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【保利永兴里】

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静安「保利永兴里」

静安内环内C位低密墅区

【保利·永兴里】热销中

建面约180-216㎡风貌别墅

总价段约2790-4500万

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1.8%内环土地

内环内土地面积占全市1.8%

内环0.9%别墅

2019-2024年，内环别墅供应333套，其他区域供应37022套，占比仅0.9%

0.04%双拼别墅

纯内环别墅占全市供应0.04%，保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以稀为贵

18万/㎡城央恒产

上海风貌别墅供应主要集中黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，保利·永兴里建面约210㎡城央双拼墅邸，18万/㎡城央恒产，成就时代臻稀品

城央风貌别墅，上海中心之上，拥揽城市奢配资源，具有稀缺的资产属性，天生自带定价权，成就穿越市场周期的资产优选配置。

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【21席城央恒产 每一席皆藏品】

保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以风貌之形制，敬呈全球臻稀恒产。复兴里弄建筑传统特色建筑肌理，半露半显中，让全球华人家族重回城央静安。

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【大师天团 标新东园西邸】

2023年10月11日，在上海市第三轮土拍首轮活动中，保利发展以总价154612万元成功竞得静安区中兴社区C070202单元280-06地块。溢价率为9.7%。楼板价为81375元/平方米，高层房地联动价12.5万/m²，风貌别墅房地联动价18万//m²。

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地块四至范围：东至公兴路，南至永兴路，西至静安区闸北第三中心小学，北至象山小区。

该地块的出让面积为7616.5平方米，容积率为2.5，计容面积约19041.25平方米，装修标准为4000元/平方米。

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根据设计规划方案已经公示。地块拟建1栋17层高层、以及10栋3层的别墅类产品以及一栋保障房。

地块北侧象山小区、西侧是静安区闸北第三中心小学。

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作为保利发展2024年城市更新及风貌项目的壹号作品，保利·永兴里一开始就赢在了起跑线了在开发强度不断加码的内环内，如永兴里一样容积率≤2.5的地块非常少。有研究数据表明：每降低0.1的容积率，各项居住体验都会有明显提升！低容积率才能带来更高阶的产品。

所以，保利·永兴里才能摆脱超高层+别墅的组合，打造出市中心难得的17F小高层+双拼的王炸低密社区。

而且，保利确实更懂城市更新和市场的需求项目复刻了沪上海派风情，骑楼设计摩登艺术，在街角之上打造了经典城央双拼谧境风貌如此难得的市中心墅境居住氛围，价值再难复制！

复刻经典海派归家之路，仪式感拉满！

社区复刻和平饭店酒店式门庭，引入酒店式双线归家仪序，五进入户礼序+四重车仪之道，重现海派隐奢归家之路。

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

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定制酒店式落客区、入口，参考了华尔道夫安曼的设计理念；在挑高约6米的入户大堂里有保利物业的24h双管家服务，时刻为业主的品质生活保驾护航！

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

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东园西邸布局，兼顾繁华与静谧的花园之境！

项目以新旧共融的设计理念为核心，规制东园西邸，赋新十字街角，一个转角就是一个风貌墅区，重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华与优雅。

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

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社区景观设计上，保利·永兴里借鉴巴黎乔治五世四季酒店玻璃廊架设计灵感，与荣宅中经典而雅致小花园设计，转角处的端景景墙，精致的园林小品，营造古典与现代，繁华与静谧共融的花园之境。

中心叠景水景花园巧妙搭配多品类植被，勾勒出一个富有层次感的“都会桃源”，精致，优雅的生活氛围随之铺展开来，漫步其间，仿佛置身于一幅流动的画卷，时光似乎也随之放慢了脚步。

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

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21席城央藏品级双拼风貌别墅

西邸就是小高层住宅，而东园则是保利·永兴里的精华所在-藏品级双拼风貌别墅。整个东园沿袭新天地海派街巷里弄格局，复建了行列式街坊，并通过优化巷弄高宽尺度提升了别墅的空间品质。

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过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

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双拼别墅不仅采光更佳、院子更大的边套，私密感也无限接近于独栋，这20多套别墅，就像一个个“独立王国”，巷道形成了“纵横交错”的布局，有了很强的透气感。

拱形门坊及雕花复刻湖州会馆、菱形山花元素还原老建筑印记、巷道风貌铺装叠加红砖清水墙赓续衡复风貌，这不仅是对历史的尊重，更是对海派文脉的延续不同于市面上常见的联排风貌别墅，保利·永兴里打造的是更为臻稀的双拼别墅。

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

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真正做到了独门独院规制，有天有地、有星空露台、有私家内园和约5.55米层高地下空间等，超大的使用空间为业主提供了更为私密和个性化的居住体验。

突破风貌别墅立面限制，打造超大采光面

很多风貌别墅的窗户是“硬伤”，因为出于保护要求会限制窗户的设计，很多项目复刻当年的建筑，采用了“高窗”，一定程度上影响了采光。

但保利永兴里不同于一级保护风貌，在设计中可以一定程度图破限制，挖掘出更优的方案，让开窗面积最大化。

（效果图，创意样板间展示，以实际交付为准）

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保利永兴里作为保利发展2024年的重点城市更新与风貌项目，无疑是城市历史街道风貌塑造的点睛之笔。

区域配置上，直线距离3公里内涵盖南京西路、人民广场、外滩、外白渡桥等顶级商圈与地标，尽享城市繁华。周边交通便捷，距8号线中兴路站约450米，3/4号线宝山路站约400米，三轨环绕，通勤极为便利。1公里内汇聚华润苏河湾中心、中粮大悦中心、万象天地等高端商业，同时坐拥约17.5万㎡城市公园绿地（规划中）、苏河湾公园体系、中兴公园等生态资源，居住环境舒适宜居。医疗资源丰富，3公里内有上海市中医医院、上海长征医院、上海市第一人民医院、上海第十人民医院等多家三甲医院，全方位满足生活需求。

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*示意图

项目精心复刻了上海经典的海派风情，融合了摩登艺术的骑楼设计，在街角之上勾勒出城央双拼谧境的经典风貌。这样的藏品级风貌墅区，不仅承载着家族的荣耀与传奇，更成为城市文化传承与现代生活融合的典范之作。

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新旧共融的设计理念，保利·永兴里大师合著，规制东园西邸，赋新十字街角，一个转角就是一个风貌墅区，重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华优雅。

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【沿袭海派IP 传承风貌建筑印记】

百年印记：拱形门坊及雕花汲取湖州会馆建筑灵感、装饰老建筑元素印记

超级符号：菱形超级符号统一运用,室内、景观铺装、单体立面一体化延续

红砖清水：巷道风貌铺装叠加红砖清水墙，演绎衡复风貌。

里弄形制：一栋一策略，定制独有的文化标识

建筑风貌：保留百年“形貌”，留存永恒“历时记忆”

高墙深院：独门独院，专属私密天地

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【酒店门庭 华尔道夫式尊崇礼序】

复刻和平饭店酒店式门庭，引入酒店式双线归家仪序，五进入户礼序与四重车仪之道，置身于海派隐奢的世界。高定酒店式落客区，尊奢入口，以国际顶奢酒店华尔道夫安曼式礼序营造，尽显尊贵风范。

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【静享花园 四季酒店的灵感再造】

后花园设计借鉴巴黎乔治五世四季酒店廊架设计灵感，与荣宅中经典而雅致小花园设计，营造古典与现代，繁华与静谧共融的花园之境。

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【双拼墅邸 有天有地五层墅居】

城央罕有双拼墅邸，以更高阶居住形态，赋予独门独院、有天有地奢适生活。平均约60%高附赠率，建面约170-210㎡城央双拼墅邸，立体墅居，拓展空间多维创想。

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一层一世界：自在创造五层立体墅居空间，静谧私享场域，续写优雅生活格调

露台主卧套房：一幕繁华一幕繁花，星空露台，满载艺术的瑰丽遐想

复合X空间：首层复合性空间，传递张弛有度墅居观

夹层自由之境：家庭休闲多一种互动可能，生活自由随性

赏玩志趣厅：约5.55m地下层高，创意规制禅意空间/吧台酒窖/艺术收藏

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静安内环内

外滩、陆家嘴直线距离3公里

新静安中心C位低密墅区

「保利永兴里」

推出21套建面180-220㎡风貌别墅

均价18万/㎡

“样板间”预约中

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【保利永兴里】

——诚邀品鉴——

上海楼市的冷暖分化远超想象。

在楼市周期里，新手小白套在追高、老手困于抄底，永远都在和大周期对抗，无时无刻都在踏空或买错中焦虑。

我永远记得，2021年这一年，热到疯抢！我再次见识到市场的癫狂状态，大量购房者因恐慌性购房高位接盘。“新房摇不到，二手房一天一个价，学区房暴涨，中环内老小区无房可买！”那年头，“房奴”可不算贬义，都是镶着金边的赚钱机会。

身边都有不少朋友，准备在搞上海房票买房，甚至一个不怎么联系的亲戚，也竟然发微信给我，问上海房子最近有没有在涨价...

过去十几年，上海的房子上涨的速度太快了，工资上涨的速度根本赶不上房价上涨的速度。闭着眼睛买房的，都是赢在时代的风口。

自2020年的口罩事件，新一轮的周期启动，三价就低后一直跌到现在，一二手倒挂也逐步消失。

上海楼市急速降温，很多人欲哭无泪。4年前“抄底心理”让无数人高位接盘，结果等来却是市场的一记响亮“耳光”：“六个钱包的钱，全砸水里了。”“一场失业就能让资产变负债。”最惨的情况就是：100万首付，硬拉高杠杆买个1000万的房子，过了几年，首付跌没了、降薪了，最后竹篮打水一场空。

今明两年买房的，要格外小心了！很有可能，按照过去的经验买房，失败的概率反而更大。

我不是危言耸听。市场真的跟过去不太一样了。跟过去最大的区别就是：进入一个非连续性周期。而买房本身，就是一个难以复制，且非常个性化操作的事情。

在当下，也很容易一步踩坑，把过去时代的红利，用实力赔掉！

未来，包括上海这样的城市，也不会像过去那样摊大饼的发展。而是片区化精细发展模式。上海人口迁入规模，从过去每年60万，到现在的6万。

分化越来越严重，上海买房也会越来越难了。

所以，今年到底能不能买房？

上周，北京楼市放开了限购，对于五环以外的新建商品房和二手房不再限定套数；

同时进一步放宽了限购条件，在北京只要有2年社保，单身也可买房。

北京进一步放松限购，是一个积极的信号，不过这次的目的可能还是为了去化库存，效果不会十分显著。

对于上海来说，大概率会跟进，但力度不会很大。

对照北京的模式，五环相当于上海外环，而目前上海外环外的楼市，二手和新房市场都比较艰难。

二手价格，在经历新一轮暴击

次新房中，外环外的大虹桥，招商虹桥公馆一期、二期北区和南区，7月的二手成交价全部跌到了6万以内。

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如今的大虹桥，应该只有蟠龙天地的价格还比较坚挺，基本能到7万左右，楼层好的能站上7万+。

南翔的云湖漫城，2023年交付的次新房，最新成交均价4.9万，跌破了开盘价。

旁边体量超大的时代之城，对二手房市场造成了不小的冲击。

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二手成交价被隐藏

继“房客分离”等战略调整之后，链家在上周隐藏了上海二手房的历史成交价。

首先，好处肯定是有的，有些小区现在跌幅很大，为了稳定市场预期，不让那些暴跌的房源公开显示，也是保护房东利益的一种办法。

弊端就是买卖双方进入了信息不透明化，无法通过公共平台获取真实的信息。

这一举措，也暴露出了链家的“私心”。

以后想要获取房源的确切信息，只能通过咨询链家；

这种情况之下，链家的有效留电就会增多，客源也会增长。

以后的链家，白嫖不了了。

接下来的二手房市场，交易量不一定会增加，网传的政策并未出台，有很多需求还未释放，加上无法查询历史成交情况，很多客群依旧处于观望状态。

截至发稿前，8月的上海新房市场只有4个项目开盘，其中位于浦东的保利世博天悦，以及闵行的古北悦公馆并未摇号。

而普陀的润雲金茂府三期，20套房源8月16日开盘，全部售罄。

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浦东三林的陆家嘴前滩公馆，191套房源有效认购数272组，开盘当日去化约95%左右。

整体来看，新房市场分化比较严重，部分项目单次推盘量依旧不多，以保持高效的去化。

此外，本周末共计7盘认购，上海壹号院、金茂棠前、保利海上印均已触发五年限售。

老城厢的上海壹号院均价最高，总价5000万级。

金茂棠前作为宝山站的首发住宅项目，总价控制在500万左右，刚需上车的不错选择。

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（部分认购数据截止到8月16日，仅供参考）

自从北京五环放松限购之后，上海楼市等了一周的政策利好，不过落空。

国家统计局公布的二手房市场成交价格，已经连续三个月环比下跌，虽然网上房地产每日网签数据没有大幅度滑落，但依旧需要新鲜的购买力入场，进一步稳定价格。