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外滩——曾是“远东华尔街”的起点，是万国建筑的博物馆，更是无数人心中“上海芯”的坐标——它承载着城市的过去、现在与未来，却也因土地的稀缺性，“外滩居住”一直是少数人的珍藏。

当城市向外扩展，当陆家嘴的天际线不断刷新，外滩的土地却始终保持着“限量”的姿态。而这一次，华润置地携“瑞系”顶序首座，在外滩核心区落子一方新章——「外滩瑞府 」重新定义“外滩居住”的当代范本。

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所谓“核心资产”，从不是简单的“地段”二字，而是不可再生的土地资源+不可复制的历史底蕴+触手可及的城市配套。「外滩瑞府 」正是这样的“稀缺品”。

「外滩瑞府 」作为踞守外滩黄金三角与百年风貌区黄金交汇点的先锋艺文住区，步行即达顶级商圈、艺术殿堂与世界级滨水景观，拥有上海顶层City walk路线，未来艺文潮流生活方式的魅力无出其右。

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数据来源于百度地图，仅供参考

目前上海市中心区域的购房门槛最低也要约3000万起，总价与地段似乎成为了一道难以兼顾的选择题。

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而这次「外滩瑞府 」给出了最优解：“2000万级总价买外滩”！以罕见的成本效率，将外滩、陆家嘴、北外滩世界级黄金三角资源，凝练为触手可及的生活现实。纵观整个上海约2000w级新房板块，是绝无仅有的一次顶层资源入场契机！

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数据来源于新房数据库，仅供参考

而且按照目前核心地段土拍高溢价趋势来看，这个历史机遇转瞬即逝。外滩核心资产门槛持续攀升、上海热门板块土拍楼板价还在不断突破天花板！「外滩瑞府 」是约2000万级资产价值裂变之选！

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数据来源于上海土地市场，仅供参考

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据悉，「外滩瑞府 」样板间已开放！这个邀全球顶级设计大师共创的华润置地“瑞系”顶序首作产品相当惊艳！样板间细节处理、公区打造无不体现其先锋艺文住区理念，是高品位都市菁英的绝对优选！

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效果图示意图，仅供参考，以最终交付为准

高品位都市菁英的绝对优选！

华润置地“瑞系”顶序首座

外滩先锋艺文住区

「外滩瑞府 」

已开放样板间

建面约120-240㎡户型即将入市！

外滩核心资产门槛持续攀升

总价约2000万级门槛

抢占价值高地刻不容缓！

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外白渡桥1公里永续地脉

周边高阶城市资源还在升级！

外滩、陆家嘴、北外滩黄金三角

「外滩瑞府 」拥有不可复制地段价值，占位世界级城市会客厅稀缺奢宅！无论是现在还是未来都极具地段价值高度。

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最值得一提的北外滩，号称不看陆家嘴，只对标纽约东京等全球顶级城市CBD，成为世界的会客厅！约650万商办体量的恢宏巨制不仅超越了陆家嘴与外滩的总和，更是徐汇滨江的2倍、前滩的3倍、世博的5倍！

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数据来源于网络，仅供参考

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这一数字的背后，是北外滩不断积累的时代能量的展现，而北外滩的开发进程也在不断推进，一个伟大的世界会客厅正在不断升级、更新兑现！

2024年，虹口区北外滩推动开建重大工程项目投资1890亿元，友邦金融中心、北外滩航海公园、空中连廊示范段项目已正式建成！华贸中心已动工！

目前，累计开竣工重大建设工程46个、总体量超过300万方，引进亿元以上重大投资项目335个、总投资超过3000亿元。世界会客厅成为重要会议会展集聚之地、480米浦西新地标破土而出、320米白玉兰广场顶楼观景台开放、北外滩来福士、雅诗阁国际人才公寓等项目建成开业。

北外滩、外滩、陆家嘴三足鼎立，内环“黄金三角”已然形成！

当规划逐步兑现，北外滩将成为一个无可匹敌的商业巨头，引领整个一江一河核心板块的发展。这里将汇聚无数精英和创意，成为上海的新名片，乃至全球的商业焦点。

而项目同时占据外滩、陆家嘴、北外滩这三大顶级区域交汇的核心位置，这种“黄金三角”格局在上海乃至全球范围内都极其罕见，土地价值具有绝对稀缺性和不可再生性。

上海十大城市更新重要单元

另外，「外滩瑞府 」一水之隔就是音乐谷城市更新区域，作为上海十大城市更新重要单元之一，未来将打造成东方百老汇，是目前上海唯一保存完整水系格局的历史文化风貌地区，历史文化底蕴浓厚。

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未来这里构建“一湾两半岛”钻石芯空间格局，营造“处处皆舞台、人人可参与”的沉浸式场景，将打造成“亚洲演艺之都”！

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来源于城市更新规划，仅供参考

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华润置地“瑞系”顶序首座

脱离海派标签，再次站上先锋舞台！

此前华润置地的海派系列有多惊艳，这次「外滩瑞府 」的先锋艺文社区就有多惊喜！

占位全新的国际化视野，邀翠湖天地、汤臣一品操刀设计师，倾力设计整个先锋艺文住区，由内而外彰显不凡品位！

建筑形体由GOA大象设计操刀，社交公区由翠湖天地缔造者渡边智昭亲自锻造，室内生活场景则交由无间设计、李益中精心雕琢，多位大师团队联手，带来的是超级惊艳的度假感社区！

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由此，便有了“风貌→幕墙→冠冕”的立体生长美学立面，风貌底盘+秩序感极强的通透立面，昭示性极强！

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尤为瞩目的是，建筑立面采用的大面积通透玻璃幕墙设计， 它如同一幅流动的巨幕画框，不仅最大限度引光入室，更实现了 “移步易景、框景成画”的建筑美学。效果图示意图，仅供参考，以最终交付为准室内外空间界限被温柔消弭，无论是社区内的精致园林、活力场景，还是远方的都市天际线，都成为生活中触手可及、瞬息变幻的风景。

将世界名作引入公区打造！

风雨连廊及印象派花园双重归家体系重新定义顶豪生活仪式，社区大门以约50米长典雅精致市政延展面宣告不凡气度！先锋艺文迎宾区仪式感十足！这便是一场城市精英到生活艺术家的精神转场。

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上海虹口外滩瑞府售楼处电话☎：400-965-9259（预约看房热线）社区核心以约3000㎡沉浸式中央公园重构自然与生活的边界，这里不仅是满足全龄社交、商务会客与儿童探索的多功能活力场域，更以精心雕琢的轻度假美学，让每一次归家都成为步入度假胜地的仪式。当暮色浸染天际线，漫步于绿意环抱的公园小径，耳畔是潺潺水声与孩童欢笑，疲惫顷刻消融于草木芬芳与柔风暖光之中。

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让人眼前一亮的是，景观设计更以印象派艺术史诗为灵感，独创六大主题花园，将传世名作解构为可游可赏的立体生态空间！有梵高的星空水苑、莫奈的睡莲水湾、马奈的日光草坪、塔贝尔的社交花园、雷阿诺的缤纷花园以及调色板儿童乐园……

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每一处花园皆以自然为画布、生活为颜料，原生乔木与艺术草甸形成柔韧界面，流线型步道如画笔游走其间，这不再只是社区绿地，而是一座生长中的露天艺术馆，让印象派的浪漫主义在每一天的晨曦暮霭中鲜活重生。

还有约150米风雨连廊设计，连通所有楼栋，移步易景。看似简单的设计，解决了高频生活痛点，从“实用配置”升维为居住尊严与人文关怀的象征，让日常通勤成为享受，让社区在风雨中依然温暖有序，实现归家更从容~

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效果图示意图，仅供参考，以最终交付为准

值得注意的是，公区的每个角落都值得驻足欣赏，无处不在体现设计师的超绝审美，步入社区的每一帧都是视觉享受~

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效果图示意图，仅供参考，以最终交付为准

社区打造了恒温泳池会所， 以优雅流畅的线条融入天际视野，不仅是为业主提供专业级畅游体验的运动场所，更成为静享私密时光的水境。

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匠心营造的架空层空间同样具备国际化品味，打造了更容易停留的空间：一处是融合艺术格调与舒适氛围的多功能泛会客厅，为邻里社交、商务洽谈或静谧阅读提供优雅场域；另一处则配备了前沿科技的智能健身空间，满足业主全天候、多元化的健康管理需求。

这一切共同构筑了一个将功能、美学与自然无界融合的高品质生活场域，更是都市精英人群未来艺术化的生活剧场！

约120-165㎡样板间已开放！

室内精装品质惊艳，精雕细琢匠心设计！

目前项目已开放样板间，先来看看户型设计，可以说是相当优秀！

建面约124㎡稀缺高端改善户型

年轻家庭改善居住舒适户型！全市无短板户型、全维度超越市场！

南北通透全明户型，三开间朝南设计；“S”墙收纳、室内5个飘窗延伸空间，据说每个卧室开间尺度均达到3米及以上，完全满足改善居住的收纳需求！主卧套房设计，隐私性较强，室内空间尺度优秀！

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从电梯厅开始，就是酒店式定制化设计，弧形顶设计的电梯厅，门牌上设计了玉石托盘，可以放置家庭独有的摆件，注重仪式感的同时更具高定私享趣味性！

样板间实景图，最终以实际交付为准

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样板间则是采用香奈儿风格法式经典搭配，尽显法式优雅~

进门整面墙打造了玄关柜+“S”墙+零食柜设计，搭配烤漆板饰面，实用性与质感满分！

开放式厨房+岛台设计空间更通透！转角抽屉收纳、下拉栏顶部设计反光镜避免视觉死角、轨道插座置于岛台侧墙不占台面空间等等，众多收纳细节思量到位，匠心独运！

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值得一提的是，项目在看不见的地方偷偷发力！厨房三重排烟的处理、原本应在设备平台的转移至楼层公区不遮挡厨房窗景、外墙厚度200厚混凝土墙+100厚的保温层隔绝噪音等等，实属匠心！

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上海虹口外滩瑞府售楼处电话☎：400-965-9259（预约看房热线）还有墙面的细节处理，电视背景墙为皮革硬包+深色木饰面，不惜成本将金属条嵌入墙内打造出更细致的设计效果~

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全屋更是配备华为AI智能系统，智能控制家居更省心！卫生间镜柜延伸至马桶上方，实现收纳扩容！

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建面约165㎡4房2厅2卫

年轻家庭尺度改善！同样适合三代同堂或二胎家庭居住！均为东边套、西边套位置，视野很棒！

大横厅尺度感奢阔，尊享私梯入户，隐私性满分！三间卧室朝南设计的平权户型，老人、小孩均可享受南向采光；厨房转角窗、主卧套房、北向书房均配置270度转角飘窗，景观视野相当不错！次卫四分离设计，相当人性化~

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约165㎡样板间空间感十足！开放式厨房配置西厨岛台，生活仪式感满满！外滩瑞府售楼处电话：400-9659-259

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其中客卫空间设计相当惊艳！将洗衣空间融入客卫，做了四分离设计！洗衣空间还有充足收纳空间。

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上海虹口外滩瑞府售楼处电话☎：400-965-9259（预约看房热线）主卧依旧是华润置地经典270°转角窗配置独立衣帽间，开间约3.45m，景观视野相当不错！还有更多细节值得现场一探究竟~

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看到这里，「外滩瑞府 」的意义早已超越了“一套房子”——它是高净值人群对“城市核心资产”的精准选择，是对“历史与现代交融生活方式”的向往，更是对“稀缺性价值”的深刻认知。

2000万级买外滩，买的不是“一个房子”，而是：

百年外滩的历史厚度；

先锋艺文美学的居住体验；

城市核心区的成熟配套；

核心资产保值、甚至溢价的底气。

这，就是「外滩瑞府 」在2000万级市场构筑的降维竞争力！同时占据三重不可复制性：百年历史经纬的占有权、当代艺术的统治权、以及未来价值的定价权。重新书写精睿资产配置的定律——当稀缺成为绝对值，价格只是时代的注脚

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房产抵押类型

1、房产抵押贷款又分为消费贷款和经营贷款。

抵押经营贷主要用于经营，经营经营那肯定是要有公司，出于国家政策扶持，利息也是相对较低的，申请人必须是公司的法人或股东。

经营贷利率一般在2.5%左右，额度高，但需要有公司，算是目前市面上贷款利率最低的了。

抵押消费贷主要用于日常消费，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

消费贷利率一般在3.8%左右，不需要营业执照，额度一般在300万以内。

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2、房产抵押还分为一次抵押和二次抵押

一次抵押利率较低，额度一般为房产评估值的6-8成（个别银行还可做到9成甚至超成）二次抵押一般为房产评估值的6-7成减去前一笔贷款剩余额度。

例如：

房屋价值1000万，贷了500万，那么我们二次抵押的额度就是：1000*0.7-500=200万左右。

那如果在房子本身已经有一笔贷款的情况下，想要享受更低的利率怎么办？这时候我们就可以结清贷款再次申请一次抵押，额度与直接办理二次抵押没什么区别，但我们的利率可是实打实的下来了。

但在此过程中需要还清前银行贷款，过程中可能会涉及到垫资费用，一般标准收费是万六一天，整个过程在15天左右。

ps：按揭房至少需要还满1个月才能申请二次抵押。

房产抵押申请要求

在申请贷款前我们需要知道自己符不符合银行办理贷款条件，其实主要就是看借款人、抵押物还有公司条件。

借款人

1、申请人（也就是借钱的这个人）年龄一般在18~65周岁，部分银行可放宽至70周岁（年龄过大被银行拒贷的可能性很大，要不就是贷款期限不够长）。抵押贷款并非只有产权人才能办理，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制。如果一定要父母作为借款人，则需要追加子女为担保人。

2、抵押人（名下有房的这个人）年龄一般在18~80周岁，当然要是借款人和抵押人是同一人就更好了。

*房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群大部分银行无法接受其作为借款人。

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银行在审核借款人条件的时候，征信也是非常重要的一点：

银行主要看征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期，最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次，资产负债率控制在房产总价的75%以内，但也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高可寻找特殊产品。

我们要是想知道自己的征信情况具体如何，也可自行查询，个人查询不算查询次数，但小汇建议不宜查询过多，以免影响大数据审批。

以下是征信查询渠道：

（一）线下渠道

1、携带本人身份证去人民银行查询；2、携带本人身份证去人民银行指定合作银行网点查询；3、携带本人身份证去银行签署征信查询授权书进行查询（一般不建议）4、柜台，自助查询机查询

（二）线上渠道

1、人民银行官网登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册申请后24小时内收到短信便可下载个人征信报告。具体步骤如下：①打开中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台的官方网站(https://ipcrs.pbccrc.org.cn)点击注册。

2、手机查询多数银行都支持手机APP查询个人征信报告，打开以上银行APP，填写相关资料，一般几个小时后就可以拿到征信报告了。

抵押物

抵押物一般要求房龄在30年内，超过30年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于50平米。

目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。

①住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到6-9成

②别墅、公寓成数在5-7成

③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成

那什么样的房子无法办理抵押呢？

1、没有房产证的房子只有居住权没有房产证的房子不能进行抵押，像一些农村自建房、期房和小产权房等。

2、产权不清晰的房子

3、房产证上有未成年的名字，只有极少部分银行可做。

4、拆迁范围内的房子违章建筑，文物保护建筑，被依法查封、扣押、监管和其他形式限制的房屋。

拿到房产证的时间小于6个月还有超过30年以上的老房子申请贷款相对麻烦一点。

另外大家是不是还经常听到以下几个名词，下面小汇来为大家详细讲解一下：

· 小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（极少数银行可做，涉及到去份额）

· 老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）

· 经济适用房、人才房等：一般都有国家的份额需要赎回份额并且过了限售期才可申请贷款。

公司就像前面说的，经营贷才需要公司，消费贷不需要公司，不过最高只能申请300万，并且利息远高于经营抵押贷款，适合不方便成立公司的客户。

银行一般要求公司需成立满一年，持有满3-6个月，少部分银行接受新注册公司来申请。

如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。

抵押办理流程

贷前规划，匹配银行在审视好自己的条件之后，就可以开始选择适合的银行贷款产品了，在选择产品时我们主要看利率、额度、贷款期限以及还款方式

还有一些特殊产品，比如有些产品不看流水、有些接受新产证/新公司、有些轻看征信或不限房龄，可针对自己的需求寻找合适的产品。

还有查询多就找不看查询的，房龄老就找能做老房龄的。

1、利率目前经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为2.4%-3%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.8%-3.5%。

消费贷利率一般在3.8%左右，与经营贷相比，消费贷更适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。

2、额度一般为房产评估值60%-80%（个别银行可做到90%甚至超成），1000万以下比较好批，申请3000万稍有难度。

如贷款需求在100万以下，名下也没有公司，可以考虑做抵押消费贷，如贷款需求在几百万甚至上千万，可以选择办理抵押经营贷，名下没有公司，可以提前规划起来。

3、期限3-10年期限产品偏多，个别银行可以做20年，期限越短，利息支出越低。

4、还款方式①先息后本②等额本息/等额本金③随借随还④气球贷

先息后本前期只要还利率，前期还款压力比较小，随借随还灵活性强，借款人可根据以上条件选择最适合自己的贷款产品。

5、其他特殊需求

选择产品这一步是最费时间的，大家可以去各大银行官网查询最新贷款政策，要想省时间的话，也可以找助贷公司，省时省力。

在贷款申请前记得养好征信，最好不要有逾期，网贷、小贷笔数不宜过多，如果有，最好提前结清，以免影响贷款审批。

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提交材料

在利率额度以及其他情况都满足的情况下，就可以去银行提交申请，交材料了。以下是大多数银行都适用的材料清单：

个人材料：身份证、户口本、结婚证（离婚的需要提供离婚证和离婚协议）、个人近一年的流水、房产证、资产证明等

公司材料：营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、公司流水等

银行审批

提交好材料后，银行会开始审批，主要是对借款人个人情况以及抵押物情况进行审批，如是经营贷，公司也要审批。

1、收入是衡量借款人还款来源的一个重要依据，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。

2、银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。

3、房产评估值越高，可贷额度也越高，主要影响房产价值的有区域位置，房屋面积、周边设施、房屋装修等。

公司一般要求公司主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。很多人担心自己没有实际的经营场所，但银行需要下户查看经营场所，这时候该怎么办？

其实很简单，找个办公室让银行拍个照就好了，大家不用太过担心。

银行审批通过之后，就会出对应的贷款利率与金额、贷款期限还有还款方式了。

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签订合同银行审批通过之后，在利率额度都满意的情况下，就可以去银行签订合同了，申请到放款的时间根据银行不同，一般的周期为7~20工作日左右，

单次签约一般为1小时左右，如需开企业户预计需要2小时左右，签好合同，就可以办理抵押登记了。

如果是已婚，配偶也需要出面，记得和配偶协调好时间哦！！

办理抵押登记、银行放款去房产交易中信办理抵押登记，一般需要到银行及房产交易中心合计1-3次，每家银行情况不同，部分银行可线上抵押无需到房产交易中心办理。

做好这些之后，就等银行放款了，借款人按照合同约定，按时偿还本息。

常见问题答疑

1、其中又有人问，那什么样的人群适合办理房产抵押贷呢？我适合吗？

其实办理房产抵押的人群主要分为以下几种：

①企业主、个体工商户：用于公司的日常生产和经营，利率低，额度高，办理起来还是非常划算的。

②转贷：早些年按揭利率4%甚至5%的客群，置换掉高息产品，每年可节省不少资金，以现有利率来说，每年至少节省1个点，以500万计算，1年就是5万，10年就是50万。

③急于用钱，一时难以卖房：抵押贷款申请时间大概在7-20个工作日，而卖房往往需要几个月之久。

④信贷、小贷网贷多的客户：把已有的高息、多笔小额、年限短、额度低、月还款高的债务置换为一笔房抵贷款，以此减少利息，提高现金流，减轻月供压力。

⑤全款买房再抵押：通过全款购入房产，再做抵押贷，节省购房成本。

⑥征信有瑕疵的客户：由于抵押物的加持，贷款机构的风险相对较低，因此对于征信记录稍有瑕疵的人群相对友好。

比如有人喜欢乱点贷款申请或者信用卡申请，导致征信花了，申请信用贷无法通过，此时可以考虑房抵贷。

⑦增加一笔大额流动资金手头资金不多，可以通过办理房产抵押得到一笔随时可支用的现金，缓解资金压力，避免找亲朋好友借钱的尴尬。

第三方收款是什么？安全吗？

这也是很多朋友咨询的问题，第三方收款到底安全吗？要是第三方收款后不给钱怎么办？怎么保证资金的安全呢？

在借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，询问贷款用途也是审核贷款的必要流程。

1、假如借款人用申请的抵押贷款用于购买公司生产所需要的原材料，在申请贷款之前，就必须要找好原材料的供应商，并且要签好购销合同。

借款人需要拿着购销合同，以采购的名义向银行申请贷款，在银行贷款审批通过之后，银行就会直接将贷款打到供应商所对应的账户。

2、银行为了保证资金专款专用，避免流入禁止行业，所以要求借款人必须要提供购销合同，审批通过后，会把资金打入借款人的个人或公司账户，这时候我们可以找做生意的朋友来收这笔款。

另外注意，双方公司不能有关联，不可以是亲戚的公司，对方公司收到钱，再将钱转给到你的卡上，注意，刚申请下来切记不要立马流入楼市、股市、金融等场地，一旦被查到，就会面临抽贷风险。

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又有人问，办理房产抵押贷款可以去哪里办？

贷款渠道主要有银行、金融机构和民间借贷。

①银行（利率最低，2.4%-5%之间）

各大商业银行提供房屋抵押贷款产品。银行的审批程序相对较为严格，但通常提供的利率是各种机构中最低的，而且贷款期限长，正规靠谱，银行也分为国有银行、商业银行和地方性银行。

②金融机构（6%-18%左右）

除了银行外，市场上还有许多金融机构提供房产抵押贷款服务。这些机构包括典当行、信托公司、信保公司、小额贷款公司等。

它们的审批流程可能相对灵活，但利率和条件可能有所不同。对征信要求宽松，只要还款来源明确，基本就能批贷，放款速度也比较快，尤其是对于一些贷款人资质不是很好的情况，例如：征信不好、流水不够等等，可以考虑在金融机构做抵押贷款。

③个人（利率较高，10%-24%左右）

除了可以抵押给银行和机构，第三种方式就是直接抵押给个人。

相对来说比金融机构流程更简单，放款更快，效率高，不看征信不看流水，要求相当宽松，只要抵押物有价值就行，但贷款期限较短，通常只有一个月到六个月。