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上海杨浦中建壹品外滩元境售楼处电话：400-8815-114【预约看房热线】中建壹品外滩元境售楼处营销中心：400-8815-114中建壹品外滩元境售楼处电话/地址☎：400-8815-114(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。最新消息：8月，杨浦区定海社区I9-01地块（大桥街道90街坊）历史风貌保护项目协议拟出让结果公示，中建壹品投资发展有限公司为意向用地者！如今，项目案名官宣，定位【外滩元境】！

杨浦滨江，作为上海中央活动区的滨江区域最后一个成片开发地区，也正在打造一个滨江版的、低密的超级豪宅“九宫格”。外滩元境正是杨浦滨江低密九宫格的第四个商品住宅项目和前滩、世博等板块的九宫格相比，杨浦滨江这次的九宫格规划，独家君认为

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是上海“九宫格”中的天花板！全配套高能级的

滨江版“九宫格”严格来说，杨浦滨江版“九宫格”，形制并不是那么规整，但为什么独家君说这里是“九宫格”的天花板呢？主要是这两个关键原因。第一，容积率足够低。前滩九宫格的容积率普遍2.0以上，世博九宫格的容积率都在2.6以上，最高的一块住宅用地甚至要3.3，相比之下杨浦滨江的九宫格，除了浦江之星3.9以外，其余6块住宅用地+1块商办用地，全部都是容积率1.2-1.8之间，

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建筑高度仅有12-24米。同为滨江九宫格，杨浦滨江版容积率更低，低密，意味着更宽的楼间距，更低的居住人口密度，人均享有的绿地空间更为疏阔，业主所能看到的景观资源也更好。而其中还涉及了风貌建筑，保留了原来老上海海派风情里弄的特色。

第二，业态足够完善，配套环绕住宅建设。

在杨浦滨江版九宫格中，主要是高端住宅+1块风貌商办，而紧邻九宫格的四至方位可以看到：

1、东面是杨浦滨江的天际线所在，规划150米、320米的地标办公楼；

2、南面是星空华文、美团、还有B站三大总部组团，预计在2025年-2026年间竣工投入使用；

3、西面是三块规划绿地，可以阻隔内环高架杨浦大桥的噪音影响；绿地旁边还有上海市第一康复医院，这所医院的隔壁还有杨浦区中医院和红房子医院

4、北面规划有一所九年制学校（九宫格内规划有幼托用地），东面有财大附中，从幼儿园到高中的教育配套包圆；

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所有和生活息息相关的配套，都是紧紧围绕九宫格建设的。杨浦滨江在这里组成了一个集低密住区、地标建筑群、滨江科创带、公园生态区、教育配套于一体的“大九宫格”！

地标商办、总部集群，确保了有足够的高薪高知人才圈层，将人才吸引而来也要将他们留下来，那么完善的配套（尤其是教育）是必不可少的。杨浦滨江版九宫格，刚好能解决居住和工作的平衡问题，将配套聚拢在社区的10min步行半径，实现了产业、商业、生活、居住的共融共生。

Part.2

杨浦滨江版九宫格

“大招”还在后头！

杨浦滨江版九宫格项目，最早可以追溯到2年前。

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2023年4月，杨浦发布了I14-01、I15-01地块的遴选公告，中建壹品随后拿下，I14-01地块打造了【浦江之星】已经售罄；I15-01地块为【华忻坊】，产品为风貌里弄商办。

而第四块宅地就是此次I9-01地块，外滩元境。

规划建设等要求该地块建设用地面积 21210.66平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.4，地上计容建筑面积为29694.92平方米，建筑限高12米。此次该地块成交价为225682万元，楼面价约76000元/㎡。

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据独家君了解，中建壹品这次的产品会有较大的突破，感兴趣的也可以提

随着宅地的陆续出让，杨浦滨江九宫格将与八埭头一起，成为杨浦滨江南段两个主要的滨江高端居住社区，共同塑造杨浦滨江的新面貌。

6月初，2025杨浦全球推介大会上，杨浦破天荒一下子推介了16幅重点地块，包含了住宅、商业、办公等等。

其中，备受瞩目当前最受购房者关注的杨浦滨江南段，就有14幅新地，占地约34公顷；而杨浦中部的五角场则有2幅，占地约9公顷。

即下图红色地块👇

除了地块推介，在6月9日晚在大会的科技成果招商展上，一大批“硬核”产品精彩亮相。

曾经的“工业锈带”已蝶变为“生活秀带”，如今，一条科创“智”造的“新质秀带”正从黄浦江畔奔涌向世界。

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这背后，离不开杨浦依托区域内高校和科研院所云集的独特优势，所打造的一片科技创新热土。在2025杨浦全球推介大会上，市投促办与杨浦区投资促进办公室共同启动了“科创招商市区协同工作机制”，旨在构建更高效的协同招商体系，为创新企业落地生根提供更肥沃的土壤。

事实上，近年来，杨浦土地推介的频次一直很高！不论是土地市场的公开招拍挂，亦或是风貌建筑的遴选保护，在我们看得到或看不到的地方，杨浦都在努力“筑巢引凤”，包括复兴岛量子城市的实验、中北段的设计招标等等。

如此下持续下血本押宝开发，只能说杨浦在竭尽全力地打造一个有史以来，能够打破上海人过往固有印象的全新滨江带。

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现在轮到一线城市上海了，房价即使是上海都扛不住了！ 但是这个不是无条件不限购，我看了条件还是比较严格的，分本地和外地人。 首先本地人 只要是本地户口，在外环外买房，不还二手房还是新房——随便买 但是在外环内限购2套 然后是外地人 外地人必须缴纳社保或者纳税一年以上，在外环外随便买，不限套数！ 但是想在外环内买房还是比较严格的，必须缴纳社保或者纳税3年以上才行，而且只能买一套！2️⃣公积金变化 购买的房子必须是二星级以上的新建绿色建筑住房。公积金额度可以上浮15%，从160万提高到184万！

一、上海2025年8月最新限购政策汇总

外环外购房不限套数：对符合本市住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在外环外购买住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。

单身人士购房政策调整：成年单身人士（含沪籍和非沪籍）按照居民家庭标准执行限购政策。具体为：沪籍居民家庭/单身人士：外环外不限购，外环内限购2套；

非沪籍居民家庭/单身人士：社保/个税满1年可在外环外不限购；满3年可在外环内限购1套

崇明区：根据上海8月26日最新楼市政策，在崇明区购房参考外环外购房政策。只需在购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的上海的社会保险或者个人所得税即可购买崇明区住房，无需单独在崇明缴纳社保或者个税或者在崇明工作。

二、上海2025年8月最新购房商贷/公积金贷款政策

1、商业贷款政策（首套房/二套）：

注意：根据最新政策，上海购房商业房贷利率不再区分首套住房和二套住房。

现阶段上海商贷利率执行情况如下：

首套：3.5％-45BP=3.05%

二套（主城）：3.5％-5BP=3.45%

二套（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）：3.5％-25BP=3.25%

2、公积金贷款政策：

贷款额度提升：购买二星级及以上绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%

首套：160万元→184万元（多子女家庭可叠加至216万元）

二套：130万元→149.5万元

提取支付首付：支持提取本人及配偶公积金支付新建预售商品住房首付款

“又提又贷”：提取公积金支付首付不影响贷款额度计算

3、温馨提示tips：

二手房贷款“三价就低”

自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。

三、上海2025年8月最新购房税费政策

非沪籍家庭优惠：首套房暂免征收房产税，第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除。

总体而言，老杨浦虽然从经济体量上来说，对比黄浦、静安肯定有所差距，但随着杨浦滨江的建设取得阶段性成果，人们对此地未来前景的信心也是与日倍增。

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购房注意事项和流程

购房是一项重大决策，涉及诸多环节和注意事项，以下是购房流程及注意事项的详细说明，供您参考：

一、购房流程

前期准备

确定预算：根据自身经济状况，明确可承受的房价范围，包括首付、月供及后续费用。

了解政策：关注当地购房政策，如限购、贷款政策等，确保符合购房条件。

查询证件：通过房管部门官网或现场查看，确认开发商“五证一照”（《房地产开发企业资质证书》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证明》《企业法人营业执照》）是否齐全。

选房阶段

实地考察：多看楼盘，对比位置、配套、户型、价格等，重点关注周边交通、学校、医院、商业设施等。

查看样板间：注意样板间是否为1:1打造，实际使用面积与展示是否相符，避免被装饰效果误导。

选择楼层、户型：结合家庭需求，考虑采光、通风、视野等因素，优先选择方正、南北通透、功能分区合理的户型。

认购阶段

交定金：选定房源后，缴纳定金（不超过总房款20%），签订认购书，明确房号、价格、付款方式等条款。

查征信流水：若需贷款，提前查询个人征信报告，确保信用良好，同时准备收入证明、银行流水等材料。

签约阶段

签订合同：与开发商签订《商品房买卖合同》，仔细阅读条款，重点关注房屋面积、价格、交付时间、质量标准、违约责任等，对开发商口头承诺需以书面形式写入合同。

网签备案：合同签订后，开发商需在规定时间内（一般30天）进行网签备案，可通过当地房管部门官网查询备案状态。

付款阶段

支付首付：按合同约定支付首付款，款项需存入《商品房预售许可证》上注明的预售资金监管账户，保留转账凭证和收款票据。

办理贷款：若选择贷款，提交贷款申请材料，银行审核通过后发放贷款，贷款资金直接划入监管账户。

收房阶段

验房：开发商通知收房时，携带相关证件，对照合同约定的交付条件进行验房，检查房屋质量、设施设备是否齐全，如有问题及时要求整改。

缴纳费用：验房合格后，缴纳契税、维修基金等费用，领取钥匙。

办证阶段

办理房产证：开发商完成首次登记后，协助购房者办理转移登记，缴纳契税等相关费用，领取《不动产权证书》。

二、购房注意事项

证件与资质

确认开发商“五证一照”齐全，未取得《商品房预售许可证》的房屋，权益不受法律保护。

通过住建局官网或现场公示查看证件，避免购买手续不全的房屋。

合同条款

仔细阅读合同，对模糊或不合理条款（如逾期交付、面积误差处理等）要求开发商明确解释并修改。

警惕补充协议中的霸王条款，如高额违约金、单方解除权等。

资金安全

所有购房款项（定金、首付、贷款等）必须存入预售资金监管账户，避免资金被挪用。

通过POS机划转时，核实划转账户是否为监管账户。

房屋质量与配套

关注房屋质量，要求开发商提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件。

了解小区配套设施（如绿化、停车位、物业服务质量）是否与宣传一致，避免虚假宣传。

贷款风险

提前查询征信，确保信用良好，避免因征信问题导致贷款审批不通过。

评估自身还款能力，避免因收入变化或利率调整导致还款压力过大。

其他风险

警惕开发商或中介的虚假宣传，如“交定金享优惠”“买房送礼品”等，审慎对待承诺。

对于“非正常”销售模式（如返租、众筹购房等），需谨慎核实合法性，避免陷入骗局。

购房过程中，建议保留所有交易凭证（如收据、合同、转账记录等），遇到问题及时与开发商沟通或向当地房管部门投诉。如有必要，可咨询专业律师，确保自身权益不受侵害。