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【恒都云璟】

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项目容积率仅1.2，综合均价约4.66万/㎡，主力产品建面约75-91㎡洋房、建面约150-160㎡别墅。洋房是8层的，预计总价不到400万！

5层的叠加，面积大约在150-158㎡（一复二带地下室，三层是大平层，四复五带露台），预计总价800万上下；另外还有地上3层的联排，地下室据说层高约有5.5米，可以做两层，预计总价1000万左右！

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松江新桥 12号线西延伸段旁

「恒都云璟」预约参观！

预计打造3层联排、5层叠加

&1梯2户8层洋房

指导价5.2万/㎡

首先，项目的天赋是真的得天独厚，除了前文提到的容积率1.2，项目还坐拥臻稀的双河湾资源，天生的滨水低密住区！

项目效果图

其次，你不得不佩服恒都置业因地制宜的开发能力，项目的社区景观和建筑并不是突兀的立于水岸，而是有机的、互相影响的融合，让业主真正感受到内外皆胜境，醉心自然间的美妙体验！

在社区内部，项目匠心打造了四重景观绿化带，并规划了三季花卉、四季常绿植被，让四时皆有景，更让风景随时序悠然幻变，徘徊园林中，宛若步入画卷，心情自舒畅。

在园林功能设计上，项目全维度考究不同年龄段的居住需求，为幼童打造儿童乐园，满载童趣与欢乐；为长者打造康养乐园，用低密纯粹的生活氛围，兑现对健康生活的承诺。

项目效果图，仅供参考非交付标准

而为了契合当代菁英生活，项目内部还打造了环形跑道、活力健身场，下楼即可来一场自在慢跑，或是开启一场充满阳光与汗水的运动派对，忘记烦恼，随时为生活充能。

项目效果图，仅供参考非交付标准

去年7月，恒都置业以总价128400万元拿下的松江区新桥镇SJS30003单元12-13号（砖新河一号）地块，容积率1.2，楼板价23000元/㎡，房地联动价52000元/㎡，中小套比例不低于60%，住宅套数下限574套。也就是现在的恒都·云璟。项目周边别墅社区居多，居住氛围静谧，邻里非富即贵。

项目规划设计图已经公示，拟建10栋3F别墅，3栋5F叠加别墅以及7栋8F洋房。

交通方面，项目直线距离12号线西延伸沪松公路站约2公里。

自驾方面，项目周边有沪松公路，可达沈海高速。

商业方面，周边有同乐生活广场、盛豪天润发生活购物中心；

医疗方面，有洞泾镇社区卫生服务中心；

休闲方面，有松江青青旅游世界、洞泾镇社区文化活动中心、洞泾镇健康主题广场。

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教育方面，周边还有松江区洞泾学校、华师大二附中松江实验学校（在建）、泗砖小学（在建）等等学校。

12号线西延伸段（在建中）旁低密新盘【恒都云璟】入市认购！

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【恒都云璟】

——欢迎您——

自打21年开始，楼市进入调整周期，房子的热度就出现了骤减，中年人改善需求下降，年轻人买房越来越理性，观望情绪反而更浓厚，

直言下，有很多人依旧有买房需求，但是也要掂量掂量值不值得。

国家统计局数据显示，24年全年新建商品房销售面积9.73亿平方米，同比上年下降12.9%；和19年高峰期商品房销售面积171558万平方米，将近减半。

而这两年，为了促进消费买房，出了不少措施，降息、降首付、贷款利率降到历史最低…

然而，8月15日，国家统计局发布数据显示，1-7月，全国新建商品房销售面积同比下降4.0%。

催买无效，三个新趋势愈发明显。这些变化都将跟大家的生活息息相关，建议大家提前了解。

01、保障房、长租房越来越多

过去房价一路猛涨，很多人掏空家底买不起房，这种情况下怎么解决这个问题？

对此，上面已经明确加快推进保障房、公租房。

预计明年可能还将加大马力收缩商品房或者保障房，这将成为多数城市的主流。

关于这一点，此前黄奇帆就讲到：我们国家也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。

这个措施不仅可以解决库存去化，还能让更多人实现“住有所居”。

02、房地产税推行将近

以前经济大环境好，房子过热，大家财富增长，消费上升，地方财收更充足。

然而这两年房价下行，资产缩水，买房人驻足不前，土地收益锐减，进一步影响经济大盘。

所以这个时候，即使不希望房子继续作为支柱产业，也不能任由市场下行，最起码要维持一个相对稳定的状态。

但是，大家不买房怎么办？

可以税收上调整，来稳定地产板块上的税，从存量入手。

比如最近大家比较关注的房东税，《住房租赁条例》计划于2025年9月15日正式实施，其中明确规定：房屋租赁强制备案。而且，如果房东不备案，租客也可以办理备案。

虽说条例中并没有提到房东税，但是这玩意过去一直都存在，只是，过去因为监管相对宽松，房东纳税情况并未得到严格把控。

而且现在房东在出租房子，主要涉及到两个税项，房产税和个人所得税。这两个税的情况：

房产税的法定税率4%，实际税率普遍减半，只有2%。个人所得税理论规定税率是10%，实操时很多地方按0.5%的税率核定征收。

但是如果这些都按照原定税率没有减免，这里就是一笔收入来源。

另外，这两年房产税的讨论声音也越来越多了，

正如当初住建大佬说的——房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

所以，如果房子下行持续，未来在税收政策上可能将会出现较大程度的变化。

不过即使出台这个措施，对于刚需家庭也不用太担忧。但对于手上有更多房产的家庭，他们的税收压力就会增加。

03、房企或开始转型之路

一旦进入多元化发展，年轻人买房就不再关注居住难题，更关注的是住房的品质，如户型设计、绿化率、建筑质量、社区配套……

以后，购房者对于这些要求也会变得越来越高，

这种趋势下，过去那种小区绿化稀稀拉拉的情况可能就不会再出现了，取而代之的是绿树成荫的环境，未来居住舒适度也会大大提升。

在这种需求变化下，房企唯有提升品质，让房子具备更高的价值，才能吸引更多消费群体。

同样的，那些小房企也会逐步退出舞台。

地产行业进入内卷时代，房企们开始转型之路…

04、2026年普通人如何应对？

如果你是刚需购房群体，根据自己的经济实力和需求理性选择，买房后的月供压力控制在每月收入的40%以内，可以避免陷入被动。

如果打算投资房产，劝你一句，“房子是用来住的，不是用来炒的”

以后绝大多数资产贬值不可避免，建议重新规划资产配置多元化投资，三四线产业经济单一，人口外流的城市，房子下行压力较大，可以提前止损。

二线核心区房子保值潜力不如一线大城市核心区，可以置换，由二线核心区转向一线核心区。

另外，多元化投资，不把鸡蛋放在一个篮子里，有助于降低风险。

根据最新数据和市场分析，上海楼市呈现出以下趋势：

1. 新房市场持续上涨

价格连续上涨：2025年7月新房价格环比上涨0.3%，同比上涨6.1%，已连续67个月上涨，成为一线城市中唯一房价上涨的城市。

核心区域领涨：徐汇滨江、大宁等地因土地稀缺，新房价格不断攀升，部分地块预期售价高达16-20万元/平方米。

认购率提升：2025年1-7月新房平均认购率为132%，较2024年有所提高，尤其是中外环区域及8-10万元/平方米价格段的项目更受青睐。

2. 二手房市场分化明显

整体价格下跌：2025年7月二手房价格环比下跌0.9%，跌幅较6月扩大，市场以价换量压力加剧。

区域差异显著：核心区域如浦东杨思的翡云悦府价格相对稳定，而远郊及老旧小区价格持续承压，如金山、临港等区域价格可能继续调整。

刚需主导市场：300万元以下房源成交占比持续攀升，市场需求以刚需为主。

3. 政策影响与市场预期

政策稳定为主：上海保持“稳字当头”基调，未出台大规模救市或调控政策，但可能通过优化存量政策释放需求。

政策优化预期：北京已放松五环外限购政策，上海可能跟进调整外环外限购政策，激活市场活力。

4. 未来展望

新房价格或继续上涨：土地市场火热，优质地块供应增加，支撑新房价格。

二手房价格分化加剧：核心区域次新房可能保持稳定，远郊及老旧小区价格可能继续下行。

市场分化持续：改善型需求支撑新房市场，刚需主导二手房市场，区域和产品差异将进一步拉大。