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地产界有个“不可能铁三角”，那就是：一个楼盘不可能同时做到“产品优秀，地段又贵胄，价格还美丽”，但是一个叫【古北99】的爆火项目，似乎打破了这个“铁律”。

诸多标签在身：“内环步行1.4公里、容积率1.2低密墅区、准现房9月交付、近1.2万㎡CLUB、同源世界奢华酒店的无边际服务、压轴楼王得房率约79%……”

诸多亮点集一身，但它的均价仅11.65万/平……

要知道，随着近期上海楼市水涨船高，浦西内中环的房价已迎来跳涨潮，16万/㎡的大宁，19.5万/㎡的徐汇龙华，以及13.88万/㎡的长宁天山，内中环新房筑底价直逼14万/㎡……

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而古北素来是上海高端市场的特立独行的存在，拥有自成一体的定价和流通体系。

古北数年断供，租售价格同比市场其他板块依旧坚挺。

从网上挂牌价格看，古北的大户型房源月租金基本都在35000-55000之间，项目一路之隔的【古北中央公园】，挂牌价格在13-14w左右，161平米的三房，月租金3.8万，可以说投资回报率相当高，而且租客多为驻沪领馆外事人员、外企高管、国际学校陪读家长等，圈层较高且稳定。

距离项目1公里左右的【古北壹号】，二手房成交单价一直在20w以上，整个板块的价格体系非常稳定及成熟。

这些数据，给到了项目充足的资产安全垫。

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自去年10月入市以来，红盘古北99“三开三捷”。今年6月中旬加推最后一幢观景楼王，又开启了逆市热销。

【古北99】不仅是内中环唯一在售的低密墅区，还是9月可入住的准现房。

楼宇、绿化、园林都眼见为实，没有“开盲盒”的细节焦虑，更无“烂尾”的风险，但市面上鲜有新盘位准现房销售。

因为，这要求开发商不仅资金实力雄厚，在产品品质上也有强大自信！

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市区极为罕见的20万方大盘，以从容尺度展现了公区配套的精致与丰富，架空层、近1.2万CLUB、超5000㎡集中绿地……营造出静谧与繁华交织的自然意境。

最新消息！【古北99】清盘倒计时！

楼王2#楼，少量建面约134-154㎡3房

均价116500/㎡，现总价1620万起

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小区入口效果示意图

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景观效果示意图

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目前仅接待预约客户

户型图赏鉴

建面约147-154㎡A和C户型：

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客厅面宽达约4.5米，主卧面宽达约4米，保证了居住舒适度。

标配中西餐厨+岛台，更符合高净值人群的烹饪习惯；南北双阳台，两侧都有出色的景观视野。

值得一提，该户型餐厨空间可塑性很强，3房可成长“3+1”房，用作工作间、琴房等，改善一步到位，比固定不变的4房更灵活。

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该户型客厅面宽同样达到约4.5米，主卧面宽也是约4米，开间尺度阔绰。

其实B2户型图并不能很好展示它的尺度感，现场参观更有感觉。

双卧朝南，另一个房间也有南向采光。

厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区、儿童阅读，甚至女王化妆间等。

另外，全卧飘窗，进一步延展了室内使用空间。

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项目信息

古北99是珠江投资上海地区公司建造的第五个高端产品，珠江投资在上海先后布局古北、豫园、静安、苏河湾、外滩等繁华地段，主要项目有珠江铂世外滩界、珠江静安合生汇、珠江安康苑项目、珠江复兴东路项目以及古北99。

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古北99规划用地面积96317㎡，总建筑面积约21万㎡，其中住宅约9.6万㎡，商业约0.7万㎡, 住宅户数457户。产品包括3栋高层（约285套）和172套联排别墅。

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1、全干挂石材立面，更历久弥新

古北99外立面实景呈现，采用天然黄金麻石材。相比同级楼盘普遍铝板+真石漆的配置，项目全干挂石材的投入，诚意满满。

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2、约5000㎡的集中绿地，约50米超大楼间距。

只有大社区才能造就大面积景观和大栋距，还布局了观景会客厅、全龄亲子乐园，康体颐养等多维节点。

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3、公区也十分硬核。

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宽境社区大门、四季景观，酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口...该有的仪式感一个都不落。

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项目实景图

4、全市首屈一指的超大商业地带，比肩顶豪会所。

同时得益于大地块，项目有空间打造更多公共配套，比如全市罕见的超大商业地带，与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」设计同源。

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内部配置比肩5000万级顶豪会所。

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据悉设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等。

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并链接12项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

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5、超强软实力，缦合物业提供无边际生活服务体系。

在狂卷产品力的时代下，新房硬件差异并不大，未来走出独立行情的法宝就是软实力的比拼，特别是服务，那古北99掌握主动权。

项目缦系无边际服务体系，包含280余项细则，建立在时间、空间、私属三个维度之上。

除了无边际基础服务之外，古北99还为业主增设了私属增值服务，包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等。

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说真的，我在上海看了那么多项目，古北99的服务在同级是独领风骚的，市中心顶豪也未必能有如此高端、全面的服务。软硬件结合，古北99在未来二手市场会比同期的新房更具竞争力。

生活配套

交通方面：项目距离15号线姚虹路站直线距离约500m，距离25号线（规划中）古北路站步行约600米，距离10号线宋园路站约1.3公里。

项目距离内环约1.2km、中环约1.4km，再加主干道吴中路和延安高架环伺，自驾时间成本更低！交通方便快捷，通达全城。

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商业方面：周边有尚嘉中心，高岛屋，爱情海，万象城，南丰城，古北1699，光启城等综合性商场，值得一提的是著名的零售百货公司高岛屋，作为日本三大百货公司之一，于2012年入驻中国在古北开设商场，也是其在中国地区唯一的门店，在这消费者可选购日本高端百货产品。

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教育方面：古北国际社区拥有丰富的国际教育资源，虹桥国际学校、上海不列颠英国学校、上海长宁国际学校、协和双语高级中学、宋庆龄幼儿园等，还有虹桥中心幼儿园、虹桥中心小学、虹桥中学、建青实验等公立学校。

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医疗方面：项目周边有上海第六医院、上海禾新医院以及上海尊然医院，为家人的健康安全护航。

生态休闲：珠江铂世古北里的西侧紧邻一条景观河流，两岸旁绿树成荫，还开辟出来一条小路供人们散步休憩。

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。