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上海上江南贤庐售楼处电话☎：400-891-9910【开发商售楼处预约看房热线】（一对一热情vip服务）

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最新消息，奉贤新城「上江南贤庐」二期已过会，即将认购！推出建面约107-140㎡三房四房，约39682元/㎡！

⛩项目名称：「上江南贤庐」二期

👑项目简介：奉贤新城 品质住宅

🗣最新动态：已过会，即将认购

📍区域板块：奉贤新城

🏠产品介绍：建面约107-140㎡三房四房，约39682元/㎡

🚇交通配套：约1公里达轨交5号线奉贤新城站

2月15日，奉贤新城公司第二个"上江南"系列品牌住宅项目——上江南·贤庐正式开工。

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上江南·贤庐项目坐落于奉贤新城11单元，占地面积5.8万平方米，总建筑面积18.6万平方米。项目创新采用"生态+智慧+全龄"三大价值体系，拟规划12栋16—25层高品质住宅，主力户型有约107-119㎡小户型、以及140-160-180-235-288㎡等大户型可供选择，满足多样化居住需求，预计2028年建成交付。

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项目基地东至西百春路、南至南港路、西至百齐路、北至百秀路。总用地面积58003.70平方米，地块规划性质为三类（Rr3）住宅组团用地。地块总建筑面积187413.55平方米，容积率为2.2。

主要经济技术指标详见下表：

地块内拟建新建建筑功能主要为12幢高层单元式住宅、2幢社区配套服务用房、1幢门卫、1幢垃圾收集点、1幢小型压缩式生活垃圾收集间、1幢K站、3幢P站、地下车库、大门、围墙等。

从设计方案来看，项目亮点也是有不少的：

5-11#均做了首层架空；楼间距特别宽阔，最大约70米，最小也有43米，大栋距也方便打造中心景观（景观方案待深化）；地块西南角，开发商会代建约1000㎡绿化，24小时开放；北侧百秀路出入口处地面上是配套用房，连接下沉庭院；东侧百春路上也有一个配套用房，设计了景观廊架，会是未来的人行主入口。

根据规划，内部约40000㎡社区私享绿境，呼应社区南部的诗意江南南港水韵公园、北部的占地43800万方南桥市民公园，公园社区名副其实。

全套户型图已出炉：

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。