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虹口北外滩 低密风貌别墅

直线距离外滩源仅约1.2公里

穿越市场周期的恒贵资产

「越秀·外滩樾」直接认购！

建面约238-338㎡海派风貌院墅

总价约4300-9000万

约2500㎡“樾”心会所！

售楼处线上火热预约中！

上海虹口【越秀·外滩樾】

售楼处电话☎：400-9659-259【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

项目核心推荐理由

【巷弄新生】

项目在规划设计中，充分尊重并保留场地原有的脉络和肌理，延续了原场地内“工”字形主巷道的格局，并通过工字型巷道，将社区划分为双拼和三联排，增强墅感，有天有地有露台，为风貌孤品提供优秀基因。

【拔楼造园】

在稀贵的场地内，项目在空间规划时选择主动拔掉一栋楼来造园，作为整个项目透气的“眼”；在此基础上，又往下深挖三层，创造出空间丰富的垂直山水庭院，围绕这个庭院又布置了层层递进的配套会所体系，打造出繁华闹市中的桃花源。

【三重会所】

社区仅49户，但却拥有三重，共约2500㎡的会所及泛会所配套空间，户均会所面积高达50㎡，三重会所三重功能属性，私密性层层递进。

【风貌传承】

项目的外立面特点可用“外旧里新”来概括，两者既有所区别，又形制统一。沿街建筑的“旧”，是溯源海派建筑的立面形态，保留优化代表性的建筑构件，形成连续、完整的海派石库门城市界面。内部建筑的“新”，则是在“旧”的基础上，发扬多元共融的海派文化优点，结合现代新生活的要求，设计了大面玻璃、金属线条等，创造出优雅而时尚、包容经典海派特色与现代居住理念的立面。

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基础信息

【项目名称】越秀·外滩樾

【开发商】上海漕越经济发展有限公司

【项目位置】上海市·虹口区·梧州路235弄

【项目类别】70年产权住宅

【项目类型】风貌别墅

【容积率】约1.3

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风貌之上世界堂前

建面约238㎡—338㎡海派院墅

三里外滩立传别墅

从你开启传承

【北外滩面向世界的上海新封面】

北外滩，与外滩、陆家嘴并称为上海的“黄金三角”。将以2座陆家嘴的商务体量规划，新天地2.0生活圈打造，成为上海跃升世界舞台的“中心发力”新引擎

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【中央商务区未来上海腾飞引擎】

区域能级：总开发面积约840万方，40栋甲级写字楼

城市地标：480米浦西第一高楼，19栋摩天大楼集群

金融产业：2100+家金融企业赋能，资产管理规模超8万亿元，位居全市第一

航运格局：4500+家航运企业集聚（上港集团、中远海运等），打造国际航运中心

全球贸易：2500+家贸易企业入驻（摩亚方舟、银联商务等）

新兴产业：129家新增高新技术企业，113家市区科技小巨人企业

（数据来源：上海市规划局《北外滩地区控制性详细规划》）

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（*示意图，图片来源于网络）

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【立体交通|无界畅达世界擎动城市脉搏】

约360米新建路隧道（直线距离），快速直达陆家嘴CBD；

约670米外滩隧道（直线距离），直达外滩金融商业街以及老码头；

约150米北横通道（直线距离）贯通全城，快速通达虹桥机场/虹桥火车站；

约2.4公里大连路隧道（直线距离），直达浦东东方路、世纪大道、八百伴商业圈。

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（*交通路网示意图，仅供参考。本区位图仅用于本小区地理方位示意，非实际地图，相关信息并非按比例缩放。）

【核心商圈|高阶商业配套国际摩登领潮】

商业配套方面项目约2公里内，多元繁华构筑封面商业圈

北外滩商圈直线距离约500米

外滩商圈直线距离约1000米

陆家嘴商圈直线距离约1500米

瑞虹商圈直线距离约900米

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（*商圈距离示意图，仅供参考。本区位图仅用于本小区地理方位示意，非实际地图，相关信息并非按比例缩放。）

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百年前的高端工艺元素的经典转译，让海派造诣世纪传承，于历史和未来之间收藏百年上海。

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清水红砖：百年前先进舶来品代表，8种非遗拼接工艺铺陈

装饰窗楣：同源中共二大会址、张爱玲故居，装饰主义经典元素

弧形韵线：邬达克式的建筑曲线，同源远东第一豪宅的优雅轮廓

岩石山墙：巴洛克式带肩观音兜，中西文化融合的典藏之美

（*本图片仅为方案过程讨论稿，并非交付标准。）

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程绍正韬，集文人、工业家、艺术家、设计师、哲学家、修行者身份于一身，建筑室内设计之东方主义集大成者，致力于东方文化的坚守与创新。他打破惯常的职业思维，将生活方式化作一种哲学态度，融入空间设计，让设计不止于作品。

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李玮珉，撑起中国豪宅设计半壁江山，擅长为城市塑造文化符号建筑作品。他的作品更多用极简的方式来表明态度，崇尚简而高效的现代生活方式。庄重的建筑语汇，适时注入艺术、自然与美学，让空间充满想象力。

与国内大师合筑，从人本主义设计思路出发，用源自东方的设计理念真正理解风貌，理解当代生活方式诉求，为影响下一个百年。

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巷弄新生：跨越风貌豪宅正统，打造双拼、三拼别墅的天地私享

建筑新生：创新风貌规制，致微而筑的建筑腔调赏新

美学新生：转译远东第一豪宅立面美学，收藏名门望族生活

材质新生：百年红砖、窑变砖、印度洋幻彩奢石运用，定制家族排场

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“让空间回到质朴宁静的状态，那是可以自在欢喜地面对一切可能的地方。”三大空间，无处不在艺术藏品。匠造会客空间、泛会所、私宴厅等私享场域，让生活理想于此自在蔓延。

泳池｜遨游画境，潜心之所

游泳池以罗马会场泳池为灵感，汲取《观瀑图》的山水意境，将古典与现代完美融合。池畔以大理石铺就，线条优雅如古罗马建筑的恢弘气势，而池中水波粼粼，光影交错间，水幕如瀑，营造出“人在画中游”的诗意境界。

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山水庭院｜山间光感，天地织境

山水庭院汲取《足立美术馆》的造境手法，以老石皮、百年古木原样搬运，重现山间岁月的自然痕迹，与庭院中的光影交织，仿佛将山间的自然采光与静谧之感搬入城市。阳光透过树梢洒落，石皮上的纹理在光影中若隐若现，宛如一幅流动的自然山水画卷。

（*本图片仅为方案过程讨论稿，并非交付标准。）

【42载越秀|千亿级开发商与上海共卓越】

国内资产规模最大的地方驻港企业越秀集团

42载国匠越秀千亿级开发商——越秀地产

中国第一代商品房缔造者

已进驻30多个核心城市

开发了300多个大型住宅和50多个大型商业物业

2024中国房企综合实力TOP9

(信息来源：亿翰智库)

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全球地标打造者：广州国际金融中心高约440.75米，建成之时为全球10大超高层建筑之一,获得国际建筑界奥斯卡“英国菜伯金奖”。(此外,中国仅北京“鸟巢”和上海世博会英国馆荣获该奖项。)

豪宅基因始终传承：打造“广州第一富人区”二沙岛，屹立广州顶豪之列，整个二沙岛9个项目，有7个项目都是越秀开发,其中越秀宏城花园单价25万-40万/㎡，总价1-6亿，一房难求。

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上海虹口【越秀·外滩樾】

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

上海自2025年8月26日起实施新的购房政策，以下是关键信息整理：

一、限购政策

沪籍家庭/单身

外环外不限购套数；外环内限购2套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购3套。

非沪籍家庭/单身

外环外：连续缴纳社保/个税满1年，不限购套数。

外环内：连续缴纳社保/个税满3年，限购1套。

多子女家庭（含至少1名未成年子女）外环内限购2套。

特殊说明

外环外住房不计入套数统计，但税费计算需合并外环内外住房套数。

崇明区购房参照外环外政策，需连续缴纳社保/个税满1年。

二、公积金政策

贷款额度

首套：184万元；多子女家庭首套216万元。

二套：149.5万元。

购买二星级及以上绿色建筑住房，额度上浮15%。

提取政策

购买新建预售商品住房，可提取公积金支付首付款，不影响贷款额度。

三、商业贷款政策

利率

不再区分首套、二套，由银行根据市场利率定价自律机制及客户风险状况确定。

当前5年期以上LPR为3.5%，实际利率以银行为准。

首付比例

首套15%；二套25%。

嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区二套首付20%。

四、税费政策

增值税

不满2年：全额×5.3%；满2年免征。

个人所得税

满5年且唯一住房免征；不满5年按差额20%或全额1%征收。

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%。

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%。

房产税

非沪籍首套符合条件免征；二套及以上合并计算家庭住房面积，人均60㎡免税。

五、其他说明

政策生效时间：2025年8月26日起，网签合同需在此日期后符合新政策。

咨询渠道：房地产交易热线962269、公积金热线12329、税务热线12366。

建议根据自身情况（户籍、社保缴纳年限、家庭结构等）进一步咨询相关部门，确保购房流程顺利

每天一个房产小知识：5 个核心概念拆解

1. 房产证（《不动产权证书》）

· 定义：房产证是国家依法颁发的、具有法律效力的房屋所有权凭证，全称为《中华人民共和国不动产权证书》，是房屋产权归属的法定证明文件。

· 作用：作为房屋交易、过户、继承、赠与的核心凭证，它能直接证明房屋所有权的真实性与合法性，避免产权纠纷；同时也是申请房产抵押贷款、办理户口迁入等事项的必备材料。

· 颁发部门：由各地自然资源部门（原国土资源部门）下属的不动产登记机构负责审核、登记并核发，确保证书信息与国家不动产登记系统同步。

2. 房屋抵押

· 定义：指房屋所有权人（抵押人）将自有房屋的产权作为抵押物，向银行、消费金融公司等机构申请贷款的金融行为，抵押期间房屋所有权仍归房主，但需在不动产登记机构办理抵押登记。

· 优点：相比信用贷款，房屋抵押能凭借房产的价值获取更高贷款额度（通常为房产评估价的 50%-70%），且因有抵押物兜底，贷款利率普遍更低，还款期限也更长（最长可达 30 年）。

· 风险：若借款人未按合同约定按时还款，达到 “逾期违约” 条件后，贷款机构有权向法院申请，依法处置抵押房屋（如拍卖、变卖），处置所得款项将优先用于偿还贷款本息，剩余部分归房主，不足部分仍需借款人补足。

3. 房屋装修

· 定义：指对房屋的空间结构、功能区域、外观内饰进行改造、装饰及修缮的工程活动，涵盖从基础施工到软装搭配的全流程。

· 分类：主要分为两类 ——硬装修（不可逆的固定工程，如墙面刷漆、地面铺砖、水电改造、吊顶安装等）和软装修（可移动的装饰搭配，如家具家电、窗帘布艺、挂画摆件、绿植盆栽等）。

· 目的：核心是根据居住需求优化房屋功能（如小户型扩容、打造专属书房），提升居住舒适度与空间美观度，同时合理的装修能在一定程度上提升房屋的市场价值（尤其在二手房交易中）。

4. 房屋交易税：买房卖房必懂的 “法定花费”

简单说，房屋交易税就是在房子 “转手” 时（比如买卖、赠与、继承），国家规定必须交的税费，不是额外收费，而是房产交易里的 “固定成本”，主要涉及两大核心税种，咱们一个个说清楚：

（1）契税：买房的人要交的 “大头税”

· 谁来交：几乎全由买方承担（少数特殊赠与场景可能例外，日常买房都是买方交）。

· 交多少：看两个关键条件 —— 你买的是 “第几套房”，以及房子的 “面积多大”，税率不一样：

· 首套房（你和家人名下没其他房子）：

a. 房子面积≤90㎡：按房子成交价的 1% 交；

b. 房子面积＞90㎡：按成交价的 1.5% 交；

· 二套房（你或家人名下已有 1 套，再买第 2 套）：

a. 多数城市按成交价的 2% 交（部分一线城市二套房＞90㎡可能按 3%，具体看当地政策）；

· 三套房及以上：基本按成交价的 3%-5% 交，没有面积优惠。

· 举个例子：你买一套 100 万元的首套房，面积 85㎡，契税就是 100 万 ×1%=1 万元；如果是二套房，同样 100 万，契税就是 100 万 ×2%=2 万元。

（2）个人所得税：卖房的人要交的 “收益税”

· 谁来交：默认由卖方承担（因为是卖方卖房子赚了钱，交的 “收益税”），但少数二手房交易中，双方可能协商分摊，具体看合同。

· 交多少：分 “有优惠” 和 “没优惠” 两种情况：

· 有优惠（免交）：只要满足 “满五唯一”—— 房子是卖方名下 “唯一住房”，且已经持有满 5 年（从房产证发证日期算），就不用交个人所得税；

· 没优惠（要交）：不满足 “满五唯一” 的话，有两种计算方式（具体按当地税务局规定选）：

a. 按 “卖房款 - 买房时的成本”（比如当初买房的钱、装修费等，需提供发票）的 20% 交；

b. 若没法提供成本发票，直接按房子成交价的 1% 交（简单好算，多数人会选这种）。

· 举个例子：卖方卖一套 150 万元的房子，当初买价 100 万元，没满 5 年也不是唯一住房：

· 按差价算：（150 万 - 100 万）×20%=10 万元；

· 按总价算：150 万 ×1%=1.5 万元（若没法提供当初的买房发票，就按这个交）。

小提示：

不同城市可能有细微差别（比如一线城市二套房契税、个税计算细节），交易前最好查一下当地税务局的最新政策，或者问中介 / 置业顾问，避免算错钱～

5. 房屋租赁

· 定义：指房屋所有权人（出租人）将房屋使用权暂时让渡给承租人，承租人按租赁合同约定支付租金，在租赁期内合法使用房屋的民事行为。

· 核心文件：出租人与承租人必须签订书面《房屋租赁合同》，明确租赁期限（最短可 1 个月，最长不超过 20 年）、月租金金额及支付方式（如押一付三、月付）、房屋维修责任、违约赔偿条款等内容，部分城市需到住建部门办理租赁备案。

· 目的：对出租人而言，能将闲置房屋转化为稳定的租金收益，同时避免房屋长期空置导致的损耗；对承租人而言，无需承担购房压力即可获得稳定的居住空间，满足短期或过渡性居住需求，实现房屋资源的高效利用。