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相城主城纯墅——

旭辉·满园现已取证！

「六个园子」实景示范区开放！

低密叠加+主城联排样板间同步公开！

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相城主城唯一在售的纯墅项目——满园已取证，「六个园子」实景生活示范区正式开放，项目同步公开了低密叠加和主城联排的样板间。

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满园，即漕湖置地元和4号地块项目，位于相城区经开区康元路北、澄月路西，由漕湖置地&蓝宸置业&旭辉建管以底价28416万元竞得，成交楼面价为13800元/㎡。

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项目占地面积为19611㎡，总建筑面积为35759.07㎡，容积率仅1.05。

根据规划，项目拟建15幢3-6F住宅，其中10幢3F联排、5幢6F叠墅，总计102户。

项目联排与叠墅的外立面均采用米白色铝板+深灰色铝板+香槟金铝板+浅灰色仿石涂料+金属格栅+深灰色仿石涂料，搭配大面积落地玻璃，尽显高端品质。

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项目主力打造建面约195-245㎡主城联排、建面约169-193㎡低密叠加。

建面约195㎡联排，4房3厅4卫，客厅连接庭院在视觉上延伸空间，另含约55㎡私家庭院与约89-98㎡拓展空间，可根据需求打造为儿童乐园、茶室等多元化空间。

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建面约245㎡联排，4房3厅6卫，南向三开间格局，最大程度提高采光通风效果，二层北侧设计超大露台，适合瞰景赏月，三层采用双套房设计，兼具实用性与舒适性，另有约90-168㎡宽阔庭院和约133-157㎡灵活空间可自行改造。

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建面约169㎡上叠，4房2厅3卫，一层采用LDKB一体化设计，形成轩敞开阔的公共活动空间，二层南向三卧室连接三联阳台，延展室内空间，北面配备约30㎡观景露台，更有约55-60㎡星空屋顶花园，可打造家庭烧烤区、观景台、花园等。

建面约193㎡中叠，4房2厅3卫，南北双阳台保证室内采光充足、通风良好，一层设置老人房和明卫，提高居住舒适度，二层超大主卧，自带独立衣帽间和四段式卫浴间，尽享品质生活。

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建面约193㎡下叠，4房2厅3卫，户型格局与中叠基本相似，拥有约100-187㎡南北双花园，南花园可做孩童游乐区，北花园可打造静谧休憩区，无限拓展生活场景，此外还附赠地下室空间。

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满园匠心打造一墅六园，南院、北院、空中庭院、尊享庭院、星空庭院、地下庭院，六大庭院空间各有乾坤，实现生活的更多想象。

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项目位于高铁新城以南、元和板块北部，周边居住氛围浓厚。

交通方面，项目周边环绕城市主干道相城大道、太阳路、苏州北站高架路等，自驾出行很便利，距离地铁7号线登云站在1公里之内，离地铁2号线富元路站约1公里左右，公共交通设施也很齐全。

商业方面，项目北面有青橙里利邻荟商业中心、彩莲鲤商业广场等商场，大型商业体有高铁新城的吾悦广场，可以满足日常购物、休闲需求。

教育方面，项目临近相城启航幼儿园、澄阳小学、蠡口实验小学、蠡口中学等学校，可满足各学龄入学需求。

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。

在一系列优化政策密集推动下，北京、上海、深圳等核心城市楼市的成交在9月份实现显著回升，市场活跃度提升明显。

核心城市中，受利好政策影响，北京新建商品住房在9月（9月1日至9月27日）实现网签2837套，环比、同比分别增长22.3%、11.4%；网签面积36.71万平方米，环比、同比分别增长28.1%、24.2%。二手住房网签1.32万套，环比、同比分别增长18.3%、24.1%；网签面积119.13万平方米，环比、同比分别增长16.1%、23.1%。

中原地产首席分析师张大伟表示，9月北京二手房成交量居年内第二，仅次于3月。在他看来，成交量环比同比上涨的原因包括限购政策微调、市场以价换量以及新房供应明显上涨带动了换房需求增加。

上海市场同样表现活跃。根据上海市房地产交易中心10月1日发布的数据，自8月25日“沪六条”实施以来，住房市场热度持续攀升：9月一二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24%，在8月“由负转正”的基础上进一步巩固了态势。

一手房市场方面，上海9月43个新盘入市认购，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71；在售项目来访量环比增长16%，日均成交面积增加33%。全月一手房成交55万平方米，环比增长28%，同比增长14%。

在“沪六条”等政策持续带动下，二手房市场则呈现“逐周攀升”态势，日均成交从第1周的558套逐步上升至第3周的628套；周末日均成交达891套，环比增长22%，其中9月27日成交1061套，创下今年6月以来周末新高。全月二手房成交1.8万套，环比上升3%，同比增长27%。

值得注意的是，上海外环外市场在“取消购房套数限制”政策带动下表现突出，一手房日均成交较8月增长40%，二手房成交占比达57%。同时，改善型需求逐步释放，政策支持的四类群体购房成交占比达14%，高于全市平均水平。

深圳方面，在9月5日进一步优化的调控政策刺激下房地产市场活力提升明显，9月，深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3%。其中，一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5%。政策有效激发了刚需和改善型需求，新房市场看房人数和认购数量均大幅上升。

克而瑞监测数据也显示，9月一线城市合计成交160万平方米，环比上升16%，同比上升1%。市场回暖也为房企销售带来积极影响，9月百强房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4%，其中72家企业单月业绩实现环比增长。

对于接下来楼市的情况，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，整体来看，为实现全年5%左右的经济增长目标，并推动“十四五”圆满收官，四季度宏观政策有望进一步加力。短期房地产政策预计将继续聚焦回稳目标，推动已出台各项政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期。

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