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上海闵行古北99售楼处电话：400-9659-259当上海楼市进入深度调整期，一个现象引发市场关注——近期，内中环核心地块土拍价格屡创新高，未来或将冲击20万元/㎡；与此同时，郊区多幅地块却遭遇底价成交的冷遇。从土地市场的"温差效应"，揭示资产配置的新法则：在人口与资源高度聚合的上海，核心地段的稀缺资产表现出强韧的保值增值能力，正成为抵御周期波动的“资产护城河”，是当下高净值客户对资产配置的首选。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9659-259在此市场背景下， 古北99于2025年6月13日压轴加推低密墅区准现房，建面约134-154㎡观景三房，自去年10月25日首开，上演逆势“三开三捷”的佳绩斐然，成为本轮周期中的明星盘。正因古北99的火爆出圈，让古北重回上海楼市之巅。

这一现象不仅反映了市场对优质资产的追捧，更折射出上海改善型住宅市场正在经历的价值重塑——当投机泡沫逐渐消散，真正的价值标杆正在浮出水面。

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当全球经济波动加剧，资本本能地涌向确定性更高的避风港。核心区域的稀缺土地，因其不可再生性和持续增值潜力，正呈现出鲜明的“不动产证券化”特征——它们不仅是物理空间的载体，更拥有穿越周期的价值载体。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9659-259古北板块的成长恰是这一趋势的缩影。作为上海首个国际社区，经过30年发展，成熟宜居的国际生活圈层和稳定的资产价值：从虹桥开发区的外延居住区，到汇聚27国领事机构、6800家外资企业的全球化生活场域；从单一住宅功能，到被 纳入上海2035规划CAZ中央活动区的宜居生活核心，尽管古北板块断供多年，其资产价值始终稳居上海豪宅前列。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9659-259古北99作为区域内唯一在售的低密墅区准现房，其11.65万/㎡的均价，在浦西内中环14万+的筑底行情中，形成了显著的价差红利。这种红利并非偶然，而是板块“时间复利”价值的精准体现——因新兴区域尚在规划图上描绘未来，古北早已完成从蓝图到实景的全周期兑现，所以 在当下限价政策松动、土拍价格持续推升未来市场预期的背景下，古北99为敏锐的买家提供了一个难得的、跨越价格周期的历史性购买机遇。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9659-259 价格红利：看得见的资产护城河

在资产配置的逻辑体系中，可验证的收益是抵御风险的最佳屏障。古北板块凭借成熟宜居的国际生活氛围，形成了独特的租金定价权。而古北99前身作为古北首屈一指的服务式高端公寓，凭借稀缺的板块区位以及卓越领先的服务，租赁价格居高不下，约135㎡的户型租赁价格就达到了3万+/月，年租金收益超过36万元。这种由真实居住需求支撑的租赁生态，构成了价值的“安全垫”， 而古北99作为区域内唯一稀缺在售的低密墅区新房，与周边二手房形成显著价差，让其【资产护城河】更加凸显。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9659-259尤为珍贵的是其准现房属性。以古北次新房140㎡户型月租3.1万元计算，提前入住相当于每年节省37万元租金成本。在当前市场普遍陷入"期房盲盒"焦虑的背景下，这种"所见即所得"的确定性，本身就是一种稀缺的价值保障。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9659-259 产品迭新：实景低密墅区，共鸣圈层向往

当前上海改善型市场正面临一个尴尬的困局：大多"高端"新盘却在舒适度上做出妥协。自2021年以来，上海内中环新盘呈现出明显的"功能主义"倾向，受制于70/90刚需小户型配比要求，而130-150㎡改善型产品仅占9%供应量，其中约70%又被设计为紧凑四房，以牺牲空间舒适度换取功能性。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9659-259古北99坚守着回归居者本真，主力建面约134-154㎡户型纯粹大三房设计，拒绝为多一个房间而牺牲居住体验，也确保了居住圈层的统一。更难得的是其规划指标：古北99综合容积率1.2，小高层容积率2.13，联排容积率0.86，上海2010年开始停止容积率1.0以下住宅供地，市中心最高容积率控制在2.5，在居住产品形态逐渐走向高密化的时代趋势下，这样的低密度产品已成绝唱。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9659-259古北二手房普遍超20年房龄，而市中心宅地多为"高容积率、小地块"。古北99以超20万方小高层与联排产品，打造出小地块难以企及的生活场域，如中央景观组团、全龄架空层、超大商业空间等公区配套，填补市中心品质改善的空白。

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2025年上海市房产纯公积金贷款最新政策

01

首套认定

上海无住房。认定为首套。

在婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可以剔除

公积金贷款准入条件

1、在办理贷款前要连续6个月正常缴纳公积金；

2、首套没事，二套的话，现有住房人均面积≤37.4平，超面积不可贷，人均指的家庭（自己、配偶、未成年小孩）；

3、征信不可以连6累12，即5年内连续6个月及以上或者累计12个月及以上逾期；

4、有在还的公积金贷款或者在提取的公积金的话，不可贷；

5、公积金贷款一个家庭最多使用2次，超过次数不可贷。

02

首付及贷款金额

首套：20%

二套：25%；五大新城+宝山+临港二套首付20%

最高可贷金额计算，月缴额和余额取孰低：

1、月缴额÷0.14×4.8×可贷年限，基本上1264可贷满；

2、余额×30，基本上21667以上余额可贷满。

首套最高：个人65万（基本账户）+15万（补充）=80万，家庭就是80万+80万=160万（最高可贷）；

二套最高：个人50万+15万=65万，家庭65万+65万=130万；

多子女家庭，在最高可贷的基础上×120%，封顶192万。

03

利率

首套：2.6%（五年期及以上）

二套：3.075%；

04

还款方式

等额本金：前期还款额较多，每个月还款额逐月递减；优点是总利息少，缺点是前期压力较大。

等额本息：每个月还款额固定不变。优点是压力较小方便计算，缺点是总利息高

05

贷款年限

房龄和年龄取孰低，最高30年

1、50-房龄，超过35年房龄的房子最高能贷15年。

2、男性65-年龄，女性60-年龄。

06

公积金复议

出现了补缴公积金的情况（不连续6个月），需要复议。

①社保明细原件及复印件

②公积金缴存明细原件及复印件

③劳动合同原件及复印件

④单位补缴公积金的情况说明加盖章

组合贷还需要《家庭名下住房情况查询结果》复印件（加盖银行公章）及交换号（受理银行提供）

07

其他

1、年冲和月冲：

年冲是每年的4月和9月，是指把公积金所有余额一次性冲还贷款本金。举个例子，公积金贷款100万，我和我爱人账户公积金余额一共50万，那我办理年冲，我贷款本金就只剩下50万了，相当于我只贷了50万，并且重新计算月还款额和利息。

月冲是用公积金余额每个月冲还贷款月供，打个比方，我每个月要还款5000元，我公积金月缴额3000元，余额20万，那我办理月冲的话，每个月冲5000，直到余额为零了，但是我每个月不是还有月缴3000嘛，但是3000不够还5000的，那么就是自己再要从银行里出2000，加上月缴额的3000，就可以满足月还款额。

2、公积金提取：

房子买好之后，如果没用到公积金贷款的，就是全款或者纯商贷，可以在5年之内提取公积金，只能提取一次，额度最高是截止到房产证出来的时候公积金里面的余额，可夫妻双方一起提取。

08

材料及备件

①身份证

②户口本

③结婚证（若已婚）或离婚材料（离婚证及离婚协议、调解书、判决书等取其一）

④未成年人出生证（若有）

⑤需要剔除的房产证复印件（若有房要剔除）及关系证明

⑥定金、首付凭证及收款收据

⑧对应的贷款银行卡（建行或者农商行）

⑨买卖合同原件

⑩业主的身份证复印件、产证复印件

注意：

贷款要审查征信，可以提前去相应银行拉取征信报告检验