保利海上臻悦
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02.项目信息
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【项目名称】：保利海上臻悦
【项目地址】：上海市宝山区丰皓路1288弄（保利海上臻悦东方美术馆）
【开 发 商】：上海市保利置业有限公司
【项目产权】：70年
【楼 栋】：13栋
【总 户 数】：1446栋（可售450套左右）
【绿 化 率】：35%
【容 积 率】：2.6
【项目总高】：20-26层
【层 高】：2.95米
【梯 户】：一梯一户，一梯二户，二梯二户，三梯六户。
【得 房 率】：75%
【项目户型】：99平-128平-130平-154平
【项目均价】：63000元 /m²
【交付时间】：合同约定2026年6月
【物业公司】：上海保利物业服务有限公司
【物 业 费】：5.4元
【停车位数】：地上161个，地下1488个
【停 车 费】：具体租售价格以交房为准，参考周边小区租500元/月，售25万左右/个
【水 费】：5.8元/吨
【电 费】：白天0.617元/度，晚上0.331/度
【交房标准】：装修交付（约4500/平）
【首付几成】：首套2成，二套3成
【贷款几成】：首套8成，二套7成
【贷款年限】：最长30年
03.项目价值
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上大不仅享有宝山之心的地理优势，同样也是宝山相关部门重点打造的核心区域，更有南大智慧城和双TOD商业环绕，同时南大智慧城坐落于北上海门户的科创高地。
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示意图（来源网络）
◐ 从张江到漕河泾到南大智慧城，中环上的黄金三角关系呈现出了不可复制的“黄金中环科创带”，南大智慧城在空间格局上占据了北上海门户的科创中心。
◐ 同环线性价比来看：以环线价格梯度逻辑，与项目相同的中外环区域新房，如桃浦8万+（距离本案仅约2KM），三林10万+，金桥9万+，古美8万+，淞南7万+，6.3W的价格极具潜力。
◐ 同板块性价比来看：南大新增地块（与地铁站直线距离1.4公里）联动价6.7W+，桃浦板块新房（直线距离约3公里）均价8.3W+，二批次南翔板块（外环外）预计联动价6.5W+，本案6.3W极具区域性价比。
◐ 紫竹高新区：国家级高新区排名第9位，产值超1000亿元。
◐ 大零号湾：定位世界级科湾区，预计2025年产值达到1000亿元。
◐ 漕河泾：国家级经开区&高新区&综合保税区，产值超6000亿。
◐ 桃浦智创城：占地面积约7.9平方公里，智创TOP综合体预计2025年完工。
示意图（来源网络）
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◐ 南大智慧城：总建筑面积约540万方，体量超越前滩，拉动宝山经济发展的新引擎。
◐ 南大智慧城规划绿地约261.6公顷，占比达43%，通过合理化生态绿化布局，构建水绿融合、疏密有致的空间格局，规划特色公园40余个。
◐ 人均公园绿地面积约39.38㎡/人，超上海市人均绿化12.5㎡三倍，营造蓝绿交织的天然氧吧。
◐ 南大中央公园距离本项目仅约1.2KM，占地面积约300亩，其中三分之一为水域面积。
◐ 南大智慧城计划将南大中央公园打造成一个地上地下空间联动、集“科创、休闲、娱乐”三位一体的高度智能化主题探索型城市乐园。
04.周边配套
【交通方面】：距地铁15号线（丰翔路站约500米）、7号线（祁华路站约1.7公里）、规划18号线、规划22号线、规划26号线、城域铁路南何支线；
自驾约8km可上外环高速、沪嘉高速、沪太快速路，向南畅达人民广场，向西抵达铁路上海虹桥站；中环直线距离约3.8KM；距离沪嘉高速约2.2公里，快速通达市区核心区域。
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【商业方面】：
◐ 约2km生活商业配套：弘基文化广场、聚丰购物广场、经纬汇、山姆会员店等商业；
◐ 约9km国际商业配套：日月光广场、静安大融城、大宁商圈（大宁音乐广场、大宁国际商业广场、上海久光中心）；
◐ 未来商业配套全面升级：大华周边将配套约7500平的商业，可为业主提供家门口的繁华与便利。更有南大智慧城双TOD商业配套合计约61.7万方，满足各层次消费需求。
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【教育方面】：
◐ 距上海大学附属学校（九年一贯制公办学校）约500米；
◐ 距宝山区南大实验学校（九年一贯制公办学校）约1.1公里；
◐ 距上海大学附属小学约1.3公里；
◐ 距上大附中（市级示范性高中）约1.5公里；
◐ 距上师大附属经纬实验学校约3.8公里；
◐ 南大智慧城核心区已落地上师大附中宝山分校（市级实验性示范性高中）已开始招生。
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【医疗方面】：
◐华山医院北院为三甲综合性医院，2站地铁或者自驾5公里就能抵达；
◐ 祁连社区卫生服务中心（约1.4公里）；
◐ 仁济医院宝山分院（约1.7公里）。
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示意图（来源网络）
05.户型鉴赏
示意图（来源网络）
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1、户型多元：该项目可满足市面客户一切需求，刚需，改善户型皆有
2、地段优渥：距黄金中环直线约3.5公里，直线距离500米双轨交(15号线+22号线)
3、交通便捷：地铁15号线，7号线已通车，可满足客户上班公共通勤
4、高性价比：低于周边同项目单价1万/平，可为客户购房节约百万资金
5、双TOD配套：南大智慧城双TOD商业配套合计约61.7万方，满足各层次消费需求
6、高绿化率：板块内绿化率高达43%，出门即公园，且近邻耗资5.3亿打造南大中央公园
7、商业繁华：板块内商业体量≈5个太古里，500米华润万象系进驻，1公里内双TOD
8、配套全面：多所学校配建，繁华在握，约2公里到山姆，华山、仁济医院环伺
9、品质装标：一线德系装标+方太高端三件套，越级内环10w+住宅装标
10、高定园林：园林高定东方礼序，给足业主归家门面，北中环至美园林，营造“一园三堂”“五进九雅”演绎东方美学
11、品牌物业：自有物业，提供四时雅集服务标准，提升业主生活满意度
上海最新购房政策来了！
一、调减住房限购政策
为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
二、优化住房公积金政策
为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买本市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制
为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。
四、完善个人住房房产税政策
为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。
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