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今天我们就说说娄葑南部新城

代表性的楼盘招商湖西璀璨

项目首次取证2023年8月22日

最新取证2023年11月8日

售楼处电话：400-9988-414欢迎来电咨询！

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本次取证备案均价35520元/㎡

单价区间在31400-39805元/㎡

总价区间在355-567万元

相比斜塘板块4万+的均价，娄葑板块就显得平易近人了很多。娄葑的位置虽然位于园区的西面，但放到整个苏州主城的范围，差不多是在地理中心的位置。也是园区4大新城当中，配套资源最丰富的区域。

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湖西璀璨

基本情况

开盘时间：2023年9月

交房时间：2025年5月

建筑类型：小高层9幢（16-17F）

规划户数：354户

容积率：1.8

车位比：1.6：1（572个）

面积段：112~143㎡

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开发商：苏州招宏房地产开发有限公司（招商局地产）

交付：精装交付

物业：待定

前面我们已经说过了，园区4大新城之一，属于园区核心的外溢板块。

评分：

3

【湖西璀璨售楼处电话】400-9988-414【湖西璀璨营销中心】400-9988-414【湖西璀璨售楼处位置】400-9988-414娄葑的教育和园区核心区域还是有很大的差距，大概率是文萃小学和园区第一中学学区。（最终以教育局当年划片为准）

评分：

2

项目交通极为便利，东环、南环、独墅湖快速路围绕，但是又没有太大的不利影响。

最近的地铁是在建的7号线“群力”站，今年投入运营，小区交付的时候可以正常使用。

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评分：

4

小区东面地铁站旁规划了东兴路邻里中心，占地面积约1.1公顷，建建筑面积约4.8万平方米。基本可以满足日常的需求。

【湖西璀璨售楼处电话】400-9988-414【湖西璀璨营销中心】400-9988-414【湖西璀璨售楼处位置】400-9988-414小区南面轨道交通3号线和7号线的交汇站“通园路南”站，将按照TOD模式进行复合开发，在站点周边布置商业综合体、酒店、邻里中心、公园等公共服务设施，打造服务独墅湖西岸的片区中心。

目前最近的综合体是双湖广场（邻里中心，5.7万方）和合乐城（原欧尚城）。

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评分：

3

最近的综合医院是星海医院（原娄葑医院），二级乙等，由于区位靠近吴中区和姑苏区，借用他们的三甲医院也是很方便的。

评分：

3

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湖西璀璨是招商蛇口操盘的项目，也是“璀璨系”产品首次进入苏州。作为先后打造过沁苏禧、文禧花园等爆款标杆项目的招商，这次在独墅湖西的项目依然保持了较高的水准。

项目由9幢小高层组成，面积段差距不大，未来业主的圈层有较高的一致性。楼栋布局合理，平均楼间距达40米以上，最大南北楼间距近63米，换句话说低楼层的采光也不错。

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区域内首个公建化立面的项目，材质选用一体板、局部铝板、三玻两腔玻璃，曲线造型的屋檐极具辨识度，建筑顶部还做了金属格栅设计。

景观方面，全人车分流，小区公区有室外会客厅、长者乐园、乐玩天地等专属活动区域。

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此外还利用每幢楼栋的架空层，设置了绘本馆、攀岩、轻氧运动、球类健身、共享厨房等。

项目只有112/128/143㎡3个户型，设计中规中矩，缺点是阳台长度都比较短，采光不够理想。

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128㎡、143㎡户型非常类似，只是在尺度上有所区别。128㎡尽管也采用了转角全景阳台，但长度估计也就4米多。

如果预算充足，143㎡的户型还是更值得推荐，四开间朝南，阳台预计超过5米，方厅的设计也比较实用。

评分：

4

【湖西璀璨售楼处电话】400-9988-414【湖西璀璨营销中心】400-9988-414【湖西璀璨售楼处位置】400-9988-414周边界面在娄葑算是不错的，北面群星苑尽管是拆迁安置小区， 但整体情况较好，立面清爽，管理良好。东面、西面和南面都是新的商品房。重点提醒，小区西面高速有噪音等影响。

评分：

4

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湖西璀璨不仅有板块内最小面积的4房，112㎡也是目前板块内新房面积最小的户型，大大降低了上车的门槛。从生活便利性的角度而言，娄葑南部新城远超园区其他几个新城。当然最终还是要看产业是否落地，人们是否认可。

你觉得娄葑南能否逆袭？欢迎留言。

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代表性的楼盘招商湖西璀璨

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最新取证2023年11月8日

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一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

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