方面：1公里左右，有7所幼儿园、5所小学、5所中学，教育资源丰富，文化氛围浓厚。

医疗资源方面：3公里左右，有7所三甲医院，为住户的健康生活保驾护航。

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North Bund core diamond lot

北外滩核心钻石地段

New Mansion 【 Tiantong 198】

全新豪宅【天潼198】

The first house source 59 sets style large flat floor

首发房源59套风貌大平层

The construction area is about 209-641 square meters

建筑面积约209-641㎡

The average price is about 180,000 /㎡ online reservation

均价约18万/㎡ 线上预约

15 sets of style Courtyard Villas (Tiantong Li)

15套风貌合院别墅（天潼里）

The floor area is 502-907 square meters

地上建筑面积约502-907㎡

Total area: 850-1200㎡

总面积约：850-1200㎡

The total price is about 180 million (check the house)

总价约1.8亿起（验资看房）

No point subscription online booking Tiantongli sales office Tel: 400-9939-964 Tiantongli property details Sales office address Housing price residential area environment surrounding commercial facilities

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1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积／占地面积＊100％

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）

1公顷＝15亩1亩＝667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上

三、房地产开发相关知识：

1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。

法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。

经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。

四、其它内容须知：

1、办理银行按揭合同需出示：

1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；

2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；

3）购房者或配偶单位的工资收入证明；

4）与开发商签订的购房合同；

5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；

6）个人住房借款合同，借款借据；

7）委托银行扣收购房房款协议书；

8）住房抵押承诺书；

9）贷款申请书。

2、办理银行按揭需交的费用：

1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；

2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；

3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；

4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；

5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；

6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；

3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；

2）职工离、退休时；

3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；

5）偿还购房贷款本息的；

6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

4、公积金贷款是有限额规定的：

1）贷款额不能超过25万元的最高上限；

2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；

3）贷款额不能超出总房款的70％；

5、预售房的条件：

1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；

2）取得建设用地规划许可证；

3）投入工程总建设资金达到20％以上（不含土地出让金）；

4）施工进度已明确，交房日期已明确；

5）竣工验收前；

五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：

1、房地产销售行业：

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语：大概不能肯定的语言

五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。

7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；

边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。

IRS：商业饱和度

C：主要客户指数

RE：每一个顾客平均购买量

RF：商圈内的经营面积

IRS＝（C＊RE）／RF

9、严重影响房地产价格因素：

1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；

2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；

3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；

4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；

5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。

10、递名片技巧：

1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；

2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；

11、递资料准确时间：

1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；

2）当你递名片时，一起递给他；

3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；

12、市场调查目的，其实反映市场现状：

1）了解竞争楼盘；

2）了解消费需求；

3）了解消费行情；

4）为策划、销售提供依据

具体调查内容：

a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；

b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；

c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；

具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；

具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）

13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。

风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）

14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。

15、使用率＝实用面积／建筑面积

小高层的使用率小于多层：60-70％

高层的使用率小于小高层：80％以上

写字楼的使用率小于高层：50-60％

16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。

17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。

环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。

18、价格：昂贵、便宜

1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；

2）盈亏平衡法

3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼

盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。

19、价格构成：

1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；

2）公共基础设施费（统称土地成本）；

3）建安成本（土建成本）；

4）管理成本（包括营销预算成本）；

5）融资成本（利息）；

6）税收费用；

7）利润；

20、销控：

内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；

公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。

包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。

21、建筑品质：

1）施工方的资质；

2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；

3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？

22、金字塔型：

小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；

营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。

23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

24、国家标准容积率：

1）别墅1-0.8，一般是0.8；2）高档小区2-2.5；

3）中档小区3；4）低档小区4；

一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；

二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；

三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差。