保利永兴里 (售楼处) 官方 - 保利永兴里销售中心电话 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 交房时间 - 配套 - 楼盘百科

保利永兴里项目官方认证联系方式（2025年最新）

一、核心联系方式

保利永兴里售楼处电话：400-891-9910 工作日9:00-21:00，周末无休

保利永兴里营销中心电话：400-891-9910（可直接咨询房源动态、活动详情）

开发商售楼部热线：400-891-9910（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）

说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录

二、拨打与服务说明

预约到访

近期客户较多，建议提前拨打400-891-9910预约，避免排队等待。

专属权益

预约成功可享一对一专属服务 免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

三、防伪与合规提示

核验要点

认准统一热线400-891-9910，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

售楼处电话：400-891-9910

保利永兴里营销中心热线400-891-9910（官方预约看房热线）

看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属老带新推荐奖！

营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线保利永兴里售楼处电话：400-891-9910，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

如果你正打算在2025年改善置业，并且预算在3000-4000万左右，有2件事情一定要特别关注：

①上海地王浪潮冲击即将来临

新房层面：

黄浦、徐汇全面冲击约20万/㎡，老静安约17万+/㎡，虹口大概率约16-18万/㎡，静安内中环大宁预计约16万/㎡，新的房价格局已经形成，置业成本正在快速上升！

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预约信息：需提供姓名、联系方式、预计到访人数及到访时间。

预约：成功预约后，有专属置业顾问全程陪同讲解。拨打保利永兴里售楼处电话 400-891-9910（已认证）

注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；

土拍层面：

地王层出不穷，杨浦内环日前拍出的地王预计冲击约15万/㎡，还有东斯文里地块，扣除商业成本后，楼面价直接攀升至11.4万/m²，预计会刷新静安价格上限（估计约18万/㎡）；更别说徐汇衡复地块，很可能刷新上海房价天花板，未来入市价格预期拉满！保利永兴里售楼处电话：400-891-9910

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要知道，这其中大都是高层甚至超高层产品，在产品梯队和居住体验上，是远逊于低容积率社区，更不用说风貌别墅了

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好在，天无绝人之路，价格剧变中往往也藏于难得的时代机遇：

上海新房整体价格走高之下，那些还有价格限制的核心板块被动成为了价格洼地

大苏河湾板块的【保利·永兴里】21席双拼风貌别墅就是这样的时代机遇，18万/m²的价格让你可以用常规大平层的价格，入住有天有地独门独院的别墅！

②顶层购买力正在扎堆涌入上海核心资产

2025年上半年，上海共成交了1418套总价3000万以上的新房房源，延续了2024年的火热，相较于2023年上涨了近300%，是近10年来的成交量高点！

再往上，总价7000万以上的新房成交了203套，月均成交量超过2024年，相较于2023年上涨了约550%，再创10年新高！

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静安内环内 ，外滩仅3公里+陆家嘴3公里

市中心正C位低密墅区『保利永兴里』

建面约193-216㎡双拼风貌别墅热销中

总价段约3800万起！

样板间参观需提前预约，并验资600万！

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项目风貌别墅示意图

感兴趣的朋友赶紧来看

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户型图赏鉴

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以建面216平户型为例，地面总高3层，地下一层5.5米带夹层，地下室面积就达到120m²，另外有露台、花园等，项目平均附赠也达到了约60%！

一层8.7米南向面宽&超大客餐厅

远超市面同等面积段风貌别墅的南向面宽（约8.7米），搭配落地窗，不仅采光更好，还将花园景色引入室内，享受阳光与自然的慷慨馈赠，无论是居家还是聚会，都会有“人在家中坐，景从眼前来”的感官享受

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室内设有会客厅、厨房和灵动空间，还有一个次卫，耳房面宽4.1米，可以打造成一个空间阔绰的大套间给老人房居住，让他们也拥有自己的个人独立天地！

值得一提的是项目的楼梯&电梯井的布局！

不同于很多风貌项目将电梯井和楼梯分开的布局，保利·永兴里交付时会有1-3层的贯通梯，预留电梯井，电梯井和楼梯位置结合的设计充分减少了面积浪费，也很大程度上提高了室内的美观性，这背后是保利在那些被市场忽略的细节之处默默努力！

二层双豪华套房设计&超大落地窗

沿楼梯上到二楼，入目是两个套房，一个20m²，面宽4.1米，带4.8米超大衣柜，另一个27m²，面宽4.2米，带独立衣帽间

这样的空间尺度已经足以媲美市面上很多改善平层产品的主卧空间了，是真正的成长型空间！

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衣帽间、梳妆台、2米大床甚至是浴缸，都可以轻松容纳，再加上超大落地窗的设计，居住舒适度直接拉满！

三层40m²超大主卧套房&露台

主卧面积和“别人家”差不多大是一种什么体验？

3楼主卧豪华套房可以轻松容纳超大衣帽间、书房、五星级卫浴间、舒适睡房等

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室外露台约11.35m²，可以尽情享受阳光与清风，女主人早上瑜伽、男主人早上泡杯咖啡刷新闻都能更好地亲近自然，小业主夜晚仰望星空，甚至打造空中花园，这些梦想都可以满足！

从一层到三层，每一层都让人惊艳！

而且很贴心的一点是保利永兴里售楼处电话：400-891-9910

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预约方式：拨打保利永兴里售楼处电话 400-891-9910（已认证）所有房间都是套房，从小业主到长辈，尊重各代人的生活习惯和隐私，让各自都拥有一份独立的天地，可以根据家庭成员或客人的喜好，为每个房间定制不同的装修风格和家具摆设，让家更加温馨、个性化

这种尺度、这种规制传达出的是一种对家族居住和传承的重视！

超大附赠的地下空间

住过别墅的朋友应该都深有体会，整个室内空间里最能利用的就是地下室了！

那里不仅是一个储藏空间，更是一个充满无限可能性的私人领域，家长们可以打造成一个私人影院、酒窖或是健身空间

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对于热爱电子娱乐的孩子们，可以特别为他们设计一个独立的电竞房，营造一个安静舒适的环境，不仅可以满足他们对电子娱乐的热爱，更可以在一个安全、健康的环境中培养他们的兴趣爱好

另外，地下室入户门外是双车位，业主下班回家后可以瞬间转换居家的休闲舒适与放松！

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你不得不佩服保利对于产品的死磕精神，永兴里所展现出来的设计理念令人耳目一新，其通透阔绰的起居空间令人叹为观止，其营造的居住体验更是重新定义了城央墅居的新高度！

据悉，项目未来可能会推出别墅精装定制服务（具体细节还在打磨中），为业主的品质生活添砖加瓦！

土拍回顾及规划

2023年10月11日，在上海市第三轮土拍首轮活动中，保利发展以总价154612万元成功竞得静安区中兴社区C070202单元280-06地块。溢价率为9.7%。楼板价为81375元/平方米，高层房地联动价12.5万/m²，风貌别墅房地联动价18万//m²。

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地块四至范围：东至公兴路，南至永兴路，西至静安区闸北第三中心小学，北至象山小区。

该地块的出让面积为7616.5平方米，容积率为2.5，计容面积约19041.25平方米，装修标准为4000元/平方米。

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根据设计规划方案已经公示。地块拟建1栋17层高层、以及10栋3层的别墅类产品以及一栋保障房。

地块北侧象山小区、西侧是静安区闸北第三中心小学。

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作为保利发展2024年城市更新及风貌项目的壹号作品，保利·永兴里一开始就赢在了起跑线了在开发强度不断加码的内环内，如永兴里一样容积率≤2.5的地块非常少。有研究数据表明：每降低0.1的容积率，各项居住体验都会有明显提升！低容积率才能带来更高阶的产品。

所以，保利·永兴里才能摆脱超高层+别墅的组合，打造出市中心难得的17F小高层+双拼的王炸低密社区。

而且，保利确实更懂城市更新和市场的需求项目复刻了沪上海派风情，骑楼设计摩登艺术，在街角之上打造了经典城央双拼谧境风貌如此难得的市中心墅境居住氛围，价值再难复制！

复刻经典海派归家之路，仪式感拉满！

社区复刻和平饭店酒店式门庭，引入酒店式双线归家仪序，五进入户礼序+四重车仪之道，重现海派隐奢归家之路。

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

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定制酒店式落客区、入口，参考了华尔道夫安曼的设计理念；在挑高约6米的入户大堂里有保利物业的24h双管家服务，时刻为业主的品质生活保驾护航！

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东园西邸布局，兼顾繁华与静谧的花园之境！

项目以新旧共融的设计理念为核心，规制东园西邸，赋新十字街角，一个转角就是一个风貌墅区，重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华与优雅。

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社区景观设计上，保利·永兴里借鉴巴黎乔治五世四季酒店玻璃廊架设计灵感，与荣宅中经典而雅致小花园设计，转角处的端景景墙，精致的园林小品，营造古典与现代，繁华与静谧共融的花园之境。

中心叠景水景花园巧妙搭配多品类植被，勾勒出一个富有层次感的“都会桃源”，精致，优雅的生活氛围随之铺展开来，漫步其间，仿佛置身于一幅流动的画卷，时光似乎也随之放慢了脚步。

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21席城央藏品级双拼风貌别墅

西邸就是小高层住宅，而东园则是保利·永兴里的精华所在-藏品级双拼风貌别墅。整个东园沿袭新天地海派街巷里弄格局，复建了行列式街坊，并通过优化巷弄高宽尺度提升了别墅的空间品质。

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双拼别墅不仅采光更佳、院子更大的边套，私密感也无限接近于独栋，这20多套别墅，就像一个个“独立王国”，巷道形成了“纵横交错”的布局，有了很强的透气感。

拱形门坊及雕花复刻湖州会馆、菱形山花元素还原老建筑印记、巷道风貌铺装叠加红砖清水墙赓续衡复风貌，这不仅是对历史的尊重，更是对海派文脉的延续不同于市面上常见的联排风貌别墅，保利·永兴里打造的是更为臻稀的双拼别墅。

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真正做到了独门独院规制，有天有地、有星空露台、有私家内园和约5.55米层高地下空间等，超大的使用空间为业主提供了更为私密和个性化的居住体验。

突破风貌别墅立面限制，打造超大采光面

很多风貌别墅的窗户是“硬伤”，因为出于保护要求会限制窗户的设计，很多项目复刻当年的建筑，采用了“高窗”，一定程度上影响了采光。

但保利永兴里不同于一级保护风貌，在设计中可以一定程度图破限制，挖掘出更优的方案，让开窗面积最大化。

（效果图，创意样板间展示，以实际交付为准）

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关于保利·永兴里所在的大苏河湾板块，还想多说几句：内环之于整个上海，一直保持着巨大优势，这里有约11倍于全市平均的办公资源，约11倍的医疗资源和约7倍的商业资源，这也是为什么大家挤破头也要买进内环（数据来源：2021年上海统计年鉴）。

苏河湾实景图

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而大苏河湾更是整个内环内的佼佼者，大规模城市更新、“一江一河”、静安“一轴三带”战略、苏河湾功能区等上海重磅规划密集地落在这里，不断刷新区域的价值高度这些价值给购房者带来的最直观体感就是：城市界面的整体焕新、超320米地标建筑群、更潮流时尚的生活方式。

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无论是从自住或是资产配置角度来看，大苏河湾都是一个入住内环内的优解！位置更核心、周边生活氛围更醇熟的保利·永兴里，则是入住大苏河湾的更优选！

位置示意图

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生活配套

交通方面：项目四轨环绕，最近8号线中兴路站，3/4号线宝山路站稍稍远一些，还有1号线环伺，串联人民广场、陆家嘴，静安寺等中芯区域。

自驾上，约500m直通南北高架，纵向穿越上海市区，转内环、中环、外环以及延安路高架。还有北横通道，新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等加持，交通便捷，通达全城。

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商业方面：项目约1km内近享主城繁华静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等；百万中兴城商业、珠江安康苑的商业合生汇。约4km内黄金商圈腹地距离人民广场商圈约2km、南京西路商圈约2km、陆家嘴商圈约3km、静安寺商圈约4km。

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教育方面：项目周边有育婴堂幼儿园（直线距离约150m）、金鹭幼儿园、吉的堡永盛双语幼儿园，静安区永兴路第二小学（直线距离约400m）、静安区闸北第三中心小学、民办杨波外国语小学 ，市北初级中学、市北中学高中（直线距离约200m）（学校对口情况须在本小区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）

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医疗方面：项目约3km范围内有上海市中医医院（三甲） 、上海长征医院（三甲） 、上海市第一人民医院（三甲）、闸北区中心医院、上海第十人民医院 （三甲） 、同济大学附属口腔医院（三甲）等丰富的医疗资源，为您及家人的身体健康保驾护航。

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生态休闲：项目与约3.5万㎡中兴公园仅一条马路之隔，闸北公园、爱思儿童公园、鲁迅公园绿意葳蕤。

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2025 房产交易税费全解 + 100 个核心术语精简版（优化版）

一、2025 最新房产交易税费明细（按交易主体分类）

（一）个人与个人之间交易

1. 住宅交易

· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%，按房屋套数、面积阶梯征收）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年且为家庭唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，房屋持有不满 2 年征收）

2. 非住宅交易（商铺、写字楼等）

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元，按产权类型区分）

· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（二）个人与公司之间交易

1. 个人购买公司住宅

· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 个人购买公司非住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元）

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

3. 公司购买个人住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，不满 2 年征收）

4. 公司购买个人非住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（三）公司与公司之间交易

1. 住宅交易

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 非住宅交易

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

温馨提示：购买非住宅类房产时，需向交易方索取完整的购房发票及契税发票，作为税费核算与产权登记的必备凭证。

二、房地产 100 个高频核心术语精简解析

（一）产权与土地类（25 个）

· 房产：权属清晰、可依法出租、转让或自用的房屋资产

· 地产：附带合法权属的土地（含地表及上下限定空间），区别于无权属的 “土地” 概念

· 房地产：房产与地产的统称，包含所有权、使用权、转让权等完整权益

· 土地所有制：中国实行 “国家所有（城市市区）+ 集体所有（农村宅基地等）” 二元制度

· 土地使用年限：居住用地 70 年、工业 / 教育 / 医疗用地 50 年、商业 / 旅游 / 娱乐用地 40 年、加油站等特殊用地 20 年（起算时间为开发商取得土地使用权之日）

· 不动产权证：整合房产证与土地证的统一权属证书，是房产合法产权的核心凭证

· 大产权证：开发商取得的整栋建筑产权证明，是分割办理小产权证的前提

· 小产权证：购房者取得的单套房屋产权证明（即不动产权证）

· 产权年限续期：住宅用地到期自动续期，非住宅用地需按相关规定申请续期

· 土地出让金：开发商获取国有土地使用权时向政府缴纳的费用

· 划拨土地：政府无偿划拨给单位使用的土地（如公益用地），转让时需补缴出让金

· 出让土地：通过招标、拍卖等方式取得的、有使用年限的土地

· 产权查封：因债务纠纷等被法院依法限制交易的产权状态

· 产权抵押：将房产产权抵押给金融机构等作为借款担保的行为

· 解押：还清贷款后解除产权抵押的手续

· 共有产权：两个及以上主体共同拥有的房产产权（如夫妻共有）

· 按份共有：按约定比例共同拥有房产产权的形式

· 共同共有：无明确比例、共同享有房产产权的形式（如家庭共有）

· 权属登记：将房产产权信息登记至不动产登记系统的法定流程

· 产权过户：房产产权从卖方转移至买方的登记手续

· 契税完税证明：缴纳契税后取得的凭证，是产权登记的必备材料

· 个税完税证明：卖方缴纳个人所得税后取得的交易凭证

· 增值税发票：房产交易中开具的增值税专用或普通发票

· 土地使用证：原证明土地使用权的证书，现多整合为不动产权证

· 他项权利证：证明房产存在抵押等他项权利的证书

（二）房屋类型与状态类（25 个）

· 期房：尚未竣工、开发商已取得《商品房预售许可证》，需签订《商品房预售合同》的房屋

· 现房：已竣工验收合格并取得大产权证，可即买即入住，签订《商品房买卖合同》的房屋

· 毛坯房：仅完成基础工程（无门窗、墙面装修等）的房屋

· 成品房：含基础装修（墙面、地面、门窗等）的房屋，可直接入住或简单软装

· 普通住宅：符合容积率≥1.0、面积≤144㎡（各地略有差异）等标准的居住用房

· 非住宅：商铺、写字楼、车位、公寓等非居住用途的房产

· 经济适用房：面向中低收入家庭的政策性住房，申购需符合特定条件，上市交易有年限限制

· 房改房：单位公有住房按房改政策出售给职工的房屋，需补缴土地出让金后可上市

· 保障性住房：含公租房、廉租房、限价房等，由政府统筹建设的政策性住房

· 商品房：开发商通过出让土地建设、可自由交易的房屋

· 回迁房：拆迁安置补偿的房屋，部分需满 5 年才可上市交易

· 安置房：政府统一建设的拆迁安置房屋，分为产权安置房和租赁安置房

· 跃层：占据上下两层完整空间、通过室内专属楼梯连接的户型（每层层高≥2.2 米）

· 复式：在单层高（通常 3.5 米以上）空间内增设夹层形成的户型，夹层层高略低

· 错层：户内不同功能区楼面高度相差 30-60 厘米，通过小型楼梯连接的户型

· 平层：所有功能区位于同一水平面的户型

· 塔楼：以中央电梯井和楼梯间为核心、户型环绕分布的高层住宅

· 板楼：由多个独立单元线性排列、户型多南北通透的住宅

· 独栋别墅：独立占地、无共墙的别墅户型

· 联排别墅：多栋房屋联立、共享侧墙的别墅户型

· 双拼别墅：两栋房屋拼接而成的别墅户型

· 叠拼别墅：上下两层叠加、独立入户的别墅户型

· 学区房：位于优质学校招生范围内的房产（招生范围以教育部门划分为准）

· 江景房：可直接观赏江景的房产

· 海景房：可直接观赏海景的房产

（三）面积与规划类（25 个）

· 建筑面积：房屋外墙外围测定的各层平面面积总和，含使用面积、辅助面积及结构面积

· 套内建筑面积：套门以内的面积，由套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积组成（计算得房率的核心指标）

· 公摊面积：整栋楼共用区域（楼梯间、电梯井、门厅、设备间等）的面积，按套内面积比例分摊给业主

· 得房率：套内建筑面积与建筑面积的比值（高层 70%-80%，多层 80%-90%），需平衡公摊配套与使用面积

· 套内使用面积：户内实际可使用的净面积（如卧室、客厅等，俗称 “地毯面积”）

· 阳台面积：封闭阳台按全额计入建筑面积，半封闭阳台按 50% 计入

· 容积率：项目地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值（越低居住舒适度越高，住宅通常 1.0-3.5）

· 绿地率：规划建设用地内有效绿地面积与用地面积的比值（仅统计符合标准的绿地，如距建筑 1.5 米外的绿化）

· 绿化率：项目绿化覆盖面积与用地面积的比值（含屋顶绿化、盆栽等，数值通常高于绿地率）

· 建筑密度：建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（越低小区公共空间越充足）

· 楼间距：相邻两栋建筑的水平距离，核心满足日照标准（冬至日底层满窗日照≥1 小时）

· 日照间距：保证后排建筑日照的最小楼间距，与建筑高度、朝向相关

· 进深：房屋从前墙到后墙的水平长度（过大易影响采光）

· 开间：房屋从左墙到右墙的水平宽度（越大空间越开阔）

· 层高：下层楼板上表面到上层楼板上表面的垂直距离（普通住宅 2.8-3.0 米）

· 净高：下层地板上表面到上层楼板下表面的垂直距离（净高 = 层高 - 楼板厚度）

· 赠送面积：开发商额外赠送的使用空间（如飘窗、露台，部分不计入建筑面积）

· 产权面积：不动产权证上登记的面积（即建筑面积）

· 实测面积：交房时专业测绘机构测定的房屋面积（与合同面积允许误差≤3%）

· 预测面积：期房销售时，开发商根据设计图纸测算的面积

· 公摊系数：整栋楼公摊面积与套内面积总和的比值（系数越大公摊面积越多）

· 用地面积：项目规划批准的建设用地总面积

· 总建筑面积：项目所有建筑物建筑面积的总和（含地上、地下部分）

· 可售面积：开发商可对外销售的建筑面积（不含不可售的配套设施）

· 套内墙体面积：户内独用墙体面积与共用墙体分摊面积的总和

（四）交易与流程类（25 个）

· 五证：开发商合法售房的必备资质，含《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》

· 二书：交房时开发商需提供的《住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）、《住宅使用说明书》（房屋使用规范）

· 按揭贷款：购房者以房产为抵押，向银行申请贷款支付房款，按月偿还本息（含商贷、公积金贷、组合贷）

· 商业贷款：银行发放的普通住房贷款，利率按市场报价利率（LPR）浮动

· 公积金贷款：住房公积金管理中心发放的低利率贷款，仅限缴存公积金的购房者

· 组合贷款：同时申请商业贷款与公积金贷款的购房贷款方式

· 转按揭：已办理按揭的房产，将贷款主体变更给第三人的手续（如二手房交易中买方承接卖方贷款）

· 公共维修基金：购房时缴纳的专项基金（通常为房款 2% 或按面积征收），用于小区共用部位、设施的维修（归全体业主共有）

· 商品房预售：开发商取得预售许可证后，提前销售期房的行为

· 商品房现售：开发商取得大产权证后，销售现房的行为

· 网签：将购房合同备案至房产交易系统，防止 “一房多卖” 的流程

· 备案：购房合同网签后，向不动产登记中心备案的法定程序

· 定金：购房时支付的担保金（通常不超过总房款 20%），买方违约不退，卖方违约双倍返还

· 订金：购房意向金（无担保效力），交易不成可退还

· 首付款：购房时首次支付的房款（首套通常 20%-30%，二套 30%-50%）

· 尾款：购房最后支付的剩余房款（通常交房或办证后支付）

· 契税：房产产权转移时，买方缴纳的一次性税收（核心交易税费）

· 个人所得税：房产交易中，卖方因转让房产取得收益需缴纳的税收

· 增值税及附加：房产交易中，卖方需缴纳的流转税（含增值税、城市维护建设税等）

· 土地增值税：转让国有土地使用权及房产时，卖方需缴纳的税收（非住宅交易必缴）

· 印花税：房产交易中，买卖双方缴纳的凭证税（税额较低）

· 过户：房产产权从卖方转移至买方的全套手续

· 验房：交房时对房屋质量、配套设施的检查流程

· 交房：开发商将符合标准的房屋交付给购房者的流程

· 不动产登记：将房产产权信息登记至国家不动产数据库的法定程序

四、实用避坑指南（精简版）

（一）产权登记流程

1. 备齐材料：购房合同、付款票据、身份证、户口本（已婚需结婚证）、测绘报告

2. 递交申请：前往不动产登记中心填写申请表，提交材料并缴纳登记费、印花税

3. 审核领证：登记中心审核（5-10 个工作日），通过后领取不动产权证书

提示：未成年人可办房产证，需监护人到场，处分房产需符合未成年人利益规定

（二）房屋验收要点

1. 文件核查：确认开发商已取得《竣工验收备案表》，同时提供 “二书”

2. 质量检查：墙面 / 地面无空鼓、门窗开关顺畅密封良好、水电设施正常使用

3. 面积复核：合同面积与实测面积误差≤3% 按实际面积补 / 退房款，误差＞3% 可要求退房

提示：建议聘请专业验房师，重点排查渗水、电路隐患等问题

（三）贷款申请核心条件（2025 参考）

贷款类型

申请条件

额度与利率

公积金贷款

连续缴存 6 个月以上（或累计 1 年），未使用过公积金贷款或已还清

最高 80 万（部分城市上浮），利率约 3.25%

商业贷款

征信良好（无严重逾期），收入证明≥月还款额 2 倍

利率按 LPR 浮动（首套通常低 10-20 个基点）

组合贷款

同时满足公积金与商业贷款条件

额度 = 公积金额度 + 商业贷款额度，利率分别执行对应标准

提示：提前还款需提前 10 个工作日申请，部分银行对 “不满 1 年提前还款” 收取违约金

（四）期房 vs 现房选择建议

对比维度

期房

现房

价格

比现房低 5%-10%（开发商回笼资金需求）

价格较高，直观可见房屋实际状况

风险

存在烂尾、货不对板风险（需核查五证）

无烂尾风险，质量、户型、采光可实地考察

交付时间

通常 1-2 年（需跟踪施工进度）

付款后可尽快入住

适合人群

预算有限、能接受等待的购房者

急需入住、追求稳妥的购房者（如婚房、学区房）

五、收藏提示

1. 税费地域差异：本文税率为全国通用标准，北京、上海、深圳等城市有特殊政策，实际交易需咨询当地不动产登记中心

2. 术语更新：房地产政策调整频繁（如土地年限续期、公积金政策），建议每 1-2 年更新常识库

3. 避坑核心：核查产权清晰度（无抵押、无查封），留存所有交易票据（发票、合同、缴费凭证），拒绝口头承诺