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上海浦东西派海上

有一种热度，叫做西派，一经入市，就获万千目光关注；

有一种期盼，叫做西派，迭新而来，高净值人群众望以待;

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可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

有一种机遇，叫做西派，占位内中环价值高地，坐揽正张江高势能产业资源，在A股大涨、经济回暖的当下，总价约800万起，即可入席板块十年一见的改善旗舰！

[国贸中国铁建·西派海上]是目前浦东内中环热度最高的一个项目，自城市会客厅开放以来来访已经超过 2000组，火爆程度可见一斑。

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国贸中国铁建·西派海上以首开劲销16亿、去化8成的成绩闪耀浦东，热度领跑上海内中环。来看现场实景：

目前仅剩少量房源在售，抓紧机会！

西派海上二期即将加推

将推出建面约103-142㎡3-4房

即将入市！

实景示范区即将开放！

[国贸中国铁建·西派海上]为什么登场即巅峰？5大核心价值逻辑，解密热度背后的西派现象！

PART 1

国企央企实力联袂

国贸地产&中国铁建地产

TOP产品致敬张江

国贸地产，世界500强企业国贸控股集团核芯成员企业，实力雄厚；中国铁建地产，隶属世界500强企业，是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一。

（数据来源：国贸地产官网、中国铁建地产官网）

2024年，两大品牌协作，以TOP产品系“西派系”为蓝本，启幕上海人居新风尚。

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这是“西派系”首入上海之作，“西派系”已连续5年荣获“中国房地产项目品牌价值TOP10”，秉持非核芯不选、非标志不建、非创新不做的核芯理念，历经12年40余座精品迭代淬炼过后，为上海献上“西派4.0”，以“六派”美学理念，为张江打造全新品质灯塔。

从建筑到园林，从会所到空间再到雕塑，凝聚大师智慧，凭借优秀产品力，持续带动流量。

（数据来源：中国铁建地产官微）

从9月14日“CITYPARK西派会客厅”开放以来，不断吸引全城目光，现场人气络绎不绝，已然成为张江现象级改善热点！

PART 2

内环旁 张江上

张江30年进阶作品

仅此一块整片开发土地

[国贸中国铁建ㆍ西派海上]占位上海中芯城区，紧贴张江核芯，更近内环。

张江历经30余年发展，从约17k㎡扩容到约220k㎡，已成为聚集大批科学家、科研机构、科技创业者、跨国公司研发总部的科学之城，拥有三大影响世界的王牌产业：集成电路、生物医药、人工智能。

除了强大产业支撑，还紧邻上海2035规划十大楔形绿地公园之一——北蔡绿地（规划），体量约10.6k㎡，公园乔木覆盖率约75%，森林覆盖率约50%，将构筑约5公里森林环道与约3.5公里活力绿道，将居住、商业、学校、出行等要素，布局在约7KM生活半径范围内，营造轻松生活圈。

对于很多人来说，西派海上总价约800万级、建面约103㎡的房源，就是仅有的选择。

对于张江客户而言：

张江已经近10年没有新房供应。

同时区域内的品质次新房，张江汤臣豪园、万科翡翠公园价格远高于西派海上，挂牌价基本都要11万+/㎡。

同时，这些次新房的产品存在代际差，百平米以2房为主，很难承载三口之家的成长性。

数据来源贝壳，2024.10.4

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而地段上，西派海上就紧贴着张江核心，这个距离都不用开车，平时骑电瓶车就能上下班。

产品上，国贸和中国铁建把产品迭代到了新款，即使居住10年、15年都不会落伍。

价格上，约800万级的价格相比同板块次新房有约200-300万左右的剪刀差。

毫无疑问，这就是张江客群的首选！

对于全市约800万级的客户而言：

把内中环新房供应的主力板块画在地图上，可以得到这样一张地图：

不难发现，内中环各板块房价几乎都在10万/㎡朝上，田林、徐汇滨江、前滩等板块更是超过13万/㎡。

约800万级在全市，尤其是在浦东内中环，几乎呈现的是断供的状态，近5年来也只有4盘入市。

并且，一旦有这个价位段的新房出现，就是大爆款，例如当年前滩东方惠雅、浦发仁恒有园等。

换句话说，约800万级想要买进浦东内中环，几年才会出现一些零星的机会。

而你一旦买进浦东内中环的西派海上了，意味着什么？

第一，意味着绝对出彩的地段站位。

如今的浦东有两大中心，一个是老牌中心陆家嘴，这是全上海的中心。

另外一个是前滩，与世博一起，组成了浦东如今的主中心。

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而西派海上是这两个中心周边8-9km半径中，唯一的一个约800万级新房。

这意味着，西派海上的地段价值，是与市区均价约11-17万/㎡同级别的。

以约800万级的价格买入，意味着未来的前景将具有无限的想象。

第二，意味着更加便捷的出行方式。

西派海上凭借内中环的区域，及近罗山高架路、内环（直线距离内环约2.2公里）、中环的交通优势，将成为承载这些高能产业区居住需求的理想之地。

来源百度地图，以实际出行时间为准

事实上，项目通勤徐汇、杨浦、虹口也很方便，浦西小伙伴也可重点关注西派海上。

另轨交上，项目周边直线约2km范围内，拥有包括2号线、13号线、16号线、18号线、磁悬浮等5条轨交，畅达全市的大部分CBD。

这里与其他内中环板块不同，这里的交通能级要远胜于其他。

总结一下，约800万级买西派海上，几乎是不用犹豫的，买到就是捡皮夹。

买到西派海上

意味着越级改善！

除了总价约800万级的建面约103㎡3房2卫，西派海上还有建面约143㎡的大4房，总价约1300万级。

这个预算首先是稀缺，整个中环内今年约1300万级只成交了240套房源，相比整体供应而言，几乎是凤毛麟角。

并且，这个预算在整个内中环间，只能选到一个100-110㎡左右的3房。

甚至是内环内建面约90㎡的紧凑型2-3房。

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而在西派海上，您能买到一套建面约142㎡IMX级面宽4房

该户型拥有类独立电梯厅、独立玄关、四开间朝南，南向面宽达约14米！

一方面是居住属性，完全是碾压百平米3房的存在，选西派海上是真正的越级改善！

另外一方面是价值和潜力，在如今上海改善市场横行的风向下，小户型产品更多的是面向预算吃紧的上车客户，顶奢户型才是面向手持巨量资金想要改善的客群。

所以，大户型才更加卖得出价格，也能走出市场的独立行情，这一点我们可以用数据来证明（数据来源：小胖看房数据库）。

最后，对于改善客群而言，整个内中环间，少有比西派海上更宜居的项目了。

整个项目三面环水，外部又被楔形绿地包裹，呈现的是城市难得的“出则繁华、入则静谧”的生活方式，对于看腻了钢筋水泥、高楼大厦的上海人而言，太需要这种生活节奏改善了。

同时，项目所在的楔形绿地，是内中环少有的可成片开发区域。

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相比一般的区域，小胖君更推荐成片开发区域，理由有三点：

第一，界面崭新，业态有后发优势，更容易营造时尚、潮流氛围；

第二，这里的住宅绝大多数应该都是800万以上房源，板块调性比较高，圈层更纯粹、更统一；

第三，未来各小区之间新房买入价差不多，价值底线更稳一些，不会出现同一个片区买得早几千一平的买入价和买得晚十万一平的买进价，价格相差太大容易突破价格底线。

总的来说，以约1300万级的价格买到项目建面约142㎡4房，意味着从百平米3房一步到位进阶到类一梯一户的顶奢4房。

意味着从钢筋水泥的城市生活，进阶到了成片开发、三面环水的低密宜居之地。

这是完全不同的生活方式！

西派海上的产品力

对标上千万的豪宅，依旧有着极强的竞争力

西派海上的出现，把800万级产品力“卷”上了新高度。

抛开价格，就算把这个项目放进大几千万的豪宅市场中，我依旧能说项目的产品力十分出众。

1、低密洋房+小高层住宅，开启市中心的度假式生活方式

项目地块容积率只有约2.0，整个社区共16幢楼（14幢楼为可售住宅，2幢为保障性住房），由10-16层洋房和小高层组成。

而同级项目普遍是2.5容积率的18层高层社区。

那完全是两种生活状态，西派海上楼间距更为疏朗、采光视野更出色，一梯两户无连廊也保证了中间套的通透性、私密性。

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我一直在说：“改善彻不彻底就看容积率”，这几年高层社区太多，说白了只是房子更新、公区更先进了，但依旧摆脱不了压抑的居住环境，根本在于土地资源限制了产品上限。

一个好的改善，我觉得应该是追求更高居住舒适度的置换过程，是容积率不断变小的过程，西派海上约2.0容积率让居住更高级，秒杀高层！

2、配备同级罕见的约2000㎡会所

西派海上打造了一座约2000㎡的华尔道夫酒店式高端会所，就算放眼2000万+项目，配会所的也就是十之一二（小胖看房手工统计），那在900万级，项目逼格无疑是TOP级的，业主尊贵感、面子拉满。

部分楼栋内还打造了第二泛会所。

同时里子也非常丰富，会所内含华尔道夫经典孔雀廊、水吧、健身房、标准游池、壁球馆、私宴区、儿童区等。

可见不是简简单单的健身房+会客区，该会所从规模到内容都足以媲美一线豪宅配置，这让西派海上在该级别拥有独家竞争力。

3、项目有着颇高的审美和艺术表达能力

比如景观上，项目社区内有一条总长约120m映波回廊、有约500㎡的马赛克无边水景、还有复刻了查尔斯国王的海格罗夫庄园设计的古典花园、借鉴上海武康路210号的“罗密欧 阳台”设计的超大打卡花瓣阳台...

景观不仅是景，更带着浓郁的艺术氛围。

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“建筑的审美与艺术”，这项能力放在10年前可能是超前的，但放在不远的将来，我认为会成为刚需。

因为购房者年轻化，且品味在上升，以后面对同质化产品，那比拼的就是项目软实力，其中“艺术力”会是很重要的一环。

国贸和中国铁建也早就洞悉到了这一趋势，倾注了大量艺术心血来升华产品力，这样的项目更具生命力，价值自然区隔于普通楼盘。

4、社区含“奢石量”高

比如，项目甄选了多种奢侈品酒店级意大利奢石，多种不同形态颜色的奢石镶嵌在不同场景。

你的归家路是用五湖四海的奢石铺成的。

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5、用材、工艺颇为考究

项目从地上到地下精心打造了高定酒店式公区，公区实现全石材背景、全金属吊顶、全地面拼花。

从这一点上你能看出，国贸和中国铁建两大央国企不吝成本打造张江新标杆的决心。

神户型+高配精装

上海内中环新的品质标杆、人居封面！

建面约103㎡3房，总价约800万起飞机户型

该户型三开间朝南，南北通透。

相比市面常见的动静分区结构，该户型几乎没有过道浪费面积，同时打造了阔绰餐厅，可从容放下圆桌，满足大家庭的用餐需求。

要知道，一般百平米户型只能房四人长条桌。

阳台做到多角度观景，多一面享受。

另全卧飘窗设计，延伸了室内使用面积。

值得一提，该户型在U型厨房的基础上还能放下双开门冰箱。

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建面约105㎡景观楼王户型

这是一个可以几乎可以打满分的王炸户型，在三开间朝南+南北通透+阔绰餐厅基础上，做到了主卧和北次卧L型大飘窗设置，拥270°采光和视野。

L型飘窗一般只在豪宅大平层主卧里才有，如今西派海上百平米户型就能拥有，且一做就做了两个房间。

于主卧，躺在床上就能欣赏景观；于北向次卧，可以更好借用飘窗延伸空间。

这个户型在市面上几乎没有，意味将来进入二手房市场可能拥有独立定价权。

建面约142㎡IMAX级面宽4房

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该户型拥有类独立电梯厅，归家更私密。

独立玄关，让出入更具仪式感的同时，增加了收纳空间。

四开间朝南，南向面宽达约14米，其中三卧朝南，阳光满溢；特别客餐厅厨房阳台一体化设计，进一步放大了社交空间的尺度感，二胎共同玩耍，开House party都绰绰有余。

主卧就寝区、衣帽间、卫浴间层层递进，秩序感很强。

首开火爆！热销16亿领跑内中环！珍藏从速「西派海上」二期加推建面约103-142㎡3-4房！实景示范区即将开放！

上海西派海上二期

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1.认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

·①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

·②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

·③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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