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新政后，外环外焦点非它莫属！350米轨交+全系独立电梯厅+销冠背书！预计44万起上车“三王炸”红盘！

上海青浦「保利虹桥和颂」

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国庆7天每日来访客户络绎不绝，售楼处座无虚席、排队看房，连日气氛火爆。销售也和我说：“天天2万步，售楼处成了人气景点”，据悉7天共接待500+组客户，你要知道这个楼盘总共才255套房源，未开先火，提前预订了新政后大热盘！甚至，项目还作为外环外代表楼盘亮相了上海新闻综合频道，可见的它的火热程度领衔整个上海滩！

并且摘得了2024年1-8月，上海200-400万级成交套数、成交金额桂冠！(数据时间：2024年1-8月)

这个亮眼成绩是对项目及板块再好不过的褒奖。

数据来源小胖看房数据库

所以相信大家也能理解，为什么有那么多客户在催促项目开盘，这其中有第一次来访就想买的，也有老客户之前遗憾没买到的...

如今机会摆在眼前，只有255套，这一次一定要抓住机会了！据小胖君打探到的消息，保利虹桥和颂·IN255预计最快10月底认购！

直线距离示范区线赵重公路站（在建）约350米

保利虹桥和颂·IN255

建面约88/99/125㎡3-4房即将入市

只有255套，预计44万起即可上车3房

小家庭一步到位

目前售楼处及闵行爱琴海展厅已开放，欢迎预约

预计最快10月底认购

那为何项目能成为外环外的焦点，并不断被客户催促开盘？

我觉得离不开天时、地利、人和。

地利上，保利虹桥和颂·IN255占位300万级鲜有的高能级轨交，是真轨交房，2站前湾、3站虹桥枢纽、5站华为基地；同时机场联络线试运营也让项目可以便捷通勤闵行、徐汇、浦东。

人和上，保利发展真不愧是央企龙头，擅长做市中心高端住宅的保利，如今打造300多万的产品，就是比别的开发商产品力更先进。

尤其是项目的户型，看过的都赞不绝口，还有社区仪式感和功能性皆是同级佼佼者。

天时上，新政外环外社保/个税3改1，将释放大量购房力；首付降到15%，置业门槛大大降低，现在买房时机太好了。

当然，归根到底价格划算，300万级，首付约44万起就能上车保利品质轨交红盘，比周边700万级的前湾、650万级的徐泾、550万级的赵巷便宜太多了。

我们稍微展开一下：

01.

300万级拥有媲美2号线能级的轨交

直线距离示范区线（在建）仅约350米

300万级的产品在上海并不少见，但这一价位段的轨交盘极度稀缺。

保利虹桥和颂·IN255不仅有轨交规划正在落地，且直线距离示范区线赵重公路站（在建）仅约350米，是不可多得的真轨交盘，2站前湾、3站虹桥枢纽、5站华为基地。

轨交定位决定板块发展上限！保利虹桥和颂·IN255就是同级中难得有轨交且轨交能级更高的项目。

示意图

示范区线全长52.4公里，全线共设10座车站，列车最高运行时速160公里，达到普通地铁的2倍。

根据最新新闻报道，示范区线一期最快预计2026年即可竣工，比上马更早的同类型嘉闵线还要快，后发先至足以彰显其定位能级之高，小胖君认为能级媲美2号线也不为过。

2号线串联多个市中心重要CBD，背后是海量的高薪产业人群，购房力强反哺房价，因此2号线也是上海房价制高线。

而示范区线（在建）左手长三角一体化、华为，右手前湾、大虹桥总部商办，并通过虹桥枢纽，串联2号线及正在试运营的机场联络线，把市中心、徐汇、闵行、张江等高能板块都纳入保利虹桥和颂·IN255的通勤版图。

也就是说，项目通过示范区线（在建）将汇聚上海四面八方的购买力，那客户池广、购买力强将来会反哺二手房价值。

示意图

当然，轨交串联也放大了项目性价比。

2站外的前湾已700万级，徐泾650万级，与项目同距离的赵巷也已550万级，那保利虹桥和颂·IN255凭借300万级，首付约44万起的价格优势，叠加示范区线（在建）势能，无疑将成为大虹桥乃至全上海更为期待的价格洼地。

示意图

交通+产业决定板块未来可期，而项目总价300万级起，首付约44万起，与周边板块相比犹如原始股、超级洼地，恰逢新政限购松绑，入手正当时。

02.

建面约88㎡起步，社区更纯粹

标配独立电梯厅，户型依旧高光

轨交是地利，但我更喜欢保利的人和，项目前期能成为现象级红盘，户型设计功不可没，好评如潮。

而这一次，保利虹桥和颂·IN255延续了之前的设计亮点，并加以迭代，给出了一个同级无出其右的户型。

首先，有三点要强调：

1、这次只有255套，套数少，或许竞争也会比较激烈，小伙伴们要抓紧机会。

2、户型建面约88㎡3房起步，整个社区的邻里圈层更纯粹。再加上255户不大的体量，户均占有的景观、服务等资源都很高，小区走的小而精的路线。

3、独立电梯厅是标配，且这一次优化了强电、弱电位置，电梯厅可塑性更高。

我一直在说这是一个1500万级的配置下沉到300万级项目，尊贵感拉满的同时也变相提高了“得房率”。300多万项目全系带独立电梯厅，我目前为止只看见保利虹桥和颂·IN255一家。

建面约88㎡3房2卫：

项目独立电梯厅用时下流行的说法，应该叫独立入户光厅，全明还带飘窗，一整面完整的墙，这不仅能完全取代玄关的作用，放伞、挂衣、脱帽、换鞋、清洁等工作都能在进门前全部完成。

还能收纳家庭几乎所有不常用的物品，包括行李箱、运动器械、玩具等。

另外，约44万起首付，买的还是2卫配置（市面普遍1卫），于小家庭一步到位。且卫生间布局精巧，家庭人少的时候，南向能做双套房；父母同住或有孩子，次卫将洗漱台移出，早高峰可容纳两个人如厕，一个人洗漱。

点睛之笔是“无墙垛”设计，客厅和阳台之间有一侧无墙垛，一方面阳光从阳台射入可更好到达社交空间；另一方面增加了阳台与客厅之间的连贯度，空间更显宽敞。

北向次卧也是如此，一侧无墙垛，增加室内采光的同时也可以更好利用飘窗的长度和进深，铺设出一张舒适大床，赋予空间更高的可塑性。

厨房空间也很宽敞，在U型操作台基础上还能摆下双开门冰箱，这在同级中颇为难得。

至于飞机户型南北通透、全卧飘窗等都是标配。

该户型呈现一大特点：刚需的面积，偏改善的享受！

建面约99㎡3房2卫：

独立电梯厅不赘述了。

该户型飞机户型南北通透，值得注意餐厅尺度非常大，可以摆下六人桌。

阳台270°采光，多一面景观、多一面享受。

客厅阳台一侧无墙垛，北卧一侧无墙垛，室内空间敞亮。

此外，主卧面宽达到约3.8米，舒适度颇高，同级户型一般在3.4-3.5米。

建面约125㎡4房2卫：

该户型四开间朝南，南向面宽达约13.5米，其中三卧朝南，阳光满溢。

入户有独立玄关，出入更具仪式感的同时也增加了收纳功能。

LDKG设计，让客、餐、厨、阳台四个空间打破传统布局中的“隔阂”，几个功能区独立又互通，将空间功能进一步放大。

豪华主卧，尺度宽敞，就寝区→衣帽间→卫浴间层层递进。

此外，室内6飘窗配置，进一步提升了使用面积。

地铁+户型的绝对优势，让保利虹桥和颂·IN255手握独家竞争力，可以预见未来不管是出售还是出租，都将是市场香饽饽。

03.

同级遥遥领先的产品力

以及更靠谱的央企品牌背书

除了户型，保利虹桥和颂之前打动我的还有“对于生活方式的编织”。

没错！当“保交房”成为主流，保利已经在“造生活”的赛道上遥遥领先了，打造了刚改市场中罕见的国际生活方式。

而这一特征在保利虹桥和颂·IN255得以延续。

首先，外立面依旧是颇受年轻人喜欢的现代极简风配流畅线条。

其次，项目东侧有河流和公共绿地，据悉将打造成慢生活休闲滨河带，并融入自然的活动场景，让业主出门就能享受生态、休闲的河岸风光。

第三，小区虽然不大，但社区功能性和仪式感十足，整体打造了生活林荫双轴、能量聚场以及五重归家礼序。

总结三点：

1、为魔都奋斗的年轻人、996精英、带来了惬意松弛的度假式生活。

保利做景观功能不是为了做而做，而是真的洞悉到了业主的实际需求。

比如，上海不缺高楼大厦，缺的是能调节快节奏，调节996的慢生活。

于是你可以看到，结合建筑界面打造城市精品酒店式的入口广场，即精品街区，以及流觞曲水的觅隐叠溪，将你从城市拉回自然。

回家就像进一家隐奢酒店一样，立马就能卸下一天疲惫。

2、生活不再只是冷冰冰的建筑，而是一个个自带场景氛围的空间。

比如微风客厅，可能设有邻里卡座、外摆休息区等开放多功能休憩场所，除了美景，更触发更多的停留和遇见的可能性，让业主社交在自然而然中发生。

比如林间乐园，为不同年龄规划不同的林间游乐分区，满足全龄活动需求，为亲子交流提供互动娱乐的空间。

能量聚场，据悉将设置约130米的慢跑道、无氧区、运动区、拉升区等，业主下楼就能开启多样健康社区生活。

见微知著，保利不遗余力为业主们创造不期而遇的美好生活场景，让社区变成了更有温度，有牵挂，有交流、有趣味的地方。

3、刚改的价格，有里子、有面子的配置。

阳光草坪在这个级别真的是很撑面子的配置，有了大草坪的存在，业主回家后即能享受生活的静谧和松弛，惬意地躺在草坪上看书……诗意浪漫的生活不就是这样吗？

另外，有社交盒子不稀奇，难得的是它的功能性前沿化，布局了社交会客、共享办公、社区课堂、阅读空间，既满足社区功能需要，也形成一个个交汇节点与共享基地，增进邻里交往。

综上，可见保利并不是简简单单地造房子，而是在编织潮流生活。

包括项目前期领衔大虹桥的热销态势，其实背后折射的就是保利强大的品牌力。

一方面，保利是上海市中心标杆豪宅打造常客，那于300万级项目，更游刃有余，有能力、有资源做得比其他开发商更好。

另一方面，2023年末，保利发展品牌价值已达1400亿元，央企的信用背书让购房者能够放心置业。

04.

限购政策松绑

改善置业正当时

那为什么要在这个节点买？

因为929楼市沪七条力度堪称核弹级，上海迎来近十几年来黄金置业时间！

保利虹桥和颂·IN255抓住了天时！

我说三个关键词：

第一，置业门槛

特别外环外限购再度松绑，社保个税3改1，将释放海量购买力涌入市场，一方面效果立竿见影，外环外热盘十一售楼处门庭若市；

另一方面，可以预见这将加剧外环外楼市分化，红盘将更红，因此我的建议：优中选优，碰到好盘，意志坚定一些，不能再犹豫了。

此外，首套首付门槛降至15%，应该是史低了，按照300万新房算，去年12月前，首付还要35%，即约105万，如今约45万就能安家上海，上车门槛大大降低。

且购房者迎来的还是更为宽松的房贷利率，进一步降低了置业成本。

第二，楼市信心

值得一提，这次新政还及时调整存量房贷利率，非常暖心，这告诉购房者：你可以大胆买！信贷政策与时俱进，时刻关注购房者利益，减轻“有房一族”的经济顾虑，提振楼市信心。

内容来源房可圆，小胖看房整理

第三，竞争

新政有一定缓冲期，购房者置业需要一段时间准备，所以当下就是新政后更好的买入期，等他们还没反应过来，早下手为强！你犹豫越久，外环外优质楼盘竞争或越激烈。

所以，项目最快10月底认购的节点，你一定要把握了！

最后，再说一下配套。

纵观300多万的新盘，普遍在奉贤、金山、临港。

大部分楼盘没有轨交，离大型商业也非常远，这就意味着年轻人将无奈远离他们梦想的精致生活。

但保利虹桥和颂·IN255不一样。

一方面得益于示范区线的建设，赵重公路站配套将迎来大升级，站点周围规划了约19万方商办。

以后业主日咖夜酒，近在咫尺。

示意图。

另一方面，沿着17号线，除了有网红打卡地蟠龙天地（17号线蟠龙路站）、天空万科广场（17号线徐盈路站），还有约11.6万方的虹桥天地、约25万方的龙湖天街、约35万方宝龙广场、约37万方的奥特莱斯+合生新天地商业，每一站都是购物目的地。

直线距离示范区线赵重公路站（在建）约350米保利虹桥和颂·IN255建面约88/99/125㎡3-4房即将入市只有255套目前售楼处及闵行爱琴海展厅已开放，欢迎预约最快预计10月底认购

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1契税 先说说契税，这可是买房的头号“敌人”。

适用对象：买方（对，就是你）

税率：根据房屋面积和购房情况不同，税率也不一样：首套房，面积在90平方米以下：1%

首套房，面积超过90平方米：1.5%二套房：3%

计算公式：契税 = 房屋成交价 × 契税税率举个栗子：假如你买了一套100万元的房子，而且是首套房，面积在90平方米以下，那么契税是：

契税=100万元×1%

契税

网签那些事儿

在中国，买房要网签，就是去房管局备案。网签保证交易透明和安全，但也有人想着能不能在这儿动点小心思，比如低报成交价。这样能省点税钱，不过啊，万一被税务部门逮住了，那可是要补税罚款的，信用记录还会受影响。所以，咱们还是老老实实交税吧，别因小失大。

网签那些事儿

6.2增值税及附加税 接下来是增值税，这部分是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：房子买了不到2年：5.6%（含附加税）；买了2年以上：免征。

计算公式：买了不到2年：增值税 = 房屋成交价 ÷ 1.05 × 5%

附加税 = 增值税 × 12%举个栗子：假如你卖的是一套100万元的房子，而且买了不到2年，那么增值税和附加税是：增值税=100万元÷1.05×5附加税=4.76万元×12总共得交：5.33万元

增值税及附加税

6.3个人所得税 这个税也是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：20%

计算公式：个人所得税 = (房屋成交价 - 房屋原值 - 相关费用) × 20%

举个栗子：假如你卖的房子成交价是100万元，原值是60万元，相关费用是5万元，那么个人所得税是：

个人所得税=(100万元−60万元−5万元)×20

其他费用

6.4其他费用 土地增值税

适用对象：卖方税率根据房屋购置年份和地段不同而不同。

印花税适用对象：买卖双方各0.05%计算公式：印花税 = 房屋成交价 × 0.05%

中介费一般按房屋成交价的2%~3%计算，由买卖双方协商承担。偷偷告诉你现在市场灵活中介费用也是可谈的哦。

买房的时候，各种税费加起来可不是小数目。契税、增值税、个人所得税这些都要好好考虑。记得提前了解政策，做好预算，别在交易的时候手忙脚乱。

希望这篇指南能帮你搞清楚买房时的税费问题，顺顺利利买到心仪的房子！记住，合法节税，诚实纳税，才能走得更远哦！

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