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重磅！黄浦老城厢 外滩

距外滩仅500米

嘉里金陵东路项目【金陵华庭】

共有4栋150米超高层

首开约270-645㎡大平层已售罄

接下来加推2栋楼约160席

面积约360-445㎡大平层

及少量复式大宅

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户型图发布

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作为该项目第一阶段匠心打磨的现代超高层住宅产品，“金陵华庭”位于项目十幅地块中首批公开的两幅地块，这是外滩街道20年来首次住宅供应土地，产品极具稀缺性。

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项目其包含4幢150米超高层地标大宅，首期主力户型为270㎡-645㎡城市封面级天际大平层，于上海城心黄金地段呈现约11万方外滩传誉之作。

嘉里建设·金陵华庭

一、项目地段价值

金陵路：上海中心之中，外滩街道金陵东路，继万国建筑群后外滩对外的第二张新名片。

在讨论上海地段的时候，经常用来举例的一张1926年的地价图，如今在讨论嘉里金陵路项目的时候，重新溯源，金陵路的位置即地图上“法大马路（Rue Du Consulat）”的位置。当时来看，金陵路沿线属于第二梯段的地价，最深色的第一梯段的地价，即外滩、南京东路一线，从当时到现在都主要是商业办公组成。金陵路在住宅口径的角度去讨论，当时可以属于第一梯段。

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从1844年开埠前的老城厢以北的郊野，到后续fz界设立，法大马路诞生，到繁荣街市，路网完全形成，历经大约百年，成为1949年解放前原fz界首屈一指的繁华街市。

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解放后，金陵东路是新上海的特色商业街，从盛泽路至中山东二路段，旺铺林立，上世纪九十年代与南京东路、淮海中路和四川北路齐名的上海四大商业街之一。

上海谨此现存骑楼街，唤醒最精华的黄金1公里

金陵东路街区最大的特色是沿着道路两侧的骑楼，为上海唯一、华东最大的骑楼风貌保护区。

嘉里建设主导更新的10个街坊位于金陵东路中段，全长约1km，正是金陵东路街区中现状骑楼原真性、完整性与连续性最好，街坊肌理文脉留存最多，风貌价值最高的“精华段”。

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“使用”是最好的“保护”。在未来的更新中，嘉里将舍弃100%一比一复刻还原，而采用去伪存真、“留皮换胆”的方式，对骑楼建筑风貌价值最高的金陵东路立面进行原址保护修缮，最大程度地保留金陵东路骑楼的原真性。

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“外市内里”是整个地块最大的特色。即沿街为商业旺铺，内部为居住里弄的格局。

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现在经常讨论的“多功能复合社区”（新天地就是这个规划定位并一直执行了下来），可以说金陵路，就是最佳雏形范本之一。

从上海现有城市规划板块上看，金陵东路项目位于上海这座核心城市的中心位置。为何如此之说？

首先，值得一提的是，黄浦区是唯一一个整个区域都位于上海中央活动区（CAZ）之中的行政区；

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其次，从现有上海都市格局，项目位置位于整个黄浦区最中心的位置，与繁华地标咫尺相拥， 处在人民广场、南京东路、外滩、陆家嘴、南外滩、豫园老城厢、淮海路新天地7个板块的交汇之处，对于联通整个上海CAZ具有枢纽级别的意义。项目建成后将进一步缝合城市界面，意味着黄浦区“最后一块拼图”的拼接完成 。项目东侧距黄浦江仅约260m，住宅部分距黄浦江约900m；

另外，自驾出行方面，延安高架及隧道、人民路及隧道、河南南路，多条线路快速联通上述各板块，公共交通上，项目毗邻10号和14号线豫园站以及8号线大世界站。

目前，整个街区融合了居住、商业、办公、历史风貌等相关的多样业态，承载着历史记忆，也在等待着独属于其特色的城市更新，未来必将成为上海外滩稀缺板块上的新名片！

二、产品力：港资企业全资综合体开发建设，助力区域板块全新升级

港资嘉里建设，拿下金陵路核心段10幅地块，未来将打造约67万方城市低密风貌综合体。含2栋超塔地标写字楼、约12万方骑楼特色低密风貌商业（两倍于新天地）、其中生长出“大隐隐于市”的4幢318套外滩传世珍稀大宅及少量风貌住宅。十个大地快未来也将考虑通过地上地下实现串联。整个项目预计2030年前建设完成。

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在体量上，数据如下：

骑楼风貌的旗舰商业大道全长：超800米

商业体量: 约12万㎡(大约是两个新天地体量)

办公体量：约20万㎡

住宅体量：约12万㎡

定位：黄浦区未来的商业旗舰枢纽，连接黄浦各重要板块的重要拼图。

使用，就是最好的保护。“留皮换胆”、新旧结合，焕新金陵路。

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刷新外滩第二立面天际线的两幢超塔办公（约240/185m）

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约12万方城市低密风貌商业

（两倍于新天地南北里，1.5倍于静安嘉里中心，上海唯一、华东最大骑楼特色），第五立面打造，让住宅视野更赏心舒适。

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✅引领沪心未来摩登海派、国际化的全新生活方式，地块间地上、地下串联通道，打造业主下楼5分钟生活圈，10分钟消费圈、办公圈。

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住宅：

住宅地块（64#/65#）：

4栋超高层，44F，约150m；

少量风貌住宅

半围合式骑楼商业办公

项目首推65# 地块T3/T4两栋158套超高层住宅

首开主力面积约270、286、338平米的四房，还有少量600多的云端大宅，实际层高44层。

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首开T3/T4，均为东西端户

T4东边套约338平（37套）西边套约270平（38套）

T3东西边套都是约286户型（76套）

顶上三层为云端大平层，约600+平（6套）

另有一套二楼非标5房户型约447平。

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里外皆景，居亦自在，纵览沪上天际线景观：

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东侧看黄浦江与陆家嘴三件套

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西侧低密城景，采光视野通透

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三、品牌：产品是品牌的载体，品牌是产品的保障

嘉里建设为港资企业，多年来坚持长期主义精神，体现了背后可持续发展的内核。综合体运营能力及豪宅服务能力业内领先，品牌为市场提供信心，为品质提供保障！

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重磅！黄浦老城厢 外滩

距外滩仅500米

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共有4栋150米超高层

首开约270-645㎡大平层已售罄

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面积约360-445㎡大平层

及少量复式大宅

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——诚邀品鉴——

自打21年开始，楼市进入调整周期，房子的热度就出现了骤减，中年人改善需求下降，年轻人买房越来越理性，观望情绪反而更浓厚，

直言下，有很多人依旧有买房需求，但是也要掂量掂量值不值得。

国家统计局数据显示，24年全年新建商品房销售面积9.73亿平方米，同比上年下降12.9%；和19年高峰期商品房销售面积171558万平方米，将近减半。

而这两年，为了促进消费买房，出了不少措施，降息、降首付、贷款利率降到历史最低…

然而，8月15日，国家统计局发布数据显示，1-7月，全国新建商品房销售面积同比下降4.0%。

催买无效，三个新趋势愈发明显。这些变化都将跟大家的生活息息相关，建议大家提前了解。

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01、保障房、长租房越来越多

过去房价一路猛涨，很多人掏空家底买不起房，这种情况下怎么解决这个问题？

对此，上面已经明确加快推进保障房、公租房。

预计明年可能还将加大马力收缩商品房或者保障房，这将成为多数城市的主流。

关于这一点，此前黄奇帆就讲到：我们国家也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。

这个措施不仅可以解决库存去化，还能让更多人实现“住有所居”。

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02、房地产税推行将近

以前经济大环境好，房子过热，大家财富增长，消费上升，地方财收更充足。

然而这两年房价下行，资产缩水，买房人驻足不前，土地收益锐减，进一步影响经济大盘。

所以这个时候，即使不希望房子继续作为支柱产业，也不能任由市场下行，最起码要维持一个相对稳定的状态。

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但是，大家不买房怎么办？

可以税收上调整，来稳定地产板块上的税，从存量入手。

比如最近大家比较关注的房东税，《住房租赁条例》计划于2025年9月15日正式实施，其中明确规定：房屋租赁强制备案。而且，如果房东不备案，租客也可以办理备案。

虽说条例中并没有提到房东税，但是这玩意过去一直都存在，只是，过去因为监管相对宽松，房东纳税情况并未得到严格把控。

而且现在房东在出租房子，主要涉及到两个税项，房产税和个人所得税。这两个税的情况：

房产税的法定税率4%，实际税率普遍减半，只有2%。个人所得税理论规定税率是10%，实操时很多地方按0.5%的税率核定征收。

但是如果这些都按照原定税率没有减免，这里就是一笔收入来源。

另外，这两年房产税的讨论声音也越来越多了，

正如当初住建大佬说的——房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

所以，如果房子下行持续，未来在税收政策上可能将会出现较大程度的变化。

不过即使出台这个措施，对于刚需家庭也不用太担忧。但对于手上有更多房产的家庭，他们的税收压力就会增加。

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03、房企或开始转型之路

一旦进入多元化发展，年轻人买房就不再关注居住难题，更关注的是住房的品质，如户型设计、绿化率、建筑质量、社区配套……

以后，购房者对于这些要求也会变得越来越高，

这种趋势下，过去那种小区绿化稀稀拉拉的情况可能就不会再出现了，取而代之的是绿树成荫的环境，未来居住舒适度也会大大提升。

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在这种需求变化下，房企唯有提升品质，让房子具备更高的价值，才能吸引更多消费群体。

同样的，那些小房企也会逐步退出舞台。

地产行业进入内卷时代，房企们开始转型之路…

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04、2026年普通人如何应对？

如果你是刚需购房群体，根据自己的经济实力和需求理性选择，买房后的月供压力控制在每月收入的40%以内，可以避免陷入被动。

如果打算投资房产，劝你一句，“房子是用来住的，不是用来炒的”

以后绝大多数资产贬值不可避免，建议重新规划资产配置多元化投资，三四线产业经济单一，人口外流的城市，房子下行压力较大，可以提前止损。

二线核心区房子保值潜力不如一线大城市核心区，可以置换，由二线核心区转向一线核心区。

另外，多元化投资，不把鸡蛋放在一个篮子里，有助于降低风险。

根据最新数据和市场分析，上海楼市呈现出以下趋势：

1. 新房市场持续上涨

价格连续上涨：2025年7月新房价格环比上涨0.3%，同比上涨6.1%，已连续67个月上涨，成为一线城市中唯一房价上涨的城市。

核心区域领涨：徐汇滨江、大宁等地因土地稀缺，新房价格不断攀升，部分地块预期售价高达16-20万元/平方米。

认购率提升：2025年1-7月新房平均认购率为132%，较2024年有所提高，尤其是中外环区域及8-10万元/平方米价格段的项目更受青睐。

2. 二手房市场分化明显

整体价格下跌：2025年7月二手房价格环比下跌0.9%，跌幅较6月扩大，市场以价换量压力加剧。

区域差异显著：核心区域如浦东杨思的翡云悦府价格相对稳定，而远郊及老旧小区价格持续承压，如金山、临港等区域价格可能继续调整。

刚需主导市场：300万元以下房源成交占比持续攀升，市场需求以刚需为主。

3. 政策影响与市场预期

政策稳定为主：上海保持“稳字当头”基调，未出台大规模救市或调控政策，但可能通过优化存量政策释放需求。

政策优化预期：北京已放松五环外限购政策，上海可能跟进调整外环外限购政策，激活市场活力。

4. 未来展望

新房价格或继续上涨：土地市场火热，优质地块供应增加，支撑新房价格。

二手房价格分化加剧：核心区域次新房可能保持稳定，远郊及老旧小区价格可能继续下行。

市场分化持续：改善型需求支撑新房市场，刚需主导二手房市场，区域和产品差异将进一步拉大。