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【华发静安华府】

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「华发静安华府」

静安内环内 西藏北路

建面约222-316㎡准现房

仅8套 包括联排、双拼、独栋

总价4000万起 均价约18W

仅剩最后2套 稀缺资产

样板房线上线上预约

售楼处实拍

此次推售楼栋及面积

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面积信息：

S1：255㎡，257㎡双拼

S2：316㎡5房独栋

S3：222㎡，222㎡双拼

S4：217㎡，167㎡，217㎡三拼

别墅层数：所有别墅均为地上2层，地下1层预计一层层高3.6米，二层层高3.3米，地下室层高5.6米。

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项目全套户型图▼

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01

静安内环内北部区域北接内环高架、西靠南北高架、南贴苏州河。

整个西藏北路板块横跨北站街道、宝山街道以及芷江西路街道，所以整体发展、城市界面、配套等相对也有比较大的差距。

静安区的CAZ中央活动区规划范围约11.1平方公里，规划有南京西路、苏河湾城市主中心。

北站街道，天目街道交通路以南区域，都属于CAZ中央活动区。

而从整体来看，静安内环内北部区域主要分为7个片区：

以华侨城苏河湾为主的苏河湾东片区、以苏河世纪为主的苏河湾西片区；

北站街道非苏河湾东片区、北站街道非苏河湾西片区；

中兴城片区、芷江西路街道片区；

以电影厂项目为主的宝山路街道北片区。

而这其中，约百万方中兴城的城市更新，非常值得关注。

这里规划有内环难得的中兴绿地、小学幼儿园教育用地、约30万方涵盖大型商业、办公、住宅的综合体。

西藏北路以东的宝山路街道的新盘数量可观，包括中兴路一号，万科翡翠雅宾利四期、苏河湾中兴社区项目、保利发展中兴社区项目。

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西藏北路以西、南北高架以东的芷江西路街道，目前已有不少的城市更新项目，未来城市界面有望持续得到改善，新房包括西藏城投中兴社区项目，越秀·静安悦。

目前板块内的二手房价值高度正在凸显，新盘供应量比较大，是低分高预算的好选择。

【华发静安华府】紧邻百万方中兴城，涵盖绿地、教育、文化等功能，还规划有约30万㎡大型商住办综合体，项目本身也是城市更新的一部分。

南侧更有安康苑和华兴新城两大城市更新项目，体量超百万方；周边还聚集洪南山宅地块、中心医院地块、北站新城地块等10多个城市更新项目。

未来华发·静安华府周边的界面是崭新的，业态是潮流的，生活方式是前沿的。

02

项目坐落于静安发展主轴之上，直线距离北外滩仅约2公里，距离外滩约2.5公里、到陆家嘴、人民广场直线距离约3公里，浓缩一城之精华！这边有南京西路商圈、人民广场商圈等市中心顶级商圈荟萃，资源浓度优势是内环外的项目无法比拟的。

【华发·静安华府】直线距离人民广场约3公里，直线距离外滩约2.5公里，直线距离南京西路约3.2公里，直线距离陆家嘴也仅约3公里，直线距离北外滩更是仅约2公里。同时背靠虹口龙之梦商圈和大宁商圈。

示意图

交通配套：项目直线距离3号线东宝兴路站约300米。地块距离外滩直线仅2.5公里，到陆家嘴直线3公里左右。

位置示意图，仅供参考

商业配套：项目周边配套成熟，购物便利，周边2公里内有凯德虹口商业中心、静安大悦城等。

静安大悦城

教育配套：项目周边有闸北区三中心小学、永兴路第二小学、青云中学、市北初级中学等。（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

市北初级中学

医疗、生态配套：周边医院有上海中医院，生态配套有有芷江绿地、中兴公园等。

中兴公园

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【华发静安华府】

——欢迎品鉴——

上海楼市的冷暖分化远超想象。

在楼市周期里，新手小白套在追高、老手困于抄底，永远都在和大周期对抗，无时无刻都在踏空或买错中焦虑。

我永远记得，2021年这一年，热到疯抢！我再次见识到市场的癫狂状态，大量购房者因恐慌性购房高位接盘。“新房摇不到，二手房一天一个价，学区房暴涨，中环内老小区无房可买！”那年头，“房奴”可不算贬义，都是镶着金边的赚钱机会。

身边都有不少朋友，准备在搞上海房票买房，甚至一个不怎么联系的亲戚，也竟然发微信给我，问上海房子最近有没有在涨价...

过去十几年，上海的房子上涨的速度太快了，工资上涨的速度根本赶不上房价上涨的速度。闭着眼睛买房的，都是赢在时代的风口。

自2020年的口罩事件，新一轮的周期启动，三价就低后一直跌到现在，一二手倒挂也逐步消失。

上海楼市急速降温，很多人欲哭无泪。4年前“抄底心理”让无数人高位接盘，结果等来却是市场的一记响亮“耳光”：“六个钱包的钱，全砸水里了。”“一场失业就能让资产变负债。”最惨的情况就是：100万首付，硬拉高杠杆买个1000万的房子，过了几年，首付跌没了、降薪了，最后竹篮打水一场空。

今明两年买房的，要格外小心了！很有可能，按照过去的经验买房，失败的概率反而更大。

我不是危言耸听。市场真的跟过去不太一样了。跟过去最大的区别就是：进入一个非连续性周期。而买房本身，就是一个难以复制，且非常个性化操作的事情。

在当下，也很容易一步踩坑，把过去时代的红利，用实力赔掉！

未来，包括上海这样的城市，也不会像过去那样摊大饼的发展。而是片区化精细发展模式。上海人口迁入规模，从过去每年60万，到现在的6万。

分化越来越严重，上海买房也会越来越难了。

所以，今年到底能不能买房？

上周，北京楼市放开了限购，对于五环以外的新建商品房和二手房不再限定套数；

同时进一步放宽了限购条件，在北京只要有2年社保，单身也可买房。

北京进一步放松限购，是一个积极的信号，不过这次的目的可能还是为了去化库存，效果不会十分显著。

对于上海来说，大概率会跟进，但力度不会很大。

对照北京的模式，五环相当于上海外环，而目前上海外环外的楼市，二手和新房市场都比较艰难。

二手价格，在经历新一轮暴击

次新房中，外环外的大虹桥，招商虹桥公馆一期、二期北区和南区，7月的二手成交价全部跌到了6万以内。

如今的大虹桥，应该只有蟠龙天地的价格还比较坚挺，基本能到7万左右，楼层好的能站上7万+。

南翔的云湖漫城，2023年交付的次新房，最新成交均价4.9万，跌破了开盘价。

旁边体量超大的时代之城，对二手房市场造成了不小的冲击。

二手成交价被隐藏

继“房客分离”等战略调整之后，链家在上周隐藏了上海二手房的历史成交价。

首先，好处肯定是有的，有些小区现在跌幅很大，为了稳定市场预期，不让那些暴跌的房源公开显示，也是保护房东利益的一种办法。

弊端就是买卖双方进入了信息不透明化，无法通过公共平台获取真实的信息。

这一举措，也暴露出了链家的“私心”。

以后想要获取房源的确切信息，只能通过咨询链家；

这种情况之下，链家的有效留电就会增多，客源也会增长。

以后的链家，白嫖不了了。

接下来的二手房市场，交易量不一定会增加，网传的政策并未出台，有很多需求还未释放，加上无法查询历史成交情况，很多客群依旧处于观望状态。

截至发稿前，8月的上海新房市场只有4个项目开盘，其中位于浦东的保利世博天悦，以及闵行的古北悦公馆并未摇号。

而普陀的润雲金茂府三期，20套房源8月16日开盘，全部售罄。

浦东三林的陆家嘴前滩公馆，191套房源有效认购数272组，开盘当日去化约95%左右。

整体来看，新房市场分化比较严重，部分项目单次推盘量依旧不多，以保持高效的去化。

此外，本周末共计7盘认购，上海壹号院、金茂棠前、保利海上印均已触发五年限售。

老城厢的上海壹号院均价最高，总价5000万级。

金茂棠前作为宝山站的首发住宅项目，总价控制在500万左右，刚需上车的不错选择。

（部分认购数据截止到8月16日，仅供参考）

自从北京五环放松限购之后，上海楼市等了一周的政策利好，不过落空。

国家统计局公布的二手房市场成交价格，已经连续三个月环比下跌，虽然网上房地产每日网签数据没有大幅度滑落，但依旧需要新鲜的购买力入场，进一步稳定价格。