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【绿发新梓园】

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重磅消息！黄浦老城厢绿发新梓园有望今年下半年入市！

主推小高层、多层、中式风貌别墅，包括少量建面约100㎡小户型！

据了解，项目首发主推中式风貌别墅产品，风貌别墅+商业组团整体连成一片，共计150多栋中式风貌别墅，约1.3万方商业，约1200㎡会所。

建面约100㎡户型图（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

⛩项目名称：「绿发新梓园」

👑项目简介：黄浦老西门 品质住宅

🗣最新动态：预计下半年入市

📍区域板块：黄浦老西门

🏠产品介绍：预计推出建面约90-700㎡高层&多层&别墅产品

🚇交通配套：4/9/8号线

最新效果图鉴赏

（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

小高层主要位于右下角的260B-01地块，用地面积4750.3㎡，规划有小高层、商业、上海救火联合会遗址和火警钟楼及其他配套建筑。

由于火警钟楼等文物需要一定时间的修缮，这十余套建面约100㎡左右小户型上市时间预计在2年之后！

最新效果图剧透：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

别墅最新户型图如下：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准

小高层最新户型图如下：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

建面约450-700㎡园林式合院；

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建面约290-360㎡宅院式合院；

建面约180㎡联排；

建面约120-360㎡叠拼产品；

除了别墅外，项目还规划了建面约90-670㎡高层产品；

建面约650-900㎡底层复式产品；

建面约240-400㎡多层产品；

高层主要分布于以下三个地块内：

来看四个地块的信息：

A4地块

建筑限高:100M；

高层住宅建筑面积:14400㎡；

2-15F:150㎡+90㎡+240㎡

15-29F：240㎡+240㎡

30-31F：480㎡

附平面图&效果图设计过程稿，仅供参考。具体以开发商公示为准）：

B1地块

建筑限高:150M；

地上建筑面积：78300㎡

以335㎡ 及300㎡户型为主,顶层设置670㎡及600㎡户型。

附建筑平面图（设计过程稿，仅供参考。具体以开发商公示为准）：

C1-2地块

建筑限高:120M

地上建筑面积:72970㎡

以270㎡、290㎡户型为主，局部设置240㎡'、380㎡'等户型顶层设置540㎡'、580㎡等户型。

附建筑平面图（设计过程稿，仅供参考。具体以开发商公示为准）：

C2-2地块

建筑限高：24M；

地上建筑面积:27300㎡；

以300㎡户型为主，局部设置240㎡、400㎡等户型。

附建筑平面图（设计过程稿，仅供参考。具体以开发商公示为准）：

建筑设计方面，由于整个项目非常庞大，所以每个组团之间各有区别，目前项目公布了A-2药局弄地块组团的设计过程稿，一起来看下：

早在2023年，乔家路A地块就已花落央企中国绿发集团。

上海黄浦城市更新建设发展有限公司在上海产交所转让黄浦两大超级豪宅地块的股权转让正式成交，中国绿发及其旗下的地产开发平台鲁能集团以底价竞得两家公司项目公司股权，间接夺得两幅优质豪宅地块。

「绿发新梓园」所在的黄浦老城厢乔家路地块已经完成动迁，这里不仅是黄浦区最大的城市更新项目之一，也是老上海记忆文化的沉淀。

所以，项目绝不会是简单的拆迁盖新房，而是“留、改、拆”并举。

对书隐楼、徐光启故居等一批文保建筑因地制宜的进行保护、修复、结构改造和重新利用。

再加上现代时尚的新建筑，一个独具海派韵味的高档住宅区跃然纸上！

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效果图

整个乔家路地块由于规模较大，总体方案设计范围：东至中华路，南至黄家路，西至河南南路，北至复兴东路，用地面积约24.11公顷 。

所以实施方案设计分散成三个大组团，「绿发新梓园」就是乔家路A地块。

设计过程稿，仅供参考

根据规划，整个乔家路地块包含：

公共服务配套：约16842㎡

包含社区文化设施、菜场、幼儿园、医院等，这些设施主要都分布于B、C两大组团内：

示意图

商业面积：约21671㎡

其中新增商业量为10543㎡，历史建筑活化为5900㎡，文保单位活化为5228㎡；具体分布如下：

示意图

住宅面积：约321342㎡

住宅又包括：

高层约155790㎡，多层约17280㎡，低层（别墅）约144186㎡，历史建筑约4068㎡。

平面示意图

社区细节

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示意图

除此之外，项目内还有大量的历史保护建筑，包括徐光启故居—九间楼、书隐楼、梓园等。

在这份设计过程稿里，乔家路项目的卓越之处尽显无遗，无论是其无可比拟的地理位置，还是超凡的产品能级，亦或是浓郁独特的海派文化，都给人留下深刻印象。

值得注意的是，黄浦这近3000套新房供应中，仅有17套建面约100㎡以内的小户型，占比约0.6%，属于非常臻稀的存在了。

绿发新梓园这十余套小户型的臻稀程度拉满了，非常值得关注。

更何况，绿发新梓园所在的乔家路地块，可以说是老上海城心的原点了，又位于黄滨江，位置非常核心。

周边的豪宅项目林立，个个都是沪上豪宅榜上的风云人物，比如：复地雅园、华润外滩九里、绿城黄浦湾、融创外滩壹号院、绿地海珀外滩等。

绿发新梓园所在的黄浦老城厢乔家路地块已经完成动迁，这里不仅是黄浦区最大的城市更新项目之一，也是老上海记忆文化的沉淀。

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——欢迎品鉴——

上海楼市的冷暖分化远超想象。

在楼市周期里，新手小白套在追高、老手困于抄底，永远都在和大周期对抗，无时无刻都在踏空或买错中焦虑。

我永远记得，2021年这一年，热到疯抢！我再次见识到市场的癫狂状态，大量购房者因恐慌性购房高位接盘。“新房摇不到，二手房一天一个价，学区房暴涨，中环内老小区无房可买！”那年头，“房奴”可不算贬义，都是镶着金边的赚钱机会。

身边都有不少朋友，准备在搞上海房票买房，甚至一个不怎么联系的亲戚，也竟然发微信给我，问上海房子最近有没有在涨价...

过去十几年，上海的房子上涨的速度太快了，工资上涨的速度根本赶不上房价上涨的速度。闭着眼睛买房的，都是赢在时代的风口。

自2020年的口罩事件，新一轮的周期启动，三价就低后一直跌到现在，一二手倒挂也逐步消失。

上海楼市急速降温，很多人欲哭无泪。4年前“抄底心理”让无数人高位接盘，结果等来却是市场的一记响亮“耳光”：“六个钱包的钱，全砸水里了。”“一场失业就能让资产变负债。”最惨的情况就是：100万首付，硬拉高杠杆买个1000万的房子，过了几年，首付跌没了、降薪了，最后竹篮打水一场空。

今明两年买房的，要格外小心了！很有可能，按照过去的经验买房，失败的概率反而更大。

我不是危言耸听。市场真的跟过去不太一样了。跟过去最大的区别就是：进入一个非连续性周期。而买房本身，就是一个难以复制，且非常个性化操作的事情。

在当下，也很容易一步踩坑，把过去时代的红利，用实力赔掉！

未来，包括上海这样的城市，也不会像过去那样摊大饼的发展。而是片区化精细发展模式。上海人口迁入规模，从过去每年60万，到现在的6万。

分化越来越严重，上海买房也会越来越难了。

所以，今年到底能不能买房？

上周，北京楼市放开了限购，对于五环以外的新建商品房和二手房不再限定套数；

同时进一步放宽了限购条件，在北京只要有2年社保，单身也可买房。

北京进一步放松限购，是一个积极的信号，不过这次的目的可能还是为了去化库存，效果不会十分显著。

对于上海来说，大概率会跟进，但力度不会很大。

对照北京的模式，五环相当于上海外环，而目前上海外环外的楼市，二手和新房市场都比较艰难。

二手价格，在经历新一轮暴击

次新房中，外环外的大虹桥，招商虹桥公馆一期、二期北区和南区，7月的二手成交价全部跌到了6万以内。

如今的大虹桥，应该只有蟠龙天地的价格还比较坚挺，基本能到7万左右，楼层好的能站上7万+。

南翔的云湖漫城，2023年交付的次新房，最新成交均价4.9万，跌破了开盘价。

旁边体量超大的时代之城，对二手房市场造成了不小的冲击。

二手成交价被隐藏

继“房客分离”等战略调整之后，链家在上周隐藏了上海二手房的历史成交价。

首先，好处肯定是有的，有些小区现在跌幅很大，为了稳定市场预期，不让那些暴跌的房源公开显示，也是保护房东利益的一种办法。

弊端就是买卖双方进入了信息不透明化，无法通过公共平台获取真实的信息。

这一举措，也暴露出了链家的“私心”。

以后想要获取房源的确切信息，只能通过咨询链家；

这种情况之下，链家的有效留电就会增多，客源也会增长。

以后的链家，白嫖不了了。

接下来的二手房市场，交易量不一定会增加，网传的政策并未出台，有很多需求还未释放，加上无法查询历史成交情况，很多客群依旧处于观望状态。

截至发稿前，8月的上海新房市场只有4个项目开盘，其中位于浦东的保利世博天悦，以及闵行的古北悦公馆并未摇号。

而普陀的润雲金茂府三期，20套房源8月16日开盘，全部售罄。

浦东三林的陆家嘴前滩公馆，191套房源有效认购数272组，开盘当日去化约95%左右。

整体来看，新房市场分化比较严重，部分项目单次推盘量依旧不多，以保持高效的去化。

此外，本周末共计7盘认购，上海壹号院、金茂棠前、保利海上印均已触发五年限售。

老城厢的上海壹号院均价最高，总价5000万级。

金茂棠前作为宝山站的首发住宅项目，总价控制在500万左右，刚需上车的不错选择。

（部分认购数据截止到8月16日，仅供参考）

自从北京五环放松限购之后，上海楼市等了一周的政策利好，不过落空。

国家统计局公布的二手房市场成交价格，已经连续三个月环比下跌，虽然网上房地产每日网签数据没有大幅度滑落，但依旧需要新鲜的购买力入场，进一步稳定价格。