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「天潼里」正式可以预约看房

建面约209-641㎡ 总价3400万-1.3亿

合院别墅建面约502-907㎡总价1.8亿-2.9亿

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洋房可正常贷款，别墅最多贷0.5亿

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观家新房注意到，天潼里住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。

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项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

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天潼里打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

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二手房房龄是影响房屋价值的关键因素之一，房龄越短，价格越贵，这让很多购房者不知道如何选择。以下从四个房龄阶段切入，大家可以参考自己的预算和实际情况进行选择。

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一、0-5年（次新房）：价值溢价期

价值表现

房龄5年内的次新房成交价普遍高于同地段新房5%-15%，核心价值点在于：现房即住性（规避期房烂尾风险）、开发商质保覆盖（多数房企提供5年建筑质保）以及免去新房期房等待的时间成本。当然，现在买方市场下，二手房的价格较新房还是会更便宜一些。

价格制约点

增值税（满2年免征）和个税（满5唯一免征）政策形成价格分水岭。未满两年的房源需额外承担5.3%增值税，导致实际成交周期延长，部分业主选择折价3%-5%快速变现。此类房产更适合注重品质且资金充裕的改善型购房者。

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二、6-15年（黄金置换期）：价值分化节点

价值支撑要素

此阶段社区商业、教育等配套趋于成熟。建筑质量过硬的小区（如采用铝模施工、同层排水等技术）折旧率可控制在每年0.8%以内。

价值折损风险

电梯故障率进入高发期（行业统计第8年起故障率提升40%），外立面空鼓、管道锈蚀等维修成本年均增加约2000元。2015年后新建住宅普遍执行更高抗震标准（如GB50011-2010），使得2010年前建成项目在银行评估时可能被降级，影响贷款额度。此类房产适合对配套要求较高的刚需和刚改购房者。

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三、16-25年（金融属性衰退期）：流动性陷阱

贷款限制显性化

多数银行采用"贷款年限+房龄≤50年"的审核规则，25年房龄的房产最长只能贷25年，月供压力较新房增加35%。公积金贷款更将房龄超20年的房产评估值下调10%-15%，进一步压缩购买力。成都2022年数据显示，20年以上房龄二手房成交周期较新房延长2.3倍。

价值重塑机会

加装电梯政策（每台补贴20-30万元）可使顶楼房价回升15%-20%，如北京海淀区2021年完成电梯加装的1998年老小区，顶楼单价从7.2万升至8.3万元。但需警惕预制板结构（2000年前常见）房屋的加固成本，这类改造费用通常超过2000元/㎡。此类房产适合整体预算较低的购房者。

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四、26年以上（政策博弈期）：风险与机遇并存

旧改红利窗口

纳入住建部改造计划的老旧小区，外立面改造、智慧社区升级等工程可使房价短期跳涨8%-12%。深圳罗湖区2020年旧改的1989年小区，改造后租金收益率从1.8%提升至3.5%。但需注意改造标准差异，基础类改造（如管道更换）对价值提升有限，完善类改造（加停车位、充电桩）才能产生实质性溢价。

拆迁概率测算

采用"房龄/设计使用年限"进行初步判断，砖混结构（50年设计年限）满30年拆迁概率超60%。北京2023年核心区危旧楼房改建政策明确，1980年前建成的简易楼可申请原址重建，此类信息往往提前2-3年释放房价上涨信号。此类房产适合一些投资型和有学区要求的购房者。

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房龄对房价的影响本质是时间价值与空间价值的博弈。精明的购房者应建立"房龄损益平衡点"思维：当房屋的地段增值空间超过房龄折旧速度时，即是价值洼地。

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出师表/前出师表

【作者】诸葛亮 【朝代】三国

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体，陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理，不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下。愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能，是以众议举宠为督。愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明，故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏，臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。

先帝开创的大业未完成一半却中途去世了。现在天下分为三国，蜀汉国力薄弱，处境艰难。这确实是国家危急存亡的时期啊。不过宫廷里侍从护卫的官员不懈怠，战场上忠诚有志的将士们奋不顾身，大概是他们追念先帝对他们的特别的知遇之恩（作战的原因），想要报答在陛下您身上。（陛下）你实在应该扩大圣明的听闻，来发扬光大先帝遗留下来的美德，振奋有远大志向的人的志气，不应当随便看轻自己，说不恰当的话，以致于堵塞人们忠心地进行规劝的言路。皇宫中和朝廷里的大臣，本都是一个整体，奖惩功过，不应有所不同。如有作恶违法的人，或行为忠善的人，都应该交给主管官吏评定对他们的惩奖，以显示陛下处理国事的公正严明,而不应当有偏袒和私心，使宫内和朝廷奖罚方法不同。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等人，都是善良诚实、心志忠贞纯洁的人，他们的志向和心思忠诚无二。因此先帝选拔他们留给陛下。我认为宫中之事，无论事情大小，都拿来跟他商讨，这样以后再去实施，一定能够弥补缺点和疏漏之处。得到更多的好处。将军向宠，性格和品行善良公正，精通军事，从前任用时，先帝称赞他很有才能，因此众人商议推举他做中部督。我认为禁军营中的事，都拿来跟他商讨，就一定能使军队团结一心，不同才能的人各得其所。亲近贤臣，疏远小人，这是前汉所以兴盛的原因；亲近小人，疏远贤臣，这是后汉之所以衰败的原因。先帝在世的时候，每逢跟我谈论这些事情，未尝不叹息而痛恨桓帝、灵帝时期的腐败。侍中、尚书、长史、参军，这些人都是忠贞善良、守节不逾的大臣，望陛下亲近他们，信任他们，那么汉朝的复兴，就指日可待了。我本来是平民，在南阳亲自耕田，在乱世中苟且保全性命，不奢求在诸侯之中出名。先帝不因为我身份卑微，屈尊下驾来看我，三次去我的茅庐拜访我，征询我对时局大事的意见，我因此十分感动，就答应为先帝奔走效劳。后来遇到兵败，在兵败的时候接受任务，形势危急之时奉命出使，从这以来二十一年了。先帝知道我做事小心谨慎，所以临终时把国家大事托付给我。接受遗命以来，我日夜忧虑叹息，只怕先帝托付给我的大任不能实现，以致损伤先帝的知人之明，所以我五月渡过泸水，深入到人烟稀少的地方。现在南方已经平定，兵员装备已经充足，应当激励将领士兵，平定中原，希望用尽我平庸的才能，铲除奸邪凶恶的敌人，兴复汉室的任务托付给我，返还旧都.这是我用以报答先帝尽忠陛下的职责。至于处理事务，斟酌情理，毫无保留地贡献忠言，那是郭攸之、费祎、董允的责任。希望陛下能够把讨伐曹魏，兴复汉室的任务托付给我，若不能完成，就治我的罪，（从而）用来告慰先帝的在天之灵。如果没有振兴圣德的建议，那就责备郭攸之、费祎、董允等人的怠慢。来揭示他们的过失；陛下也应自行谋划，毫无保留地进献忠诚的建议，采纳正确的言论，深切追念先帝临终留下的教诲。我感激不尽。今天(我)将要告别陛下远行了，面对这份奏表禁不住热泪纵横，也不知说了些什么。

《出师表》以恳切的言辞，针对当时的局势，反复劝勉刘禅要继承先主刘备的遗志，开张圣听，赏罚严明，亲贤远佞，以完成“兴复汉室”的大业，表现了诸葛亮“北定中原”的坚强意志和对蜀汉忠贞不二的品格。

三国时期，曹魏国力最强，孙吴次之，而蜀汉最为弱小。当刘备病卒于白帝城（今重庆奉节县东）时，他留给诸葛亮的是内外交困的局面和一个年幼无知、扶不起来的接班人。在这种危难关头，诸葛亮以丞相府的名义承担了蜀汉的全部实际责任，对内严明法纪，奖励耕战；对外安抚戎羌，东联孙吴，积极准备北伐曹魏。经过几年的努力。蜀国力量有所加强，呈现“国以富饶”“风。

诸葛亮（181－234），字孔明，号卧龙（也作伏龙），汉族，徐州琅琊阳都（今山东临沂市沂南县）人，三国时期蜀汉丞相，杰出的政治家、军事家、散文家、书法家、发明家。在世时被封为武乡侯，死后追谥忠武侯，东晋政权因其军事才能特追封他为武兴王。诸葛亮为匡扶蜀汉政权，呕心沥血，鞠躬尽瘁，死而后已。其散文代表作有《出师表》、《诫子书》等。曾发明木牛流马、孔明灯等，并改造连弩，叫做诸葛连弩，可一弩十矢俱发。于建兴十二年即234年在五丈原（今宝鸡岐山境内）逝世。诸葛亮在后世受到极大尊崇，成为后世忠臣楷模、智慧化身。成都、宝鸡、汉中、南阳等地有武侯祠，杜甫作《蜀相》赞诸葛亮。上海虹口天潼里售楼处电话☎：400-8815-114✔✔上海虹口天潼里售楼处电话☎：400-8815-114✔✔上海虹口天潼里售楼处电话☎：400-8815-114✔✔上海虹口天潼里售楼处电话☎：400-8815-114✔✔上海虹口天潼里售楼处电话☎：400-8815-114✔✔上海虹口天潼里售楼处电话☎：400-8815-114✔✔