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入席，即定标准。9月26日，御钱湾示范区暨大师样板开放盛典，于江南科技城正式启幕。

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可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

国邦医药集团董事长邱家军、传化科技城总裁陈涛、颐科创新公司总裁毛世福、房产研究与评论专家丁建刚、“独立评房” 创始人李坤军、透明售房网主编沈曦霞、部队将军以上高级干部健康管理师陈清江、CADI当代建筑设计创始人胡锡、MDO木君设计创始人Jaycee与Justin、梁志天设计集团设计总监胡伟等嘉宾出席了本次活动，围绕江南科技城下一代国际社区大平层更新生长，奉献了一场兼具权威影响和智慧激荡的视听盛宴。

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回望中国大平层产品迭代史，从第一代改装大平层，至第二代极致铺陈奢侈配置的豪华大平层，到社区整体化营造的第三代大平层，越来越内卷的大平层产品，如何向未来持续迈进？

杭州唯一大平层4.0作品——御钱湾，给出了自己的答案。它将是杭州人居产品迈入4.0版本的风向标。

·

不是每一块土地，都拥有诞生大平层4.0的天赋。在全球经济跌宕不息的变局中，生物科创浪潮方兴未艾。约3.78平方公里江南科技城核芯区热土，以生命科学产业为核心，借助欧美同学会海归小镇（杭州·数字医药）、百万方钱湾生物港、钱湾智谷、国家级孵化器-传化科创大厦等澎湃引擎，角逐共振全球生物科创生长。

西接钱江世纪城、亚运中央活力区，东临临空经济示范区，江南科技城核芯区不只是杭州与世界内外发展势能交汇的中心，也是杭州面向未来的一部国际社区范本。

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19号机场快线、奔竞大道、知行路 、机场公路，诸多城市高架等，构建“通江达海、承东启西、贯通南北”的立体化交通网络；包括江北万象城/江河汇、江南SKP等等，区域内光环梦中心(在建)、友时光邻里中心、Costco开市客等繁华地标，以及亚运主场等大量体育生活配套，尽可自由抵达；惠灵顿杭州校区等国际教育体系早已在此等候。

*19号机场快线知行路站

*光环梦中心（效果图，在建中）

*Costco开市客

*惠灵顿杭州校区

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珍贵难得的自然禀赋，生物科创的浪潮阵地、城市封面级的繁华生活配套，吸引无数具有国际视野的高智人群荟聚。御钱湾所处的江南科技城核芯区，作为一江两岸共同体，代言着杭州不言而喻的价值想象，更给予御钱湾打造大平层4.0产品的充沛动力。

当湾区江潮与城市天际呈于面前，从建筑与社区规划到会所营造，再到室内生活空间设计，御钱湾携手全球大师，从人本化、生态化和科技化的角度倾心打造，把居住产品从冷冰冰的钢筋水泥组合提升到付之于文化、生命科学为内涵的超前产品。

*建筑效果图（过程稿），以实际交付为准

4幢现代高层建筑，遵循“无界共融”的设计理念，御钱湾仿佛原生于湾区土地之上。全面屏组合窗铝板幕墙，消隐建筑线条，闪耀着“晨曦金、江潮蓝、月光白”等自然变幻的色彩。

*建筑效果图（过程稿），以实际交付为准

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杭城首创3.6米大开间幕墙提升推拉窗，最大可能拓宽观景视野，风景入宅也带来良好的通风与充足的自然光线，实现室内与室外的高度融合，由此构建一幕领先国际审美的精奢立面。

同时，在规划园区景观空间中，汲取曼谷湄南河四季酒店造园精髓，采用内外相融渗透手法，与城市公园遥相呼应，构建连续流动的景观界面，消融社区与外围的壁垒，创造“内外皆公园”的日常生活领域。

*设计研讨沙龙

*MDO木君设计创始人Jaycee女士与Justin先生

魅力不只在建筑，更在于未来所呈现的至臻生活中。在会所营造中，设计团队经过深度精研高智人群的不同需求，以当代艺术手法打造出至奢至美的高定会所（地上美学生活馆及地下健康管理中心）。越是私享，越是尊崇。除了拥有茶鉴、私宴、日咖夜酒等豪宅专属生活服务，在这座隐奢主场中，健康管理服务成为最大亮点。御钱湾汇聚全球一线医疗资源，为业主提供全生命周期健康管理。

珍贵的土地，值得涵养高贵的生活。在建筑面积约460㎡[领潮]与建筑面积约410㎡[湾潮]样板中，大师设计精琢奢华的本象，在层高4米的朗阔场域中，打造270°巨幕观江视野，超大LDK家庭社交中心，为未来居者盛载流动且美好的生活情境。

*【领潮】x 梁志天 建面约460㎡样板房实景

来自德国百年品牌 Miele 厨电 9 件套、日本大金空调、瑞士兰舍新风系统、法国罗格朗全屋智能控制系统，以及当代洁具，劳芬马桶，卡德维浴缸等等全球好物也一一提前入户；LG衣物护理机、鞋柜消毒机、纯水级净水系统，水离子净味系统、美容冰箱等健康人性化细节，温润着生活日常。

*【湾潮】x WSD世尊 建面约410㎡样板房实景

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室内空间中，大面积装饰温润质朴的木饰面，挥毫泼墨的写意奢石，意境超凡的玉纹绿大理石，沉稳矜贵的古铜拉丝金属线，共同烘托充满艺术真意的生活场境。

越过浮华表象，御钱湾这份全球生活方式新答案，正由内及外构建全维奢华生活。随着示范区及大师样板开放，更多价值正等待领潮者深入探索。

对健康的高度重视、对品质生活的追求，是御钱湾探索进阶大平层4.0 的关键心法。在快速发展的现代社会中，人们对于居住的需求不再仅仅局限于遮风挡雨的空间，而是追求更高品质的生活体验。

*大平层4.0产品研讨沙龙

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御钱湾联动全球资源，为未来居者创新打造“智慧健康+”服务体系，拥有全时段生活管家和全周期健康管家两大特色管理服务。生活管家由国际一流物业公司【第一太平戴维斯】提供物业管理顾问咨询服务，涵盖80余项服务细则，24小时待命，随时响应业主需求。

以健康管理中心为链接，全周期健康管家如同私人健康顾问，提供7×24 小时健康咨询与检测服务，并建立个人健康档案；规划有专属健康空间，策划多种健康主题圈层活动及西班牙进口专项特色理疗；更延请专业家庭医生团队，以实现全面健康管理，为业主构筑值得信赖的医疗网络。

江潮澎湃永恒，伟大精进不息

御钱湾示范区暨大师样板开放

不只是打造封面人居的雄心彰显

更是杭州大平层4.0产品进阶的座标

在领潮而上的精神指引下

再一次为这部湾居生活理想注入新的势能

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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1. 认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

· ①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

· ②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

· ③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。

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